土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)研究——以重慶市江北區(qū)為例.pdf

1、土地儲(chǔ)備是當(dāng)前政府經(jīng)營(yíng)和發(fā)展城市的重要方式之一，隨著土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作和開(kāi)展，土地儲(chǔ)備融資作為獲取資金的必要手段正如火如荼的開(kāi)展。然而，由于法律法規(guī)的相對(duì)滯后以及各地社會(huì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、市場(chǎng)完善程度、政府調(diào)控管理能力等方面的差異，傳統(tǒng)土地儲(chǔ)備融資業(yè)務(wù)模式弊端逐步顯現(xiàn)，融資風(fēng)險(xiǎn)日益突出。2016年四部委聯(lián)合發(fā)布的“禁止向銀行舉借土地儲(chǔ)備貸款”的要求，加快推動(dòng)了土地儲(chǔ)備融資機(jī)制的更新。因此，探索土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)研究機(jī)制，協(xié)調(diào)地方政府土地

2、儲(chǔ)備資金需求與土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，是當(dāng)前面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。本研究以重慶市江北區(qū)為例，圍繞新政策形勢(shì)，厘清江北區(qū)土地儲(chǔ)備融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，立足不同的利益主體視角識(shí)別土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)特征、形成機(jī)理，揭示土地儲(chǔ)備抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的演化機(jī)制，綜合評(píng)估土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)水平、劃分風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別、判斷主要影響因素，并探究有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以期有效化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備融資。
　　本研究主要內(nèi)容包括：⑴通過(guò)識(shí)別不同參與主體視角下的土地儲(chǔ)備

3、融資風(fēng)險(xiǎn)類型發(fā)現(xiàn)，江北區(qū)政府存在地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)；土地儲(chǔ)備中心存在法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)存在信用風(fēng)險(xiǎn)、操作管理風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并從客觀條件、誘因、產(chǎn)生根源等方面探索不同風(fēng)險(xiǎn)類型的形成機(jī)理。⑵構(gòu)建三方博弈模型系統(tǒng)剖析了土地儲(chǔ)備抵押貸款中政府、北部土儲(chǔ)、金融機(jī)構(gòu)三個(gè)利益攸關(guān)主體的目標(biāo)、行為、利益訴求，揭示出參與主體在收益與風(fēng)險(xiǎn)損失的權(quán)衡下總是趨于有利一方，因而表現(xiàn)出不合規(guī)融資等短期行為，但隨著潛在風(fēng)險(xiǎn)損失

4、逐漸大于綜合效益，銀行貸款融資模式的退出也是必然趨勢(shì)。⑶運(yùn)用協(xié)整理論與綜合評(píng)價(jià)相結(jié)合的方法，完善了土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。宏觀上，江北區(qū)不存在顯著的土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)可控。微觀上，年際間風(fēng)險(xiǎn)程度略有波動(dòng)，整體趨向中等風(fēng)險(xiǎn)且逐漸平穩(wěn)；各層面風(fēng)險(xiǎn)程度變化差異明顯，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)年際波動(dòng)最大，信用風(fēng)險(xiǎn)總體趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控，政策法律風(fēng)險(xiǎn)顯著降低。影響土地儲(chǔ)備融資的主要因素為：融資總額與土地出讓收入比、商品房銷售面積增長(zhǎng)率、償債率、抵

5、押貸款利率、土地出讓收入、銀行抵押貸款與融資總額比率。⑷以科學(xué)預(yù)測(cè)與合理規(guī)劃、合理選擇融資時(shí)機(jī)與方式、權(quán)責(zé)利統(tǒng)一為原則，在土地儲(chǔ)備融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化決策方面，采用層次分析法得出新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備融資方式優(yōu)先級(jí)別依次為土地儲(chǔ)備基金、項(xiàng)目融資、土地儲(chǔ)備信托、政府土地儲(chǔ)備債券，若需同時(shí)采用的最優(yōu)組合是土地儲(chǔ)備基金占31.85%、土地儲(chǔ)備信托占22.59%、政府土地儲(chǔ)備債券占19.65%、項(xiàng)目融資占25.91%；在管理機(jī)制方面提出加強(qiáng)土地儲(chǔ)備融資事前、