土地儲備融資風險研究——以重慶市江北區(qū)為例.pdf

1、土地儲備是當前政府經營和發(fā)展城市的重要方式之一，隨著土地儲備制度的運作和開展，土地儲備融資作為獲取資金的必要手段正如火如荼的開展。然而，由于法律法規(guī)的相對滯后以及各地社會發(fā)展水平、經濟實力、市場完善程度、政府調控管理能力等方面的差異，傳統(tǒng)土地儲備融資業(yè)務模式弊端逐步顯現，融資風險日益突出。2016年四部委聯(lián)合發(fā)布的“禁止向銀行舉借土地儲備貸款”的要求，加快推動了土地儲備融資機制的更新。因此，探索土地儲備融資風險研究機制，協(xié)調地方政府土地

2、儲備資金需求與土地儲備融資風險的矛盾，是當前面臨的關鍵問題。本研究以重慶市江北區(qū)為例，圍繞新政策形勢，厘清江北區(qū)土地儲備融資現狀及存在的問題，立足不同的利益主體視角識別土地儲備融資風險特征、形成機理，揭示土地儲備抵押融資風險的演化機制，綜合評估土地儲備融資風險水平、劃分風險級別、判斷主要影響因素，并探究有效的風險控制措施，以期有效化解風險、實現持續(xù)穩(wěn)定的土地儲備融資。
　　本研究主要內容包括：⑴通過識別不同參與主體視角下的土地儲備

3、融資風險類型發(fā)現，江北區(qū)政府存在地方債務風險、土地財政風險、社會風險；土地儲備中心存在法律風險、政策風險、經營風險；金融機構存在信用風險、操作管理風險、變現風險，并從客觀條件、誘因、產生根源等方面探索不同風險類型的形成機理。⑵構建三方博弈模型系統(tǒng)剖析了土地儲備抵押貸款中政府、北部土儲、金融機構三個利益攸關主體的目標、行為、利益訴求，揭示出參與主體在收益與風險損失的權衡下總是趨于有利一方，因而表現出不合規(guī)融資等短期行為，但隨著潛在風險損失

4、逐漸大于綜合效益，銀行貸款融資模式的退出也是必然趨勢。⑶運用協(xié)整理論與綜合評價相結合的方法，完善了土地儲備融資風險評估體系。宏觀上，江北區(qū)不存在顯著的土地儲備融資風險，短期內可控。微觀上，年際間風險程度略有波動，整體趨向中等風險且逐漸平穩(wěn)；各層面風險程度變化差異明顯，其中財務風險年際波動最大，信用風險總體趨于平穩(wěn)，市場風險可控，政策法律風險顯著降低。影響土地儲備融資的主要因素為：融資總額與土地出讓收入比、商品房銷售面積增長率、償債率、抵

5、押貸款利率、土地出讓收入、銀行抵押貸款與融資總額比率。⑷以科學預測與合理規(guī)劃、合理選擇融資時機與方式、權責利統(tǒng)一為原則，在土地儲備融資結構優(yōu)化決策方面，采用層次分析法得出新形勢下土地儲備融資方式優(yōu)先級別依次為土地儲備基金、項目融資、土地儲備信托、政府土地儲備債券，若需同時采用的最優(yōu)組合是土地儲備基金占31.85%、土地儲備信托占22.59%、政府土地儲備債券占19.65%、項目融資占25.91%；在管理機制方面提出加強土地儲備融資事前、