房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整法律問題研究——以興昌達(dá)博房地產(chǎn)開發(fā)公司等重整案為例.pdf

1、近年來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一路飆升的房價(jià)刺激越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)橫空出世，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨三大困局--樓市分化加劇、庫存高以及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)下跌。2010年以來，不斷有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)新聞見諸報(bào)端，伴隨的一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、爛尾樓的出現(xiàn)及廣大業(yè)主通過極端舉動維權(quán)等事件。我國2006年通過的新《企業(yè)破產(chǎn)法》增加了重整制度，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)有三種具體方式可供選擇，重整、和解及破產(chǎn)清算，其中重整與和解屬于破產(chǎn)清算

2、的預(yù)防程序，重整制度作為我國新《企業(yè)破產(chǎn)法》新增加的內(nèi)容，在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中越來越受到重視。實(shí)踐證明，和解制度需要債權(quán)人做出巨大妥協(xié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中的適用有限。與和解和破產(chǎn)清算相比，重整在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中有著獨(dú)特的優(yōu)勢，比如最大化債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，有利于保護(hù)債權(quán)人利益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件與其他企業(yè)相比又有其特殊之處，它資產(chǎn)價(jià)值大，涉及民眾廣，利益關(guān)系復(fù)雜，導(dǎo)致重整周期長，因此又需要綜合分析，在具體案件中權(quán)衡利弊，找出最適合

3、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的方案。
　　第一部分介紹案例并引出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整案中的熱點(diǎn)問題。這部分主要是結(jié)合熱點(diǎn)案例引出問題。北京興昌達(dá)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整案是我國新《企業(yè)破產(chǎn)法》實(shí)施以來的首個(gè)重整案，在多部專著、論文中均有介紹，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整的經(jīng)典案例，在此案例中探討兩個(gè)問題，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整案件中待履行合同應(yīng)如何處理，二是管理人的選任、監(jiān)督和更換問題。山東臨沂羅湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整案是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整的另一

4、經(jīng)典案例，在該案中，一是探討公司破產(chǎn)后其預(yù)售房屋的權(quán)利歸屬，二是針對該案中調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)的事實(shí)，提出強(qiáng)制直接調(diào)整債務(wù)人股東股權(quán)結(jié)構(gòu)是否合法。杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)清算案也曾經(jīng)紅極一時(shí)，被稱為杭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)第一案，曾有人拿它與美國的雷曼事件相比，針對該案一是探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算的優(yōu)勢與不足，二是假設(shè)了如果采取重整程序是否會取得更好的社會效果。
　　第二部分深入剖析相關(guān)案例中的熱點(diǎn)問題，并分析相應(yīng)的解決方案。對

5、于公司破產(chǎn)案件中待履行合同的處理，筆者認(rèn)為分為繼續(xù)履行合同和解除或者拒絕履行合同幾類情況，在具體處理過程中應(yīng)該加強(qiáng)尊重管理人的選擇權(quán)，并就繼續(xù)性合同、共益?zhèn)鶆?wù)進(jìn)行特殊說明;對于北京興昌達(dá)博公司管理人的選任、監(jiān)督和更換中存在的問題，筆者在這三個(gè)方面分別提出了自己的解決建議，建議優(yōu)先指定社會中介機(jī)構(gòu)擔(dān)任管理人，在監(jiān)督方面可在法院內(nèi)部成立專門的機(jī)構(gòu)，在更換時(shí)賦予管理人復(fù)議權(quán);對于公司破產(chǎn)后其預(yù)售房屋的權(quán)利歸屬，筆者認(rèn)為按揭貸款所購房屋歸屬于購

6、房者，而分期付款所購房屋歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);對于強(qiáng)制直接調(diào)整債務(wù)人股東股權(quán)結(jié)構(gòu)是否合法，目前存在爭議，筆者認(rèn)為按照現(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，可以直接調(diào)整，并建議探索更加科學(xué)合理的調(diào)整方式;對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算的優(yōu)勢與不足，筆者分析了破產(chǎn)清算與重整相比的優(yōu)劣勢，并具體分析了杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果采取重整程序是否會取得更好的社會效果。
　　第三部分對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整相關(guān)問題提出處理建議。在多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整