深圳市房地產(chǎn)項目地價的影響因素研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對中國經(jīng)濟的發(fā)展起著不可替代的作用，近些年來房價走勢一路攀升，地價也隨之上漲，尤其是在2006-2008年期間，各地“地王”記錄不斷刷新，引起了全社會的廣泛關(guān)注，購買土地的投入成為了商品房成本的主要組成部分，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性出高價購買土地，提高房屋成本，房價高于市場正常水平，最終造成房屋的銷售處于尷尬之地。因此，能夠做到準確合理地預估土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要。
　　本文通

2、過對地價的影響因素進行分析，將地價影響因素分為宏觀因素和特性因素兩個層級?；诙嘣€性回歸方程構(gòu)建城市土地價格宏觀影響因素分析模型，但這種宏觀分析只能評測城市的整體地價即平均地價水平，針對個體地塊應在宏觀分析的基礎之上建立地價特性系數(shù)修正方程。結(jié)合宏觀和特性兩個層級因素對地價的影響分析方程構(gòu)建土地價格評估模型。
　　本文的實證分析是對深圳市的土地價格水平進行評估，首先，利用深圳市2001-2011年期間的相關(guān)地價影響因素關(guān)鍵評價指

3、標數(shù)據(jù)樣本，包括基準地價、人口增長、GDP、城市基礎設施建設、消費價格總水平、住宅項目投資及住房價格等20多個指標，以一個季度為一個時間周期建立40組樣本數(shù)據(jù)，利用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行回歸分析，構(gòu)建深圳市整體地價水平多元分析模型；然后，以具體掛牌待出讓的地塊為例，通過分析地塊的特性因素對地價進行特性系數(shù)修正，估算出待出讓地塊的價格水平。
　　本文的實際意義在于在進行宏觀因素分析的同時結(jié)合土地的具體特征構(gòu)建全方位的地價分析模型，通