我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力的測(cè)評(píng)研究.pdf

1、商業(yè)的集聚構(gòu)成了城市商圈，商業(yè)地產(chǎn)則是商業(yè)集聚的平臺(tái)?？梢哉f(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是基于商品流通目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這一開(kāi)發(fā)模式是在產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)化分工和規(guī)模效應(yīng)的帶動(dòng)下逐漸形成的，也是人民生活水平提高和國(guó)家現(xiàn)代化進(jìn)程中的必然趨勢(shì)。購(gòu)物中心等各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和城市商圈的建設(shè)也理所當(dāng)然成為開(kāi)發(fā)商追捧的潮流和政府關(guān)注的對(duì)象。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目的在于帶動(dòng)地方商業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目的在于盈利。這兩個(gè)目的

2、要得到實(shí)現(xiàn)，最需要解決的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目到底能帶來(lái)多大的收益，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其收益的主要來(lái)源是租賃和自營(yíng)，而并非房產(chǎn)的銷(xiāo)售，那么，一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)吸引力自然也就成為了決定其預(yù)期收益的關(guān)鍵指標(biāo)。
　　針對(duì)目前我國(guó)的住房市場(chǎng)環(huán)境，大部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的較強(qiáng)盈利能力，由此導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱潮，大量開(kāi)發(fā)商嘗試轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，但由于近幾年的大量開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)存量過(guò)多，一部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利已經(jīng)

3、很困難，他們已經(jīng)開(kāi)始了從重視物業(yè)數(shù)量向重視物業(yè)質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，為了更好的把握商業(yè)物業(yè)的質(zhì)量這一概念，提出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力就顯得比較重要了。本文的研究基于兩個(gè)目的，一方面，商業(yè)集聚現(xiàn)象目前已經(jīng)成為世界范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展的定勢(shì)，我國(guó)尚有相當(dāng)多的中小型城市需要依賴(lài)此種發(fā)展模式進(jìn)行商業(yè)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)企業(yè)集聚的平臺(tái)，對(duì)其吸引力的構(gòu)成要素及相應(yīng)權(quán)重的研究具有一定的現(xiàn)實(shí)借鑒意義，為政府規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商決策提供一種可參考的指標(biāo)。另一方面，商圈理論

4、，尤其是商圈測(cè)定理論在國(guó)內(nèi)外學(xué)者間存在不同見(jiàn)解，主要表現(xiàn)在吸引力參數(shù)的確定方面，因此，本文將模糊綜合評(píng)價(jià)法引入到商圈理論中，作為確定吸引力參數(shù)的又一工具，也為商圈的計(jì)算提供一種新的思路。本文通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者在商業(yè)吸引力方面的研究成果，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力的定義，并通過(guò)研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力與各環(huán)節(jié)的關(guān)系，以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)吸引力的研究結(jié)論，提出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，隨后，先通過(guò)AHP方法對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)