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1、<p> 關(guān)于我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃問題的淺析</p><p> 摘 要:現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展需要現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施和服務(wù),這就體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施和服務(wù)的要求不僅僅要滿足基本生活需要,更多地是為了得到消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)享受,這為我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和發(fā)展提供了大好的機(jī)會(huì),多種多樣的商業(yè)地產(chǎn)在全國不斷萌芽和產(chǎn)生。由于商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性、長期性以及穩(wěn)定性等特征,已經(jīng)成為我國目前房地產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn),市場競爭也異常
2、激烈。要想在激烈的市場競爭中盡快占領(lǐng)市場,合理投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,需要地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃,避免盲目的投資,以保證項(xiàng)目收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 </p><p> 關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);項(xiàng)目;策劃;市場 </p><p> 地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義:對于策劃,美國哈佛企業(yè)管理叢書的定義是:“策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?!薄>唧w來說就是人們針對某一特定問題,從若干可供
3、選擇的有關(guān)未來事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料,預(yù)測事物的未來發(fā)展趨勢,通過圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo),全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容,并形成一份系統(tǒng)完整的書面方案的活動(dòng)。 </p><p> 項(xiàng)目策劃就是從識別項(xiàng)目開始,經(jīng)過機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)
4、目的過程,它也是激發(fā)創(chuàng)意,有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源,選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過程。 </p><p> 地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo),以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ),以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心,綜合運(yùn)用各種策劃手段,按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃,并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的
5、不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營階段的策劃。其中,地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中對項(xiàng)目所作的全局策劃,能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù),同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營提供指導(dǎo);項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營階段的策劃只是針對項(xiàng)目在不同階段所做的專業(yè)化或單一化策劃。 </p><p> 雖然目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期,國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施,確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展,但是在實(shí)際投資
6、建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足之處。 </p><p> ?。ㄒ唬┦袌稣{(diào)研不充分。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性,不愿時(shí)間和金錢投入到市場調(diào)研與分析上,盲目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開發(fā)商對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過,忽視了對項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析,套用已有的商業(yè)經(jīng)營模式,過高估計(jì)開發(fā)能力和市場前景,盲目的
7、投資建設(shè),而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營問題。 </p><p> (二)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國商業(yè)市場還不成熟,項(xiàng)目策劃位缺乏專業(yè)的運(yùn)營商,商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離,沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn),片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化,使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場需求,不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求,使得目標(biāo)客戶群的定位發(fā)生偏差,不能形成有效的供給,導(dǎo)致我國的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長期穩(wěn)定的經(jīng)營。同時(shí),我國商業(yè)地產(chǎn)
8、的運(yùn)營管理模式目前以只售不租模式為主,這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散,無法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理,十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營管理。 </p><p> ?。ㄈ╉?xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資,項(xiàng)目選址關(guān)系著未來商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境和人文環(huán)境,未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素,缺乏對地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營狀況長期策劃,盲目的將開發(fā)項(xiàng)目投資
9、建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置,結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開店,靜悄悄關(guān)門的局面。 </p><p> ?。ㄋ模╉?xiàng)目規(guī)劃不可行。開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤,往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局,用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì),脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì),不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑,過于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入,而忽視了項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局,缺乏相關(guān)的配套設(shè)施,導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開發(fā)
10、商崇洋媚外,使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國內(nèi)的實(shí)際情況不符,導(dǎo)致水土不服,利用價(jià)值下降。 </p><p> 針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程存在的不足,我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn),確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。 </p><p> ?。ㄒ唬┲匾暿袌稣{(diào)查分析。市場調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析。重點(diǎn)
11、加加對項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析,全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購買習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究,開發(fā)商提高對擬建項(xiàng)目前景預(yù)測能力,避免盲目投資建設(shè),而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。 </p><p> ?。ǘ┳プ∈袌鋈笨?,準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場占有率,開發(fā)要通過專業(yè)運(yùn)營商的策劃,實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的現(xiàn)實(shí)及潛在需求,深入
12、了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后,準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求,運(yùn)用正確的手段和方法對項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案,更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化,從而使得策劃方案具有創(chuàng)意,同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式也要根據(jù)市場需求進(jìn)行合理規(guī)劃,從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 </p><p> ?。ㄈ┖侠磉x擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資,項(xiàng)目選址對于商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。一
13、個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來豐厚的利潤,而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長久發(fā)展。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的提高,他們對銷售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品,而是逐漸上升到便利地買到高質(zhì)的商品,尤其是對購物便利性需求更高,商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此,商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則(交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利),認(rèn)真規(guī)劃,為消費(fèi)者提供更加便利的條件。 </p><p&
14、gt; (四)切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求,在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的同進(jìn),更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局,科學(xué)編寫策劃方案,充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況,準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況,合理把項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局,提高內(nèi)部空間的利用率,充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征,同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息,及
15、時(shí)了解市場動(dòng)態(tài)變化,隨時(shí)讓策劃方案與市場變化相符合,確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。 </p><p> 總體來說,關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國內(nèi)還處于起步階段,而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況,但可以結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒,找出適合我國基本國情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。 </p><p><b> 參考文獻(xiàn): <
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