城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)與數(shù)據(jù)挖掘.pdf

1、針對(duì)我國城鄉(xiāng)土地管理的二元體系，十八屆三中全會(huì)在《決定》中明確提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，為土地制度改革指明了方向。本文以城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)構(gòu)建理論作為切入點(diǎn)，研究了市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫包含的信息內(nèi)容，并對(duì)市場(chǎng)信息空間矢量要素標(biāo)準(zhǔn)屬性字段、市場(chǎng)非空間表格要素、文本要素等數(shù)據(jù)庫內(nèi)容進(jìn)行研究，建立濟(jì)南市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫；基于ESDA構(gòu)建了住宅用地?cái)?shù)字地價(jià)模型，運(yùn)用GIS空間分析與數(shù)理統(tǒng)計(jì)等數(shù)據(jù)挖掘方法，研究住宅地價(jià)時(shí)空結(jié)

2、構(gòu)演變規(guī)律、測(cè)算住宅地價(jià)增值狀況、預(yù)測(cè)2020年住宅用地各區(qū)片樓面地價(jià)、分析住宅地價(jià)重心遷移軌跡、對(duì)集體土地征收價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行銜接分析，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。主要研究結(jié)果：
　?。?）住宅用地地價(jià)從區(qū)域基點(diǎn)經(jīng)過城市中心向城市邊緣變化總趨勢(shì)是先升高再逐漸降低，穿過城市中心區(qū)片的地價(jià)剖面基本呈正態(tài)分布狀態(tài)；穿過不同區(qū)片的住宅地價(jià)剖面結(jié)構(gòu)不同，穿過城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)域呈較明顯的鋸齒狀，且多存在地價(jià)陡坎。距離住宅用地價(jià)格的高值區(qū)

3、域越近，地價(jià)波動(dòng)越劇烈；臨近城市郊區(qū)的位置，住宅地價(jià)變化相對(duì)平緩。住宅地價(jià)分布形態(tài)表現(xiàn)為橢圓狀，地價(jià)等值線由中心向外呈現(xiàn)圈層狀分布，濟(jì)南市單中心性城市結(jié)構(gòu)沒有改變。
　?。?）基于時(shí)間序列模型，探究2007年、2011年、2015年三個(gè)階段住宅用地?cái)?shù)字地價(jià)剖面演變規(guī)律，結(jié)果表明住宅地價(jià)陡坎隨時(shí)間變化順著地價(jià)降低方向移動(dòng)，住宅地價(jià)變化程度更加劇烈，地價(jià)剖面起伏不平出現(xiàn)多個(gè)凹形、凸形地價(jià)階地；隨著城市規(guī)劃、交通規(guī)劃的實(shí)施，個(gè)別區(qū)域凹形

4、階地轉(zhuǎn)化為凸形地價(jià)階地。
　?。?）2007-2011年，研究區(qū)住宅用地平均增值速度為62元/㎡，地價(jià)增值率為8.06％；平均增值最高級(jí)別土地為I級(jí)地，增值速度為190元/㎡，平均地價(jià)增值率為10.65%。2011-2015年，住宅用地平均增值速度為85元/㎡，地價(jià)增值率9.05%；住宅用地平均增值最高區(qū)片位于住宅I級(jí)別的I-3區(qū)片，平均增值1208元/㎡，增值速度達(dá)到302元/㎡。研究區(qū)2013年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)樓面地價(jià)較201

5、0年平均提高282元/㎡，與2011-2015年地價(jià)增值速度基本保持一致。根據(jù)2011-2015年住宅用地各區(qū)片地價(jià)增值速度，綜合考慮十三五規(guī)劃、城市規(guī)劃、新增主要交通軌道、商服中心、重大基礎(chǔ)設(shè)施因素，預(yù)測(cè)2020年研究區(qū)住宅用地樓面價(jià)格，促進(jìn)城鄉(xiāng)住宅用地統(tǒng)籌發(fā)展。
　?。?）地價(jià)重心空間位置分布在文化東路、和平路、山師東路、佛山街之間區(qū)域，位于研究區(qū)幾何中心以西位置；從地價(jià)重心遷移軌跡來看，2007-2010年地價(jià)重心向西北方向

6、遷移，2010-2020年地價(jià)重心轉(zhuǎn)為向東偏移，與濟(jì)南市城市發(fā)展戰(zhàn)略布局吻合。在南北方向上，受南部山區(qū)住宅用地面積小而價(jià)格高影響，地價(jià)重心南北方向偏移不明顯；在東西方向上，地價(jià)重心逐漸由偏西轉(zhuǎn)向偏東方向偏移，住宅用地價(jià)格反映了2010-2015年濟(jì)南住宅用地向東發(fā)展的戰(zhàn)略布局。
　　（5）通過集體土地征收價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)銜接分析，基于2016年集體土地征收價(jià)格測(cè)算的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與2013基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差別較大，新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工