城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場研究——以重慶市為例.pdf

1、2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，并對此做出了一系列相關規(guī)定。這是中國土地管理制度改革的一個重大舉措，是中國今后農村土地改革的一個重大方向，它為我國農村集體建設用地進入市場和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供了契機并指明了方向。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場必將成為我國今后一段時期土地制度領域的熱點和重點。鑒于此，本研

2、究以重慶市為例，闡述了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場這一問題，并取得了如下成果：
　　 (1)城鄉(xiāng)建設用地利用效率不高，城鄉(xiāng)建設用地市場分割，城鄉(xiāng)存量建設用地缺乏互動盤活的機制或平臺。以重慶市為例，重慶市單位城鎮(zhèn)建設用地二、三產業(yè)增加值不高，單位城鎮(zhèn)建設用地利用效率不高；農村人均建設用地總體偏高，農村中一些外遷戶或者外出戶還保留著原來的宅基地，造成宅基地的閑置，農村“空心村”現(xiàn)象嚴重，從而導致大量土地浪費。更為重要的是，長期的城鄉(xiāng)二元土

3、地市場的存在，使得農村土地必須先經過國家低價征用，再在城市土地市場上高價出讓，其結果是，農村建設用地與城鎮(zhèn)建設用地之間是不能自由轉化，城鄉(xiāng)存量建設用地缺乏互動盤活的機制或平臺。
　　 (2)構建城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場，不僅有著堅實的理論依據(jù)，還有良好的政策背景。建設城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場是建設現(xiàn)代市場體系的關鍵環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代市場體系的本質要求。土地產權市場制度在本質上是統(tǒng)一的，土地使用權能在性質上是一致的，相同的利用方式下其土地經濟屬性和

4、政策應該是一致的，從而對于土地市場的建立，土地價格內涵的確定應該在同類型的用地中達到一致，這是城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)一的關鍵。另外，黨的十六大所提出的-重要發(fā)展理念與戰(zhàn)略就是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，調整國民收入分配格局，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展的體制和機制；而且十七屆三中全會已明確指出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。因此，城鄉(xiāng)土地制度改革既順應了這種發(fā)展大勢，又對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展起到重要支撐作用。
　　 (3)構建城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場進程中，將面臨著一些

5、障礙因素。這些障礙因素既有法規(guī)及土地管理體制問題，以及農民生活安全保障制度的缺失，又有農村集體建設用地所有權不明確的因素，還有廣大農民與農村集體經濟組織的“以土為本”的戀土情結而不肯輕易讓渡土地的原因；另外，參與城鄉(xiāng)建設用地收益(尤其是農村建設用地收益)分配的主體涉及到中央政府、地方政府、土地使用者、集體組織和農民，在這些利益主體之間能否圍繞土地收益而形成一個利益均衡，將影響該市場的發(fā)育及其進程。
　　 (4)在確定城鄉(xiāng)建設用地

6、統(tǒng)一市場的實現(xiàn)路徑基礎上，要明確其功能定位。打破政府對土地市場的行政壟斷，以城鄉(xiāng)土地使用權權能一致性為基礎，以農村集體建設用地直接入市為突破口或路徑，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場制度，實現(xiàn)兩種產權、一個統(tǒng)一的土地市場。這樣，具有生聲要素屬性的城鄉(xiāng)建設用地，一旦進入城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場上進行公開交易，則該市場就要承擔對其配置、價值發(fā)現(xiàn)、調節(jié)經濟的功能，同時，為交易的順利進行而提供一些便利功能。
　　 (5)城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場的有效運行