房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)畢業(yè)論文

1、<p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā)論文</b></p><p><b>　　題目</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)</b></p><p><b>　　專業(yè)：工程管理</b></p><p><b>　　姓名：</

2、b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，同時各形各色的附著行業(yè)也應運而生，猶如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)估價行業(yè)是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起而產(chǎn)生的，伴隨著土地的價值與日俱增，則需要一個行業(yè)去評估其土地真正的價值，在這個契機下，房地產(chǎn)估價行業(yè)也與之水漲船高，逐步快速發(fā)展起來。當然它帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，許多問

3、題也相應出現(xiàn)。</p><p>　　本篇論文針對我國估價行業(yè)，簡略的講述了土地估價的目的和意義，土地估價行業(yè)存在的問題，從而以德州市華魯三號工業(yè)用地估價為例，編寫了其估價報告。在估價報告中，根據(jù)估價對象的實際情況和其他相關影響因素，主要采用基準地價修正系數(shù)法，成本逼近法來對估價對象進行測算評估，其估價結果是根據(jù)委估對象的影響因素分析，利用加權平均最終確定其最終價值。最后，針對估價行業(yè)存在的問題，提出了自己認為的可

4、行性建議。</p><p>　　關鍵字：工業(yè)用地；基準地價修正系數(shù)法；成本法</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Summary with the rapid development of China's real estate industry, and various assorted atta

5、chments industry also came into being, as have mushroomed, flourish. Real estate appraisal industry is arising with the rise of the real estate industry in China, accompanied by increasing the value of the land, you need

6、 an industry to assess the real value of its land, under the this opportunity, also rises with the real estate appraisal industry gradually developed quickly. While it certainly promote e</p><p>　　This paper

7、 is intended for valuation industry of China, briefly describe the purpose and meaning of land valuation, land valuation problems in the industry, contributing in dezhou city Shandong China third, land valuation, for exa

8、mple, has prepared its valuation report. In the valuation report, according to the valuation of actual objects and other related factors, mainly uses the Datum land price correction factor method, cost approach to valuat

9、ion objects to be appraised and its valuation is b</p><p>　　Keywords: industrial land ；Reference land price correction coefficient method；zhe method of cost</p><p><b>　　目 錄</b></

10、p><p><b>　　前 言1</b></p><p><b>　　第1章 緒論2</b></p><p>　　1.1土地估價的目的2</p><p>　　1.2本文研究的意義2</p><p>　　第2章 我國現(xiàn)階段土地估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4</p>

11、<p><b>　　2.1 總述4</b></p><p>　　2.2 房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題4</p><p>　　2.2.1房地產(chǎn)估價機構數(shù)量多規(guī)模小4</p><p>　　2.2.2估價需求缺乏主動性5</p><p>　　2.2.3專業(yè)服務與估價收費不匹配5</p><

12、p>　　2.2.4 商業(yè)賄賂之風沒有得到有效遏制6</p><p>　　2.2.5估價機構間業(yè)務競爭無序6</p><p>　　第3章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價結果報告9</p><p><b>　　3.1總述9</b></p><p>　　3.1.1估價項目名稱9</p><p&g

13、t;　　3.1.2估價目的9</p><p>　　3.1.3估價依據(jù)9</p><p>　　3.1.4估價基準日10</p><p>　　3.1.5估價日期10</p><p>　　3.1.6地價定義10</p><p>　　3.1.7估價結果11</p><p>　　3.2估價對象

14、描述及地價影響因素分析13</p><p>　　3.2.1估價對象描述13</p><p>　　3.2.2地價影響因素13</p><p>　　3.3土地估價19</p><p>　　3.3.1估價原則19</p><p>　　3.3.2地價的確定及結果20</p><p>　　3.

15、3.3需要特殊說明的事項21</p><p>　　第4章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價技術報告22</p><p><b>　　4.1總述22</b></p><p>　　4.1.1估價項目名稱22</p><p>　　4.1.2估價目的22</p><p>　　4.1.3估價依據(jù)22

16、</p><p>　　4.1.4估價基準日23</p><p>　　4.1.5估價日期23</p><p>　　4.1.6地價定義23</p><p>　　4.1.7估價結果24</p><p>　　4.1.8需要特殊說明的事項24</p><p>　　4.2估價對象描述及地價影響因素

17、分析26</p><p>　　4.2.1估價對象描述26</p><p>　　4.2.2地價影響因素27</p><p>　　4.3土地估價32</p><p>　　4.3.1估價原則32</p><p>　　4.3.2估價方法和過程33</p><p>　　4.3.3地價的確定及估

18、價結果38</p><p>　　第5章 對我國未來估價行業(yè)發(fā)展的可行性建議40</p><p>　　5.1完善估價法律制度和規(guī)范估價市場40</p><p>　　5.2建立估價行業(yè)自律準則及估價行業(yè)問責制40</p><p>　　5.3進一步加強責任感管理力度41</p><p>　　5.4建立健全行業(yè)協(xié)作共

19、同監(jiān)管體制42</p><p><b>　　結 論43</b></p><p><b>　　致 謝44</b></p><p><b>　　參考文獻45</b></p><p><b>　　附件46</b></p><p&

20、gt;<b>　　前 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)估價作為一項社會經(jīng)濟活動古已有之，而真正作為一個社會經(jīng)濟部門或者說一個行業(yè)在我國的出現(xiàn)，則是近二十年的事情。改革開放后隨著生產(chǎn)要素市場的建立，房地產(chǎn)的交易逐漸顯現(xiàn)并日趨頻繁，迫切需要對市場價格進行評估，以便為交易和國家稅費征收提供依據(jù)。</p><p>　　隨著國有土地使用權制度的改革，催生了土地估價師和土

21、地估價機構的產(chǎn)生；隸屬建設部系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價師也隨之出現(xiàn)。并且分別建立了土地估價師與房地產(chǎn)估價師的考試與注冊制度，以及土地估價機構與房地產(chǎn)估價機構的資質(zhì)審批制度。盡管土地估價與房地產(chǎn)估價的原理與方法沒有不同，但由于分屬不同系統(tǒng)，因而具有了不同的估價規(guī)范和不同的估價報告使用目的。</p><p>　　房地產(chǎn)估價作為一門融科學與藝術為一體的行業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展。然而由于中國特色的部門依附，房地產(chǎn)估價與

22、土地估價卻屢屢出現(xiàn)形式上的分異，給估價行業(yè)和估計人員帶來極大的不便，也為行業(yè)的發(fā)展帶來了困擾。因此，本論文針對我國估價行業(yè)出現(xiàn)的問題，提出自己認為的可行性建議。</p><p>　　本論文的編寫引用借鑒了很多相關的研究成果和教材。但由于本人水平有限，論文中定有許多不足之處，懇請老師們批評指正。</p><p><b>　　第1章 緒論</b></p>

23、<p>　　1.1土地估價的目的</p><p>　　在資產(chǎn)評估行業(yè)中，土地估價已被國家設置為六大資產(chǎn)評估專業(yè)之一，越來越被人們所重視，越來越影響人們的社會經(jīng)濟活動。</p><p>　　從人類歷史看，我們不難發(fā)現(xiàn)：人類歷代戰(zhàn)爭絕大部分都緣于領土或土地資源的爭奪。擁有了土地，就擁有了生存的基本保障，也就擁有了相應的社會地位。</p><p>　　在市場經(jīng)濟

24、高速發(fā)展的今天，人們對土地資源的需求欲望更為強烈。人們進行建設、謀求發(fā)展，除了要有足夠的資金、技術、人員等生產(chǎn)要素以外，更重要的是離不開最基本的生產(chǎn)要素——土地，以之作為經(jīng)營和發(fā)展的基礎。同時，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的投資理念也在不斷地轉(zhuǎn)變，國家、集體、單位、個人之間的土地資產(chǎn)與土地資產(chǎn)、土地資產(chǎn)與資金之間也在不斷地進行轉(zhuǎn)換或置換。人們不論希望出售、轉(zhuǎn)換還是購買土地，面臨的一個重要的問題就是希望知道土地的價格，也就是土地估價問題。&l

25、t;/p><p>　　估價目的是委托人為什么要進行房地產(chǎn) (土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。例如，銀行需對抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當因為抵押人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押評估”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明，在處分該抵押房

26、地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。或者換句話說，該房地產(chǎn)在“抵押評估”的目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應該扣除向國家交納的土地使用權出讓金。</p><p>　　1.2本文研究的意義</p><p>　　設定房地產(chǎn)估價目的的意義在于：一旦設定了房地產(chǎn)估價的目的，也就確定了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價作業(yè)或估價行為需要估算什么樣的房地產(chǎn)價格，從而整個估價作業(yè)過程中的各種要

27、素也就都可以確定下來了。從這個意義上來說，房地產(chǎn)估價目的起到了統(tǒng)領估價全局的作用。在現(xiàn)實生活中土地估價工作有著極其重要的現(xiàn)實意義：</p><p>　?。?）從國民經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，土地估價工作是建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的需要；</p><p>　?。?）從國土資源的管理角度來看，土地估價工作是加強土地市場管理的一項基礎性工作；</p><p>　?。?）從

28、國家稅收的角度來看，土地估價工作是國家征收有關土地稅費的基礎；</p><p>　?。?）從建立現(xiàn)代化企業(yè)方向的角度來看，土地估價工作是企業(yè)合資、改制、兼并、入股以及破產(chǎn)清算的需要；</p><p>　?。?）從處理司法案件的角度來看，土地估價工作是處理房地產(chǎn)糾紛的需要；</p><p>　?。?）從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資機構的角度來看，土地估價工作是為房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)

29、或機構作出投資決策、提供投資服務的需要；</p><p>　　（7）從資金信貸的角度來看，土地估價工作是土地資產(chǎn)抵押業(yè)務的需要。</p><p>　　第2章 我國現(xiàn)階段土地估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p><b>　　2.1 總述</b></p><p>　　我國房地產(chǎn)估價從無到有僅僅經(jīng)歷了短短十幾年的歷程，然而房地產(chǎn)估

30、價行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻十分迅速。社會諸多經(jīng)濟活動，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟活動等都離不開房地產(chǎn)估價。這種估價專業(yè)活動技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對于專業(yè)房地產(chǎn)估價的需求變得越來越大，從而導致整個房地產(chǎn)估價行業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。當然，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時

31、，關于房地產(chǎn)估價行業(yè)也滋生了很多問題。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題</p><p>　　圖2-1估價行業(yè)存在問題簡述圖</p><p>　　2.2.1房地產(chǎn)估價機構數(shù)量多，規(guī)模小</p><p>　　房地產(chǎn)估價機構發(fā)展速度驚人，數(shù)量多，良莠不齊，估價機構規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識。2004年9月29日經(jīng)建

32、設部第45次常務會議討論通過《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》（中華人民共和國建設部令第135號），自2004年12月1日起房地產(chǎn)估價的成立由原來的行政主管單位核準制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構。建建設部提供的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示近10000家。估價機構數(shù)量多，良莠不齊，估價機構規(guī)模普遍偏小，其中二級、三級及暫定估價機構

33、尤其突出，部分機構寥寥數(shù)人，甚至一個外界普遍公認的較有知名度的專業(yè)房地產(chǎn)估價機構居然沒有一個真正的專職房地產(chǎn)估價師在從事估價技術工作，不難想象其機構核心競爭力及品牌意識。</p><p>　　2.2.2估價需求缺乏主動性</p><p>　　眾所周知，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)

34、人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機構或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動或是處于弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業(yè)務體質(zhì)問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。</p><p>　　2.2.3專業(yè)服務與估價收費不匹配</p><p><b>　　（1）業(yè)務承接方面<

35、/b></p><p>　　目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價機構業(yè)務來源于業(yè)務員的承接，估價業(yè)務員往往有一定社會關系，但普遍學歷偏低，專業(yè)素質(zhì)有限，同時也并非房地產(chǎn)估價師或?qū)I(yè)人士，估價專業(yè)知識缺乏，向客戶所提供的專業(yè)服務十分有限；其次估價業(yè)務掛靠現(xiàn)象嚴重，A機構業(yè)務員所承接業(yè)務出于本機構出具的估價報告不認可或是A機構無法滿足業(yè)務人員提成要求，從而轉(zhuǎn)移掛靠到B機構（原因是B機構資質(zhì)高，出具的報告易得到認可或是B機構承

36、諾的業(yè)務提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現(xiàn)象擾亂了估價正常秩序，也在客戶中造成不良影響。</p><p><b>　?。?）估價勘察方面</b></p><p>　　有些估價機構根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機構偽造現(xiàn)場勘察記錄及照片?，F(xiàn)在較為流行出具預估報告，許多機構出具的預估報告是不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機構

37、在進行個人住宅物業(yè)評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。</p><p>　?。?）機構估價技術管理方面</p><p>　　目前，估價機構技術管理方面，重業(yè)務輕技術、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常普遍，業(yè)務經(jīng)理比技術經(jīng)理的地位要高。理論上講，把房地產(chǎn)估價活動比作一列火車，估價技術應為火車頭，估價業(yè)務則

38、是發(fā)動機組或是助推器，估價技術是方向，估價業(yè)務是動力，估價技術應該領著估價業(yè)務跑才對。估價機構、估價技術、估價業(yè)務這三者的關系同時又與政府、公共配套設施及土地出讓三者之間的關系相似。估價機構作為管理者猶如政府，估價技術作為機構發(fā)展估價業(yè)務平臺如同公共市政配套設施，估價業(yè)務是機構的經(jīng)濟收入來源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設施完善，只有這樣才會有更多的開發(fā)商競相買地，土地才可以賣的好價錢。因此作為專業(yè)估價機

39、構，首當其沖的是搭建一個好的估價技術平臺。而目前恰恰相反，很多估價機構將發(fā)展估價業(yè)務成為首要目標，自然而然就形成了重業(yè)務輕技術的現(xiàn)象，因而也出現(xiàn)了評估價格技術經(jīng)理說了不算，老板說了算的現(xiàn)象。</p><p>　　2.2.4 商業(yè)賄賂之風沒有得到有效遏制</p><p>　　商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟的通病，是制約市場經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的凍瘡，是國際性毒瘤。自2005年底以來，中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作

40、。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價業(yè)務收費低，尤其是目前估價業(yè)務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例2總體估價收費的比例大，目前回扣比例占總體估價收費的比例大，目前回扣比例占估價收費的40%左右，甚至有的高達50%-60%,這是任何一個行業(yè)無法承受的。

41、雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂，但由于估價行業(yè)每單的估價收費低，基本以現(xiàn)金方式返還，從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難，抵制估價行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。</p><p>　　2.2.5估價機構間業(yè)務競爭無序</p><p>　　企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價機構所提供的估價產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業(yè)務

42、無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮?？梢姽纼r機構之間的業(yè)務競爭還是比較雜亂的。競爭無序大致表現(xiàn)如下方面。</p><p>　　以回扣高低論“英雄”</p><p>　　評估機構為了獲取估價業(yè)務，競相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價行業(yè)造成不良影響。</p><p>　　以價格高低論“英雄”

43、</p><p>　　“價格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個方面：其一是估價結果價格戰(zhàn)。受估價目的的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務委托給該家機構做?；蛟S預估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會要求幾家估價機構就同一目的在同一估價時點上對擬估房地產(chǎn)進行預估，然后從中選擇自己所期望的估價結果的估價機構。初看這似乎一種正常的市場優(yōu)勝劣汰的競爭現(xiàn)象，但實際上滋生了估價機構為承攬估價業(yè)務，競相迎合委

44、托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。其二是估價收費價格戰(zhàn)。以估價收費博弈的結果無疑是傷對手七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式蔓延，無疑會給整個估價行業(yè)帶來滅頂之災。</p><p>　　以“圈地”多少論“英雄”</p><p>　　某些金融機構、政府相關機構（如法院）或大型企業(yè)（估價業(yè)務的主要提供者）往往會主動選定某些估價機構作為其固定合

45、作伙伴，對其他取得合法估價資質(zhì)的估價機構所出具的估價報告不予采納。估價機構為了取得估價業(yè)務資源則通過一定途徑來獲得某些金融機構、政府相關部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導致各估價機構不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領域多就意味著誰的估價業(yè)務來源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長了商業(yè)賄賂的不正之風，同時也衍生了估價業(yè)務員“抄單”或“飛單”現(xiàn)象。因此于估價　的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運動的，而應倡導的是公平、公開、透明化的競

46、爭。</p><p>　　在本論文的第一章和第二章已經(jīng)對本篇論文的土地估價目的和意義進行了簡單的描述，發(fā)現(xiàn)了我國估價行業(yè)存在的一些問題，下面我將會在本論文的第四章和第五章針對德州市華魯三號工業(yè)用地為例進行編寫工業(yè)用地估價結果報告和技術報告，最終針對我國估價行業(yè)中存在的問題提出可行性建議。用一個簡示圖表示如圖：</p><p>　　第3章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價結果報告</p>

47、;<p><b>　　3.1總述</b></p><p>　　3.1.1估價項目名稱</p><p>　　山東省德州市華魯三號工業(yè)用地的土地使用權出讓價格評估。</p><p><b>　　3.1.2估價目的</b></p><p>　　本次估價目的是基于對工業(yè)用地估價而言，以華魯三號

48、用地為例進行土地估價研究，從而針對華魯三號工業(yè)用地的市場價格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價對象的現(xiàn)值情況提供價值參考依據(jù)。</p><p><b>　　3.1.3估價依據(jù)</b></p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　?。?

49、）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權協(xié)議和出讓暫行條例》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國國稅暫行條例》；</p><p>　　（7）國土資源部《關于印發(fā)試行<土地分類>的通知》；</p>

50、<p>　?。?）國土資源部關于嚴格按國家標準實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知；</p><p>　　（9）《城市國有土地使用權交易價格管理暫行辦法》；</p><p>　　（10）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知</p><p>　　《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》</p>

51、<p>　　《關于規(guī)范國有土地使用權出讓價格管理工作的通知》</p><p>　　《山東省人民政府關于貫徹國發(fā)【2008】15號文件加強土地市場與土地資產(chǎn)管理的通知》</p><p>　　《山東省物價局、財政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部<關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知>的通知》</p><p>　　德州市人民政府《關于加強城市土地資

52、產(chǎn)管理工作的意見》</p><p>　　《德州市國有土地使用權出讓條例》</p><p>　　《關于調(diào)整城區(qū)基準地價的通知》</p><p>　　《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號）；</p><p>　　《德州市人民政府關于進一步加強土地使用權管理的決定》</p><p>　　《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級

53、估價技術報告》</p><p>　?。?1）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關資料</p><p>　　華魯三號宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號宗地位置、地形、基礎設施調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料</p><p>　　3.1.4估價基準日</p&

54、gt;<p>　　2011年3月12日</p><p><b>　　3.1.5估價日期</b></p><p>　　2011年3月12日至2011年3月17日</p><p><b>　　3.1.6地價定義</b></p><p>　　（1）根據(jù)估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對

55、象在估價基準日是出讓土地使用權，土地使用權屬于華能電廠有限公司，所有權屬于國家。</p><p>　?。?）根據(jù)提供的《國有土地使用權》復印件以及估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象在評估基準日未設置抵押、擔保等他項權利。</p><p>　?。?）根據(jù)估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對象土地用途為工業(yè)用地，本次評估依據(jù)土地估價的合法性原則，將估價對象的用途設定為工業(yè)用地。</p>

56、<p>　?。?）根據(jù)估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對象使用年限為50年，從1992年10月23日至2042年10月23日止；本次評估將估價對象的剩余使用年限作為設定使用年限，剩余31.5年。</p><p>　?。?）根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查及提供的資料，在估價基準日，估價對象紅線外開發(fā)程度達到了“五通”（道路、通電、通訊、通供水、通排水）；本次評估設定估價對象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、

57、紅線內(nèi)“場平”。</p><p>　?。?）根據(jù)提供的估價對象資料，估價對象建筑總面積35735.2㎡，結合最高最佳使用原則，本次評估設定估價對象容積率為0.8</p><p>　　綜上所述，本報告價格定義為：估價對象作為出讓用地，在設定土地開發(fā)條件下，于估價基準日為2011年3月12日，容積率為0.8且不存在他項權利等限制下，作為工業(yè)用地，剩余使用權年限為31.5年的條件下國有土地使用權

58、價格。</p><p><b>　　3.1.7估價結果</b></p><p>　　經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇了基準地價修正法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于評估基準日的國有土地使用權價格。</p><p>　　土地總面積：44669㎡</p><p

59、>　　總地價：7906413元</p><p>　　總地價大寫： 柒佰玖拾萬陸仟肆佰壹拾叁元整。</p><p>　　表3-1土地估價結果一覽表</p><p>　　1、上述土地估價結果的限定條件</p><p>　　（1）土地權利限制：委托宗地來源合法、權屬明確，并支付了有關稅費。</p><p>　　（2）基

60、礎設施條件：宗地紅線外“五通”（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通供水、通排水）。</p><p>　　（3）規(guī)劃限制條件：設定規(guī)劃條件為現(xiàn)設計的建設指標。</p><p>　?。?）影響土地價格的其他限定條件：無。</p><p>　　2、其他需要說明的事項</p><p>　?。?）本報告估價結果是在滿足地價定義條件下的國有土地使用權價格，

61、若估價基準日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應作相應的調(diào)整。本報告估價結果未考慮估價對象已設定抵押等他項權利、負債、出讓成交時需承擔的各種開支和稅費對估價結果的影響。</p><p>　?。?）本估價結果僅為本報告的估價目的服務，當用于其他目的，本報告估價結果無效。</p><p>　?。?）本報告自估價基準日起一年內(nèi)有效。</

62、p><p>　　3.2估價對象描述及地價影響因素分析</p><p>　　3.2.1估價對象描述</p><p>　　估價對象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為44669㎡。</p><p><b>　?。?）土地登記狀況</b></p><p>　　華能電廠有限公司于1992年11月2

63、0日取得委估宗地，登記機關為德州市人民政府。委估宗地的國有土地使用權證、用途、使用權類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表3-2</p><p>　　表3-2估價對象土地登記狀況表</p><p><b>　?。?）土地權利狀況</b></p><p><b>　　土地使用權類型</b></p><p&g

64、t;　　于估價基準日，估價對象是國有出讓土地，土地所有權屬于國家，土地使用權屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權年限內(nèi)，使用權人根據(jù)土地出讓合同及國家有關法律規(guī)定，依法享有對該宗地的抵押、出租、作價入股等權利，其權益受法律保護。</p><p><b>　　土地使用年期</b></p><p>　　根據(jù)估價對象的《國有土地使用權》復印件，估價對象使用年限為50年（

65、從1992年10月23日至2042年10月23日止），至評估基準日，估價對象已使用18.5年，剩余使用年限為31.5年。</p><p><b>　　土地利用狀況</b></p><p>　　估價對象基礎設施開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場平”。</p><p>　　3.2.2地價影響因素<

66、;/p><p>　　3.2.2.1一般因素</p><p><b>　?。?）城市資源狀況</b></p><p><b>　　地理位置</b></p><p>　　德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng)115°45′～117°36′，北緯36°24′～38°

67、;0′之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬200公里，南北長175公里，總面積10.341萬平方公里，占全省總面積的7.53%。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有“九達天衢”、“神京門戶”之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事地位也很重要。</p>&

68、lt;p><b>　　行政區(qū)劃</b></p><p>　　德州市轄1區(qū)，2市，8縣，48鎮(zhèn)，145鄉(xiāng)，5個街道辦事處，9291個行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。</p><p><b>　　自然條件</b></p><p>　　【地形

69、】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾有兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就了西南高、東北低的地形。由于河道與流速所致，加之風力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點。海拔高程最高點35米，最低點5.1米，一般為20米左右。全市地貌大體可分三類。一是高地類，由河流、河床沉積而成，占土地總面積的34.3%；二是坡地類，由黃河漫流沉積而成，占總土地面積的52.1%；三是洼地類、占13．6%。</p><

70、p>　　【氣候】氣候特點受季風影響顯著，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征，光照資源豐富，日照時數(shù)長，光照強度大，且多集中在作物生長發(fā)育的前中期，有利于作物光和作用的進行，全市年平均日照時數(shù)2660小時，日照率為61%，太陽總輻射量為124.8千卡／平方厘米，均處全國、全省的較高值區(qū)。在時間分配上，尤以5、6月份最高，光照時數(shù)280小時，日均9

71、小時，光輻射量可達15千卡／平方厘米。年平均氣溫13.1℃。極端高氣溫在40℃以上，最低氣溫在-27℃以下。全市平均無霜期197天，一般為4月7日至10月22日，各縣之間相差較大，武城縣最長225天，東相差近月余。年平均降水量為585.2毫米，東部多于西部，南部多于北部。降水量的時間分配以7月最多，降水190毫米左右，1月最少只有3～4毫米。按季節(jié)分，春季占12.8%，夏季高達67.7%，秋季占16．9%，冬季占2.6%，且有明顯的“春

72、季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有澇，冬季少雪多干燥“的季節(jié)分配特點。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況</p><p>　　1990年以來德州市積極探索城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，加強對原劃撥土地使用權的管理，加快城市土地置換步伐促進用地結構的優(yōu)化，將經(jīng)營城市土地的重點轉(zhuǎn)向存量土地的盤活，著眼于舊城改造，立足于城邦結合部地整治改造。</p><

73、;p>　　近幾年隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷推進，德州的經(jīng)濟發(fā)展在漸漸發(fā)展，土地經(jīng)營收益總量呈現(xiàn)出逐步增長的勢頭，土地交易市場也日趨活躍，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，房屋買賣、出租等交易案例頻繁。2002年、2003年國土資源部分別頒布了11號令和21號令后，德州市人大出臺了《德州市國有土地使用權出讓條例》，全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道，嚴格執(zhí)行按規(guī)劃、計劃供地，界定有償和劃撥范圍，土地

74、供應必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，該有償?shù)挠袃?，該劃撥的劃撥。嚴格按標準供地。根?jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項目建設用地指標》控制具體項目供地規(guī)模的尺度。實行協(xié)議出讓的，要進行土地評估、集體決策和結果公開。特別是對商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須公開招標、拍賣和掛牌方式提供用地，確保實現(xiàn)土地價值的最大化。</p><p>　　隨著國家關于土地市場管理法律、法規(guī)、政

75、策的完善，德州市房地產(chǎn)市場也日益健康發(fā)展，土地使用制度改革進入了一個嶄新的階段，經(jīng)營性土地全部納入招標、拍賣、掛牌，工業(yè)用地也在逐步實行招拍掛的方式供地，建立了土地市場管理機構，為建立規(guī)范的土地交易市場、土地定級估價工作打下了堅實的基礎。</p><p><b>　?。?）產(chǎn)業(yè)政策</b></p><p>　　按照國家產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)德州市的工農(nóng)業(yè)基礎和資源狀況，充分發(fā)

76、揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將投資重點放在電子及通訊設備制造業(yè)、生物化學醫(yī)療及新材料制造業(yè)等高新技術產(chǎn)業(yè)和化工、醫(yī)療、機械、建材等行業(yè)。鼓勵興辦高新技術產(chǎn)業(yè)和項目。</p><p>　　德州市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整全面推進，產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化。全市圍繞著“穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的總體思路，加大結構調(diào)整力度。三次產(chǎn)業(yè)構成比由上年的4.19:66.80:29.01調(diào)整為3.81:65.59:30.60。第一產(chǎn)業(yè)比

77、重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，形成了“二三一”的產(chǎn)業(yè)結構格局，產(chǎn)業(yè)構成日趨合理。</p><p><b>　?。?）城市經(jīng)濟狀況</b></p><p>　　建國前，德州是一個落后的農(nóng)業(yè)區(qū)，以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結合的自給自足的自然經(jīng)濟為主。1949年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值僅有53179萬元（以下按1980年不變價格計算），其中，工業(yè)總產(chǎn)值2494萬元，占4.7%。自新中國建立到

78、1998年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值305.7億元，比上年增長15.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值115.7億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值92億元，增長25.2%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5819元，比上年增加680元。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。三次產(chǎn)業(yè)構成比例由上年的34.7：38.6：26.7調(diào)整為32.1：37.8：30.1。非公有制經(jīng)濟所占比重上升，達到33.1%，比上年提高了7.1個百分點。個體

79、私營經(jīng)濟全市個體私營業(yè)戶發(fā)展到20.09萬戶，從業(yè)人員66.5萬人，注冊資金30.4億元，分別比上年增長26.9%、56%和85.8%。其中私營企業(yè)0.41萬戶，注冊資金8.31億元，分別比上年增長78.3%和99.8%。個體私營經(jīng)濟上交稅金2.93億元，增長80.7%，占地方財政收入的26.3%，比上年提高9.1個百分點。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上企業(yè)改</p><p>　　3.2.2.2區(qū)域因素</p>&

80、lt;p><b>　?。?）區(qū)域概況</b></p><p>　　德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng)115°45′～117°36′，北緯36°24′～38°0′之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬200公里，南北長175公里，總

81、面積10.341萬平方公里，占全省總面積的7.53%。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有“九達天衢”、“神京門戶”之稱。</p><p><b>　　（2）交通情況</b></p><p>　　津浦鐵路貫穿城區(qū)、平原、禹城、齊河4個縣（市、區(qū)），德石鐵路以此為起點。1998年，全市年實有公路通車里程5547公里，其中汽車專用公路

82、146.3公里。全市公路密度35.3公里／百平方公里，通公路的行政村6978個。全年完成公路客運量943萬人，客運周轉(zhuǎn)量5.03億人公里；公路貨運量1107.4萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量8.28億噸公里。</p><p><b>　　（3）基礎設施情況</b></p><p>　　1998年，德州市城市建設加大基礎設施、公共服務和環(huán)境配套等建設。城市中心廣場建設、湖濱路綜合整治

83、、德州市汽車總站改造等相繼竣工。全年市區(qū)自來水供水總量4860萬立方米，增長2.6%，天然氣供氣總量88萬立方米，液化石油氣供氣總量1200噸，年末已有22.4萬城市人口用上了天然氣、液化石油氣；市區(qū)集中供熱面積達到63萬平方米；建成區(qū)綠化覆蓋面積989公頃，城市公共綠地面積116．5公頃，比上年增長15.9%；城市道路長度207公里，面積221.9萬平方米；市區(qū)公路營運車輛57輛，增長16.3%，年客運量678萬人次，增長11.1%；

84、出租汽車1680輛，增長1.13倍。</p><p><b>　?。?）環(huán)境條件</b></p><p>　　德城區(qū)全年99個社區(qū)、211個自然村完成了市容環(huán)境達標社區(qū)創(chuàng)建，年末全區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運站和社區(qū)公園達到153座和92個，其中年內(nèi)新建123座垃圾轉(zhuǎn)運站和社區(qū)公園，年末城市道路2605條，共計2905萬平方米；橋梁311座；路燈16667盞，其中景觀燈7817盞；公共

85、廁所120個，比上年增加100個；城市建成區(qū)綠化覆蓋面積2149.32公頃，比上年增長3.8%，建成區(qū)綠化覆蓋率由上年的43.04%上升至45%，全年處理垃圾165萬噸，其中采取衛(wèi)生填埋處理的達121萬噸，采取焚燒處理的達44萬噸，垃圾無害處理率達100%，全年空氣綜合污染指數(shù)為2.47，比上年提高0.13。</p><p><b>　?。?）規(guī)劃發(fā)展</b></p><

86、p>　　到2015年，德城區(qū)將建設成為有德州特色、技術競爭力較強、創(chuàng)業(yè)和居住環(huán)境優(yōu)良、社會和諧進步的科技強區(qū)?？萍歼M步對經(jīng)濟增長的貢獻率進一步提高，高新技術產(chǎn)值達到工業(yè)總產(chǎn)值的65%，擁有自主指數(shù)產(chǎn)權產(chǎn)品產(chǎn)值占高新技術產(chǎn)值的50%，逐步以天衢工業(yè)園為中心，形成一個較為完整的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。</p><p><b>　　（6）產(chǎn)業(yè)結構布局</b></p><p>　

87、　一是制定新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間布局規(guī)劃，加強對產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃引導。根據(jù)我區(qū)在全市的定位和分工，整合現(xiàn)有市、區(qū)相關規(guī)劃成果，加強城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的銜接，以規(guī)劃引導產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展、集聚發(fā)展、集約發(fā)展。二是促進加工貿(mào)易和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。實施推動由代加工逐步自主品牌轉(zhuǎn)變，加快工業(yè)、輕工業(yè)等發(fā)展。經(jīng)濟總量實現(xiàn)顯著突破，工業(yè)戰(zhàn)略逐步推行，工業(yè)經(jīng)濟的主導地位繼續(xù)延續(xù)。</p><p>　　3.2.2.3個

88、別因素</p><p><b>　?。?）宗地情況</b></p><p>　　影響宗地條件的因素有：宗地面積、宗地形狀、地質(zhì)條件、地形等，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，估價對象具體情況如下：</p><p>　　宗地面積：估價對象宗地總面積為44669平方米，作為中型工業(yè)用地，其規(guī)模適中。</p><p>　　宗地形狀：估價對象形狀大致

89、規(guī)則，利于工業(yè)用地設計布局。</p><p>　　地質(zhì)條件：估價對象地質(zhì)狀況一般。</p><p>　　地形：據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，估價對象地形平坦。</p><p>　　總體來看，估價對象宗地個別條件較優(yōu)，利于土地價值的正常體現(xiàn)。</p><p>　　表3-3宗地權利狀況表</p><p>　?。?）宗地內(nèi)基礎設施狀

90、況</p><p>　　宗地現(xiàn)有基礎設施達到“五通一平”。其中：</p><p>　　通路：宗地兩面臨路。</p><p>　　通水：宗地內(nèi)現(xiàn)有供水設施能基本滿足生活需要，滿足程度100%</p><p>　　排水：宗地內(nèi)生產(chǎn)污水進入市政道路地下排水管道。</p><p>　　通電：宗地內(nèi)現(xiàn)有供電能力能基本保證生產(chǎn)需要

91、，保證程度100%</p><p>　　通訊：宗地內(nèi)現(xiàn)有電訊能力能保證生產(chǎn)需要，保證程度100%</p><p>　?。?）最合理和最有效利用</p><p>　　根據(jù)估價對象的權屬以及其個別和周邊的情況，根據(jù)合法原則，本次估價確定估價對象為工業(yè)用地最合理和最有效利用。</p><p><b>　?。?）宗地臨路狀況</b&g

92、t;</p><p>　　估價對象東至天衢大道，南至蘆莊，北至解放大道，西至豐城機械廠。整地塊處于德城區(qū)西北部，處于天衢工業(yè)園區(qū)域，周邊大多是機械制造廠，塑料加工廠，電子科技等工業(yè)廠房。</p><p><b>　?。?）容積率 </b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的國有土地使用權出讓合同書，估價對象規(guī)劃總建筑面積為35735.2平方米

93、，容積率為0.8，低于1.0。</p><p><b>　?。?）土地使用年期</b></p><p>　　根據(jù)《國有土地使用權出讓合同書》，估價對象作為出讓工業(yè)用地，土地使用權終止日期為2042年，剩余使用年限低于工業(yè)用途法定最高出讓年限50年。</p><p><b>　　3.3土地估價</b></p>

94、<p><b>　　3.3.1估價原則</b></p><p>　　土地估價的原則有合法原則，預期收益原則，替代原則，最有效利用原則，多種方法相結合原則，估價時點原則，供需原則，報酬遞增遞減原則，貢獻原則和變動原則等，本項目估價主要遵循以下原則：</p><p><b>　　（1）合法性原則</b></p><p&g

95、t;　　合法性原則就是說，土地估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。本次委估土地，根據(jù)德州政府國用（52）字第9763709號《國有土地使用權》復印件，確定委估宗地權利人為德州市華能電廠有限公司。</p><p>　?。?）最高最佳使用原則</p><p>　　最高最佳使用原則就是說，土地估價要以土地的最高最佳使用為前提，也即土地估價以能使土地估價對象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進行估價，同時

96、，最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。根據(jù)政府對該委估土地的規(guī)劃條件的合法限定，評估人員結合宗地所在區(qū)位和本身條件綜合考慮，我們選擇政府對該委估土地的土地使用方式作為最有效使用方式，進行評估。</p><p><b>　?。?）估價時點原則</b></p><p>　　土地市場是變動的，宗地價格必須在某一時間，而不是某一時期，才有確定值，這一時間就是我們假定市場停

97、止在某一時間進行評估的估價時點。本次評估，其評估目的確定土地使用權現(xiàn)時價值，為委托方了解估價對象現(xiàn)值提供價值參考依據(jù)，我們評估的土地價格是現(xiàn)在的價格，而土地價格與政府頒布的有關土地法律、法規(guī)等密切相關，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響評估土地的價格。因此，我們考慮以對委估土地進行現(xiàn)場勘查之日作為本次估價時點，符合土地估價時點原則。</p><p><b>　?。?）替代原則</b

98、></p><p>　　在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，若附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)價格存在，則可依據(jù)“替代原則”，利用假設開發(fā)法，推斷出估價對象的價格。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會互相影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。</p><p><b>　?。?）公平原則</b></p><p>　　在本次土地評估中，我們

99、是站在公正的立場上，對土地的客觀合理的價格進行評估。本次評估，我們與本估價報告中的委托方?jīng)]有親屬關系或利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見，并且嚴格參照我國有關法規(guī)和制度，遵循必要的評估程序與原則，經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，對該部分房地產(chǎn)價值做出公平客觀合理推測估價。</p><p>　　3.3.2地價的確定及結果</p><p>　　3.3.2.1地價的確定方法</p>

100、<p>　　估價方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定的土地估價的方法，根據(jù)本論文中所選取的工業(yè)用地作為委估地塊土地利用特點和土地評估的規(guī)定，宗地地價評估一般采用兩種或兩種以上不同評估方法。由于評估地塊位于德州天衢工業(yè)園區(qū)，根據(jù)實際情況，可采用德州市國土資源局2009年公布實施的基準地價；在充分收集估價所需資料的基礎上，經(jīng)過綜合分析和對華魯三號工業(yè)用地的現(xiàn)場勘察及相應市場調(diào)查，決定采用基準地價修正法和成本逼近法評估土地價格

101、。</p><p>　　“基準地價系數(shù)修正法”是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體用地類型、年期、建筑容積率等的比較，將基準地價修正到估價對象宗地價格的一種估價方法。其結果具有一定的市場代表性，故本文取基準地價系數(shù)修正法估價結果為估價對象客觀市場價格。</p><p>　　“成本法”是以開發(fā)土地所耗用的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有者權益來確定土地價格的

102、估價方法。根據(jù)實際市場分析研究，采用成本法對于本論文委估工業(yè)用地具有實際參考依據(jù)，故本文選取成本法為估價對象客觀市場價格。</p><p>　　3.3.2.2估價結果</p><p>　　德州華能電廠有限公司所委托的位于德州市天衢工業(yè)園內(nèi)的一塊宗地在2011年5月12日，在設定土地開發(fā)程度（宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場平”，即為通路、通電、通訊、通供水、通排水等市政五通，場地平整）、規(guī)劃用途

103、為工業(yè)用地、建筑容積率為0.8的條件下尚可使用年限為31.5年土地使用權價值為：本次評估的工業(yè)用地總地價為￥7906413元，大寫人民幣柒佰玖拾萬陸仟肆佰壹拾叁元整。</p><p>　　表3-4評估結果明細表</p><p>　　3.3.3需要特殊說明的事項</p><p>　?。?）估價的前提條件和假設條件</p><p>　　委托估價方

104、對其所提供的申報資料及相關資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結果失實，委托估價方負完全責任。</p><p>　　本估價報告中所采用計算的土地使用權面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的其真實性準確性由委托方負責；</p><p>　　土地的開發(fā)程度及其周邊環(huán)境由委托方帶領，我方估價人員加以現(xiàn)場確認。任何有關估價對象

105、的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)、政策等，特別是符合建設、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；</p><p>　　本報告僅為了解估價對象現(xiàn)值提供參考，不對其他用途負責。</p><p>　?。?）其他需要說明的問題</p><p>　　A、宗地用地面積以德州市人民政府頒發(fā)的德州政府

106、國用（52）字第9763709號《國有土地使用權》復印件為準。</p><p>　　B、本報告中貨幣計量以人民幣為本位幣。</p><p>　　第4章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價技術報告</p><p><b>　　4.1總述</b></p><p>　　4.1.1估價項目名稱</p><p>

107、　　山東省德州市華魯三號工業(yè)用地的土地使用權出讓價格評估。</p><p><b>　　4.1.2估價目的</b></p><p>　　本次估價目的是基于對工業(yè)用地估價而言，以華魯三號用地為例進行土地估價研究，從而針對華魯三號工業(yè)用地的市場價格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價對象的現(xiàn)值情況提供價值參考依據(jù)。</p><p><b>　　4.

108、1.3估價依據(jù)</b></p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　　（3）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；</p><p>　　（5）《中華人民共

109、和國城鎮(zhèn)土地使用權協(xié)議和出讓暫行條例》；</p><p>　　（6）《中華人民共和國國稅暫行條例》；</p><p>　　（7）國土資源部《關于印發(fā)試行<土地分類>的通知》；</p><p>　　（8）國土資源部關于嚴格按國家標準實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知；</p><p>　　（9）《城市國有土地使

110、用權交易價格管理暫行辦法》；</p><p>　　（10）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知</p><p>　　《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》</p><p>　　《關于規(guī)范國有土地使用權出讓價格管理工作的通知》</p><p>　　《山東省人民政府關于貫徹國發(fā)【2008】15號文件加強土地市場與土地

111、資產(chǎn)管理的通知》</p><p>　　《山東省物價局、財政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部<關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知>的通知》</p><p>　　德州市人民政府《關于加強城市土地資產(chǎn)管理工作的意見》</p><p>　　《德州市國有土地使用權出讓條例》</p><p>　　《關于調(diào)整城區(qū)基準地價的通知》</p&

112、gt;<p>　　《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號）；</p><p>　　《德州市人民政府關于進一步加強土地使用權管理的決定》</p><p>　　《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級估價技術報告》</p><p>　?。?1）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關資料</p><p>　　華魯三號宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查

113、資料</p><p>　　華魯三號宗地位置、地形、基礎設施調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料</p><p>　　4.1.4估價基準日</p><p>　　估價基準日為2011年3月12日。</p><p><b>　　4.1.5估價日期</b></p>