房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專題

1、第四章 房地產(chǎn)項目策劃與投資決策,公共經(jīng)濟與管理學(xué)院 高曉暉,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)項目的整體策劃房地產(chǎn)項目的定位房地產(chǎn)項目的可行性研究房地產(chǎn)項目投資的重要決策,一、 房地產(chǎn)項目的整體策劃,房地產(chǎn)項目整體策劃的概念房地產(chǎn)項目整體策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目整體策劃的報告,房地產(chǎn)項目整體策劃的概念,房地產(chǎn)項目策劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體目標，以市場分析和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種策劃手段（如投

2、資策劃、設(shè)計策劃、營銷策劃等），按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動。由此可見，房地產(chǎn)項目策劃具有前瞻性、創(chuàng)新性、可操作性等特征。,房地產(chǎn)項目整體策劃的內(nèi)容,項目投資策劃 （定位、選趾、選擇論證 等）項目初步規(guī)劃項目形象策劃 項目營銷策劃 物業(yè)管理策劃 。。。。。。,二、房地產(chǎn)項目定位,房地產(chǎn)項目定位的定義房地產(chǎn)項目定位的原則房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容,房地產(chǎn)項目定位的定義,房地產(chǎn)項目定位是對項目進行設(shè)計，使其

3、在目標顧客心目中占有一個獨特位置的行動和過程。是市場發(fā)現(xiàn)的過程能形成競爭優(yōu)勢促成客戶的認同,房地產(chǎn)項目定位的原則,受眾導(dǎo)向原則差別化原則個性化原則,房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容,功能定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位時間定位…,房地產(chǎn)項目定位的流程,基本流程再定位,三、 房地產(chǎn)項目的可行性研究,可行性研究概述銷售商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,可行性研究概述,可行性研究的概念可行性研究的作用可行性研

4、究的內(nèi)容,可行性研究的概念,房地產(chǎn)項目可行性研究是在項目擬建前，對與項目有關(guān)的主要問題（如市場、資金、地塊、技術(shù)、協(xié)作等）進行全面的技術(shù)經(jīng)濟論證和評價，確定項目的可行性或推薦最佳方案。,可行性研究的作用,可作為開發(fā)項目投資決策的依據(jù)可作為籌集資金的依據(jù)可作為編制設(shè)計文件的依據(jù)可作為開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門之間簽訂合同、協(xié)議的依據(jù),可行性研究的內(nèi)容,開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括：1．總論2．市場分析3．開發(fā)項目地點的選擇4．設(shè)

5、計方案5．環(huán)境影響評價6. 安全消防設(shè)施7．組織機構(gòu)、人力資源的配置8．實施進度的建議9. 投資估算和資金籌措方案10. 經(jīng)濟效益和社會效益評價11. 風(fēng)險分析12. 可行性研究結(jié)論和建議附件,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本構(gòu)成,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（1）開發(fā)項目投資成本的估算通常在

6、開發(fā)項目建議書階段，可采用單位土地、房屋面積投資成本估算法估算開發(fā)項目的投資成本。為了提高開發(fā)項目投資成本估算的精確度，在項目可行性研究階段應(yīng)采用概算指標估算法。概算指標估算法是參照概算定額和各項取費標準，算出各項工程設(shè)施的投資成本、土地取得費用、間接費及預(yù)備費，然后匯總計算開發(fā)項目投資成本總額的方法。上海市房地產(chǎn)開發(fā)成本在估算分年利潤時，應(yīng)將總投資成本按各年銷售收入分攤。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（2

7、）開發(fā)項目經(jīng)營收入的估算開發(fā)項目經(jīng)營收入包括已開發(fā)土地的土地轉(zhuǎn)讓收入和商品房銷售收入。土地轉(zhuǎn)讓收入可根據(jù)擬開發(fā)土地面積和每平方米價格估算，也可根據(jù)熟地樓面單價計算。商品房銷售收入一般按房屋建筑面積和每平方米建筑面積價格估算。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（3）開發(fā)項目銷售費用的估算開發(fā)項目的銷售費用是指為推銷開發(fā)房屋而發(fā)生的各項費用，一般包括（1）廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、空房看護費等；（2）銷售機構(gòu)人員工

8、資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、差旅費等；（3）改造修復(fù)費等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（4）開發(fā)項目財務(wù)費用的估算開發(fā)項目的財務(wù)費用主要指土地、房屋開發(fā)完成后發(fā)生的投資借款利息。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（5）開發(fā)項目管理費用的估算開發(fā)項目的管理費用指開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折

9、舊費、修理費、低值易耗品攤銷、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費、壞帳損失、業(yè)務(wù)招待費、開辦費攤銷等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（6）開發(fā)項目稅金的估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)稅務(wù)制度規(guī)定應(yīng)向國家繳納的稅種主要有：增值稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（7）開發(fā)項目利潤的估算商品房經(jīng)營利潤＝商品房銷售收入一商品房投資成

10、本一商品房管理費用一商品房財務(wù)費用一商品房銷售費用一商品房經(jīng)營稅金及附加,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,財務(wù)狀況的分析現(xiàn)金流量的分析不確定性分析,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（1）財務(wù)狀況的分析,A利潤估算表B投資能力的分析投資收益率、經(jīng)營收入利潤率C償債能力分析全部償債能力分析、年度償債能力分析,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（2）現(xiàn)金流量的分析,A現(xiàn)金流量表B凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（3）不確定性分析,

11、A不確定因素：投資成本、房屋價格、房屋銷售量、開發(fā)進度及交付使用時間等。B盈虧平衡分析盈虧平衡點銷售量=（銷售成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用）/（每平方米售價-每平方米營業(yè)稅金及附加）盈虧平衡點銷售率、盈虧平衡點銷售價C敏感性分析敏感因素,出租房開發(fā)項目投資經(jīng)濟效益的分析,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,出租房開發(fā)項目年租金

12、收入和年經(jīng)營成本的估算年租金主要按市場法加以預(yù)測估算。出租房年經(jīng)營成本是指與出租房屋經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各項支出，一般包括：業(yè)務(wù)人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、出租房屋折舊費、修繕費、低值易耗品攤銷、保險費及其他費用（房產(chǎn)稅、土地使用稅）等。,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,出租房年經(jīng)營利潤的估算出租房年經(jīng)營利潤＝出租房年租金收入一出租房年經(jīng)營成本一出租房年管理費用一出租房年財務(wù)費用一出租房年銷售費用一出租房

13、經(jīng)營租金及附加,出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,投資收益率投資回收期凈現(xiàn)值法內(nèi)部收益率法不確定性分析：不確定因素、盈虧平衡分析、敏感性分析其中，盈虧平衡點出租量=固定費用總額/（每平方米租金-每平方米經(jīng)營稅金及附加-每平方米變動費用）,四、房地產(chǎn)開發(fā)的重要決策,選址決策密度決策時機決策,（一）選址決策,選址的依據(jù)城市規(guī)劃區(qū)位理論概述區(qū)位理論的量化分析選址的影響因素土地使用權(quán)的獲取,選址的依據(jù)：城市規(guī)劃,確定賣點影

14、響土地的性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)強度等,選址的影響因素,位置地點占地面積現(xiàn)狀地形地貌氣象條件地質(zhì)水文條件征地拆遷安置條件交通運輸條件水電等供應(yīng)條件環(huán)境保護條件生活設(shè)施條件施工條件經(jīng)濟因素等等,選址的經(jīng)濟分析,假設(shè)開發(fā)法,,商品房地價=房價-開發(fā)成本、費用、稅金、利潤等出租房可出租面積（全部面積*可出租面積比率）X 單位面積租金= 總租賃收入 (PGI)- 空置損失= 有效收入- 運營費用= 運營凈收益&

15、#247; 債務(wù)比率（運營凈收益/年還本付息額）÷ 年還本付息率（年還本付息額/貸款本金 ）÷ 最大貸款價值比率（貸款額/房地產(chǎn)價值）= 房地產(chǎn)的最高價值（成本法下的價格）- 除土地外的其他成本費用稅金利潤等= 能承受的最高土地價格,土地使用權(quán)的獲取,批租受讓租賃,（二）密度決策,理論實際,城市開發(fā)與再開發(fā)的模式,新開發(fā)再開發(fā)見縫插針提高高度、密度,,實際中城市規(guī)劃的制約土地使用權(quán)出讓合同的

16、制約技術(shù)、成本的制約經(jīng)濟效益的考量,（三）時機決策,期房銷售與現(xiàn)房銷售先租后售多期開發(fā)基于實物期權(quán)的投資決策,思考題,一、名詞解釋1、房地產(chǎn)項目策劃2、房地產(chǎn)項目定位3、房地產(chǎn)項目可行性研究二、簡答題1、簡述房地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容。2、簡述房地產(chǎn)項目定位的主要內(nèi)容。3、簡述房地產(chǎn)項目投資成本的主要內(nèi)容。4、簡述房地產(chǎn)項目選址應(yīng)考慮的主要因素。,,三、論述題試述房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容。四、案例分析題