中國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險分析【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p>　?。?20_ _屆 ）</p><p>　　中國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險分析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 經(jīng)濟學(xué) </

2、p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 日</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直以來是拉動我國經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，但是目前中國房地產(chǎn)市

3、場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，并且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對商業(yè)銀行高度依賴，因此房地產(chǎn)市場的大部分風(fēng)險就轉(zhuǎn)嫁給了金融市場。本文就中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題做了分析，并且從微觀和宏觀角度闡述了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成，最后針對我國房地產(chǎn)金融存在的問題提出防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議和措施。通過本文的研究，對中國房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展有一定的參考意義。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行</p><

4、p>　　Analysis of Financial Risk of Real Estate Market in China</p><p>　　Abstract：Real estate industry has been the basic and pillar industries driving China's economic growth, but in current, Chinese r

5、eal estate market is overheating. And the development of the real estate industry is highly dependent on commercial banks, so most of the real estate market risk will pass to the financial markets. This article gave anal

6、ysis of the main problems of finance in Chinese real estate market, and made the elaboration about the formation of China real estate financial risk. F</p><p>　　Key words: Real estate; Financial risk; Commer

7、cial bank</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀……………………………………………………1</p><p>　　我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的類型……………………………………………1</p><p>　　我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題表現(xiàn)………………………………………2<

8、;/p><p>　　二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的微觀因素分析………………………………4</p><p>　?。ㄒ唬┯煞康禺a(chǎn)開發(fā)商違約產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險……………………………4</p><p>　?。ǘ┯蓚€人購房者違約產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險………………………………4</p><p>　　三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的宏觀因素分析………………………………

9、5</p><p>　?。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響………………………………5</p><p>　?。ǘ┖暧^經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響………………………………6</p><p>　　四、針對我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險提出的建議……………………………………7</p><p>　?。ㄒ唬嵭蟹康禺a(chǎn)融資渠道多元化……………………………

10、………………7</p><p>　?。ǘ┘訌姾暧^調(diào)控，遏制房地產(chǎn)過度投機…………………………………8</p><p>　?。ㄈ┘訌姳O(jiān)管警示，防止商業(yè)銀行惡性競爭………………………………8</p><p>　?。ㄋ模┩晟品康禺a(chǎn)金融市場配套的法律、法規(guī)………………………………8</p><p>　?。ㄎ澹┙⑼陚涞你y行金融風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系……

11、…………………………8</p><p>　　注釋…………………………………………………………………………9</p><p>　　參考文獻…………………………………………………………………………9</p><p>　　致謝…………………………………………………………………………………10</p><p>　　一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀<

12、/p><p>　　房地產(chǎn)（Real Estate）又稱不動產(chǎn)，是指土地以及土地上的所有自然資源和永久性建筑，它是家庭財富和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，是目前我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款主要的抵押品。</p><p>　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險，即指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策、管理及客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽等方面面臨的不確定性風(fēng)險。</p><p>　?。ㄒ唬┪覈?/p>

13、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的類型</p><p>　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險根據(jù)其特點可以分為信用風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險及其它風(fēng)險。</p><p><b>　　1．信用風(fēng)險</b></p><p>　　信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指由于借款人違約，不能償還、不愿償還或延期償還債務(wù)本息，從而給銀行帶來損失的可能性。對于房地產(chǎn)金融來說，信用風(fēng)險主要包括開發(fā)商

14、信用風(fēng)險和個人信貸風(fēng)險。開發(fā)商信用風(fēng)險，是指開發(fā)商不愿或無力償還金融機構(gòu)貸款時，導(dǎo)致金融機構(gòu)無法按期收回房地產(chǎn)貸款本息，從而形成壞賬的風(fēng)險。個人信貸風(fēng)險是指個人住房貸款借款人無力償還或或不愿按期償還銀行貸款時，導(dǎo)致銀行不能按期收回貸款本息而造成損失的風(fēng)險。</p><p><b>　　2．法律風(fēng)險</b></p><p>　　法律風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商違背法律的經(jīng)營行為

15、對房地產(chǎn)金融造成的風(fēng)險，以及由于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)不完善產(chǎn)生的風(fēng)險。造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險的開發(fā)商違反法律的經(jīng)營行為包括，房地產(chǎn)商取得土地的方式違規(guī)、開發(fā)商將所融得的資金未用在房地產(chǎn)開發(fā)上而是投向了其他高風(fēng)險項目等，這些違規(guī)的經(jīng)營都可能給銀行造成壞賬。商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資業(yè)務(wù)所依托的法律法規(guī)還不夠完善，包括個人信用方面的相關(guān)法律、銀行處置抵押物變現(xiàn)的相關(guān)法律法規(guī)等與商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列法律法規(guī)。缺少法律法規(guī)的

16、依托，商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將很難從根本上杜絕風(fēng)險的發(fā)生。</p><p><b>　　3．操作風(fēng)險</b></p><p>　　操作風(fēng)險是指商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)銀行與個人住房貸款借款者的信息不對稱，導(dǎo)致商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺乏分析而產(chǎn)生的金融風(fēng)險。一是由于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)價格、信息等掌握不夠全面、不夠及時，缺乏對國家宏觀調(diào)控政策和市場變化的敏銳觀察力，導(dǎo)致對

17、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)及項目的判斷分析能力不強，并且房地產(chǎn)開發(fā)商掌握的信息往往比商業(yè)銀行多，所以在一定程度上影響了銀行對市場機會的把握和對風(fēng)險的控制。二是商業(yè)銀行風(fēng)險管理存在薄弱環(huán)節(jié)，缺少科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警、識別、監(jiān)控、處置等管理機制。特別是個人住房貸款由于個人征信系統(tǒng)不完善，商業(yè)銀行缺乏對借款人資信調(diào)查的有效手段。目前銀行對按揭貸款的風(fēng)險控制只考慮首付款和抵押物，而忽視對個人還款能力、財務(wù)狀況的調(diào)查，還無法有效的預(yù)警風(fēng)險。</p&g

18、t;<p><b>　　4．政策風(fēng)險</b></p><p>　　房地產(chǎn)作為國名經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必定是國家宏觀調(diào)控的主要對象。一方面，政府宏觀調(diào)控政策不斷變化，房地產(chǎn)金融風(fēng)險會隨著房地產(chǎn)金融市場環(huán)境的不斷變化而發(fā)生變化。另一方面，不同地區(qū)和城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都有其不同的特點，而政府的宏觀調(diào)控政策不能與地方的政策保持一致，這就給國家的監(jiān)管帶來了不便。特別是一些地區(qū)和城市片面追求

19、GDP的增長，忽視房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生，這就給房地產(chǎn)金融市場帶來了巨大的風(fēng)險。</p><p><b>　　5．其它風(fēng)險</b></p><p>　　房地產(chǎn)金融中還有其它風(fēng)險，利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風(fēng)險、業(yè)務(wù)操作中其它失誤帶來的風(fēng)險、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險、房地產(chǎn)保險和信托中的風(fēng)險等等。</p>&l

20、t;p>　?。ǘ┪覈康禺a(chǎn)金融風(fēng)險的問題表現(xiàn)</p><p>　　我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場都處在剛剛起步的階段，在迅速發(fā)展的同時也暴露出了很多問題，其中作為房地產(chǎn)行業(yè)資金紐帶的房地產(chǎn)金融市場主要存在以下幾點問題。</p><p>　　1．房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道單一</p><p>　　由于我國房地產(chǎn)金融體系還不完備，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權(quán)融資形式還沒有完善，房

21、地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)發(fā)行債券又受到了嚴格控制，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源渠道較少，這些都使得我國房地產(chǎn)金融主要為銀行間接融資，直接融資占很小比重。我國目前有三萬多家房地產(chǎn)開發(fā)商，普遍存在自有資金不充足的現(xiàn)象，能夠在二級市場上直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)只有少數(shù)的幾家大企業(yè)，如萬科、中國海外發(fā)展等企業(yè)。商業(yè)銀行幾乎介入了整個房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈包括從土地獲取到商品房開發(fā)再到銷售買賣的全過程。商業(yè)銀行成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金供給者，房地產(chǎn)行業(yè)對

22、商業(yè)銀行的依賴程度非常高，只要資金鏈上任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生斷裂，商業(yè)銀行將承擔(dān)大部分的損失。</p><p>　　2．投資增長過快致使房地產(chǎn)市場“過熱”</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤是眾所周知的，追逐高利潤致使國內(nèi)外投資資金和投機資金不斷涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，各大中城市出現(xiàn)土地價格和房地產(chǎn)價格大幅過快上漲、供求關(guān)系錯位等問題。目前很多城市、地區(qū)出現(xiàn)土地樓盤空置率不斷增加

23、，房地產(chǎn)價格不斷上漲的違背經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)象，這樣的現(xiàn)象就是由于開發(fā)商和投資者盲目投資和投機，追求高額利潤造成的。特別是在個別一線大城市中，“炒樓”現(xiàn)象、囤積土地的現(xiàn)象、過度投機行為不斷產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”，“泡沫”一旦破滅，銀行壞賬將大幅上升，最終將帶來金融風(fēng)險。</p><p>　　3．我國商業(yè)銀行自我約束有限</p><p>　　近年來，隨著國家住房制度改革的深入和國家大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政

24、策實施，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景吸引了大量銀行信貸資金。在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為銀行貸款的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)投放貸款的比重在大幅增加。自2005年到2009年，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額大幅增長，如圖1-1全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額的數(shù)據(jù)說明商業(yè)銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放量逐年大幅增加。另外，商業(yè)銀行的不斷增多而相互搶占市場可能引發(fā)惡性競爭，特別是股份制商業(yè)銀行，生存發(fā)展的壓力大于創(chuàng)造效益的壓力。這促使各商業(yè)銀行傾向于向高風(fēng)險

25、高收益，并有利于短期內(nèi)擴大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款，而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的融資對象。這樣的選擇無疑加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。在這種競爭格局之下，不可避免地出現(xiàn)了商業(yè)銀行違規(guī)操作或放松信貸條件，以搶奪客戶、擴大規(guī)模的現(xiàn)象，更加滋生了房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。</p><p>　　圖1-1 2005年-2009年全國商業(yè)銀行貸款余額</p><p>　　資料來源：中國人民銀行網(wǎng)站 http://www.p

26、bc.gov.cn/</p><p>　　4．配套法律、法規(guī)還不健全</p><p>　　整個房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)金融市場涉及的領(lǐng)域和各方利益非常之廣，從一開始的土地取得，到資金投入，到房產(chǎn)建設(shè)，到房產(chǎn)銷售、買賣等各個環(huán)節(jié)都是需要有完備的法律體系參與保護各方的利益。而銀行又參與了房地產(chǎn)行業(yè)的每個環(huán)節(jié)，所以也要有完善的法律法規(guī)來保護銀行的利益不受損失。我國在銀行個人信用方面相關(guān)的法律法規(guī)還不

27、夠完善，對信息披露、資金使用及信貸各方的權(quán)力、義務(wù)關(guān)系未做出明確的規(guī)定。從個人信用風(fēng)險管理的法律環(huán)境來看，我國現(xiàn)行法律體系涉及個人信用方面的規(guī)定較少，沒有一部專門法律、法規(guī)來調(diào)整個人信用活動中的各種利益關(guān)系。</p><p>　　5．房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)滯后</p><p>　　我國房地產(chǎn)行業(yè)“重經(jīng)營，輕管理；重發(fā)展，輕風(fēng)險”的現(xiàn)象比較突出。房地產(chǎn)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金流

28、入，也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時，忽視了銀行內(nèi)部管理和風(fēng)險控制。部分銀行缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長遠規(guī)劃，對市場運行趨勢的分析及風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后；管理部門缺少專門針對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)督、檢查和誘導(dǎo)，使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。</p><p>　　二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的微觀因素分析</p><p>　　我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險的發(fā)生直接原因都是借款者的違約

29、造成的，而這里的借款者包括開發(fā)商借款者和個人購房者的借款者。如果從微觀角度看，主要從開發(fā)商違約和個人購房者違約兩個方面進行分析。</p><p>　?。ㄒ唬┯砷_發(fā)商違約而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險</p><p>　　我國房地產(chǎn)開發(fā)商信貸存在的違約風(fēng)險過程和其它的違約過程基本一致，都是在信息不對稱的條件下可能產(chǎn)生道德風(fēng)險和逆向選擇的行為，增大違約的可能性，給銀行帶來一定的金融風(fēng)險。這里的不對稱信息

30、大致可以分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由當(dāng)事人的行為造成的，一般出現(xiàn)在合同簽訂之前；第二類是內(nèi)生的信息，取決于行為人本身，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。第一類信息將導(dǎo)致逆向選擇，第二類信息將產(chǎn)生道德風(fēng)險。這兩種情況在金融市場上出現(xiàn)都可能會降低市場機制的運行效率，影響資本的有效配置，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。</p><p>　　1．逆向選擇造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險</p><p>　　在

31、我國間接融資的資本市場上，商業(yè)銀行貸款的收益取決于利率和企業(yè)還款的可能性，而企業(yè)還款的可能性在很大程度上與企業(yè)經(jīng)營活動有關(guān)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)上有眾多風(fēng)險程度不同的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)，當(dāng)銀行不能觀察到所有開發(fā)商企業(yè)的項目投資風(fēng)險或確定投資風(fēng)險成本太高時，銀行只能根據(jù)企業(yè)平均風(fēng)險狀況，決定貸款利率。但這樣一來，那些低風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)由于借貸成本高于預(yù)期水平而退出借貸市場，那些愿意支付高利率的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)都是高風(fēng)險企業(yè)，因為從事高風(fēng)險甚

32、至投機性開發(fā)才能獲得超額利潤來償付高利息。這時，銀行貸款的平均風(fēng)險水平提高，銀行收益可能降低，而呆帳增多，房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會顯著增加。</p><p>　　2．道德風(fēng)險造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行在達成合同時信息可能是相對稱的，但是在合同履行的過程中，我國的一些房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)往往會出現(xiàn)會為了使自己的利益最大化并以自己擁有的私人信息為優(yōu)勢條件而做出損害銀行利

33、益的行為。所以道德風(fēng)險是房地產(chǎn)金融風(fēng)險發(fā)生的一個主要原因。開發(fā)商在使用所貸資金過程中可能出于機會主義的動機，故意隱藏真實的資金使用信息，將資金投向更高風(fēng)險的項目，對銀行采取不完全負責(zé)任的態(tài)度，也不采取防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的措施，從而造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)過不少這樣的案例，2000年北京恒昌花園的開發(fā)商北京坤厚房地產(chǎn)開發(fā)公司因拖欠銀行借款導(dǎo)致銀行壞賬、2003年北京中盛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“假按揭”，騙取銀行

34、借款，導(dǎo)致銀行壞賬等。</p><p>　?。ǘ┯蓚€人購房者違約動而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險</p><p>　　近幾年來，在我國，商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)為消費者購房提供了重要的金融支持，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，同時，購房者的違約風(fēng)險也向銀行積聚，銀行承擔(dān)了購房者將來違約的絕大部分風(fēng)險。在購房人群中分為兩類群體：</p><p>　　1．消費行為的購房者違約&l

35、t;/p><p>　　這類群體是真正需要住房的有效需求者，就是所說的“剛性需求者”，他們優(yōu)化了銀行的貸款結(jié)構(gòu)，減少了不良貸款的比例。但是，現(xiàn)在進行這種貸款買房的人群趨向于年輕化，據(jù)2010年的數(shù)據(jù)顯示，北京首套房貸者的平均年齡是27歲，而日本德國等發(fā)達國家的首套房貸者的平均年齡是42歲。未來有很多的不確定因素，如果將來出現(xiàn)了失業(yè)或者疾病而無法償還的情況，就會出現(xiàn)違約，于是就存在一定的金融風(fēng)險。由于房地產(chǎn)的缺乏流動性，

36、在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成資金的過程中會存在很多的困難和不確定性，在這類違約行為的群體不斷增多的同時金融風(fēng)險會不斷的擴大。 </p><p>　　2．投機行為的購房者違約</p><p>　　購房投機者有一定的資本作為后盾，但并不是真正的住房需求者，他們購房的動機是預(yù)期房價上升，存在套利的空間，他們的購房參與使得需求量上升，推動了價格的快速上漲，但是這是一種非理性的價格上漲，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮

37、，給市場一個異常的信號，會推動房地產(chǎn)開發(fā)商擴大投資，從而使銀行信貸資金規(guī)?？焖贁U大，同時，價格的上漲也使得消費行為購房者的需求量萎縮，這種誤導(dǎo)市場的信息必然使得房地產(chǎn)“泡沫”產(chǎn)生并擴大，當(dāng)消費者在房地產(chǎn)市場進入衰退階段的周期時進行買進房產(chǎn)的投機行為，或者政府宏觀調(diào)控政策使得房價下跌，其預(yù)期的收益將不能達到或者將會產(chǎn)生虧損，此時這些消費者將可能出現(xiàn)套現(xiàn)困難，影響到他們的按揭還款，給銀行造成呆賬、壞賬，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。2008年6月

38、深圳平均房價是11159元/平方米較2007年10月的均價17350元/平方米的歷史高點，下跌了36%，一些手握好幾套房的炒房者，特別是首付三成的業(yè)主，他們的物業(yè)一度淪為負資產(chǎn)。一些房價下跌較大的地區(qū)，如寶安區(qū)泰華陽光海樓盤，有幾十名業(yè)主為了想讓開發(fā)商給他們一些補償，在2008年5月份集體停止房貸月供，他們不但目的沒達到，反而給銀行造成了呆賬。①</p><p>　　三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的宏觀因素分析<

39、;/p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)目前依然是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，通過大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能夠加快GDP增長，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，擴大投資規(guī)模。政府的支持進一步促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)也向房地產(chǎn)業(yè)傾斜。但是如果房地產(chǎn)價格過快并大幅上漲，將會加劇通貨膨脹，政府必定出來相應(yīng)的貨幣政策和財政政策來遏制房地產(chǎn)“過熱”，并且在貨幣政策中的利率政策和財政政策中的稅收政策對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響最大。</p>&

40、lt;p>　?。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響</p><p>　　1．利率政策對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響</p><p>　　利率變動作為外部因素對資金投入巨大的房地產(chǎn)行業(yè)運行的影響也十分明顯。長期利率反映了整個社會的投資利潤率，同時也反映了房地產(chǎn)投資的機會成本水平。如果長期利率越低（高），表明房地產(chǎn)投資的機會成本越?。ù螅?，因此房地產(chǎn)投資會受到刺激（抑制）。利率水平的波動直接

41、影響房地產(chǎn)的投資成本、投資收益，不但會調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資主體的投資行為與投資規(guī)模，還會決定社會資本是否流入或流出房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從而影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。利率政策改變使得房地產(chǎn)的價格也隨之波動，房地產(chǎn)銷售價格的波動會對銀行產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險，房地產(chǎn)市場上如果存在“泡沫”，這些“泡沫”隨著利率政策的改變而顯現(xiàn)出來，虛假的房地產(chǎn)需求就會消失，房地產(chǎn)的盲目投資成本將無法收回，形成大量的爛尾樓和銀行的不良資產(chǎn)，當(dāng)然如果房地產(chǎn)市場上不存在這種“泡

42、沫”，那么，銀行將獲得比較好的回報。然而中國的房地產(chǎn)市場被眾多的國內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)家普遍認為存在著大量的“泡沫”。所以央行調(diào)整利率將對我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險產(chǎn)生重大影響。</p><p>　　由于國內(nèi)房價高漲及通貨膨脹的壓力，央行自2010年10月20日宣布加息以來，截止2011年4月16日，已經(jīng)連續(xù)上調(diào)基準利率4次之多，以五年期以上的貸款利率為例，從6.14%上調(diào)至6.80%。②</p><p&

43、gt;　　如果利率提高，銀行的儲蓄就會上升，也意味著投資規(guī)模減少，住房貸款利率的增加也意味著購房者減少，對于投機的購房者而言，當(dāng)利率增加，利潤下降甚至有虧損的風(fēng)險的時候他們會將自己的資金離開房地產(chǎn)市場，但是對于真正的住房需求者而言，他們的需求是比較剛性的，無論利率怎么調(diào)整始終有購房的動機，因為他們需要自己的改善住房的條件。所以當(dāng)國家提高利率時，可以減少投資，防止經(jīng)濟過熱以及房地產(chǎn)泡沫，從而減少商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，維護經(jīng)濟和金融的穩(wěn)

44、定運行。另一方面，利率的調(diào)整將影響房地產(chǎn)市場價格的變動，利率的提高房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加，將抬高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，將一些實力不足的企業(yè)擋在門外，而實力雄厚的房地產(chǎn)商的資信相對較好，銀行承擔(dān)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險也相對較小。 </p><p>　　2．財政政策對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響</p><p>　　政府的財政政策主要包括稅收政策、政府購買等，在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策用得較多的是稅收政策，如提高二手

45、房交易的各種稅率，增設(shè)購置第二套住房稅，又如2011年年初出臺的房產(chǎn)稅，并在上海重慶等地實施，此類稅種目的是打擊炒房的投機行為，但是同時也削弱了房地產(chǎn)市場的需求，所以對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險有著雙重影響。</p><p>　　目前，我國對房地產(chǎn)直接征稅的有6個稅種：城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅，對房地產(chǎn)間接征稅有7個稅種：營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國

46、企業(yè)所得稅、城建稅和教育費附加。品種繁多的稅種為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)提供了很好的工具，可以很好的在各個環(huán)節(jié)來控制房地產(chǎn)的價格。一方面，稅收政策使得購房者的門檻得到了提高，無論價格怎么變動，需求的下降都會使得房地產(chǎn)的銷售量下降，房地產(chǎn)市場住房空置率提高，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的回收出現(xiàn)了滯后，帶來了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。另一方面，稅收政策有效遏制了房地產(chǎn)的過度投機，從一定程度上阻止了房地產(chǎn)“泡沫”的形成，從而防范了房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。</p&

47、gt;<p>　?。ǘ┖暧^經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響</p><p>　　在經(jīng)濟學(xué)中，經(jīng)濟周期指國民收入、就業(yè)和生產(chǎn)的波動周期，是繁榮時期和蕭條時期的更迭。整個經(jīng)濟周期分為繁榮、蕭條、危機和復(fù)蘇四個階段，通常我們把復(fù)蘇和繁榮階段稱為擴張階段，而把蕭條和危機階段稱為收縮階段。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有一定的周期性，宏觀經(jīng)濟周期影響房地產(chǎn)市場周期的過程：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求（企業(yè)發(fā)展、居住、投資） 增長

48、導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，刺激建筑業(yè)的發(fā)展加深經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求，造成新建物業(yè)超過實際需求，出現(xiàn)產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓，同時經(jīng)濟衰退使物業(yè)需求迅速減退進入調(diào)整期，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致物業(yè)需求逐漸消化現(xiàn)存量進入恢復(fù)期，然后物業(yè)供求關(guān)系達到平衡階段，接著新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給，就這樣又開始新一輪市場周期運動。③</p><p>　　近幾年，中國的房地產(chǎn)市場正處在經(jīng)濟周期的擴張階段，房地產(chǎn)需求大幅增加和房地產(chǎn)價

49、格也不斷飆升，企業(yè)利潤率也隨之提高，房地產(chǎn)開發(fā)商的收入增加。相應(yīng)的由于企業(yè)利潤率上升，經(jīng)營規(guī)模擴大，從而增加雇員人數(shù)或提高員工工資，因此居民收入隨之增加。至于房地產(chǎn)投資者，隨著房地產(chǎn)價格的上升，其收入也會上升，其財富總值增加。從以上情況可知，隨著經(jīng)濟擴張階段房地產(chǎn)抵押貸款借款人收入水平的提高，借款人風(fēng)險中的被迫違約風(fēng)險會有所下降；同時由于房地產(chǎn)價格的上升，理性違約風(fēng)險也會降低；而在良好的經(jīng)濟環(huán)境下，借款人的信用水平會有所改善，從而惡意違

50、約風(fēng)險會相應(yīng)下降。綜合以上分析，在中國經(jīng)濟周期中的擴張階段，由于借款人風(fēng)險水平較低且趨于下降，險使得轉(zhuǎn)移給抵押風(fēng)險的借款人風(fēng)險也相應(yīng)較低，同時由于房地產(chǎn)價格正處在上漲過程，房地產(chǎn)市場交易活躍，所以現(xiàn)實的房地產(chǎn)金融風(fēng)險也在降低。</p><p>　　四、防范我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的對策建議</p><p>　　房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定運行關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟命脈的健康發(fā)展。針對我國房

51、地產(chǎn)市場金融風(fēng)險存在的一些主要問題，提出一些防范風(fēng)險的對策和建議，將對我國房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展有著一定的參考價值。</p><p>　?。ㄒ唬嵭蟹康禺a(chǎn)融資渠道多元化</p><p>　　針對目前我國房地產(chǎn)融資渠道非常單一的問題，我們必須盡快建立房地產(chǎn)融資渠道的多元化機制，構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系。可以考慮鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行債券，在債券市場上直接融資，也可以以房地產(chǎn)信托的形式在資本市

52、場上融資，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化等方式將社會上的閑散資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。房地產(chǎn)融資渠道多元化以后，可以大大減輕房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的依賴程度，房地產(chǎn)金融風(fēng)險也可以得到有效的控制。</p><p>　?。ǘ┘訌姾暧^調(diào)控，遏制房地產(chǎn)過度投機</p><p>　　要遏制房地產(chǎn)“過熱”，重點控制需求。首先，要動用各種手段抑制投資性需求，繼續(xù)實行限購政策。

53、其次，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品住房建設(shè)的力度。緩解供求矛盾、制止結(jié)構(gòu)型房價上漲的最好辦法是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房的投資開發(fā)量。目標(biāo)是根據(jù)收入結(jié)構(gòu)狀況，使中小戶型、中低價位住房在供給結(jié)構(gòu)中的比重擴大。并且加大保障性住房的建設(shè)，推出廉價租房，保證低收入者的居住。最后必須控制土地價格漲幅，土地價格是房地產(chǎn)成本中非常大的部分，土地一級市場開發(fā)一定要控制在政府手中,開發(fā)成熟后再通過公開招標(biāo)、拍賣出讓。</p>&l

54、t;p>　?。ㄈ┘訌姳O(jiān)管警示，防止商業(yè)銀行同業(yè)惡性競爭</p><p>　　銀監(jiān)會應(yīng)該在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)上加強對全國商業(yè)銀行的監(jiān)督和警示。提供適度的“自由”，鼓勵商業(yè)銀行間在相關(guān)政策執(zhí)行方面公平合理的競爭。出臺國家及地方銀行業(yè)協(xié)會相關(guān)法規(guī)，規(guī)范銀行的業(yè)務(wù)行為，加強商業(yè)銀行的自律學(xué)習(xí)。防止銀行間的惡性競爭根本上還是要靠商業(yè)銀行本身的自我約束，建議設(shè)立專門督查小組對全國商業(yè)銀行進行不定期得對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)

55、進行全方位的檢查，特別是放款前的審核階段的檢查，如果出現(xiàn)違規(guī)放松貸款條件的行為，應(yīng)及時予以警示。</p><p>　　（四）完善房地產(chǎn)金融市場配套的法律、法規(guī)</p><p>　　市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都必須在法制的環(huán)境下進行。房地產(chǎn)金融的重要性說明了其完善法制是非常必要的。因此要健全房地產(chǎn)金融市場的法律、法規(guī)體系，做到“有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究”。首先，應(yīng)建立健全的土地市場

56、法制體系，完善農(nóng)村土地征用制度，建立土地交易機制，加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地轉(zhuǎn)讓中的官商勾結(jié)的現(xiàn)象，抑制地價過快上漲。其次，完善房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律、法規(guī)體系，針對房地產(chǎn)的資金籌集、資金融通、資金使用等各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，修訂專門的法律規(guī)范來防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生。</p><p>　?。ㄎ澹┙⑼陚涞你y行金融風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系</p><p>　　除了有法律、法規(guī)的約束和銀監(jiān)會的監(jiān)

57、管以外，每家商業(yè)銀行都應(yīng)該建立專門的房地產(chǎn)金融的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系。風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系包括定性指標(biāo)和定量指標(biāo)兩部分，定量指標(biāo)應(yīng)該由資本充足度、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和流動性風(fēng)險指標(biāo)組成，同時，定性指標(biāo)應(yīng)該由管理層評價、經(jīng)營環(huán)境、公司治理、風(fēng)險管理與內(nèi)控、信息披露和重大危機事件等組成。風(fēng)險預(yù)警體系根據(jù)金融風(fēng)險的歷史數(shù)據(jù)和銀行監(jiān)管經(jīng)驗，確定各指標(biāo)的預(yù)警閥值和權(quán)重系數(shù)，對每個定量指標(biāo)設(shè)置藍色預(yù)警值和紅色預(yù)警值。銀行監(jiān)管部門通過對單個商業(yè)銀行

58、的各項預(yù)警指標(biāo)進行連續(xù)觀測，并將數(shù)據(jù)導(dǎo)入模型，計算其綜合風(fēng)險分值，并獲取相應(yīng)的預(yù)警信號。在此基礎(chǔ)上，按照一定的風(fēng)險轉(zhuǎn)換矩陣，綜合判斷商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警等級，分別給出正常、藍色預(yù)警、橙色預(yù)警和紅色預(yù)警信號。目前，銀監(jiān)會已開發(fā)出相關(guān)工具軟件，應(yīng)加快風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系的建設(shè)進程。</p><p><b>　　注釋：</b></p><p>　?、?資料來源：365地產(chǎn)家具網(wǎng)

59、 http://news.house365.com。</p><p>　?、?數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站 http://www.pbc.gov.cn/。</p><p>　　③ 資料來源：王俊.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成機制研究[J].華東科技大學(xué)， 2006（4）：32-40。</p><p><b>　　參考文獻： </b></p>

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