房地產(chǎn)估價(jià)概述

1、第三章房地產(chǎn)估價(jià)概述,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,§3-1 房地產(chǎn)估價(jià)的概念,一、概念,（一）含義,人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定,（二）兩點(diǎn)把握,1、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,2、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、 顯現(xiàn)出來,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,（一）專業(yè)估價(jià)人員,扎實(shí)的理論知識(shí)豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)良好的職業(yè)道德,——能力要求——能力要求——誠實(shí)程度,對(duì)專業(yè)人員要求,

2、考試取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》注冊取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書》,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,,（二）目的,一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途,▲不同的估價(jià)目的源于對(duì)估價(jià)的不同需要▲不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,：結(jié)果所對(duì)應(yīng)的時(shí)間（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、時(shí)點(diǎn)、公平,：市場比較法、收益還原法、成本法······&

3、#183;,（三）原則（四）程序（五）方法（六）影響因素（七）時(shí)點(diǎn)（八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,§3－2        房地產(chǎn)估價(jià)原則,一、合法原則,1.合法產(chǎn)權(quán),權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體 外銷、內(nèi)銷,違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán),2.合法使用,城市規(guī)劃、土

4、地用途,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,,一、合法原則,法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……,4.其他,價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,3.合法處分,二、最高最佳使用原則,（一）四方面依序篩選,1.法律上允許,2.技術(shù)上可能,3.經(jīng)濟(jì)上可行,4.能否使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,1.收益遞增遞減原理,2.均衡原理,內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡,3.適合原理,與其

5、外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào),適合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部環(huán)境最協(xié)調(diào) ＋ 內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng) ＝ 最高最佳使用,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,（三）判斷與選擇,1. 保持現(xiàn)狀前提,現(xiàn)狀價(jià)值 > 新建價(jià)值 －（拆除費(fèi) ＋ 建造費(fèi)）,3000元/㎡> 5000元/㎡－ 3000元/㎡,2.裝修改造前提,改造后價(jià)值增加額 > 裝修改造費(fèi),V新 － V現(xiàn)

6、 > 改造費(fèi) 5000元/㎡ － 3000元/㎡ > 1500元/㎡,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,3.轉(zhuǎn)換用途前提,價(jià)值增加額 > 轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用,4.重新利用前提,5.上述情形組合,3 ＋ 2：轉(zhuǎn)換用途+裝修改造,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,三、替代原則,使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格.,類似房地產(chǎn)：,同一供求范圍,指明兩點(diǎn)：

7、,1．可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格,2．不能孤立思考估價(jià)對(duì)象價(jià)格,用途、規(guī)模、檔次、 結(jié)構(gòu)等相同或相似,,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,五、公平原則,1.假設(shè)當(dāng)事人理性、精明2.換位思考,估價(jià)總原則：獨(dú)立、公平、公正、客觀技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替代,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空地、B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)

8、拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對(duì)于A地塊的減價(jià)額。,B地塊相對(duì)于A地塊的減價(jià)額=（200-50）×2000=30萬元,例3－8,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,例3－9,有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為每平方米2500元；用市場比較法評(píng)估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米1000元，房地價(jià)值為每平方米3000元。試分析其

9、土地與房屋的匹配是否均衡。,該建筑物的價(jià)值=房地價(jià)值—土地價(jià)值 =3000－1000 =2000元/㎡,★該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格2500元/㎡,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,職業(yè)道德的要求,1、不得做任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)；2、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利 害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)