我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題與對(duì)策研究畢業(yè)論文

1、<p>　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題與對(duì)策研究</p><p><b>　　緒論</b></p><p>　?。ㄒ唬┪覈?guó)房地產(chǎn)供求問(wèn)題研究背景 </p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)

2、生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)已超過(guò)五萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。 </p><p>　　八十年代以前，沒(méi)有人公開(kāi)地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來(lái)買賣，它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)

3、和流通。八十年代的中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的

4、第二次高潮。其重要標(biāo)志是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來(lái)。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來(lái)。</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這正決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)

5、的性質(zhì)。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競(jìng)爭(zhēng)力差。而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和要求。</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬(wàn)多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000

6、萬(wàn)人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤(pán)和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，十年來(lái)，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。 </p><p>　?。ǘ﹪?guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題的

7、研究狀況</p><p>　　縱觀國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)過(guò)去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒(méi)有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測(cè)方面的研究工作也相對(duì)較少。另外，國(guó)外學(xué)者對(duì)理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。</p>

8、<p>　　而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行問(wèn)題研究的主要貢獻(xiàn)是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識(shí)，初步探討了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國(guó)房景氣指數(shù)。但與國(guó)外的研究相比，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國(guó)計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國(guó)房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行問(wèn)題時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)差異對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對(duì)比研究。四是應(yīng)把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行問(wèn)題的研究建立在基于市場(chǎng)供需的研究之上，從市場(chǎng)角度出發(fā)看問(wèn)題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行問(wèn)題的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警作用。</p><p>　?。ㄈ┍疚难芯克悸芳把芯糠椒?lt

10、;/p><p><b>　　1．研究思路</b></p><p>　　本文主要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)。首先，對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)概狀進(jìn)行縱觀，在此基礎(chǔ)上，搜集我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建立供給和需求模型，用時(shí)間序列分析法和因子分析法等，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行問(wèn)題進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。并找出存在的問(wèn)題，提出合理的化解對(duì)策。</p><p><

11、;b>　　2．研究方法</b></p><p><b>　　文獻(xiàn)研究法。</b></p><p>　　在研究過(guò)程中，查閱大量文獻(xiàn)，借鑒已有的研究成果，為論文撰寫(xiě)提供了理論依據(jù)。</p><p>　　定性分析和定量分析相結(jié)合</p><p>　　通過(guò)利用當(dāng)前可取得的資料和數(shù)據(jù)，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)供求的現(xiàn)狀

12、及發(fā)展趨勢(shì)，做到定性分析和定量分析相結(jié)合。</p><p>　　橫向、縱向比較分析法</p><p>　　本研究既比較人均住宅面積、人均可支配收入、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，又比較分析了我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的增加和開(kāi)發(fā)速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及重要性</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資的特點(diǎn)</p>

13、;<p>　　房地產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是一個(gè)政策依賴性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、金融、稅收、社會(huì)保障、住房制度、土地制度等方面的變化和改革都會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生重大影響。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行。同時(shí)，對(duì)國(guó)家通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。</p><p>　　1．房地產(chǎn)具有投機(jī)性和投資性的特點(diǎn)</p>

14、<p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)性與投資性相結(jié)合的市場(chǎng)。其保值增值功能及房地產(chǎn)業(yè)高水平的投資回報(bào)能力，使其成為一個(gè)十分誘人的投資領(lǐng)域。同時(shí)由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性及房地產(chǎn)資源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成為一個(gè)投機(jī)活動(dòng)較多、投機(jī)性較強(qiáng)的領(lǐng)域，如存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)活動(dòng)?！盁徨X”、“溫州炒房團(tuán)”等概念也都是這樣形成的，1999年以來(lái)，住宅銷售額占房地產(chǎn)銷售額的比重均保持在80%以上，2008年這一比例

15、達(dá)到89.8%。住宅市場(chǎng)的供求狀況，直接決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走向。</p><p>　　2．房地產(chǎn)價(jià)值高，購(gòu)買頻率低</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大成本是土地成本。土地有別于其他固定資產(chǎn)的最大特點(diǎn)是其不可再生性，它只能通過(guò)評(píng)估和交易重新恢復(fù)或重建。我們知道，房地產(chǎn)的更新周期較長(zhǎng)，世界平均更新周期在70年以上。而我國(guó)的人口基數(shù)大，增長(zhǎng)較快。這就決定了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的土地成本居高不下，直

16、接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格處于較高水平。</p><p>　　房地產(chǎn)的價(jià)值量大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求量大。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，少則需要幾千萬(wàn)，多則幾個(gè)億甚至上百億，房地產(chǎn)業(yè)受資金高度制約。同時(shí)，住房銷售價(jià)格也較高。而房地產(chǎn)是居民生活的必需品，同時(shí)也屬于耐用品的范疇。其作為消費(fèi)品，往往是一個(gè)人一輩子最大的消費(fèi)品支出。 “最大的消費(fèi)品”決定了消費(fèi)者消費(fèi)決策的慎重，由于它的價(jià)格特點(diǎn)，絕大多數(shù)居民一輩子可能就買1-2

17、套住房。因此價(jià)值高和購(gòu)買頻率低是房地產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)之一。</p><p><b>　　3．更新周期長(zhǎng)</b></p><p>　　我國(guó)房產(chǎn)證上注明的土地使用期限是70年，我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的更新周期也達(dá)到了30年，這就以最直觀的方式突出了房地產(chǎn)行業(yè)更新周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。具體來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿到土地到首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期一般是兩年左右，少數(shù)的甚至要超過(guò)4年。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性

18、弱、變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)主要由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，且使用年限長(zhǎng)，一般不易做到“貨暢其流”，也不能像其他商品市場(chǎng)那樣隨時(shí)棄舊換新，且一宗具體的房地產(chǎn)交易通常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能完成。這些因素都使得房地產(chǎn)的更新周期較長(zhǎng)。</p><p>　　（二）房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的重要性</p><p>　　房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位，特別是近些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)

19、發(fā)展提供了重要的物質(zhì)條件，同時(shí)也改善了人們的居住和生活條件和投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì)在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 </p><p>　　1．房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定增長(zhǎng)有重要影響。</p><p>　　從當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性是毋庸置疑的。它的健康穩(wěn)定發(fā)展，是中國(guó)抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，拉動(dòng)內(nèi)需，著力保增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在

20、。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要性。首先，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅

21、波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商與個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中至少超過(guò)40%的來(lái)自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。</p><p>　　2．房地產(chǎn)健康發(fā)展是改善居民住房條件的保證</p><p>　　房地產(chǎn)不僅對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大，同時(shí)，它也是最為

22、貼近居民日常生活的產(chǎn)業(yè)之一。黨中央提出構(gòu)建和諧社會(huì)內(nèi)容中，“和諧人居”是和諧社會(huì)的重要組成部分，它體現(xiàn)了人與自然和諧相處的科學(xué)發(fā)展觀，也體現(xiàn)了人人享有適當(dāng)住房的協(xié)調(diào)發(fā)展觀，這也是房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的重要理念。住房是一種特殊的產(chǎn)品，需求龐大，更涉及民生、社會(huì)等問(wèn)題，購(gòu)房對(duì)于普通居民又是一項(xiàng)較大的支出。住房是一種特殊的產(chǎn)品，需求龐大，更涉及民生、社會(huì)等問(wèn)題，住房條件的好壞對(duì)于普通居民生活水平的高低有著決定性作用。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況

23、，對(duì)保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高人民生活水平，有至關(guān)重要的作用。</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供求失衡的表現(xiàn)</p><p>　　（一）房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀</p><p>　　我們知道，房地產(chǎn)按用途分主要包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、高檔公寓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。在本文中，我們主要研究商品房中的住宅市場(chǎng)。</p><p>　　供給和需求是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中

24、的一對(duì)基本概念，當(dāng)總供給略等于總需求時(shí)，達(dá)到供求平衡。在這里我們首先對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的需求進(jìn)行分析。在這里我們搜集了從1978年到2008年的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的需求研究提供一定依據(jù)。對(duì)房產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)做時(shí)間序列圖如下。</p><p>　　圖1 我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積與新建住宅面積時(shí)間序列圖</p><p>　　表1 中國(guó)1978—2008人均住宅面積統(tǒng)計(jì)表</p>

25、<p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　通過(guò)表1和圖1的對(duì)比分析，我們可以得出如下結(jié)論。</p><p>　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和</p><p>　　1985年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積為10㎡，假定一個(gè)三口之家，那么在1985年，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市居民的住宅建筑面積只有30㎡；2008年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積為27.5㎡，同樣

26、，一個(gè)三口之家的城市居民的住宅建筑面積已經(jīng)超過(guò)了80㎡。也就是說(shuō)，我國(guó)在85—08年內(nèi)，城鎮(zhèn)人均住宅面積增長(zhǎng)2.6倍。而2008年的城鎮(zhèn)新建住宅面積是1978年的4倍。從圖1中我們可以很直觀的看出，城鎮(zhèn)新建住宅面積走勢(shì)持續(xù)增長(zhǎng)。而城鎮(zhèn)人均住宅面積走勢(shì)趨緩，尤其在 2003—2006年間，城鎮(zhèn)人均住宅面積有減緩增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積日趨穩(wěn)定。但是新建住宅面積則始終增加較快，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的飽和度越來(lái)越高。</

27、p><p>　　從人均可支配收入指標(biāo)我們看到，1985年，我國(guó)居民人均可支配收入是739.1元。到2008年時(shí)已經(jīng)達(dá)到15780.8元。是1978年的21.4倍。而人均新建住宅面積只增長(zhǎng)了2倍多，不到3倍。對(duì)表一中的人均住宅面積和人均可支配收入這兩個(gè)指標(biāo)，我們分別通過(guò)定基和環(huán)比這兩種方法計(jì)算彈性系數(shù)，進(jìn)而來(lái)比較二者之間的關(guān)系。從環(huán)比彈性系數(shù)我們也可以看到。1986年時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均新建住宅面積和人均可支配收入的環(huán)比彈

28、性系數(shù)是1.11，也就是說(shuō)，人均可支配收入較之前一年每增長(zhǎng)1%，人均新建住宅面積增長(zhǎng)1.11%。而到2008年時(shí)，人均可支配收入每增長(zhǎng)1%，人均新建住宅面積增長(zhǎng)0.05%，人均新建住宅面積的增長(zhǎng)幅度有所減小，也就是說(shuō)我國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求正逐漸趨小，并逐漸趨于0。從定基彈性我們也可以得到同樣的結(jié)論。1986年的定基彈性系數(shù)仍為1.02。而到2008年時(shí)，頂級(jí)彈性系數(shù)已經(jīng)降為0.09。人均可支配收入較之1985年每增長(zhǎng)1%，新建住宅面積

29、只增長(zhǎng)0.09。縱觀彈性系數(shù)一欄的指標(biāo)，我們可以看到，其數(shù)值在不斷減小，并逐漸趨近于0。這就證明了，隨著收入的增加我國(guó)居民對(duì)住房的需求增加幅度越來(lái)越小，需求</p><p>　　2．中高收入階層住房大為改善，低收入階層增長(zhǎng)緩慢</p><p>　　按照居民收入分組計(jì)算的2000和2008年我國(guó)不同收入階層的住房消費(fèi)可看出以下特征： 首先，由于居民收入差距擴(kuò)大導(dǎo)致居民住房支付能力差距擴(kuò)大。2

30、000年我國(guó)最低收入戶的人均可支配收入是2167.68元，最高收入戶是 10210.68元 ，兩者相差4.7倍，2008年我 國(guó)最低收入戶的人均可支配收入是4085.71元，最高收入戶是24259.87元，兩者的差距擴(kuò)大到6倍 ，收入差距的擴(kuò)大影響了居民購(gòu)房能力。其次，低收人家庭總收入增長(zhǎng)緩慢，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。我國(guó)房?jī)r(jià)增速明顯偏高，這就直接導(dǎo)致中、低收人家庭的購(gòu)房能力下降，由于低收入戶家庭收入增速一直很低 ，房?jī)r(jià)收入比很高，與中、高收人

31、家庭的差距會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。</p><p>　　2000-2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民平均住房消費(fèi)增長(zhǎng)1.41倍，年均增長(zhǎng)89.57％；最低收入戶家庭住房消費(fèi)年均增長(zhǎng)-87.60%，比平均住房消費(fèi)年均增速低177.17個(gè)百分點(diǎn) ；中等收入戶家庭住房消費(fèi)年均增長(zhǎng)76.21％，比平均住房消費(fèi)年均增速低13.36個(gè)百分點(diǎn)；高收入戶家庭住房消費(fèi)平均增長(zhǎng)94.44％ ，比平均住房消費(fèi)年均增速高4.87個(gè)百分點(diǎn)；最高收入戶家庭住房消

32、費(fèi)平均增長(zhǎng)106.07％，比平均住房消費(fèi)年均增速高16.5個(gè)百分點(diǎn)。只有高收入以上的家庭住房消費(fèi)年均增速高于總平均年增速，中、低收入戶住房消費(fèi)增速與總平均增速差距很大。如下表所示。</p><p>　　表2 2000年和2006年城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)和住房消費(fèi)</p><p><b>　　單位：元/人</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家

33、統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　我國(guó)中高收入城市居民的住房面積有大多數(shù)超過(guò)了100㎡，有些還不止擁有一套住房，有些的住房面積甚至超過(guò)了200㎡的別墅。作為耐用消費(fèi)品住房平均經(jīng)濟(jì)壽命至少為30年。我國(guó)中高收入階層住房住房面積不斷增加，住房條件已相當(dāng)好。但我國(guó)低收入階層住房面積的人均住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于27㎡。所以，在低收入階層存在很大的購(gòu)買需求，即房地產(chǎn)市場(chǎng)在低收入階層的需求潛力還是很大。可是，雖然有購(gòu)買需求，但收入跟不上

34、。導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大量空置樓盤(pán)，但是仍有大部分人沒(méi)有自己的房子住。致使呈現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩的假象。為了解決這種窘境，政府應(yīng)該頒布相應(yīng)政策，緩解過(guò)高房?jī)r(jià)，鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)房。</p><p>　　綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需求結(jié)構(gòu)逐漸從中高收入階層家庭轉(zhuǎn)向低收入家庭。所以，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也應(yīng)順勢(shì)轉(zhuǎn)向提高低收入家庭的購(gòu)買力問(wèn)題上。而我國(guó)政府也在通過(guò)財(cái)政和貨幣政策，如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者加大了補(bǔ)貼力度和暫

35、時(shí)免征商品房購(gòu)買契稅，鼓勵(lì)居民購(gòu)房。等鼓勵(lì)低收入購(gòu)房。</p><p>　　3．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)日趨減緩。</p><p>　　為了更好的分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，我們根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)建立模型。在這里，我們采用城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積做因變量，時(shí)間為自變量。對(duì)1986-2008年的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積構(gòu)建三次拋物線趨勢(shì)模型。模型如下：</p><p>　?。?

36、0.52）（-1.96） （5.43） （-4.06）</p><p>　　=0.995 F=1108.35 SE=0.42 DW=1.029</p><p>　　模型設(shè)計(jì)檢驗(yàn)具有顯著性。我們可以看到，模型中為0.995，接近于1，說(shuō)明此模型擬合度很高。能夠較好的描述1986-2008年的中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的發(fā)展趨勢(shì)。模型中的的回歸系數(shù)為負(fù)值。說(shuō)明房地產(chǎn)的市場(chǎng)不是不斷擴(kuò)張

37、的曲線，而是隨著城鎮(zhèn)居民住房的不斷改善，其需求會(huì)不斷減緩。</p><p>　　（二）房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀</p><p>　　住房作為一種商品，具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。住房的消費(fèi)需求取決于個(gè)人的實(shí)際需要和購(gòu)買力，這些因素短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，因此，消費(fèi)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定部分，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)起著基礎(chǔ)性的支撐作用。而供給量對(duì)于資金、成本、收益等市場(chǎng)因素的變化非常敏感，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要部

38、分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張和收縮產(chǎn)生催化作用。在這一節(jié)中，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量變化進(jìn)行分析如下。</p><p>　　1．利潤(rùn)空間大，房產(chǎn)商盲目追求利潤(rùn)</p><p>　　眾所周知，房?jī)r(jià)應(yīng)與居民收入水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從理論上說(shuō)，房屋總體價(jià)格符合價(jià)值才合理。價(jià)值由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，畢竟是抽象的理論論證，具體到實(shí)際價(jià)格，就表現(xiàn)為商品房成本加稅金和利潤(rùn)。商品房成本因地價(jià)等因素的變化

39、而變化，合理的利潤(rùn)應(yīng)為平均利潤(rùn)，國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率為6%-8%，有的國(guó)家僅為3%。而在我國(guó)， 1997年時(shí)商品房毛利率高達(dá)34.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是國(guó)外房產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)水平的77.9倍。由于2007年房?jī)r(jià)較高，制約了需求擴(kuò)大，導(dǎo)致2008年房產(chǎn)銷售略顯低迷。政府也采取了相關(guān)措施限制房?jī)r(jià)。2008年時(shí)，毛利率有所下降，但仍然達(dá)到將近50%。利潤(rùn)數(shù)據(jù)已很是驚人。下面我們來(lái)看縱向

40、比較1997-2008年房屋價(jià)格的變化。通過(guò)計(jì)算知道，2008年我國(guó)房屋造價(jià)是1997年的1.52倍，而住宅售價(jià)是1997年住宅售價(jià)的2倍。明顯的售價(jià)與造價(jià)增長(zhǎng)不均衡所產(chǎn)生的結(jié)果便是房產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)。</p><p>　　表3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)房屋銷售毛利變化</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　由下圖可以看出，房屋造價(jià)長(zhǎng)勢(shì)趨緩

41、，而和商品房和住宅價(jià)格則呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其從2002年開(kāi)始，商品房的售價(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工房屋的造價(jià)，兩者的偏離度越來(lái)越大。在2007年時(shí)達(dá)到頂峰，而經(jīng)過(guò)2007年的房屋滯銷，房產(chǎn)業(yè)低迷的景況后。在2008年，房?jī)r(jià)略有下降，但仍遠(yuǎn)高于2006年的售價(jià)，房產(chǎn)危機(jī)略有緩解。綜合看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)額越來(lái)越大。合理的房?jī)r(jià)是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的衡量標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)廠商的造價(jià)和銷售價(jià)格嚴(yán)格偏差，</p><p>　

42、　圖2 我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)造價(jià)與銷售價(jià)格變化趨勢(shì)</p><p>　　房產(chǎn)業(yè)的暴利吸引了大批的投機(jī)者投入到房產(chǎn)業(yè)的洪流中去，而大部分的房產(chǎn)商幾乎同時(shí)選擇了過(guò)量開(kāi)發(fā)土地這一手段來(lái)達(dá)到盈利目的。2008年的施工房屋面積比1997年增加了238280.5萬(wàn)平方米，是1997年的629.68%。并且由于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)期望過(guò)大，寧可空置也不愿意降價(jià)，導(dǎo)致空置樓盤(pán)劇增。與此同時(shí)，一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類型住房售價(jià)的別墅或高檔房間的

43、高額利潤(rùn)，更是另房產(chǎn)商趨之若鶩。從2003年開(kāi)始，高檔房屋的售價(jià)還是出現(xiàn)了近乎直線增長(zhǎng)，到目前，別墅或高檔住房的平均售價(jià)超過(guò)7000元/平方米，是住房售價(jià)的兩倍。因此房產(chǎn)商在大量開(kāi)發(fā)土地的同時(shí)，選擇了高檔房屋作為主要開(kāi)發(fā)類型。致使我國(guó)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持高不下和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)量過(guò)少的現(xiàn)狀。</p><p>　　2．大量住宅建設(shè)質(zhì)量較差，住宅壽命過(guò)短</p><p>　　商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)已成為我國(guó)

44、居民的一大沉重壓力，而普通百姓用幾十年的積蓄換得的住宅到底是不是物有所值呢？在這里，我們找到相關(guān)媒體資料。建設(shè)部副部長(zhǎng)講，我國(guó)住房建筑的平均壽命只有三十年，美國(guó)是七十五年，一些歐洲國(guó)家達(dá)到一百年。三十年對(duì)于一些普通工人家庭來(lái)說(shuō)，可能還不夠重新積攢下一套房子的錢，可房子卻不能再住。我們知道，我國(guó)房產(chǎn)證上規(guī)定的房屋使用權(quán)是七十年。那么這中間四十年的時(shí)間差，對(duì)于不能承擔(dān)頻繁換房的家庭來(lái)說(shuō)，就只能繼續(xù)住在很可能存在危險(xiǎn)的危房中。造成這種現(xiàn)狀的原

45、因是多方便的。首先，房屋設(shè)計(jì)不符合規(guī)范是重要原因之一；其次，房產(chǎn)建筑商為追求暴利，一味降低成本也是房屋質(zhì)量不好的罪魁禍?zhǔn)祝涣硗?，銀行、政府監(jiān)管不力，城市規(guī)劃變動(dòng)頻繁也對(duì)房屋壽命過(guò)短現(xiàn)象的形成，有著不可推卸的責(zé)任。</p><p>　　3．房地產(chǎn)企業(yè)大量增加，土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)猛。</p><p>　　表1的數(shù)據(jù)顯示，1978年，城市新建住宅面積只有0.38億平方米，而到了2008年，城市新建住

46、宅面積已經(jīng)達(dá)到了7.60億平方米，相當(dāng)于78年的20倍。由于2007年和2008年城鎮(zhèn)人均住宅面積的缺失。我們用2006年數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。到2006年為止，我國(guó)的城鎮(zhèn)人均住宅面積增長(zhǎng)了7.3倍。城鎮(zhèn)新建住宅面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均住宅面積的增加速度。而建筑見(jiàn)面如此瘋狂的增長(zhǎng)，正是房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)過(guò)猛的最直接的體現(xiàn)。</p><p>　　表4 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表</p><p>　　圖3

47、 我國(guó)十一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)基本情況趨勢(shì)圖 </p><p>　　由于近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，供大于求的大好形勢(shì)，各地房地產(chǎn)商于大興土木，圈地建房。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度處于增量供給狀態(tài)，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前火爆，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)個(gè)數(shù)由1997年的21286增長(zhǎng)到了2008年的87562，增率為311.4%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為猛烈，建筑行業(yè)的平均從業(yè)人數(shù)和土地開(kāi)發(fā)面積也有著驚人的增長(zhǎng)速度，其增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與房

48、地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)個(gè)數(shù)保持著高度的一致性。</p><p>　　由上圖可以看出，在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)下，我過(guò)近十年來(lái)用于房地產(chǎn)行業(yè)的提地面積也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以來(lái)，除了土地購(gòu)置費(fèi)用保持增長(zhǎng)外，企業(yè)個(gè)數(shù)，本年完成開(kāi)發(fā)面積和待開(kāi)發(fā)土地面積，雖然大體上仍保持增長(zhǎng)，但期間已經(jīng)呈現(xiàn)波動(dòng)，尤其是待開(kāi)發(fā)土地面積，和企業(yè)個(gè)數(shù)，有大起大落的現(xiàn)象。尤其是2007-2008兩年間，我們應(yīng)該尤為關(guān)注。在這

49、兩年間，完成土地開(kāi)發(fā)土地面積和土地購(gòu)置費(fèi)用平穩(wěn)增長(zhǎng)，本年購(gòu)置土地面積則開(kāi)始回落。同時(shí)，待開(kāi)發(fā)土地面積并沒(méi)有呈現(xiàn)同樣的增加態(tài)勢(shì)，只是較之前兩年的增長(zhǎng)速度略有加快。這些情況說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，在房?jī)r(jià)持高不下的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)成本也隨之上升，竣工房屋造價(jià)由1997年的1175元，到達(dá)2008年的1795元，平均增長(zhǎng)率為52.8%，但是房地產(chǎn)行業(yè)的需求量卻越來(lái)越接近飽和，另外再加上過(guò)高的房?jī)r(jià)，一些消費(fèi)者已持觀望態(tài)度，一

50、些房地產(chǎn)企業(yè)也隨之減少了相應(yīng)的投資。</p><p>　　4．房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理</p><p>　?。?）負(fù)債過(guò)高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大</p><p>　　企業(yè)的負(fù)債越高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就也就越大。查資料所得：2006年房地產(chǎn)商的負(fù)債為超過(guò)70%。一般認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在50%左右才合理，超過(guò)50%的資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大。在負(fù)債率為72%的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)

51、險(xiǎn)很大。在目前樓盤(pán)空置，造成房地產(chǎn)資金大量被占用，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，此危機(jī)可算是牽一發(fā)而動(dòng)全身，尤其是對(duì)房地產(chǎn)的主要債權(quán)人—商業(yè)銀行造成很大困擾，使得銀行大量資金被套住，進(jìn)而引發(fā)而今的金融危機(jī)。為了更深入地探討房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局收集如下表資料：</p><p>　　表5 房地產(chǎn)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分析表</p><p>　　由表3可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源主要以貸款和自籌資金為

52、主，外資資金由1997年的12.07%較大比重減少到2008年的1.84%，比例下降幅度較大。資金來(lái)源中，貸款比重一直居第二的位置，在1997—2000年維持在23%左右，沒(méi)有多大的變化。2001年下降超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)。2004年貸款比重下降到18.40%，但是2006年房地產(chǎn)資金中貸款資金的比例開(kāi)始上升并一直維持到全球金融危機(jī)的爆發(fā)。而自籌資金比重在1997—2007年間雖然一直在增加，但是增加的幅度很小，從25.49%增加到31.41

53、%，平均增幅為1.54個(gè)百分點(diǎn)。而2008年的自籌資金比重較之2007年，一年之內(nèi)增加了7.24個(gè)百分點(diǎn)。增長(zhǎng)速度不可謂不迅速。同樣，這個(gè)飛速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)也表現(xiàn)在了圖3的房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)中。由于國(guó)家政策等原因，2008年房地產(chǎn)業(yè)終于渡過(guò)了艱難時(shí)期，開(kāi)始迅速回暖，但在待開(kāi)發(fā)土地面積等各項(xiàng)指標(biāo)沒(méi)有跟進(jìn)的基礎(chǔ)上，盲目樂(lè)觀開(kāi)發(fā)，顯然是不理智的。</p><p>　　對(duì)上表中的數(shù)據(jù)分別做1997年和2008年餅圖如下：<

54、/p><p>　　圖4 1997年房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　圖5 2008年房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　由上述兩個(gè)餅圖對(duì)比可以看出：兩個(gè)時(shí)間段房地產(chǎn)資金中比重最大的都是自籌資金，而變化最大的是利用外資資金所占的比重。1997年外商資金還占有一定的比重。而至2008年，外商資金所占的比重已經(jīng)少之又少。</p><p

55、>　　綜上所述：房地產(chǎn)商自籌資金比重太小，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然較大。</p><p>　　(2）企業(yè)融資結(jié)構(gòu)明顯依賴銀行貸款</p><p>　　現(xiàn)階段中國(guó)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款占主要地位。而銀行方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的待遇顯然較為優(yōu)厚。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量增多的原因之一。</p><p>　　以2008年為例，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源如圖5。2008年，中國(guó)房

56、地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中僅39%來(lái)自企業(yè)自籌資金，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源則高達(dá)49%，其中“其他資金來(lái)源”中，來(lái)自預(yù)售過(guò)程中消費(fèi)者預(yù)付款達(dá)64%，而相關(guān)的工程款拖欠額為36%。雖然直接從銀行的貸款額只有20%，但很多資金卻間接來(lái)自銀行，如施工企業(yè)的墊資和消費(fèi)者的住房貸款中的大部分資金等。2008年，最終來(lái)自銀行的資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金總量的82%左右。但在美國(guó)模式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金唱主角，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較合理。比如在美國(guó)，

57、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，只有15%來(lái)自銀行貸款，而企業(yè)自籌資金占70%。 </p><p>　　銀行房地產(chǎn)貸款大量增加的主要原因，有以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)銀行是最大的資金供給者。商業(yè)銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產(chǎn)投融資活動(dòng)最重要的資金來(lái)源。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)對(duì)融資結(jié)構(gòu)的影響。短期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中住宅投資比重不會(huì)大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴是不可避免的,而且還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。最后，房地產(chǎn)

58、企業(yè)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)貸款能夠滿足銀行對(duì)資產(chǎn)安全性的追求。房地產(chǎn)貸款成為銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，投資者對(duì)房地產(chǎn)貸款需求很大，并且房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，所以銀行傾向于增加房地產(chǎn)貸款供給。而房產(chǎn)企業(yè)和銀行的這種曖昧態(tài)度，顯然助長(zhǎng)了房產(chǎn)企業(yè)的氣焰。另外也使一些有名無(wú)實(shí)，資產(chǎn)薄弱的小企業(yè)有機(jī)可乘，不利于強(qiáng)化和規(guī)束企業(yè)隊(duì)伍。因此，強(qiáng)化自籌資金能力，降低對(duì)銀行的依賴，就成了擺在房產(chǎn)企業(yè)整合平臺(tái)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的一道

59、坎</p><p>　　（三）房地產(chǎn)供求失衡表現(xiàn)</p><p>　　1．住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，房產(chǎn)泡沫加大</p><p>　　近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快市場(chǎng)失靈價(jià)格失效和空置率上升等影響市場(chǎng)健康運(yùn)行的現(xiàn)象，其現(xiàn)狀是由社會(huì)幾股力量反復(fù)博弈的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是不同社會(huì)力量之間的利益之爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅影響微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到人們衣食住行，而且影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到

60、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的制定。</p><p>　　根據(jù)國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)住房制度改革政策精神，我國(guó)城市要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。其他收人高的家庭購(gòu)買租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房但住房制度改革發(fā)展至今，其現(xiàn)狀卻與中央政府當(dāng)初的設(shè)計(jì)思路相悖尤其是近期，房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題非常突出，中低收人家庭購(gòu)房能力逐年下降，普通工薪

61、家庭買一套住房需要20年到30年左右時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)買不起住房的人越來(lái)越多，社會(huì)各界的質(zhì)疑之聲不斷據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格較2005年上漲7.1%。在北京深圳廣州等一線城市中，北京同比漲幅最大，達(dá)到29.8%，房?jī)r(jià)上漲速度相當(dāng)于全國(guó)平均水平的4.2倍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。2007 年全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲了

62、4.8%，比去年提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策背景下，住房?jī)r(jià)格卻逆市飛漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出廣大中低收人者的承受能力，危害了社會(huì)的和諧，房?jī)r(jià)問(wèn)題已由經(jīng)濟(jì)問(wèn)題變成了社會(huì)問(wèn)題政治問(wèn)題。</p><p>　　面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。在08年下半年一系列全國(guó)性的救市措施的出臺(tái)以及央行不斷降息的措施下，使眾多掙扎在懸崖邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)，稍稍緩過(guò)了勁來(lái)。樓市低靡了一年多后，在09年初終于迎來(lái)了一股成交量放大的暖流。3月份

63、，在前期政策效應(yīng)與眾多調(diào)價(jià)措施的作用下，國(guó)內(nèi)一二線主要城市的成交量環(huán)比增幅不僅普遍超過(guò) 60%，而且在接下來(lái)的4、5月份成交量甚至創(chuàng)了歷史新高，并表現(xiàn)出相當(dāng)有持續(xù)性?？v觀2009年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)正逐步走出低谷，相關(guān)數(shù)據(jù)也表明這一觀點(diǎn)，國(guó)房景氣指數(shù)在歷經(jīng)16個(gè)月下跌之后，首次在4月份止跌回升，雖然環(huán)比僅上升了2個(gè)百分點(diǎn)，但說(shuō)明樓市已觸底反彈。同時(shí)，從主要分類指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)

64、及土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)均呈現(xiàn)了良好的變化趨勢(shì)，行業(yè)的景氣度有望繼續(xù)回升。但若想根本性的改變房產(chǎn)供求不平衡現(xiàn)狀，適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康氖蹆r(jià)是應(yīng)該采取的措施。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造價(jià)和售價(jià)嚴(yán)重不均衡是目前亟待解決的問(wèn)題。我們應(yīng)該在此階段加大市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)資源的配置作用，使廣大普通百姓都能買得起房。</p><p>　　2．我國(guó)新建住房總體呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。</p><p>　　從房地產(chǎn)的供給來(lái)看，低投入

65、低價(jià)位的中小戶供應(yīng)總量不足，而高價(jià)位的豪華型住宅別墅酒店式公型住房投入比重過(guò)高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)價(jià)格虛高不下從居民收入看，中低收入家庭占多數(shù)，但房屋供給結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位住宅供應(yīng)比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購(gòu)房難度較大；相反，高收入階層比重相對(duì)較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以投資或投機(jī)為主，必然會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格存在許多泡沫。目前，這種供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。

66、</p><p>　　縱觀最近幾年的房地產(chǎn)，自2003年以來(lái)一直持續(xù)高速增長(zhǎng)。2007年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)三年來(lái)新高。但此后，受金融危機(jī)的影響，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部矛盾重生，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整時(shí)期。進(jìn)入 2008年后，金融危機(jī)與政策調(diào)控二座大山，壓得房地產(chǎn)業(yè)苦不堪言。全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2008年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商

67、品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積 1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1—11月提高 6.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)分析2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，可以看到，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，許多開(kāi)發(fā)

68、商遭受了巨大損失，甚至破產(chǎn)倒閉。</p><p>　　3．地區(qū)間發(fā)展不平衡，區(qū)域性過(guò)熱問(wèn)題凸現(xiàn)</p><p>　　區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況，以及區(qū)域環(huán)境等。上述各因素都會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)的種類

69、有關(guān)。例如，繁華程度對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響最大；而區(qū)域環(huán)境對(duì)住宅的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響較大。</p><p>　　表6 我國(guó)2008各地區(qū)建設(shè)投資規(guī)模及完成投資額</p><p>　　房地產(chǎn)的區(qū)域性特征可以從兩個(gè)方面去理解，其一是從房地產(chǎn)的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地區(qū)的氣候、地貌、日照、濕度等，使得房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特點(diǎn)和區(qū)域性。其二是從不同地區(qū)的市場(chǎng)供

70、求關(guān)系的角度看，由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，對(duì)房地產(chǎn)的需求也是有差異的，不同地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的差異也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異和區(qū)域性特征。</p><p>　　而在我國(guó)，如廣東、江蘇、北京、上海之類的一線城市，顯然屬于房產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)，即使面對(duì)銀行貸款緊縮，政府施壓等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)依然居高不下。房地產(chǎn)的地區(qū)間發(fā)展不平衡，以廣東，江蘇、北京、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)最為顯著，2005年廣東的投資完成額為1591.90億元

71、，而到2008年達(dá)到9742.53億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的11.47%，比最低的青藏地區(qū)高11.44個(gè)百分點(diǎn)。而遼寧、福建、四川、安徽等占全國(guó)人口72%的15個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅占全省的48.5%；平均投資額不及以上這五個(gè)地區(qū)的五分之一。而從增長(zhǎng)率我們可以看到，北京上海等一線城市，其投資完成額的增長(zhǎng)率并不是很高，甚至低于全國(guó)平均水平。相反，如安徽，河南，內(nèi)蒙古等發(fā)展較為落后的地區(qū)，其增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平。這說(shuō)明發(fā)達(dá)地區(qū)的

72、房地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)趨于飽和。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展重心已轉(zhuǎn)移到發(fā)展相對(duì)緩慢地區(qū)。這也是走出近年來(lái)房產(chǎn)逆境的方法之一。但很多房產(chǎn)商并沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重仍然存在明顯偏頗，地區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，在一定程度上影響著全省房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)度集中于少數(shù)地區(qū)，</p><p>　　4．經(jīng)濟(jì)適用房不足以滿足中低收入人群需要。</p><p>

73、;　　從表5可以看出，我國(guó)的中低收入人群的住房消費(fèi)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均消費(fèi)額。這說(shuō)明住房飽和呈現(xiàn)一邊倒的形勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)開(kāi)發(fā)高收入人群所需要的高利潤(rùn)的高檔住宅，高收入人群可能擁有已經(jīng)幾套房。但是中低收入人群買不起高檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量又不足以滿足需要。</p><p>　　與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。1997—1999年經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)和竣工房屋造價(jià)以近乎同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)，但從2000年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)

74、適用房售價(jià)的增長(zhǎng)速度逐漸超過(guò)竣工房屋售價(jià)的增長(zhǎng)速度，從2004年開(kāi)始，兩者的差距明顯增大，逐漸增大的差距反映消費(fèi)者的購(gòu)房壓力越來(lái)越大，尤其是在通貨膨脹，居民收入大量縮水的情形下，居民購(gòu)買力大量下降，這樣就不可避免地出現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的現(xiàn)象，尤其在微觀經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值規(guī)律的解釋下，房地產(chǎn)售價(jià)過(guò)高，必然會(huì)使市場(chǎng)上需求下降，而產(chǎn)商卻大量提供住房，造成供大于求的現(xiàn)狀。</p><p>　　圖6 我國(guó)房地產(chǎn)各要素基本價(jià)

75、格圖</p><p>　　表7 我國(guó)1997-2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本資料</p><p>　　我國(guó)別墅或高檔消費(fèi)品價(jià)格的波動(dòng)幅度較大，但是始終保持在4000元/平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它各項(xiàng)指標(biāo)。而在2003到2008年間，更是飛速增長(zhǎng)。而其它各項(xiàng)指標(biāo)均保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而且都在2003到2008年這個(gè)期間內(nèi)增長(zhǎng)速度加快，其變動(dòng)幅度基本保持一致。在此基礎(chǔ)上，我們可以看到，竣工房屋的平均造

76、價(jià)增長(zhǎng)最為緩慢，而在各種房屋中，價(jià)格最為低廉的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格走勢(shì)最低、由1997年的低于竣工房屋造價(jià)，到2008年的略高于平均房屋造價(jià)，其中在2004-2006年間有逐漸加大趨勢(shì)，但到2007年時(shí)，明顯回落。由這些數(shù)據(jù)可以看出，近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本雖然有所增加，但是其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)速度。而房產(chǎn)商趁機(jī)從中牟取暴利。但是由于物價(jià)上漲，通貨膨脹等原因，我國(guó)居民收入?yún)s沒(méi)有同等的增長(zhǎng)。隨之而來(lái)的，便是越來(lái)越大的購(gòu)房壓力，

77、尤其是對(duì)低收入階層的居民來(lái)說(shuō)，他們是對(duì)房屋需求最為迫切的一個(gè)階層，但是其購(gòu)房能力卻在逐漸削弱。在我國(guó)房地產(chǎn)需求逐漸飽和的今天，房?jī)r(jià)虛高，中高等收入階層購(gòu)房需求趨緩，房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)過(guò)度，低等收入階層需求巨大，卻苦于無(wú)法承擔(dān)巨大的購(gòu)房壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供求失衡現(xiàn)象。中</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的原因是多方面的。在本文總結(jié)為以下幾點(diǎn)

78、。</p><p>　　（一）收入水平與房?jī)r(jià)存在巨大差距</p><p>　　國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)“合理價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。根據(jù)目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來(lái)看，買一套90平方米的普通居民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該在248148元，每平方米為2757.2元 而現(xiàn)在全國(guó)平均房?jī)r(jià)為每平方米4000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的承受能力，從而導(dǎo)致了供給過(guò)度與有效需求

79、不足的矛盾。</p><p>　?。ǘ┕┙o與需求層次錯(cuò)位</p><p>　　馬斯洛的需求層次理論認(rèn)為，住房是最低層次中最基本的生存需求。對(duì)于大多數(shù)中低收入者來(lái)講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。而在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)放在只滿足少數(shù)富人的高標(biāo)準(zhǔn)、高消費(fèi)的別墅或豪華型住宅建設(shè)上，供給與需求層次錯(cuò)位的直接結(jié)果是導(dǎo)致商品房嚴(yán)重積壓

80、，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了房屋空置和需求過(guò)剩并存的怪圈。</p><p>　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者心理預(yù)期不同。</p><p>　　房地產(chǎn)商樂(lè)觀供給預(yù)期過(guò)度、消費(fèi)者樂(lè)觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾的內(nèi)在原因 。2007年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，催生了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景樂(lè)觀預(yù)期過(guò)度，即使在受到金融危機(jī)的影響下，也期望通過(guò)地方政府的“救市”，來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的價(jià)格水

81、平；相反，金融危機(jī)致使大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，勞動(dòng)力失業(yè)，廣大消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的不確定性和房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的樂(lè)觀預(yù)期，使得大部分人保持持幣觀望的心態(tài)。由于對(duì)供給和需求存在著兩種截然不同的心里預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸行漸冷，不可避免地進(jìn)入調(diào)整期。</p><p>　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)操作欠規(guī)范和制度缺失。</p><p>　　由于制度缺陷和懲罰機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露不真實(shí)，交易行為不規(guī)范，尤其是二

82、級(jí)市場(chǎng)交易混亂等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。地方政府在“政績(jī)”和“經(jīng)濟(jì)利益”的雙重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)尋租現(xiàn)象較為嚴(yán)重，為開(kāi)發(fā)商大開(kāi)方便之門(mén)的同時(shí)，人為地加大了房地產(chǎn)運(yùn)行成本，干擾了價(jià)格信號(hào)，導(dǎo)致了市場(chǎng)秩序的混亂。</p><p>　　化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性不完善，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展這種影響具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，房地產(chǎn)消費(fèi)者與投資者對(duì)

83、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的不確定性因此，要采取相應(yīng)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行積極正確的引導(dǎo)，促使供需結(jié)構(gòu)趨于均衡，并力求在這種態(tài)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)資源有效配置。</p><p>　　（一）投資要向中西部省市傾斜</p><p>　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，東部地區(qū)在完善保障性住房建設(shè)外，應(yīng)把投資區(qū)域向中西部省份傾斜這樣做，一方面可以轉(zhuǎn)移市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以給中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)

84、的發(fā)展。</p><p>　?。ǘ┱{(diào)節(jié)商品房有效供給結(jié)構(gòu)</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費(fèi)需求的民生性商品房則比重偏低。鑒于此，一方面，政府應(yīng)把滿足和改善居民的住房條件和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的民生性結(jié)合起來(lái)，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)量；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)

85、發(fā)展的變化，積極推進(jìn)投資市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費(fèi)需求來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過(guò)合理有效增加土地和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡狀況。</p><p>　?。ㄈ┱{(diào)整房地產(chǎn)商的心理預(yù)期</p><p>　　2008年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入下行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果不改變通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性是必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果不改變房?jī)r(jià)過(guò)度

86、樂(lè)觀的心理預(yù)期，積極調(diào)低房?jī)r(jià)，恐怕要延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不要期望地方政府出招“救市”，而是要適應(yīng)市場(chǎng)變化，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀預(yù)期，降低房地產(chǎn)價(jià)格水平，把它降到大多數(shù)中低收入居民可以承受的范圍之內(nèi)，才有希望重新看到房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的局面。</p><p>　?。ㄋ模┱{(diào)整房?jī)r(jià)，回歸理性</p><p>　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著性特征就是“滯脹”。價(jià)格不斷上漲的

87、同時(shí)，出現(xiàn)了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資（投機(jī)）需求過(guò)旺，使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，靠投資拉動(dòng)的市場(chǎng)沒(méi)有消費(fèi)需求的消化，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾就難以消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就無(wú)從談起，或者說(shuō)只是暫時(shí)的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個(gè)手段就是，調(diào)整房?jī)r(jià)，使其回歸理性，真正體現(xiàn)滿足大多數(shù)消費(fèi)需求的民生性，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才能真正激活最大的內(nèi)需。</p><p>　?。ㄎ澹┮?guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

88、交易行為</p><p>　　首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點(diǎn)，調(diào)整相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)寬松的財(cái)稅政策和適度的金融手段，引導(dǎo)公眾合理消費(fèi)。同時(shí)，要嚴(yán)格限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建立信息披露制度，力求消費(fèi)者能夠獲得準(zhǔn)確，可靠的市場(chǎng)信息，從而促進(jìn)有效需求，逐步改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不均衡局面。</p><p><b>　　

89、參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1] 才元.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響研究[J].中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2007（5）</p><p>　　[2] 沈曉杰.中國(guó)房?jī)r(jià)需降三分之一[M].大學(xué)出版社，2000.25-30</p><p>　　[3] 田繼英. 淺析次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)模型沖擊和啟示[J].科學(xué)之友，2009.2（3）

90、</p><p>　　[4] 安啟雷.從金融危機(jī)的演變淺談房地產(chǎn)業(yè)若干政策的調(diào)整[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2009（1）</p><p>　　[5] 趙翠芬.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡分析[J].經(jīng)濟(jì)師，2009（10）</p><p>　　[6] 鞠方、周建軍.房地產(chǎn)泡沫的影響及其擴(kuò)散傳導(dǎo)機(jī)制分析[J].云南社會(huì)科學(xué)，2008（4）. </p><p&g

91、t;　　[7] Balch，C.C.，SECprotonpredictionm［J］，RadiationMeasurements，1999，Vol.30</p><p>　　[8] CuiY.M.，LiR.，ZhangL.Y.，HeY.L，Wabetweensoarflareproductivityandph［J］，Sol.Phys.，2006，237:45-59.</p><p>　　[

92、9] 蔣蕾.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)問(wèn)題的幾點(diǎn)思考[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（9）</p><p>　　[10] 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒.</p><p>　　http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2007/indexch.htm</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　大學(xué)伊始，我

93、離開(kāi)父母和熟悉的朋友，來(lái)到長(zhǎng)沙，進(jìn)入一個(gè)新集體。雖然一切對(duì)我來(lái)說(shuō)都很陌生，但我感受到了那種來(lái)自老師和同學(xué)們的熱情和融洽。信息學(xué)院的老師讓我很是難忘，他們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)態(tài)度，幽默風(fēng)趣的授課方式給我留下了深刻的影響。</p><p>　　我的畢業(yè)論文是在我的指導(dǎo)老師***教授的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，*老師都始終

94、給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。三年多來(lái)，*教授不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想、生活上給我以無(wú)微不至的關(guān)懷。</p><p>　　書(shū)到用時(shí)方恨少，在這篇論文的寫(xiě)作過(guò)程中，我深感自己的水平還非常的欠缺。生命不息，學(xué)習(xí)不止，人生就是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)和完善的過(guò)程，敢問(wèn)路在何方？路在腳下！ </p><p>　　彈指一揮間，大學(xué)四年已經(jīng)接近了尾聲。湖南商學(xué)院，這里嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)、優(yōu)美的校園環(huán)境、融