我國房地產(chǎn)市場供求問題與對策研究(本科畢業(yè)論文)

1、大學(xué)畢業(yè)論文第1頁共26頁我國房地產(chǎn)市場供求問題與對策研究我國房地產(chǎn)市場供求問題與對策研究一、一、緒論緒論（一）我國房地產(chǎn)供求問題研究背景（一）我國房地產(chǎn)供求問題研究背景我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)

2、投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動和流通。八十年代的中國，房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的

3、發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經(jīng)濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。其重要標(biāo)志是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進入了一個新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后

4、投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構(gòu)的進入，有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟形勢和人

5、民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求。我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機大學(xué)畢業(yè)論文第3頁共26頁題進行分析和預(yù)測。并找出存在的問題，提出合理的化解對策。2研究方法研究方法（1）文獻研究法。在研究過程中，查閱大量文獻，借鑒已有的研究成果，為論文撰寫提供了理論依據(jù)。（2）定性分析和定量分析相結(jié)合通過利用當(dāng)前可取得的資料和數(shù)據(jù)，深入分析我國房地產(chǎn)供求的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，做到定性分析和定量分析相結(jié)合。（3）橫向、縱向比較分

6、析法本研究既比較人均住宅面積、人均可支配收入、對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，又比較分析了我國房產(chǎn)企業(yè)的增加和開發(fā)速度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。二、二、我國房地產(chǎn)投資的特點及重要性我國房地產(chǎn)投資的特點及重要性（一）房地產(chǎn)投資的特點（一）房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點，它既是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時又是一個政策依賴性很強的產(chǎn)業(yè)。國家的經(jīng)濟、金融、稅收、社會保障、住房制度、土地制度等方面的變化和改革都會對其發(fā)展產(chǎn)生重大影響。研究房地產(chǎn)市場的

7、經(jīng)營發(fā)展，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)運行。同時，對國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)、促進經(jīng)濟增長具有重要意義。1房地產(chǎn)具有投機性和投資性的特點房地產(chǎn)具有投機性和投資性的特點房地產(chǎn)市場是一個投機性與投資性相結(jié)合的市場。其保值增值功能及房地產(chǎn)業(yè)高水平的投資回報能力，使其成為一個十分誘人的投資領(lǐng)域。同時由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性及房地產(chǎn)資源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成為一個投機活動較多、投機性較強的領(lǐng)域，如存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“炒地皮”、“炒樓花

8、”等投機活動?！盁徨X”、“溫州炒房團”等概念也都是這樣形成的，1999年以來，住宅銷售額占房地產(chǎn)銷售額的比重均保持在80%以上，2008年這一比例達(dá)到89.8%。住宅市場的供求狀況，直接決定著房地產(chǎn)市場的基本走向。2房地產(chǎn)價值高，購買頻率低房地產(chǎn)價值高，購買頻率低房地產(chǎn)開發(fā)的最大成本是土地成本。土地有別于其他固定資產(chǎn)的最大特點是其不可再生性，它只能通過評估和交易重新恢復(fù)或重建。我們知道，房地產(chǎn)的更新周期較長，世界平均更新周期在70年以上