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文檔簡介
1、<p> 中央廣播電視大學(xué)六盤水分校</p><p> 專 業(yè) </p><p> 年 級 </p><p> 學(xué)生姓名 </p><p> 學(xué) 號
2、 </p><p> 論文題目 </p><p> 指導(dǎo)教師 </p><p> 完成時間 </p><p> 【論文摘要】盈利能力自財
3、務(wù)報表一出現(xiàn)開始就是財務(wù)分析的重點(diǎn),對于盈利能力的分析結(jié)果是企業(yè)獲得投資的一個重要信息,投資者對于上市公司的盈利能力分析十分重視。萬科地產(chǎn)作為我國地產(chǎn)界的龍頭企業(yè),其盈利能力的分析在很大程度上影響著管理者的決策。萬科地產(chǎn)自上市以來,其盈利能力基本穩(wěn)定但是其成長能力存在一定的不穩(wěn)定性。本文主要是通過對企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進(jìn)行了分析,同時對于萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行了概述,通過對萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算分析,找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈
4、利問題,進(jìn)而提出自己對于改進(jìn)萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。</p><p> 【關(guān)鍵詞】萬科地產(chǎn);盈利能力;指標(biāo)</p><p><b> 目 錄</b></p><p> 一、盈利能力分析概述1</p><p> (一)企業(yè)盈利能力內(nèi)涵1</p><p> ?。ǘ┯芰Ψ治鲋?/p>
5、標(biāo)1</p><p> 二、對萬科股份有限公司盈利能力分析1</p><p> ?。ㄒ唬┤f科股份有限公司概況1</p><p> (二)萬科股份有限公司盈利能力指標(biāo)分析2</p><p> 1.盈利模式分析2</p><p> 2針對財務(wù)數(shù)據(jù)對萬科進(jìn)行分析3</p><p>
6、 三、萬科股份有限公司目前存在的盈利問題及成因3</p><p> ?。ㄒ唬┤f科股份有限公司目前存在的盈利問題3</p><p> 1、獲利能力比較穩(wěn)定,但總體的水平偏低3</p><p> 2、運(yùn)營能力波動大4</p><p> 3、成長能力缺乏穩(wěn)定性6</p><p> 4、流動性強(qiáng),負(fù)債率下降
7、6</p><p> (二)萬科股份有限公司存在的問題的原因8</p><p> 四、對萬科股份有限公司的相關(guān)建議8</p><p> ?。ㄒ唬┰鰪?qiáng)企業(yè)核心競爭力8</p><p> (二)增強(qiáng)公司獲取現(xiàn)金的能力9</p><p> ?。ㄈ┘訌?qiáng)公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)的治理9</p><p&
8、gt; ?。ㄋ模└纳破髽I(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量9</p><p> ?。ㄎ澹┙∪獠勘O(jiān)管機(jī)制10</p><p><b> 參考文獻(xiàn)10</b></p><p> 附錄 1 2006-2014年萬科房產(chǎn) 各財務(wù)指標(biāo)分析11</p><p> 附錄 2 2007-2014年 萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量表14</p>
9、<p> 附錄 3 2007-2014年 萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表19</p><p> 一、盈利能力分析概述</p><p> ?。ㄒ唬┢髽I(yè)盈利能力內(nèi)涵</p><p> 盈利能力就是企業(yè)資金增值能力,它通常體現(xiàn)為企業(yè)收益數(shù)額的大小與水平的高低。盈利能力分析包括經(jīng)營盈利能力分析、資產(chǎn)盈利能力分析、資本盈利能力分析和收益質(zhì)量分析。經(jīng)營應(yīng)能力分析的主要指
10、標(biāo)是營業(yè)毛利率、營業(yè)利潤率、營業(yè)凈利率和成本費(fèi)用利潤率。資產(chǎn)盈利能力指標(biāo)主要是總資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)報酬率和總資產(chǎn)凈利率。資本盈利能力分析主要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率、資本收益率、每股收益、市盈率。發(fā)展能力分析指標(biāo)主要是盈利增長能力分析、資產(chǎn)增長能力、資本增長能力分析和技術(shù)投入增長能力分析。</p><p> ?。ǘ┯芰Ψ治鲋笜?biāo)</p><p> 首先是資產(chǎn)利潤率。資產(chǎn)利潤率是公司稅前利
11、潤總額與資產(chǎn)均勻總額的比率。它小但能夠評估公司的資產(chǎn)盈余能力,而且能夠反映出公司管理者的資產(chǎn)配置能力。萬科地產(chǎn)2009年資產(chǎn)利潤率較低,其他年份較高,而且呈逐年上升的趨勢。闡明萬科地產(chǎn)自2009年上市以來,利潤總額在小斷上升,資產(chǎn)盈余能力較強(qiáng),同時也闡明公司管理者在資產(chǎn)配置方而有著較強(qiáng)的能力。</p><p> 其次是成本費(fèi)用利潤率。成本費(fèi)用利潤率是公司的利潤總額與成本費(fèi)用總額的比率廠它能夠評估公司盈余能力的高
12、低,也能夠評估公司對成本費(fèi)用的控制能力和經(jīng)營管理水平。該目標(biāo)越高,闡明公司為獲取利潤而付出的代價越小,公司的盈余能力越強(qiáng)。萬科地產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤率在2009-2010年呈降低趨勢,而在2010年以后逐年上升。闡明公司在上市前期由于經(jīng)營成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和所得稅費(fèi)用等成本費(fèi)用的增加,影響了利潤總額,然后造成本錢費(fèi)用利潤率的降低。上市后期成本費(fèi)用利潤率上升,闡明公司盈余能力逐年增強(qiáng),管理者對成本費(fèi)用的控制能力也在小斷加強(qiáng)。&
13、lt;/p><p> 第三是股東權(quán)益報酬率。股東權(quán)益報酬率反映了公司股東獲取出資報酬的高低,該比率越高,盈余能力越強(qiáng)。</p><p> 第四是銷售毛利率。銷售毛利率反映公司的經(jīng)營成本與經(jīng)營收入的比例關(guān)系,毛利率越大,闡明在經(jīng)營收入凈額中經(jīng)營成本所占比重越小,公司經(jīng)過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)。經(jīng)過以上圖表萬科地產(chǎn)銷售毛利率在逐年上升,經(jīng)過銷售獲取利潤的能力較強(qiáng)</p><
14、p><b> 2.房地產(chǎn)行業(yè)概況</b></p><p> 2.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r</p><p> 2.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀</p><p> 近年來房價的不斷上漲,使我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展, 幅度之大,范圍之廣,在我國房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品,房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金
15、。</p><p> 從房市的運(yùn)行層面來看:</p><p> ?。?)泡沫成份開始收縮,市場價格在高位運(yùn)行的同時面臨較大的下降壓力,一些城市的房價開始下降</p><p> 2007年以來,在緊縮政策調(diào)控下,我國的房市的泡沫成分開始收縮,一些城市的房價雖然仍然較高,但面臨著較大的下降壓力,并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從200
16、7年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均價11014元/平米,回落至2007年初的水平,與2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,深圳的房價還會進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況,2008年3月,商品住宅均價為9316元/平米,與2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺,但銷量也出現(xiàn)了不同程
17、度的下跌,顯示其價格堅挺的基石并不牢固。</p><p> 根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示,繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后,今年5月份,全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點(diǎn)。與此同時,萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房價進(jìn)行拋售。</p><p> (2)成交
18、量萎縮,空置率上升</p><p> 與房價下調(diào)相對應(yīng)的是,購房者觀望情緒嚴(yán)重,房市成交量大幅萎縮,房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示,今年1月至5月,上海月平均成交面積為83萬平方米,而2007年月均成交面積為174萬平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米,雖然環(huán)比4月份增長8%,但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米,
19、環(huán)比下滑22%,只相當(dāng)于去年同期成交的三成。</p><p> 2008年上半年,深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米,環(huán)比下降30.3%,同比也下降45.5%。</p><p> 廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米,與去年同期的427.82萬平方米相比大幅
20、度下降44%,而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說,今年上半年單月成交量最大的是6月,為64.64萬平方米,其它月份全部低于40萬平方米,成交量最低的2月僅23.12萬平方米,而去年同期,每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間,足見當(dāng)中的差距。同時,天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮,空置率不斷攀升。</p><p> ?。?)緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較
21、大的資金壓力,房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大</p><p> 目前,我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時,近年來,房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目,各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭,不斷降低門檻,導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后,是潛在的巨大風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計,我國80%左右的土地購置和
22、房地產(chǎn)開發(fā)資金,是直接或者間接地來自銀行貸款,而個人通過按揭貸款買房的人,占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%,這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且,由于房價下跌,一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行,從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。</p><p> ?。?)市場開始走向分化,一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場</p><p
23、> 一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng),實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地,即便拿到地,也要及時支付地款。二是,信貸緊縮,使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源,一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是,房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是,由于利率提高,一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是,一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是,大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價格戰(zhàn),通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)
24、市場走向分化,一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場,從而提高市場集中度。1月22日,北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示;根據(jù)名單,此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外,其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然,在一些二線、三線城市,中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。</p><p> ?。?)房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難</p><p> 由于房市不
25、景氣,成交量急劇下降,加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng),一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來,隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日,創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞,創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。在北京,地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家,信一天等退出北京市場;北京的一些小中介也提前關(guān)店。</p><p>
26、 2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢分析</p><p> ?。?)可以規(guī)?;慕?jīng)營</p><p> 房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級差效益性。由于土地具有不可移動性,所有的房產(chǎn),不論其外形如何、性能怎樣、用途是什么,都只能固定在一定的地方,無法隨便移動其位置。由于房地產(chǎn)位置的固定性,使得房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等一系列經(jīng)濟(jì)活動都必須就地進(jìn)行。從而使房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。此外,
27、因每一棟房屋都會因用途、結(jié)構(gòu)、材料和面積以及建造的地點(diǎn)、時間和房屋的氣候條件等的不同而產(chǎn)生諸多的相異之處,在經(jīng)濟(jì)上不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。</p><p> ?。?)巨大的價值提升空間</p><p> 房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。土地具有不可毀滅性;它具有永恒的使用價值。土地上的建筑物一經(jīng)建成,只要不是天災(zāi)人禍或人為的損壞,其使用期限一般都可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此,
28、經(jīng)營房地產(chǎn)風(fēng)險小,得利大,經(jīng)濟(jì)效益可靠。由于土地是不可再生的自然資源,而隨著社會的發(fā)展、人口的不斷增長,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對土地需求的日益擴(kuò)大,建筑成本的提高,房地產(chǎn)的價格總的趨勢是不斷上漲,從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。</p><p> (3)投資風(fēng)險信號日趨豐富 </p><p> 目前,中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報告的推出,已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地
29、產(chǎn)投資決策的重要參考;同時中房指數(shù)的推出,幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立,減少了房地產(chǎn)的私下交易,也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。</p><p> 房地產(chǎn)行業(yè)的劣勢分析</p><p&
30、gt; (1)政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲,土地持有成本上升將難以避免。</p><p> (2)房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市業(yè)務(wù)比重較大,而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險較大,均對房地產(chǎn)公司在未來的增長形成隱患。</p><p> 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景</p><p> 從宏觀經(jīng)濟(jì)上看,中國人均GDP超過2000美元,長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。
31、居民的消費(fèi)能力大大提高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會變化,這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長階段,房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用,國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明,國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。 </p><p> 同時,中國人口的城市化正處于加速階段,城市人口購買能力不斷提高,住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低
32、、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu),小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。 </p><p> 國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化,貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力,開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險下,很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道,房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開,各種資
33、源向營運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。 </p><p> 保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。中國房地產(chǎn)將向保障性住房傾斜,保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分,結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn),短期內(nèi)由于市場供應(yīng)量有限,對整個房地產(chǎn)市場影響有限;中長期看,結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免,行業(yè)利潤率將回落到合理水平,開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。 </
34、p><p> 目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段,短期內(nèi)由于新政策影響,市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下,行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革,市場將會更加規(guī)范,遠(yuǎn)期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。</p><p> 二、對萬科股份有限公司盈利能力分析</p><p> ?。ㄒ唬┤f科股份有限公司概況</p><p> 萬科公司股份有限公司成
35、立于1984年5月,是當(dāng)前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)公司。2006年公司完結(jié)新開工面積500.6萬平方米,竣工面積327.5萬平方米,完成銷售收入212.3億元,結(jié)算收入176.7億元,凈利潤21.5億元,交稅24.2億元。至2006末,公司總資產(chǎn)485.1億元,凈資產(chǎn)148.8億元。</p><p> 以理念奠基、視品德道德重于商業(yè)利益,是萬科的最大特征。萬科以為,據(jù)守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從商場
36、獲取公正報答,是萬科取得成功的柱石。公司致力于通過規(guī)范、透明的公司文化和穩(wěn)健、專心的開展形式,成為最受客戶、最受投資者、最受職工期待,最受社會敬重的公司。憑仗公司管理和品德準(zhǔn)則上的體現(xiàn),公司接連四年當(dāng)選“中國最受敬重公司”,接連三年取得“中國最好公司公民”稱謂。</p><p> 萬科1988年進(jìn)入住宅職業(yè),1993年將群眾住宅開發(fā)確定為公司中心事務(wù),2006年事務(wù)掩蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為
37、要點(diǎn)的二十多個城市。迄今為止,萬科共為九萬多戶中國家庭供給了住宅。</p><p> 通過多年盡力,萬科逐漸確立了在住宅職業(yè)的競賽優(yōu)勢:“萬科”成為職業(yè)第一個全國馳名商標(biāo),旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家鄉(xiāng)”等品牌得到各地消費(fèi)者的承受和喜歡;公司研制的“情形花園洋房”是中國住宅職業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利;公司物業(yè)效勞通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證;公司創(chuàng)立的萬客會是住宅職業(yè)的第一個客戶關(guān)
38、系安排。</p><p> 萬科是國內(nèi)第一家延聘第三方組織,每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅公司。依據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果,萬科2006年客戶滿意度為87%,忠誠度為69%。至2006年末,均勻每個老客戶曾向6.41人引薦過萬科樓盤。</p><p> 萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司,2006年底總市值為672.3億元,排名深交所上市公司第一位。上市16年來,萬科主營
39、業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為28.3%,凈利潤復(fù)合增加率為34.1%,是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長的中國企業(yè)。公司在開展過程中兩次當(dāng)選福布斯“全球最好小企業(yè)”;屢次取得《投資者聯(lián)系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎項。</p><p> ?。ǘ┤f科股份有限公司盈利能力指標(biāo)分析</p><p><b> 1.盈利模式分析</b></p
40、><p> 作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司,萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點(diǎn)可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發(fā),業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績更多來源于規(guī)模擴(kuò)張。</p><p> 圖 1 萬科地產(chǎn)盈利模式分析</p><p> 2針對財務(wù)數(shù)據(jù)對萬科進(jìn)行分析</p><p> (1)
41、凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢,且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看,萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高,而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個百分點(diǎn),由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列,并在不斷進(jìn)步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機(jī)的影響下,仍堅持了相對較好的收益率
42、,也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。</p><p> (2)每股收益。截比到14年第三季度,萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢,且跌幅逐步加人,標(biāo)明公司的獲利能力在削弱,股東的出資效益在變差,每一股所獲得利潤在削減。</p><p> (3)銷售毛利率。從2012年至2013年,萬科的主經(jīng)營務(wù)收入由355個億上升到410個億,有一個較人的上升,但因?yàn)橹鹘?jīng)營務(wù)成本上升幅度較人,致使13
43、年的經(jīng)營利潤較12年比較僅增民1個億,銷售毛利率降低2.99個百分點(diǎn)。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算,14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億,主經(jīng)營務(wù)成本為275個億,主經(jīng)營務(wù)利潤為129個億。主經(jīng)營務(wù)收入有小幅降低,主經(jīng)營務(wù)成本人幅提高,主要是因?yàn)殇摬牡纫幌盗薪ú膬r格上漲形成的,截至第三季度,萬科14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人,標(biāo)明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較,萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個百分點(diǎn)。&l
44、t;/p><p> (4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低,降低幅度高達(dá)16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因?yàn)榻?jīng)營收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為39.43億元,根本與13年相等。14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億,與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人,截比14年第三季度,銷售凈利率有所上升。標(biāo)明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進(jìn)程,一起也標(biāo)明
45、房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。</p><p> (5)總資產(chǎn)報酬率。2012年到2014年,萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤的平等添加,致使公司的總資產(chǎn)報酬率不斷降低,標(biāo)明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤在不斷降低,公司的資產(chǎn)使用功率低下,盈余能力較弱。</p><p> (6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢,且13年到14年第三季
46、度上升幅達(dá)較人。在流通股股數(shù)削減的情況下,凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。</p><p> 三、萬科股份有限公司目前存在的盈利問題及成因</p><p> (一)萬科股份有限公司目前存在的盈利問題</p><p> 1、獲利能力比較穩(wěn)定,但總體的水平偏低</p><p> 本文選用有代表性的利潤率進(jìn)行統(tǒng)計和分析,能夠反映獲
47、利能力的指標(biāo)資產(chǎn)報酬率、營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、成本費(fèi)用。</p><p> 圖 2 萬科地產(chǎn)凈利潤表分析圖 </p><p> 數(shù)據(jù)來源:萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計數(shù)據(jù)</p><p> 有上圖可以看出萬科地產(chǎn)的凈利潤是逐漸增加的,但是增長得幅度越來越小。</p><p> 圖 3 萬科地產(chǎn)2006-2014年凈資產(chǎn)收益率走勢圖</p
48、><p> 數(shù)據(jù)來源:萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計數(shù)據(jù)</p><p><b> 2、運(yùn)營能力波動大</b></p><p> 營運(yùn)能力是指企業(yè)通過組合生產(chǎn)資料或者內(nèi)部人力資源,以實(shí)現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的作用的大小。本文采用了存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及其相應(yīng)的周轉(zhuǎn)天數(shù)來分析營運(yùn)能力。</p><p> 圖4 萬科地產(chǎn)總資產(chǎn)
49、周轉(zhuǎn)率分析 (次/周)</p><p> 數(shù)據(jù)來源:股吧萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析</p><p> 圖 5 萬科地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率歷年走勢圖 (天/次)</p><p> 數(shù)據(jù)來源:萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計數(shù)據(jù)</p><p> 圖 6 萬科地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)統(tǒng)計分析圖</p><p> 數(shù)據(jù)來源:萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計數(shù)據(jù)</
50、p><p> 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出,萬科地產(chǎn)在近三年的運(yùn)營能力波動都比較大。其中,存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)表現(xiàn)的變動趨勢相同。說明行業(yè)整體營運(yùn)能力缺乏穩(wěn)定性,有待通過管理改善。</p><p> 3、成長能力缺乏穩(wěn)定性</p><p> 企業(yè)的成長能力指的是它的未來發(fā)展速度和發(fā)展趨勢,它隨市場環(huán)境變化而變化,所以有必要在進(jìn)行實(shí)證前分析企
51、業(yè)成長能力,本文選用了四個指標(biāo):營業(yè)利潤增長率、總資產(chǎn)增長率、資本保值增值率、營業(yè)收入增長率。</p><p> 圖 7 萬科地產(chǎn)2006—2014年歸屬凈利潤增長率分析圖</p><p> 營業(yè)利潤增長率大于0,表示代表該行業(yè)在本年度有所增長,財務(wù)指標(biāo)數(shù)值越高表明增長幅度越大。由上圖可以看出萬科地產(chǎn)的營業(yè)利潤增長率不穩(wěn)定,也說明萬科地產(chǎn)的成長能力不穩(wěn)定。</p><
52、;p> 4、流動性強(qiáng),負(fù)債率下降</p><p> 圖 8 萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)載率 歷年走勢圖</p><p> 數(shù)據(jù)來源:股吧萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析</p><p> 圖 9 萬科地產(chǎn)歷年流動比率走勢分析圖</p><p> 數(shù)據(jù)來源:萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計數(shù)據(jù)</p><p> 圖 12 萬科地產(chǎn)2005-2014
53、年速動比率走勢圖</p><p> 數(shù)據(jù)來源:股吧萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料匯總 </p><p> 首先是短期償債能力。</p><p> 短期償債能力即企業(yè)用流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力,只有企業(yè)具備了充分的常懷債務(wù)能力,債權(quán)人能力按時取回本息,也能力提高盈利能力,確保投資者利益。本文選用流動比率和速動比率并對他們的季度增長率進(jìn)行了統(tǒng)計和分析。</p>
54、<p> 短期償債能力指的是公司用流動資產(chǎn)去償還流動負(fù)債的能力。受2013年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,2014年該行業(yè)整體短期償債能力都不強(qiáng),速動比例和流動比例都較小。但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,萬科地產(chǎn)發(fā)展恢復(fù),企業(yè)的償債能力逐步增長。然而過高的流動比率也會使企業(yè)增加機(jī)會成本降低獲利能力。</p><p> 其次是長期償債能力。長期償債能力是企業(yè)對長期負(fù)債的承擔(dān)能力和償還保證能力,增加企業(yè)長期負(fù)債既可以促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)
55、發(fā)展,同時也加大了企業(yè)本身的財務(wù)風(fēng)險和資金成本,本文采用資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率及其各白的季度增長率加以統(tǒng)計和分析。</p><p> (二)萬科股份有限公司存在的問題的原因</p><p> 要想調(diào)查萬科地產(chǎn)上市公司的盈余能力情況,充分知道影響盈余水平的各種要素是必要的。一般來說,影響一個公司的盈余能力的要素有許多,這些要素能夠從公司外部要素與內(nèi)部要素進(jìn)行區(qū)分。外部影響要素?zé)o非是經(jīng)濟(jì)環(huán)境
56、與法律環(huán)境等,經(jīng)濟(jì)環(huán)境就比方經(jīng)濟(jì)開展水平、工業(yè)開展規(guī)劃、商品商場情況及商品的競爭力等,法律環(huán)境包含職業(yè)原則,稅收法律等要素??墒沁@些外部的要素是一個公司不行改動的,因而,改動公司內(nèi)部的本身條件,合理使用公司的資產(chǎn),適時跟進(jìn)外部環(huán)境的改動,使用好外部環(huán)境,改進(jìn)內(nèi)部條件,增強(qiáng)本身的環(huán)境適應(yīng)性,進(jìn)步本身能力,逐漸占有商場并擴(kuò)展商品的商場占有率。在這種情況下,關(guān)于難以改動的外部環(huán)境來說,內(nèi)部要素就有了重要的研究含義。改進(jìn)公司的盈余水平能夠經(jīng)過有
57、用調(diào)整內(nèi)部要素,合理使用現(xiàn)有本錢來改進(jìn)公司的內(nèi)部環(huán)境。上市公司盈余能力的內(nèi)部影響要素有兩個方面:辦理要素和財政要素。公司的產(chǎn)供銷辦理能力,公司的財政控制能力和公司的危險處置能力這些歸于公司的內(nèi)部辦理要素,而會計方針的挑選、現(xiàn)金流量的保證、公司的規(guī)劃、本錢布局及公司的盈余模式等歸于內(nèi)部財政要素。</p><p> 四、對萬科股份有限公司的相關(guān)建議</p><p> ?。ㄒ唬┰鰪?qiáng)企業(yè)核心競爭
58、力</p><p> 公司的主要經(jīng)濟(jì)來源是其主營業(yè)務(wù)收入,因此,主營業(yè)務(wù)成為公司的核心業(yè)務(wù),其穩(wěn)定、持久性對公司的盈利穩(wěn)定性及成長性意義重大,所以,必須提高公司核心競爭力,進(jìn)而增加公司的經(jīng)濟(jì)收入,提升公司盈利的持續(xù)增長性。對于萬科地產(chǎn)來說,它的核心競爭力主要體現(xiàn)在產(chǎn)品價格、市場占有率和公司研發(fā)水平上,因此可以通過三個方面來提高企業(yè)核心競爭力:第一,加強(qiáng)公司內(nèi)部管理制度,提高生產(chǎn)效率,并不斷提高高新技術(shù)和人才技術(shù)
59、水平,降低成本,在價格上占有優(yōu)勢;第二,適當(dāng)擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)及生產(chǎn)規(guī)模,是公司盡可能達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,并提高產(chǎn)品質(zhì)量,保持較好的市場信譽(yù)度,進(jìn)一步提高市場占有率。</p><p> ?。ǘ┰鰪?qiáng)公司獲取現(xiàn)金的能力</p><p> 現(xiàn)金是公司生存與發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ),是企業(yè)盈利的基本條件。現(xiàn)金流動暢通與否,直接決定了公司能否正常運(yùn)作。當(dāng)資金鏈斷裂時,公司的運(yùn)作將會被阻塞,若持續(xù)得不到有效供應(yīng)
60、,企業(yè)最終會走向滅亡。主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源是公司主要的、持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金來源,所以,提高主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力對公司具有極其重要的作用。尤其是在目前競爭激烈的中國市場,要想提高公司獲取現(xiàn)金的能力,需要在主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金收入與貸款收入之問找尋平衡點(diǎn)。當(dāng)公司現(xiàn)金缺乏的狀況發(fā)生時,公司應(yīng)通過一定的銷售途徑、手段來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入獲取現(xiàn)金的能力,如優(yōu)先與支付現(xiàn)金的客戶進(jìn)行貿(mào)易,并對其現(xiàn)金客戶進(jìn)行優(yōu)惠,以此促使客戶使用現(xiàn)金購買其產(chǎn)品,進(jìn)而增加公司的現(xiàn)
61、金收入,實(shí)現(xiàn)公司獲取現(xiàn)金的能力;當(dāng)公司的現(xiàn)金較為充足時,公司可以擴(kuò)大其信用銷售度,以便吸引更多的客戶,實(shí)現(xiàn)增加公司營業(yè)收入的目的。</p><p> ?。ㄈ┘訌?qiáng)公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)的治理</p><p> 要使公司的經(jīng)營、管理者與股東們對公司的發(fā)展形成一致、統(tǒng)一的認(rèn)知,且能對經(jīng)營、管理者進(jìn)行有效的監(jiān)督、約束,進(jìn)而提升公司的盈利質(zhì)量,必須完善公司的管理結(jié)構(gòu),形成有效的治理、管理結(jié)構(gòu),對公司的發(fā)展
62、必不可少。主要考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)、審計委員、監(jiān)事會、董事會以及股權(quán)激勵政策的治理第一,公司經(jīng)營權(quán)與公司所有權(quán)必須分離,真正實(shí)現(xiàn)職、責(zé)分離的結(jié)構(gòu),能力有效促進(jìn)公司的良性發(fā)展,減少國有股,吸引多元化股份,避免一股獨(dú)大現(xiàn)象,推廣股票期權(quán)的計劃;第二,審計委員制在我國剛剛興起,有待進(jìn)一步完善和確保實(shí)施的措施,所以要在節(jié)儉國外經(jīng)驗(yàn)的同時,結(jié)合企業(yè)白身經(jīng)營特點(diǎn),使審計委員的只能得到切實(shí)的發(fā)揮。第三,中國企業(yè)大多監(jiān)事會權(quán)限小或者無實(shí)權(quán),監(jiān)事會只能被很大程度
63、上削弱,所以要提高監(jiān)事會權(quán)利,選舉有能力的人擔(dān)當(dāng),切實(shí)起到監(jiān)督作用;第四,在董事會發(fā)面,主要是要加大獨(dú)立董事比重和保證獨(dú)立董事獨(dú)立性,并明確其承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險。第五,為提高公司經(jīng)營、管理者的積極性,應(yīng)該制定股權(quán)激勵等政策,增強(qiáng)經(jīng)營、管理者的主人翁意識,進(jìn)而提升公司的管理,實(shí)現(xiàn)公司的良性發(fā)展。</p><p> ?。ㄋ模└纳破髽I(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量</p><p> 資產(chǎn)是公司能正常運(yùn)作的前提條件,
64、是公司盈利的先決條件。資產(chǎn)質(zhì)量的好與壞直接決定公司的盈利能力持續(xù)性。因此,要提高公司的盈利能力持續(xù)性,必須提高上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量。可以從以下兒點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)質(zhì)量的提升。一方面,公司應(yīng)加強(qiáng)賬款管理。當(dāng)存在貸款行為時,需對買方還款能力及其信用度作出評估,進(jìn)而確定貸款額度,降低造成壞賬的可能程度。有必要時,公司針對大額貸款的交易,由第三方提供擔(dān)保,在客戶喪失還款能力或者不能全額還款時,由第三方承擔(dān)責(zé)任,此措施就可以有效將公司損失降低到最小值。
65、另一方面,公司應(yīng)增強(qiáng)金融資產(chǎn)的控制。為了提高金融資產(chǎn)質(zhì)量,公司在購入金融資產(chǎn)時,不但要看重其收益,也要看重其風(fēng)險,在收益及風(fēng)險之問找尋平衡點(diǎn)。再者,公司應(yīng)增強(qiáng)固定資產(chǎn)的控制。因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)價值大且使用周期長,所以對固定資產(chǎn)的控制就顯得尤為關(guān)鍵。公司應(yīng)完善固定資產(chǎn)管理制度,通過對其有效的管理,達(dá)到延長其使用年限,降低產(chǎn)品成本,提供公司盈利的目的。</p><p> ?。ㄎ澹┙∪獠勘O(jiān)管機(jī)制</p>&l
66、t;p> 外部監(jiān)管通過強(qiáng)制作用也在很大程度上影響這企業(yè)的盈利能力持續(xù)性,所以不僅要在法律法規(guī)體系上下足功夫,減少漏洞,也要加強(qiáng)注冊會計師行業(yè)的監(jiān)管。具體包括:首先,對證券法規(guī)體系加強(qiáng)完善,改革企業(yè)在發(fā)行新股上的規(guī)定和政策,改進(jìn)配股政策,如增加配股條件,進(jìn)一步完善摘牌制度;其次,加強(qiáng)司法介入,法律法規(guī)體系相對比較完善是證券監(jiān)管治化的基礎(chǔ),證券監(jiān)管的法治化要求執(zhí)法人員借助司法手段去約束監(jiān)管者和市場參與者的行為,任何一個人都有權(quán)將發(fā)現(xiàn)
67、的關(guān)于監(jiān)管者或者交易對手的非法行文控告至法院,要改變政府監(jiān)管部門直接干預(yù)的方式。再次,進(jìn)一步完善關(guān)于注冊會計師的不規(guī)范的制度和辦法,對注冊會計師市場進(jìn)行整頓,組建一批執(zhí)業(yè)質(zhì)量一流、規(guī)模大、社會信譽(yù)高、素質(zhì)好的大型的會計師事務(wù)所,使注冊會計師的注冊公正、獨(dú)立、客觀履行其職責(zé)。</p><p><b> 參考文獻(xiàn)</b></p><p> [1] 崔秀芹.持續(xù)調(diào)控對江
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