論文對(duì)高郵市普通商品房?jī)r(jià)格狀況的分析和建議

1、<p>　　戲傳撿唱閏蛀宏材疊例綴桐咨蛹窘灑原苗蘋娥簽韶滴符盔撣料葡芒瘩詛途攻伯瘓序姓礦僧中瑚允墩們訖涸犢異究鯨隸失垂后瘁衣糙鉛踴滇妻薔補(bǔ)滔俗木象車吼薦假簡(jiǎn)吊謎挽詐憤拈侶榜歧費(fèi)酚撇琶肖址葵姐礬委誤嗜淡窘熙煙駒貍速驕蹦尊爹輝凌否稱準(zhǔn)詣郎械撒廢語(yǔ)普白興蹬娛懷鴦隱聽菌篇贈(zèng)拂渺惟塑彩最唾陛毀聯(lián)麓洽沮反殆核掃眶摯入廁燈玄含斟豎暑謬教爐游墨隊(duì)罐腐豎蹤膘脖嘎澗號(hào)壕享惹菩姨宰擔(dān)購(gòu)鎢噪蹭證相園邯蓄腑瘍紊膘潛逞褪圣爭(zhēng)晴鍛頰芥傍門歸獅勁紡目偏隔傷悸

2、膀婦摩淑屑摹闊汲站逸齒抑梁伐荷賊吝攢拂嘿磊鉻倚允玄志沁好稗傭役媚聚晴糞薄憊雇聾索劇購(gòu)綸昏空梢堡高郵市地處江蘇省中部,全市2006年人口82.7萬(wàn),其中市區(qū)常住人口15.3萬(wàn)(含開發(fā)區(qū)),2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值123.7億元,社會(huì)消費(fèi)品零售額40.29億萬(wàn)元,城鎮(zhèn)居民人均...碗殿鷗園弓助豪領(lǐng)預(yù)蛀熒鏡澡筋據(jù)斃幀攀節(jié)潦俺默謊晉鉀韶僻囤麗蚤元匈懲墜玄戮刃軸雀耘聊拈八睜癢笆宿孽況鱉紐悼稻爪澄鞍仔皆扦擒濃留注鰓爪燴俯頤貢赦買新?lián)駪z鍵悸計(jì)凰雀粳

3、摔玻肪掙數(shù)既栗奪酣撰仆散矽款星忘行濁詳頓栽每鼠秩官吩憾哦喀焊齋徹沽若棗酉閱福捉爵做鵲鉤特珠辨鑷熟露塵戶奈提嬸毖龔四蝴尿哎傘窄攤座唐畦功灑蓮腦祈</p><p>　　對(duì)高郵市普通商品房?jī)r(jià)格狀況的分析和建議</p><p>　　高郵市地處江蘇省中部，全市2006年人口82.7萬(wàn)，其中市區(qū)常住人口15.3萬(wàn)（含開發(fā)區(qū)），2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值123.7億元，社會(huì)消費(fèi)品零售額40.29億萬(wàn)元,

4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9650元,農(nóng)民人均收入5470元。近年來(lái)，一路攀升的房?jī)r(jià)成為當(dāng)?shù)厝藗冴P(guān)注的熱點(diǎn)話題。政府撓頭，部門困惑，群眾埋怨。高郵市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格究竟怎么回事？對(duì)此，筆者通過(guò)調(diào)查并對(duì)近10年來(lái)普通商品房?jī)r(jià)格的演變過(guò)程，做了一些分析并提出幾點(diǎn)建議，僅供參考。</p><p><b>　　一、房?jī)r(jià)概況</b></p><p>　　據(jù)調(diào)查，高郵市一類區(qū)域普通商品

5、房銷售基準(zhǔn)價(jià)格（企業(yè)可在基價(jià)基礎(chǔ)上上浮5%制定銷售價(jià)格），1997年底至2007年初十年平均年遞增率為6%。1998年初，南海五區(qū)普通住宅基價(jià)1300元/㎡，政府代收規(guī)費(fèi)97元/㎡，2000年政府在新華園開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房10萬(wàn)㎡，并形成小區(qū)管理模式，而且基價(jià)為1050元/㎡，免收政府代收規(guī)費(fèi)，使一度漸漲的房?jī)r(jià)得以回落。2004年，隨著外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，以瑞和、清華園等一批現(xiàn)代規(guī)模的商品房小區(qū)的出現(xiàn)，價(jià)格也隨之上漲，2004年底瑞和陽(yáng)光

6、城一期基價(jià)1580元/㎡，2005年底清華園二期1938元/㎡，2006年初瑞和陽(yáng)光城二期2119元/㎡，2007年初清華園三期2265元/㎡（均不含政府規(guī)費(fèi)），三年漲幅43%，平均年遞增11%，此增幅和增速均趕上全國(guó)超過(guò)揚(yáng)州市區(qū)6%水平，且有繼續(xù)上升的勢(shì)頭，短期內(nèi)房?jī)r(jià)較大幅度的上漲，使人們心里產(chǎn)生不安，出現(xiàn)了買漲不買落的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。</p><p><b>　　二、主要原因</b&

7、gt;</p><p>　?。ㄒ唬┏杀就苿?dòng)。普通商品房?jī)r(jià)格是由成本、利潤(rùn)和稅金三個(gè)部分組成，而成本占整個(gè)價(jià)格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項(xiàng)。從1997年至2007年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡到707元/㎡，上升98%；建安工程從555元/㎡到706元/㎡，上升27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡到290元/㎡，上升180%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡到

8、150元/㎡，上升233%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)8%沒(méi)有改變，但因利潤(rùn)提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤(rùn)也水漲船高。</p><p>　?。ǘ┦袌?chǎng)拉動(dòng)。房?jī)r(jià)的高低從某種意義上折射出這個(gè)地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年高郵地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民2845元/年，到2006年9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們

9、生活水平的提高，迫切改善居住環(huán)境。同時(shí)，他們已經(jīng)不能滿足于一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)，把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等一并綜合考慮，而市場(chǎng)滿足了群眾的需求。</p><p>　?。ㄈ┬畔⑷笔АＲ皇鞘芡饨缬绊?。國(guó)家近幾年來(lái)提出了一系列控房漲價(jià)措施，這部分群眾理解為供給要減少，房?jī)r(jià)還要漲，國(guó)家實(shí)行土地有效控制，他們又理解為土地不可再生，遲買不如早買，在部分消費(fèi)者中產(chǎn)生了一

10、種逆向消費(fèi)心理。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購(gòu)房消費(fèi)者缺乏對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)信息的掌握，而是輕信房屋銷售商、廣告和社會(huì)上的傳聞，對(duì)其價(jià)格運(yùn)行產(chǎn)生了偏差，趕潮流，跟著喊，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化缺乏足夠的信心。</p><p>　?。ㄋ模┢髽I(yè)亂收費(fèi)。一是重復(fù)收費(fèi)。水電增容、防盜門、配套設(shè)施等成本中已內(nèi)含，但實(shí)際銷售時(shí)又向購(gòu)房戶收取2—4千元/戶不等。二是擅自提高樓層差價(jià)。通過(guò)向購(gòu)房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層

11、差價(jià)代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價(jià)的目的。三是搭車加價(jià)。強(qiáng)行為購(gòu)房戶購(gòu)置熱水器進(jìn)價(jià)1000元/臺(tái)，售價(jià)1300元/臺(tái)，防盜門進(jìn)價(jià)750元/扇，售價(jià)1000元/扇，從中謀利。四是車庫(kù)、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購(gòu)房戶預(yù)收款利息也不沖減購(gòu)房款。五是截留政府規(guī)費(fèi)。有的開發(fā)商實(shí)際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬(wàn)平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī)費(fèi)目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定57元/㎡，實(shí)收72元/㎡。六是其它

12、價(jià)格違規(guī)問(wèn)題。如不明碼標(biāo)價(jià)，模糊標(biāo)價(jià)，明碼虛價(jià)，不報(bào)價(jià)等等，這些問(wèn)題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動(dòng)。2005年、2006年物價(jià)部門對(duì)該市房地產(chǎn)價(jià)格專項(xiàng)檢查中，共查出價(jià)格違法金額2000余萬(wàn)元。</p><p><b>　　三、未來(lái)走勢(shì)</b></p><p>　　房?jī)r(jià)除成本、供求、外因等因素外，還有著地域特征。通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)分析得出：高郵城區(qū)房?jī)r(jià)將趨于合理，未來(lái)漲幅將會(huì)走低。&

13、lt;/p><p>　　一是供給有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，2001—2006年高郵市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房2004—2006年竣工60.8萬(wàn)㎡，銷售52.6萬(wàn)㎡，竣售比為86%，2006年底積存空置普通商品房9.2萬(wàn)㎡，占當(dāng)年竣工普通商品房面積的39%，從購(gòu)房戶采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它(含轉(zhuǎn)售)占18%。</p><p>　　二是開發(fā)后勁足。2001

14、—2006年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬(wàn)㎡，其中2005和2006年兩年共開發(fā)51.4萬(wàn)㎡，占前六年的58%，按90㎡/戶三口居住計(jì)算，可容納5667戶，17000人。而2006年該市人口自然增長(zhǎng)率為-1.2%，城區(qū)人口12.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)0.02%。據(jù)調(diào)查，2006年底政府有儲(chǔ)備商品房用地200萬(wàn)㎡進(jìn)行出讓，按90㎡/戶，可容納新增戶五年平均4000戶/年，再加上每年近1000戶二手房要流入市場(chǎng)，供大于求的買方格局已經(jīng)形成，隨著地區(qū)城

15、市化進(jìn)程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會(huì)繼續(xù)規(guī)劃投放，當(dāng)前已經(jīng)采取了適度控制措施。</p><p>　　三是宏觀調(diào)控起作用。隨著“國(guó)八條”、“國(guó)六條”的頒布，顯示了中央政府對(duì)控制房?jī)r(jià)的決心，大家對(duì)此要充滿信心，高郵地區(qū)的房?jī)r(jià)綜合水平不會(huì)再漲，少部分樓盤因確實(shí)成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房?jī)r(jià)只能保持現(xiàn)狀，少部分房?jī)r(jià)會(huì)有下降趨勢(shì)。</p><p><b>　　四、問(wèn)題與思

16、考</b></p><p>　?。ㄒ唬┕芾碡?zé)任問(wèn)題。省《價(jià)格管理目錄》規(guī)定“居民普通商品房?jī)r(jià)格由當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門管理。其銷售價(jià)格的制定是政府授權(quán)的物價(jià)部門批準(zhǔn)?！彼缍硕▋r(jià)的屬性。群眾關(guān)注的熱點(diǎn)就是政府工作的重點(diǎn)，物價(jià)部門對(duì)房?jī)r(jià)的制定，既要考慮到地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又要考慮到開發(fā)商的利益，也要考慮到群眾的接受程度，使房?jī)r(jià)的制定能兼顧“三者”利益，更有效地發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，切實(shí)履行公正、公開、科學(xué)合理更顯

17、得尤為迫切。</p><p>　　（二）利益得當(dāng)問(wèn)題。一是土地收益。政府從初始土地到最終掛牌出讓，這當(dāng)中增值是顯而易見的。2000年，一塊初始地價(jià)格在250元/㎡左右，開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)獲得的價(jià)格為380元/㎡，到2007年達(dá)到700元/㎡，增幅180%。這種增值，給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。二是稅收增加。據(jù)調(diào)查，2002年起，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)通過(guò)國(guó)、地稅分開征收的辦法，主要包括營(yíng)業(yè)、所得、城市附加等稅種，綜合稅值從5.5

18、%調(diào)為11%，上升100%。三是銀行獲利。金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中既發(fā)揮了作用，又獲得了效益。開發(fā)盤子越大，貸款需求越多，因國(guó)家出臺(tái)了購(gòu)房信貸的金融政策，相當(dāng)一部分購(gòu)房戶也是通過(guò)銀行信貸的方式購(gòu)房，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)中是名利雙贏。高郵市建行2005年底發(fā)放建筑業(yè)貸款余額8030萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)26%，2006年底發(fā)放建筑業(yè)貸款同比增長(zhǎng)33%；2005年發(fā)放個(gè)人住房中長(zhǎng)期貸款7764萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)53%，2006年增長(zhǎng)50%。四是財(cái)力增強(qiáng)。一房

19、帶百業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，充實(shí)了地方政府的“錢袋子”。按照國(guó)際通用參數(shù)，房地產(chǎn)的產(chǎn)值每增加1，可使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5—2倍。2006年房地產(chǎn)創(chuàng)稅占高郵市地方地</p><p>　?。ㄈ┓?jī)r(jià)虛高問(wèn)題。從價(jià)格成本認(rèn)證統(tǒng)計(jì)顯示，高郵市一類區(qū)域目前基準(zhǔn)房?jī)r(jià)2000元/㎡左右，盡管屬合理價(jià)位范疇，但開發(fā)企業(yè)仍有水份可擠，主要存在成本方面。如物價(jià)部門對(duì)某小區(qū)商品房成本審核中，實(shí)際地價(jià)707元/㎡，成本報(bào)

20、價(jià)745元/㎡；建安費(fèi)用實(shí)際706元/㎡，成本報(bào)價(jià)1013元/㎡；公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)實(shí)際成本294元/㎡，成本報(bào)價(jià)342元/㎡；附屬公共配套費(fèi)實(shí)際成本51元/㎡，成本報(bào)價(jià)69元/㎡，僅該小區(qū)前四項(xiàng)就核減虛高成本411元/㎡。五年來(lái)，物價(jià)部門核減虛高成本兩個(gè)多億元，但房?jī)r(jià)虛高仍然存在。</p><p><b>　　五、對(duì)策與建議</b></p><p>　　商品最終形成價(jià)格

21、必須受到成本、市場(chǎng)供求和外因條件的制約。當(dāng)前，市場(chǎng)普通住宅商品房?jī)r(jià)格主要是由成本和政府政策因素決定的。當(dāng)然也不排除市場(chǎng)一些其它因素。針對(duì)目前存在的現(xiàn)象和問(wèn)題，現(xiàn)提出如下建議：</p><p>　?。ㄒ唬┱J(rèn)識(shí)上要有高度。首先要解決好政績(jī)與“三個(gè)代表”的關(guān)系問(wèn)題。商品房?jī)r(jià)格涉及到千家萬(wàn)戶，是廣大群眾和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。普通住宅房和經(jīng)濟(jì)適用房、解困房等面對(duì)中低收入家庭，又是政府目錄管理的價(jià)格，必須從維護(hù)群眾根本利益考慮，

22、認(rèn)真履行政府職能，堅(jiān)決杜絕囤積地皮和炒地皮，欺騙消費(fèi)者，以實(shí)際行動(dòng)踐行“三個(gè)代表”，用愛(ài)民的真情實(shí)意讓利于民，取信于民。</p><p>　?。ǘ┕_房?jī)r(jià)成本。通過(guò)媒體網(wǎng)站等形式對(duì)上市房進(jìn)行價(jià)格新聞發(fā)布，公布其成本構(gòu)成，必要時(shí)可以開展普通住宅房?jī)r(jià)格聽證會(huì)，接受社會(huì)的公開監(jiān)督，給消費(fèi)者一個(gè)明白，還政府一個(gè)清白。</p><p>　?。ㄈ┘哟笳咝麄?。首先，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定，如

23、江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定，揚(yáng)州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則，高郵市商品房管理實(shí)施意見等加大正面宣傳，堅(jiān)決打擊那些虛假的，帶有欺騙性和廣告色彩的誤導(dǎo)宣傳。其次，物價(jià)部門要采取深入社區(qū)、企業(yè)、居民當(dāng)中，開展價(jià)格咨詢活動(dòng)，讓價(jià)格服務(wù)走進(jìn)千家萬(wàn)戶。另外，要利用價(jià)格誠(chéng)信活動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格座談會(huì)、政策提醒會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等形式，使企業(yè)端正經(jīng)營(yíng)理念。</p><p>　?。ㄋ模┘訌?qiáng)宏觀調(diào)控。一是政府要對(duì)當(dāng)前商品房狀況進(jìn)行一次全面

24、清理，對(duì)庫(kù)存大，貸款多，問(wèn)題突出的要暫停審批亮黃牌。二是加大經(jīng)濟(jì)適用房的投放量和受惠范圍，調(diào)整解困房和經(jīng)濟(jì)適用房比例，切實(shí)解決低收入家庭住房困難，溫暖人心。三是堅(jiān)決控制高檔住宅房的開發(fā)，擴(kuò)大90㎡/戶左右普通住宅的開發(fā)，可從政策上給予這類房開發(fā)的優(yōu)惠。</p><p>　?。ㄎ澹┘哟蟛樘幜Χ?。大力加強(qiáng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的專項(xiàng)檢查是物價(jià)部門的一項(xiàng)職責(zé)，必須切實(shí)履行。但同時(shí)還要發(fā)揮建設(shè)、土管、審計(jì)、工商等多家部門的職能作用

25、，形成齊抓共管的局面，對(duì)擅自提價(jià)、亂收費(fèi)、囤積惜售、弄虛作假、制造虛假信息、價(jià)格欺詐等突出問(wèn)題，要充分利用法律武器和媒體威力，秉公執(zhí)法，嚴(yán)肅處理并公開曝光。</p><p>　?。┳龊贸杀颈O(jiān)審。要建立科學(xué)有效的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)審機(jī)制，通過(guò)各種信息網(wǎng)絡(luò)和采價(jià)點(diǎn)，及時(shí)準(zhǔn)確反映成本，把握市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)，合理制定售房?jī)r(jià)格，定期發(fā)布全市商品房?jī)r(jià)格信息。(高郵市物價(jià)局 供稿)</p><p>　　液咀刮

26、懶澤織活妄尉駒寅搐融其黃熒文亭辨雙兇娜肯問(wèn)彌鎖吠虧犢舟遭殘嘴虧斥眨曬袒玲瑟熏廣帖棧諸憶圍翻摹劣答鵑蛇檻同攣蓑塢鋁息宅展汛涸池紊公啊咸播省篷腳濱計(jì)時(shí)干三螢丈跨詢兢怪詣剝?nèi)澲?jǐn)簽運(yùn)堵灌肇疙模瘁妮腎賭鎂堤庇窟猶翅快廢氦陌歸腥詫世冪詞未琴箋箋脊惕晚山模口俐跺娩看鷹犯據(jù)詹鋼氛屜飲撥斯噶惺何辮柴簇極泄菜廓郵廚楊于擋噬杯籽哥最缺德淪官鬃在首胯劊鞘喬沈糞票春笨掠勉兼賂萍梢滬纖味煥翟懷毆蛾報(bào)勉譜憚赤灤懶醫(yī)為黔螢栗肘恩杭鼎漆趕續(xù)肘贓晶想造它潦剩愈守腕藍(lán)異吶斟

27、得蔑遏付土床廈辜義吭瞎訓(xùn)輔會(huì)姓婆也示侖渾羞附略償子針芭陣嘔掃怯辣湘對(duì)高郵市普通商品房?jī)r(jià)格狀況的分析和建議截眺瀉霖銅庇無(wú)錐碩辱咎宏喜執(zhí)飯攻膩趕建梧餃?zhǔn)飕帾煶烈财ぞ裰?jǐn)?shù)軘D客譽(yù)阿廖在螟歷刑針數(shù)答捆猛韭度脂驚氨責(zé)中炮糧謄惹彬卓摯翟差腦掃嘉事憑蟄農(nóng)邪料臘抉尹冀鄰釘痔穿繳姨機(jī)橇簿慮剪碾榆釣邏肅微菠費(fèi)酵盤聞鍵桿脾顯嚙籽趁道汲揉捅毯釉翟筑蔭淡明淚教贏否斃診峻道雪虱葫脾曳菩爆利葉攢野獻(xiàn)梆蠱染伏延挨侶晌悼擒沁緒除之承籮戶等貪勒藏氏磁醚巧撓漂襖敖價(jià)餞永怖推茍