工程管理房地產(chǎn)方向畢業(yè)設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 總論6</b></p><p>　　1.1 項(xiàng)目提出的背景6</p><p>　　1.2 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)7</p><p><b>　　1.3項(xiàng)目概況8</b></p>

2、<p>　　1.3.1開發(fā)商簡介8</p><p>　　1.3.2項(xiàng)目簡介9</p><p>　　1.4項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性11</p><p>　　1.5可行性研究結(jié)論及建議12</p><p>　　1.5.1結(jié)論12</p><p>　　1.5.2開發(fā)建議12</p><p

3、>　　2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測13</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析13</p><p>　　2.1.1政治環(huán)境分析13</p><p>　　2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)分析13</p><p>　　2.1.3收入房價(jià)比分析16</p><p>　　2.1.4市場環(huán)境分析16</p>

4、;<p>　　2.2 房地產(chǎn)市場中觀分析17</p><p>　　2.2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平17</p><p>　　2.2.2西安房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀及特點(diǎn)17</p><p>　　2.2.3城市發(fā)展規(guī)劃20</p><p>　　2.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況21</p><p>　　2.2.5西安市

5、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測21</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析23</p><p>　　2.3.1項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點(diǎn)23</p><p>　　2.3.2項(xiàng)目周邊具有可比性樓盤概況24</p><p>　　2.3.3項(xiàng)目區(qū)域需求狀況分析28</p><p>　　2.3.4市場調(diào)研分析總結(jié)3

6、1</p><p>　　2.4項(xiàng)目SWOT分析32</p><p>　　2.5 項(xiàng)目定位33</p><p>　　2.5.1項(xiàng)目概況33</p><p>　　2.5.2產(chǎn)品定位34</p><p>　　2.5.3形象定位35</p><p>　　2.5.4客戶定位35</p&g

7、t;<p>　　2.5.5價(jià)格定位36</p><p>　　3 項(xiàng)目的建設(shè)條件41</p><p>　　3.1 開發(fā)項(xiàng)目用地情況41</p><p>　　3.2 項(xiàng)目建設(shè)的自然、地理?xiàng)l件41</p><p>　　3.2.1項(xiàng)目建設(shè)的自然條件41</p><p>　　3.2.2地理?xiàng)l件41<

8、;/p><p>　　3.3 資源供給及外部協(xié)作條件42</p><p>　　3.3.1交通狀況42</p><p>　　3.3.2周邊配套設(shè)施42</p><p>　　3.3.3項(xiàng)目內(nèi)部配套43</p><p>　　3.4 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件43</p><p>　　4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

9、44</p><p>　　5 項(xiàng)目營銷策劃45</p><p>　　5.1 推廣策略界定45</p><p>　　5.1.1目標(biāo)消費(fèi)群界定45</p><p>　　5.1.2賣點(diǎn)界定，項(xiàng)目本身的生活理念46</p><p>　　5.2 廣告策略46</p><p>　　5.2.1廣告

10、宣傳目的46</p><p>　　5.2.2總體策略46</p><p>　　5.2.3要樹立的形象46</p><p>　　5.2.4分期廣告的整合策略47</p><p>　　5.3 廣告主題及口號(hào)47</p><p>　　5.4 營銷活動(dòng)建議48</p><p>　　5.4.1

11、營銷渠道及人員促銷建設(shè)48</p><p>　　5.4.2營銷公關(guān)活動(dòng)建議48</p><p>　　5.5 媒體策略49</p><p>　　5.5.1媒體目標(biāo)49</p><p>　　5.5.2媒介策略49</p><p>　　5.5.3媒體分析及選擇50</p><p>　　6

12、項(xiàng)目投資估算51</p><p>　　6.1 項(xiàng)目投資估算原則51</p><p>　　6.2 項(xiàng)目投資估算的依據(jù)51</p><p>　　6.3 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算51</p><p>　　6.3.1土地費(fèi)用52</p><p>　　6.3.2前期工程費(fèi)52</p><p>　　6

13、.3.3房屋開發(fā)費(fèi)53</p><p>　　6.3.4建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用54</p><p>　　6.3.5管理費(fèi)用54</p><p>　　6.3.6預(yù)備費(fèi)54</p><p>　　6.3.7建設(shè)期利息54</p><p>　　6.3.8項(xiàng)目總投資估算54</p><p>　　6.4資金

14、籌措與使用計(jì)劃54</p><p>　　7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)55</p><p>　　7.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則55</p><p>　　7.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基數(shù)數(shù)據(jù)的測算55</p><p>　　7.2.1基準(zhǔn)收益率的確定55</p><p>　　7.2.2計(jì)算期的確定55</p><p>　　

15、7.2.3銷售費(fèi)用的確定56</p><p>　　7.2.4銷售稅金及附加的確定56</p><p>　　7.2.5利潤總額及所得稅56</p><p>　　7.3盈利能力分析56</p><p>　　7.3.1損益表與靜態(tài)盈利能力56</p><p>　　7.3.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力57&l

16、t;/p><p>　　7.3.3資本金現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力57</p><p>　　7.4清償能力分析57</p><p>　　8 不確定性分析58</p><p>　　8.1盈虧平衡分析58</p><p>　　8.2敏感性分析59</p><p>　　8.2.1內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入

17、的敏感性分析59</p><p>　　8.2.2內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析60</p><p>　　8.3 不確定性分析61</p><p><b>　　9結(jié)論62</b></p><p><b>　　9.1 結(jié)論62</b></p><p>　　9.2 開發(fā)

18、建議62</p><p><b>　　附 表64</b></p><p><b>　　附 錄73</b></p><p><b>　　致 謝78</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)76</b></p><p&g

19、t;<b>　　1 總論</b></p><p>　　1.1 項(xiàng)目提出的背景</p><p>　　西安市目前處在一個(gè)迅速擴(kuò)展的階段，未來在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來10年—20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會(huì)從目前的450萬翻一番，達(dá)到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。從地域板塊講，要說過去的核心區(qū)是一環(huán)，老

20、城的話，現(xiàn)在經(jīng)過60年建設(shè)，西安的核心區(qū)比老城擴(kuò)大了很多，從核心區(qū)看，人口密度很高，居住容積率比較高，是城市的核心區(qū)，像碑林區(qū)22平方公里，83萬人左右，每平方公里兩三萬人，已經(jīng)形成西安的核心區(qū)。那么從這個(gè)核心區(qū)往外看，要以二環(huán)為核心，往外擴(kuò)的話，東郊渭河以北，繞城以北的港務(wù)區(qū)，最近批下來44.6平方公里，港務(wù)區(qū)東邊到西韓公路跟臨潼挨著，東邊到灞河，北邊到渭河，南邊到繞城邊。下來接著港務(wù)區(qū)就是浐灞，東二環(huán)延伸線，能做的能用的地大概60平

21、方公里。</p><p>　　西安市已經(jīng)持續(xù)四、五個(gè)月房價(jià)在全國前五名，十月份還是第五名，房價(jià)突破6500，國家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)公布6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安為什么上漲。第一，在內(nèi)地同等大城市中，它和武漢、成都、重慶屬于同等級(jí)別的大城市，它的房價(jià)還不是最高，這是政府為什么沒有出現(xiàn)限購令的原因。第二，西安目前發(fā)展，我剛才說正處在迅速擴(kuò)張之中，這個(gè)擴(kuò)張有幾個(gè)因素造成房價(jià)目前難以下降。 <

22、/p><p>　　1.政府在力推建設(shè)大西安，建設(shè)西安國際化大都市的城市定位，要搞一千萬人，要搞800萬平方公里，這個(gè)口號(hào)，這個(gè)規(guī)劃，大大提高了人們對(duì)這個(gè)城市未來發(fā)展的期望值，因?yàn)槲磥硎暌幸磺f人，得多少人有房住，所以這個(gè)期望值，發(fā)展前景，讓市民對(duì)城市的看法大大提高，對(duì)房價(jià)繼續(xù)走高是一個(gè)推動(dòng)因素。 </p><p>　　2.土地價(jià)格的上漲。土地價(jià)格實(shí)際上一直在漲，繞城以內(nèi)的土地價(jià)格幾乎三百萬

23、以上，所以這種土地價(jià)格的上漲對(duì)房價(jià)的上漲抬高是直接因素，說了可能土地部門不高興，事實(shí)是這樣。 </p><p>　　3.物價(jià)上漲，CPI上漲，年初全國2.1，現(xiàn)在是4.4，陜西是5.3，西安市大概4.5左右。CPI這樣的上漲，物價(jià)這樣的上漲，不但使人民生活明顯感到壓力，包括房地產(chǎn)開發(fā)的人力資本、材料、財(cái)物成本都在上漲。 </p><p>　　4.通脹的壓力巨大。大家對(duì)通脹的預(yù)期增加，盡管央

24、行表示絕不會(huì)放任通脹，最近存款準(zhǔn)備金率調(diào)了2.5，加息的呼聲很高，現(xiàn)在利率還是2.5，而通脹過了4.5，在這樣的情況下，大家對(duì)通脹預(yù)期的增加，對(duì)物價(jià)，包括房價(jià)的上漲預(yù)期都上漲了，就有一個(gè)金融資產(chǎn)的保值問題。股市波蕩大家不是很看好，別的投資渠道不好，除了黃金就是樓市，所以這個(gè)因素也不可忽視。 </p><p>　　5.全西安市現(xiàn)在大概有50、60家外面所謂一線城市，沿海進(jìn)來，大城市進(jìn)來的開發(fā)商，這些開發(fā)商進(jìn)入西安市

25、場帶來新的開發(fā)理念，新的品質(zhì)，但是由于他們實(shí)力雄厚，資金雄厚，牌子較大，品牌知名度高，所以他們對(duì)西安的房價(jià)應(yīng)該說難以接受。 </p><p>　　1.2 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)</p><p>　　1.全國市政工程投資估算編制辦法（2007）；</p><p>　　2.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）</p><p>　　3.國家發(fā)改委、建

26、設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；</p><p>　　4.國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì) 價(jià)格〔2002〕1980號(hào)）；</p><p>　　5.國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）；</p><p>　　6.西安市市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)

27、《〈西安市市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；</p><p>　　7.《陜西省建設(shè)工程概算定額》（2011）；</p><p>　　8.《陜西省建設(shè)工程概算費(fèi)用定額》（2011）</p><p>　　9.陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；</p><p>　　10.西安市物價(jià)水平、

28、西安市室外配套工程費(fèi)用一般水平；</p><p>　　11.《全國市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2001）；</p><p>　　12.關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅 [2010]88號(hào)）；</p><p>　　13.陜西省保障性住房管理辦法（試行）</p><p>　　14.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；<

29、/p><p>　　15.結(jié)合已建成的同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。</p><p>　　16.有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)等。</p><p><b>　　1.3項(xiàng)目概況</b></p><p>　　1.3.1開發(fā)商簡介</p><p>　　西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（原西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公

30、司）是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、教育投資、新材料制造加工于一體的股份制企業(yè)。西安市鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司成立于2000年，公司始終堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以管理求發(fā)展”的經(jīng)營原則，以“誠信、創(chuàng)新、持續(xù)、服務(wù)”的企業(yè)經(jīng)營理念，融開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、教育投資、新材料制造加工于一體的經(jīng)營模式，先后承建了西安市大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其總建筑面積超過20萬平方米，工程合格率達(dá)100%。</p><p>　　2008年，西安鑫星科教

31、產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司被建設(shè)部評(píng)為“中國名牌房產(chǎn)”，2010年被西安市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為“綜合效益十強(qiáng)企業(yè)”，2011年被區(qū)建設(shè)局評(píng)為“招商引資先進(jìn)單位”。同年被中國房地產(chǎn)論壇組委會(huì)授予中國西部地產(chǎn)20強(qiáng)稱號(hào)，被陜西省國情調(diào)研中心、陜西省誠信建設(shè)辦公室授予“陜西省十佳誠信經(jīng)營示范單位”。</p><p><b>　　1.3.2項(xiàng)目簡介</b></p><p>　　西安市東郊

32、在90年代初自豪的被譽(yù)為小上海，那里集中了國家部級(jí)直屬國防大企業(yè)，中國最大的衛(wèi)星測控中心就坐落在東郊，見證了“神六”、“神七”的飛天。浐河、灞河同為“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，在浐灞還保留有半坡遺址、灞柳風(fēng)雪、灞陵、杜陵、廣運(yùn)潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存。</p><p>　　“幸福東岸”項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處?？傉嫉?86畝，總規(guī)劃建筑面積135467

33、0㎡。項(xiàng)目綠化率69.3%。樓間距均在100米以上，最遠(yuǎn)樓間距達(dá)160米，保證采光充足，滿足業(yè)主居住舒適開闊，自身4500㎡幼兒園，周邊生活配套完善成。</p><p>　　“幸福東岸”項(xiàng)目本著高品質(zhì)、高質(zhì)量的建設(shè)思想，引進(jìn)先進(jìn)的建筑理念，借鑒了中國傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，加強(qiáng)了建筑空間的整體性，給人以強(qiáng)烈的建筑個(gè)性。項(xiàng)目的整體規(guī)劃大氣磅礴強(qiáng)調(diào)對(duì)城市景觀的吸納與借鑒具有較強(qiáng)的景觀導(dǎo)向性。</p><p

34、>　　“幸福東岸”小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，會(huì)所、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場館等一應(yīng)俱全，市政集中供暖，智能化物業(yè)管理安全放心，更顯業(yè)主的尊貴。</p><p>　　1.3.3 項(xiàng)目周邊概況</p><p>　　(1)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境</p><p>　　該項(xiàng)目位于西安市東郊，半步二環(huán)，坐擁千畝幸福林；比鄰曲江，遠(yuǎn)眺浐灞雁鳴湖。位于西安市未來兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)

35、區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點(diǎn)，盡享兩區(qū)繁華。在周圍有著名的半坡遺址博物館，突出了東郊濃郁的人文、歷史氣息，2011年世園會(huì)會(huì)址與此毗鄰，“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，還有灞柳風(fēng)雪、灞陵、杜陵、廣運(yùn)潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存。</p><p>　　(2)項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施</p><p>　　1）市政基礎(chǔ)設(shè)施：本小區(qū)內(nèi)供暖、供電、供水、天然氣均采用市政供應(yīng)

36、。</p><p>　　2）教育：除了項(xiàng)目本身配套的幼兒園和小學(xué)外，周邊教育資源很多，如西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園等近十所，這幾所幼兒園均屬國家或省市重點(diǎn)幼兒園，規(guī)模相對(duì)較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。 </p><p>　　3）交通：目前項(xiàng)目周邊共有公交車線路14條，可通往西安市各個(gè)方向，交通便捷。 </p><p>　　

37、4）購物：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等。 </p><p>　　5）餐飲：以立豐國際購物廣場為輻射，周邊有中檔餐館、茶樓、酒店。</p><p>　　6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。</p><p>　　(3)居住環(huán)境的綜合評(píng)測</p&g

38、t;<p>　　小區(qū)綠化環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷，醫(yī)療、文化、商業(yè)、教育配套齊全，自然環(huán)境、人文環(huán)境和城市繁華完美結(jié)合，他別是無法仿制的人文環(huán)境和歷史文化環(huán)境烘托了本小區(qū)的氣質(zhì)，因此是不多見的高品位住宅小區(qū)。</p><p>　　1.3.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)</p><p>　　幸福東岸項(xiàng)目共59棟樓，其中商業(yè)3棟，已建成多層10棟、高層小高層10棟。工程分六期開發(fā)，其中一、二期已開

39、發(fā)完成并售罄，現(xiàn)開發(fā)的為項(xiàng)目四期。建成后預(yù)計(jì)可容納13500戶左右。四期位于本項(xiàng)目中心景觀地帶，共開發(fā)2棟高層。周邊生活配套完善成熟，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全。</p><p>　　表 1-1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　1.4項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性</p><p>　　隨著西安市的大力發(fā)展，西安目前處在一個(gè)迅速擴(kuò)展的階段，

40、未來在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來10年—20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會(huì)從目前的450萬翻一番，達(dá)到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。順應(yīng)市場要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項(xiàng)目。</p><p>　　“幸福東岸”項(xiàng)目位于西安市東郊，介于西安市東二環(huán)與東三環(huán)之間，經(jīng)濟(jì)較為落后，且周圍大都是國有廠的老住宅家屬樓，年久失修。為完成城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善東

41、郊人居環(huán)境和投資環(huán)境，改善西安市東郊的形象而投資的項(xiàng)目，能進(jìn)一步的產(chǎn)生較大的社會(huì)效益和環(huán)境效益，所以“幸福東岸”的建設(shè)必定會(huì)受到熱捧和歡迎。</p><p>　　1.5可行性研究結(jié)論及建議</p><p><b>　　1.5.1結(jié)論</b></p><p>　　通過對(duì)項(xiàng)目多方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：</p><p

42、>　?。?）根據(jù)市場調(diào)研分析可知，項(xiàng)目銷售市場前景廣泛，企業(yè)能快速回籠資金；</p><p>　?。?）項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好能滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求；</p><p>　　（3）本方案規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎、超前、并且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理；</p><p>　　（4）項(xiàng)目的個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益水平，所以財(cái)務(wù)上可行；</p><p>

43、;　?。?）項(xiàng)目投資額雖然較大，但是投資回收期較短，從而項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p><b>　　1.5.2開發(fā)建議</b></p><p>　　根據(jù)本項(xiàng)目在評(píng)價(jià)過程中對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議：</p><p>　　（1）項(xiàng)目建設(shè)過程中加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量控制，確保進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。</p><p&

44、gt;　?。?）充分認(rèn)識(shí)及分析項(xiàng)目自身的優(yōu)、劣勢，揚(yáng)長避短，做好整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售的策劃。</p><p>　　（3）重視經(jīng)營方案的設(shè)計(jì)。銷售收入是影響項(xiàng)目盈利能力的敏感因素。銷售收入的下降會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項(xiàng)目的效益，必須有良好的經(jīng)營運(yùn)作。</p><p>　?。?）項(xiàng)目的建設(shè)投資較大，是影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的敏感因素，建議建設(shè)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約

45、資金，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?。?）加快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實(shí)施銀行貸款，盡快促使銀行對(duì)有償還能力的居民提供按揭貸款。這樣可以減輕銷售工作的壓力，增加住宅的銷售速度。</p><p>　　2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測</p><p>　　本項(xiàng)目的市場分析分別從宏觀、中觀、微觀三個(gè)方面對(duì)西安市房地產(chǎn)市場以及項(xiàng)目自身具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威

46、脅因素等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)市場和價(jià)格進(jìn)行定位。</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析</p><p>　　2.1.1政治環(huán)境分析 </p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院發(fā)布"新國八條"，要求各地制定合理的調(diào)控目標(biāo)，并且要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?？刂朴捎诜康禺a(chǎn)增長過快，泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過多，關(guān)于通貨膨脹、物價(jià)上

47、漲、金融危機(jī)等問題。本輪調(diào)整除了繼續(xù)提高儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備金率和嚴(yán)格信貸政策外之外，增加了，限購和限價(jià)及限制房地產(chǎn)投機(jī)系列政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢顯著，正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個(gè)月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長

48、9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)，本輪房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)目的是為了房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。</p><p>　　2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)分析 </p><p>　?。?）2011年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增9.2 %，創(chuàng)兩年新低。社會(huì)消費(fèi)品零售

49、總額17740億元，同比名義增長18.1 %。2011年，固定資產(chǎn)投資301933億元，比上年增長23.8 %，增速比1-11月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，扣除固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長16.1 %。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺(tái)相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至?xí)霈F(xiàn)明顯下降的情況。&

50、lt;/p><p>　?。?）2011年12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額17740億元，同比名義增長18.1%。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費(fèi)品零售額9053億元，增長23.2%。1-12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額181226億元，同比名義增長17.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長11.6%）。從環(huán)比看，12月份社會(huì)消費(fèi)品零額1.41%。</p><p>　?。?）2011年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）30

51、1933億元，比上年增長23.8%，增速比1-11月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，扣除固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長16.1%。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %。 </p><p>　?。?）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢，成交依然不慍不火。17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長20.0%），增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落

52、5.3個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　?。?）中國2011年全年實(shí)際使用外資(FDI)1160.11億美元，同比增長9.72%，再創(chuàng)歷史新高；12月當(dāng)月，全國實(shí)際使用外資122.42億美元，同比下降12.73%。是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長。之前11月的FDI同比下降9.76%，是28個(gè)月以來的首度負(fù)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺(tái)相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本

53、年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至?xí)霈F(xiàn)明顯下降的情況。原因有三：一是，2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；三是，外資對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在 2012年難以大幅增加。因此，在這種情況下，2012年的資金來源將不容樂觀。</p><p>　　2.1.3收入房價(jià)比分析 </p><p>　　在201

54、2年全國“兩會(huì)”上，溫家寶總理就房地產(chǎn)價(jià)格提出離自己的觀點(diǎn)，隨之而來的“總理價(jià)格”備受關(guān)注。那么在房價(jià)比的分析中，理論研究（1:4--6）；發(fā)達(dá)國家（1:5--8）；我國（1:8--15）。房價(jià)收入比是用來判斷家庭對(duì)房價(jià)承受能力的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)陌生的房地產(chǎn)市場時(shí)，可用來反推當(dāng)?shù)胤績r(jià)。中國居民2010年人均收入7700美元，按一戶四口進(jìn)行計(jì)算，年家庭收入30800元人民幣，房價(jià)收入比取1:10，則總房款為30800 ×

55、10 = 308000元人民幣，按戶均100㎡計(jì)算，可估算中國房價(jià)為3080元人民幣人。</p><p>　　2.1.4市場環(huán)境分析 </p><p>　　隨著中國社會(huì)的發(fā)展，人口的不斷增多，人民生活水平的不斷提高個(gè)改善，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也不但增高。隨著中國人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)

56、造必要的空間發(fā)展條件?，F(xiàn)代老年人問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)來源所得方面的變化；社會(huì)角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因?yàn)檫@些方面的變化使得老年人口群體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時(shí)，老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會(huì)影響到整個(gè)人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場中觀分析</p><p>　　2.2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平<

57、/p><p>　　西安經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁 總體發(fā)展態(tài)勢向好，數(shù)據(jù)顯示：2011年11月份西安CPI同比上漲4.4 %，漲幅比上月回落2.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.2 %，年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)月呈下跌態(tài)勢。1-11月，西安CPI累計(jì)上漲5.7 %，漲幅比1—10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，11月份，居住類價(jià)格同比上漲1.6 %，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)最低，成為影響CPI同比漲幅下降的第二大因素。且收入水平不斷增長數(shù)據(jù)：2011年前三季度

58、，全市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、落實(shí)改善民生的各項(xiàng)政策措施，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18727元，增長15.8 %;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8213元，增長26.0 %。</p><p>　　2.2.2西安房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀及特點(diǎn) </p><p>　?。?）政府宏觀調(diào)控政策趨于深化 </p><p>　　2011年中央政府出臺(tái)了金融、稅收、土地還有房

59、產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。</p><p>　　從近幾年西安市政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過快的漲幅，使房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房價(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

60、展等多項(xiàng)穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會(huì)朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化。 </p><p>　?。?）產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕 </p><p>　　伴隨著國務(wù)院“90/70”政策的引導(dǎo)，西安市一大批中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。不過在受到市場追捧的同時(shí)也明顯可以看出，大多數(shù)項(xiàng)目目前的滯銷

61、局面并沒有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購買力，是導(dǎo)致目前的市場形勢是有價(jià)無市的原因之一。 </p><p>　?。?）市場分區(qū)域發(fā)展不均衡 </p><p>　　目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開發(fā)相對(duì)分散，舊區(qū)開發(fā)量少

62、但配套完善備受市場歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強(qiáng)大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場相對(duì)成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動(dòng)下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場因重型國企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號(hào)線的延伸，對(duì)于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動(dòng)力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號(hào)線建設(shè)、鐵路北客站

63、建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機(jī)遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對(duì)放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場發(fā)展緩慢。 </p><p>　　（4）市場競爭格局在變革中日益激烈 </p><p>　　近幾年，越來越多的外來企業(yè)攜其雄厚的資本實(shí)力及豐富的房地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)長袖善舞，對(duì)于本地開發(fā)企業(yè)而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實(shí)

64、力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時(shí)缺乏土地資源儲(chǔ)備，已經(jīng)開始逐漸淡出房地產(chǎn)市場。2011年的西安房地產(chǎn)市場在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發(fā)激烈，面對(duì)目前的市場環(huán)境，雖然前景光明，但對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)來說目前的階段性調(diào)整仍是一個(gè)巨大門檻，若市場形勢的發(fā)展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會(huì)有越來越多的實(shí)力相對(duì)較弱的本土開發(fā)商退市。 </p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房市場比重日益增加 </p&g

65、t;<p>　　自去年以來，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。 其呈現(xiàn)出來的特點(diǎn)是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價(jià)位、高標(biāo)準(zhǔn)”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。 隨著越來越多的經(jīng)濟(jì)適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對(duì)平抑西安房價(jià)而且對(duì)滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟(jì)適用房在西安房地產(chǎn)市場的話語

66、權(quán)將越來越大。 </p><p>　?。?）打折優(yōu)惠成為樓市主旋律 </p><p>　　隨著“住博會(huì)”的召開及世園會(huì)的開幕，西安房地產(chǎn)市場不但沒有迎來它的黃金季節(jié)，而且市場上加入打折促銷的樓盤項(xiàng)目是越來越多。自限購令至今，西安房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達(dá)到8.5折，優(yōu)惠金額達(dá)到10多萬元。

67、據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數(shù)較昨日增加36套，其中當(dāng)日普通住宅共成交149套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤近日已經(jīng)公布一房一價(jià)信息，但是對(duì)于整個(gè)西安市來講公布數(shù)量微乎其微；大部分的開發(fā)商對(duì)于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國家對(duì)于樓市調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)加碼，開發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國家不斷強(qiáng)勢調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開

68、發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價(jià)換量來回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。打折、贈(zèng)送、特惠等變相降價(jià)現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。 </p><p>　?。?）郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯 </p><p>　　西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開

69、區(qū)也正建設(shè)的如火如荼，長安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開往外擴(kuò)展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對(duì)郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對(duì)郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實(shí)際上，西安市區(qū)周邊幾個(gè)居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。</p><p>　　2.2.3城市發(fā)展規(guī)劃</p><p>　　西安歷史悠久，且處于西北地區(qū)中心地

70、帶面臨西部大開發(fā)重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)。2008年5月6日，國務(wù)院正式批復(fù)了《西安城市總體規(guī)劃（2008年—2020年）》。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖。 2011年3月29日西安“十二五”規(guī)劃綱要明確指出未來五年將是建設(shè)西安國際化大都市全面啟動(dòng)最為關(guān)鍵的時(shí)期。規(guī)劃綱要指出，到2015年，西安全市生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長13 %以上。為確保西安“十二五”規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，《綱要》提出積極推進(jìn)“十大工程”

71、建設(shè)，共300個(gè)重大項(xiàng)目，總投資15000億元，其中“十二五”期間投資9000億元。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是利好消息。</p><p>　　2.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況</p><p>　　2011年2月25日西安實(shí)施“限購令”以來，備受市民關(guān)注的西安高房價(jià)，在經(jīng)歷了9月-11月的三次降價(jià)之后，在房企頻頻作出以價(jià)換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績營銷策略的影響下，1

72、2月份再一次低下了自己高傲的“頭顱”。2012年12月西安房屋均價(jià)再次下降至7301元/平米，降幅為0.19 %，位列全國房價(jià)降價(jià)幅度倒數(shù)第三。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年2月中旬西安市普通住宅共成交1215套，成交面積120389.35平方米，年后首次突破10萬平方米，環(huán)比增加22.63 %。隨著消費(fèi)者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。</p><p>　　2.2.5西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 <

73、/p><p>　　面對(duì)當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應(yīng)該看到這既有宏觀經(jīng)濟(jì)回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動(dòng)的一個(gè)必然趨勢?；赝罱鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場應(yīng)該說發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長，合理增長、正常增長才算是健康發(fā)展。面對(duì)西安樓市目前的困境，預(yù)計(jì)西安房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間將表現(xiàn)以下特征： </p><p>　?。?）政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊縮化 </p><

74、p>　　到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調(diào)，公積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點(diǎn)，房產(chǎn)稅將重點(diǎn)實(shí)施等消息不斷出臺(tái)，中央政府以從來沒有過的罕見的調(diào)控力度和方式，預(yù)示著美國次貸危機(jī)對(duì)中國影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒有改變，政策的緊縮只是為了進(jìn)一步規(guī)范市場，把通貨膨脹對(duì)中國的影響減到最小。不過，經(jīng)濟(jì)層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計(jì)后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對(duì)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說無疑是一大利好。 <

75、;/p><p>　　（2）土地市場交易放緩 </p><p>　　隨著土地政策影響的深入，開發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷售不暢，資金回收慢已經(jīng)讓開發(fā)商頭痛不已，再加上國家實(shí)施緊縮型貨幣政策，開發(fā)貸款壓力增大，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)土地市場的交易熱情難以提高。 </p><p>　?。?）成交量

76、低位運(yùn)行，反彈有待時(shí)日 </p><p>　　進(jìn)入11年整個(gè)西安房地產(chǎn)市場交易量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量較去年同期水平相差甚遠(yuǎn)。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢(mèng)想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時(shí)機(jī)未到，而想徹底結(jié)束目前這種動(dòng)蕩還需繼續(xù)觀察。目前的市場特征在于，購房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購的群體越來越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。但可以預(yù)見的是，持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變（限購令的實(shí)施）而致銀根緊縮，開

77、發(fā)商面臨資金鏈壓力越來越大，銷售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時(shí)，推遲上市的供應(yīng)量在以后的幾個(gè)月集中上市，會(huì)給購房者更大的選擇余地，由此也將對(duì)銷售起到一定的促進(jìn)作用?？紤]到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運(yùn)行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無望。 </p><p>　?。?）房價(jià)將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定 </p><p>　　房地產(chǎn)市場形勢逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無望，市場銷售壓力增大

78、，開發(fā)商為加快資金回籠，必然會(huì)采取明升暗降或者直降價(jià)格策略?？梢灶A(yù)見的是，這種打折促銷活動(dòng)在未來幾個(gè)月甚至更長的時(shí)間，還會(huì)被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會(huì)加大，涉及的范圍也將更廣?？紤]到成本下降的因素，商品房的銷售均價(jià)會(huì)出現(xiàn)200-500元/平方米的下跌。</p><p>　?。?）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡</p><p>　　西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非常快的，但又帶來了另外一個(gè)問題，就是

79、住房保障的問題。房地產(chǎn)市場發(fā)展的太快了，導(dǎo)致把很多大多數(shù)工薪階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉在了后面，很多居民不能通過市場化解決問題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長文林峰總結(jié)的五條：第一，各級(jí)政府要加大投入，保障土地的供應(yīng)。第二，落實(shí)保障性住房的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運(yùn)營、退出等管理制度。第三，進(jìn)一步落實(shí)完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場的有效供給，特別要增加中小價(jià)位的普通商品房供給。第四，加強(qiáng)對(duì)市場需求的分類調(diào)

80、控，落實(shí)好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費(fèi)，抑制投資性住房。現(xiàn)在大家貸款稅成本也越來越高，沒有政策性住房金融，這方面我覺得應(yīng)該大幅度降低對(duì)老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我們現(xiàn)在調(diào)控一直做加法，不做減法，把成本都在增加。第五，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)的行為。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導(dǎo)致商品房住宅供地越來越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導(dǎo)致房價(jià)居高不下。開發(fā)

81、商將會(huì)加大對(duì)商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多</p><p>　　綜合來看未來幾個(gè)月西安商品房成交價(jià)格將出現(xiàn)下行調(diào)整，但也不會(huì)出現(xiàn)掉頭直下的可能，長期看房價(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析</p><p>　　2.3.1項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點(diǎn)</p><p>　　西安市東郊內(nèi)的樓盤特點(diǎn)如下：以多

82、層和小高層為主，主力戶型為三室二廳一衛(wèi)，二十二廳一衛(wèi)，建筑風(fēng)格清新優(yōu)雅、簡潔、適用，通過對(duì)陽臺(tái)，凸窗、飄窗等細(xì)部處理形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳多為朝南布置；內(nèi)部環(huán)境上體現(xiàn)“大綠化、小庭院、多層次”的模式；同時(shí)這一區(qū)域住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，一般都配有地上地下停車位。</p><p>　　2.3.2項(xiàng)目周邊具有可比性樓盤概況</p><p>　　(1)利安東庭

83、 </p><p>　　1）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、西安第四醫(yī)學(xué)院、83中、黃河中學(xué)、西光中學(xué)等；</p><p>　　2）購物：沃爾瑪超市、華潤萬家超市、易初蓮花超市、康復(fù)路服裝市場、輕工、義烏批發(fā)市場、多彩商城等；</p><p>　　3）醫(yī)療：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、陜西第四人民醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院； </p&g

84、t;<p>　　4）金融：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等；</p><p>　　5）餐飲：建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基酒店等；</p><p>　　6）休閑：興慶公園、長樂公園、紡織公園、半坡遺址公園等；</p><p>　　7）交通狀況：8路、13路、240路、708路、800路、242路、409路。</p>

85、<p>　　位于咸寧路繁華地段，社區(qū)由兩棟28層高層組成，獨(dú)享90—120平米全明戶型，讓人們安享家的溫馨。利安東庭周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，周邊配套成熟，極大的滿足業(yè)主出行與購物的需要。項(xiàng)目車位為立體車位設(shè)計(jì)，70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2013年5月交房。</p><p>　?。?）匯騰福錦苑 </p><p>　　1）交通：13路、240路、409路、508路、708路、800路、8路、

86、242路、910路等，公交線路較為便利；</p><p>　　2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學(xué)幼</p><p>　　園、西安市黃河小學(xué)、西安市西光小學(xué)、西安市交通大學(xué)附小、西安黃河中學(xué)、西安市西光中學(xué)、西安市交通大學(xué)附中、西安市交通大學(xué)西安市理工大學(xué)；</p><p>　　3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院

87、、</p><p>　　第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；</p><p>　　4）購物：華潤萬家超市、緯十街商貿(mào)市場、家家樂超市、咸寧百貨商場、</p><p>　　田家灣市場、瑞豐家具廣場等；</p><p>　　5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等；</p><p>　　

88、6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬?jiān)聵琴e館等。</p><p>　　所處地塊位于咸寧東路中段，西鄰東盛北路，東臨東城桃園小區(qū)。位于我市城東區(qū)，與東開發(fā)區(qū)、萬壽路居住圈相毗鄰。項(xiàng)目規(guī)劃為2棟高層，一棟27層(2梯4戶)，一棟25層(2梯4戶，兩個(gè)單元)，推出戶型面積為88-130㎡的2室至3室，預(yù)計(jì)2012年年底至2013年初交房，項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便利。</p>

89、<p>　?。?）福邸銘門 </p><p>　　1）教育：黃河中學(xué)，黃河小學(xué)，西光中學(xué)，西光小學(xué)，西安交大附中、交大陽光小學(xué)，華山雙語幼兒園，八十三中，西安交通大學(xué)，空軍工程大學(xué)，第四軍醫(yī)大學(xué)，西安建筑科技大學(xué)等；</p><p>　　2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；</p><p>　　3）休

90、閑娛樂：香格里拉金花飯店，建國飯店，萬年飯店等；</p><p>　　4）購物：百盛、沃爾瑪、愛家、易初蓮花、華潤萬家等；</p><p>　　5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等。</p><p>　　6）交通狀況：交通狀況15分鐘到高新，15分鐘到鐘樓，20分鐘到機(jī)場，地鐵1、3、6 號(hào)線近在咫尺。</p>&

91、lt;p>　　位于新城區(qū)幸福路與韓森路十字東南角，南臨咸寧路，緊傍東二環(huán)。福邸銘門占地93畝，建筑面積20萬平米，整個(gè)項(xiàng)目分3期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為5年，一期有1棟32層高層，2棟12-15層小高層，面積區(qū)間91-146平米，二期由純板式小高層和板式高層組成，戶型有91-146平米通透兩居、三居。綠化率40%,容積率5.3。主力戶型為3居室139平米、2居室130平米 。</p><p>　　（4）金茂紫庭

92、 </p><p>　　1）交通狀況： 300、717、13、8、7、700、526、313、19、710等多路公交車經(jīng)過此地，為居住者提供了較為便捷的交通。</p><p>　　2）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、第四軍醫(yī)大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、83中、西安工業(yè)大學(xué)附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韓森寨小學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)附中附小，以及黃河、華山、東方、秦川、西光

93、、昆侖等附中附小，學(xué)校眾多，雖然與項(xiàng)目的距離遠(yuǎn)近不同，但是項(xiàng)目周邊的交通較為便利，完全可以共享這些學(xué)校配套。</p><p>　　3）購物：愛家超市、沃爾瑪超市、百盛購物廣場、國美電器、蘇寧電器、丹尼爾大型綜合市場、輕工市場、義烏商城、摩托城、韓森寨家具城、小食品批發(fā)城等便捷購物場所，可以滿足居民的日常生活需求，同時(shí)規(guī)劃中的幸福林帶地下商城，一旦建成也將為居家生活帶來更多的便利與樂趣。</p>&l

94、t;p>　　4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山中心醫(yī)院、職工醫(yī)院、秦川醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)為居民的健康保健護(hù)航。</p><p>　　5）銀行：工行、建行、農(nóng)行、招行、中行、商業(yè)銀行、中國信合、郵政儲(chǔ)蓄等諸多金融機(jī)構(gòu)可以滿足居民的金融需求。</p><p>　　6）餐飲娛樂：金花飯店、建國飯店、皇后大酒店等酒店，在城東乃至西安也是比較有名。</p><p>　　

95、7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項(xiàng)目提供了一定的景觀，同時(shí)滿足了置業(yè)者對(duì)環(huán)境的需求。</p><p>　　位于西安城東韓森路東段（韓森寨什子?xùn)|300米路北），距東二環(huán)快速通道僅3站路車程，道路寬敞交通便捷，是東郊主干道之一，位于即將建成的幸福林帶起點(diǎn)，周邊生活、市政、教育、配套成熟完善。金茂紫庭是陜西金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼金茂曉苑之后開發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目，是“金茂”品牌系列產(chǎn)品之一，

96、也是該公司品牌提升的標(biāo)志性項(xiàng)目。</p><p><b>　?。?）水岸東方</b></p><p>　　1）學(xué)校：西光、黃河、昆侖重點(diǎn)中小學(xué)，社區(qū)交大幼兒園，交大、理工</p><p>　　大、空軍工程大學(xué)、四醫(yī)大等；</p><p>　　2）商場：康復(fù)路批發(fā)城、輕工市場、東大明宮建材家居城、半坡國際廣場、華潤萬家等；

97、</p><p>　　3）銀行：中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國交通銀行；</p><p>　　4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山醫(yī)院，社區(qū)診所；</p><p>　　5）交通：地鐵1號(hào)線站口（浐河站）、地鐵6號(hào)線（田家灣站），35條公交線路等。</p><p>　　水岸東方占地1200畝，位于最具升值潛力的浐灞生態(tài)區(qū)，坐

98、落長樂路與咸寧路之間美麗浐河之濱，完整擁有2.6公里長的生態(tài)岸線暨濱河公園，是西安目前真正意義上的濱河小鎮(zhèn)，業(yè)主獨(dú)擁河、林、岸、島等都市稀缺生態(tài)資源。廣廈·水岸東方分五期開發(fā)，由三個(gè)功能區(qū)組成：占地1200畝的中心居住區(qū)；占地400余畝的濱河公園景觀休閑區(qū)和商業(yè)購物區(qū)。廣廈·水岸東方的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建筑密度小、容積率小，1200畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠(yuǎn)低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達(dá)到了80％。以“自然

99、河水景觀”和“公園式居住”為主要特色的水岸東方，將成為一個(gè)具有標(biāo)志意義的生態(tài)型“濱河小鎮(zhèn)”。 陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司與西安交大幼兒園隆重簽約，通過優(yōu)勢品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為水岸東方的廣大業(yè)主解決后顧之憂，業(yè)主子女更是享受了優(yōu)先、優(yōu)價(jià)、優(yōu)惠的入學(xué)政策。</p><p>　　2.3.3項(xiàng)目區(qū)域需求狀況分析</p><p>　　首先，確立主題。主題是一個(gè)報(bào)告的精髓，只有確立好主題做出來的調(diào)查報(bào)告才

100、有意義，內(nèi)容不會(huì)空泛。確立好主題才好根據(jù)主題的含義開枝散葉，去設(shè)計(jì)相關(guān)的調(diào)查問題。所以這次調(diào)查報(bào)告的主題就圍繞西安市東郊房地產(chǎn)市場供需情況展開調(diào)查。在做相關(guān)材料的收集和篩選選擇好材料時(shí)，選擇主題需要的材料，去掉那些與主題無關(guān)的瑣碎的材料，選用那些能夠真正反映事物本質(zhì)和主流的材料。其次，擬定調(diào)查報(bào)告的提綱如果說主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排嚴(yán)謹(jǐn)妥當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu).

101、寫作提綱有兩種，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報(bào)告的章節(jié)目，觀點(diǎn)提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點(diǎn)。</p><p>　　為了更好的完成項(xiàng)目的策劃，獲取一手資料，了解目前商品住宅市場潛在客戶的基本情況，了解購房者對(duì)住宅的基本要求、對(duì)住宅的偏好。我們每個(gè)小組成員都會(huì)拿到我們最終設(shè)計(jì)的《調(diào)查報(bào)告》60—70份，實(shí)地的完成社會(huì)市場調(diào)查。在這次市場調(diào)查中，我調(diào)查的地點(diǎn)包括大型商超，綜合市場，購物百貨，政府機(jī)關(guān)，學(xué)校，

102、公園，馬路等等場所，調(diào)查的對(duì)象年齡范圍20—60歲之間，受訪者的行業(yè)包括企業(yè)和公司的職工和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)人員，人民教師，公安干警等等職業(yè)。共完成《調(diào)查問卷》68份，其中有效《調(diào)查問卷》64份。</p><p>　　（1）住宅建筑類型的需求：</p><p>　　調(diào)查顯示，在有打算買房的消費(fèi)者中，對(duì)中高層的需求程度更高，占比率的36 %，其次是小高層，占比率的30 %，只有小部分的人選擇多層

103、和高層，這就突出了潛在消費(fèi)者對(duì)建筑類型的需求集中在中高層。</p><p>　?。?）住房建筑面積的需求</p><p>　　在調(diào)查中，大多消費(fèi)者選擇建筑面積在91—110 ㎡，占所有比率的38 %，其次是選擇建筑面積在50—70 ㎡、70—90㎡的小戶型，像130—150 ㎡這樣的大戶型很少有人問津。</p><p>　　調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)年齡在26歲以下的購房者選

104、著小戶型的居多，年齡在26—40歲之間的人往往看好90—100㎡的房子。這樣針對(duì)不同年齡段的潛在客戶，我們應(yīng)做好詳細(xì)的分析，以便更好的服務(wù)于項(xiàng)目的后期策劃。</p><p><b>　　（3）對(duì)戶型的需求</b></p><p>　　在問及對(duì)戶型的需求時(shí)，大部分購房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩

105、室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的14 %、16 %。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)更受廣大購房者的歡迎。</p><p>　　房屋戶型戶型考慮建筑面積在50—70平方米的“一室一廳”；建筑面積在70—90平方米的“兩室一廳”和建筑面積在110—130平方米的“三室兩廳”，戶型比例按1：2：2。其中小戶型的居住對(duì)象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦。面積稍微大一些的戶型主要針對(duì)

106、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭單元，對(duì)住房面積要求較高的業(yè)主或者既有老人又有小孩的業(yè)主。</p><p>　?。?）對(duì)裝修的需求：</p><p>　　在對(duì)調(diào)查者中，對(duì)“裝修需求”的選著上，大部分受訪者看好簡單裝修，占到了總比率的42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。</p><p>　?。?）購房關(guān)注因素：</p><p&

107、gt;　　除了上述的，購房者關(guān)注的主要房屋因素外，購房者還對(duì)其他有關(guān)房屋的情況加以關(guān)注，例如：</p><p>　　1）購房的主要因素：地理位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽(yù)、物業(yè)管理、供曖質(zhì)量、信息透明度、交通條件、周邊配套等等。</p><p>　　2）小區(qū)周邊的配套：購物場所、幼兒園及學(xué)校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場、體育健身、文化活動(dòng) 、公

108、交站點(diǎn)等等。</p><p>　　2.3.4市場調(diào)研分析總結(jié)</p><p><b>　?。?）戶型設(shè)計(jì)</b></p><p>　　大部分購房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的14 %、16 %。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的

109、戶型設(shè)計(jì)更受廣大購房者的歡迎。</p><p><b>　?。?）裝修設(shè)計(jì)</b></p><p>　　在對(duì)調(diào)查者中，對(duì)“裝修需求”的選著上，大部分受訪者選著了簡單裝修，占到了總比率的42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。</p><p>　　（3）住宅建筑類型設(shè)計(jì)</p><p>　　調(diào)

110、查顯示，在有打算買房的消費(fèi)者中，對(duì)中高層的需求程度更高，占比率的36 %，其次是小高層，占比率的30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費(fèi)者對(duì)建筑類型的需求集中在中高層。</p><p>　　2.4項(xiàng)目SWOT分析</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商必須充分了解項(xiàng)目內(nèi)在的優(yōu)勢和弱勢，洞悉外部的機(jī)會(huì)與威脅。要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目的優(yōu)勢，避免或減少各種外部威脅性因素影響；同