房地產(chǎn)畢業(yè)設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1 總論1</b></p><p>　　1.1 項(xiàng)目提出的背景1</p><p>　　1.2 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)1</p><p>　　1.3 項(xiàng)目概況2</p><p>　　1.4 項(xiàng)目開發(fā)

2、建設(shè)的預(yù)期目標(biāo)4</p><p>　　1.5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件5</p><p>　　1.6 項(xiàng)目投資估算5</p><p>　　1.7 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃5</p><p>　　1.8 結(jié)論及建議5</p><p>　　2 市場分析與預(yù)測6</p><p>　　2.1鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)

3、分析6</p><p>　　2.2鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析7</p><p>　　2.3購買力分析8</p><p>　　2.4鄭州房地產(chǎn)市場的展望10</p><p>　　2.5 SWOT分析11</p><p>　　3 建設(shè)條件12</p><p>　　3.1 開發(fā)項(xiàng)目用地狀

4、況12</p><p>　　3.2資源供給及外部協(xié)作條件12</p><p>　　4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案13</p><p>　　4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想13</p><p>　　4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則13</p><p>　　4.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案14</p><p>

5、;　　5 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制18</p><p>　　5.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)18</p><p>　　5.2運(yùn)行機(jī)制19</p><p>　　6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度20</p><p><b>　　7 營銷方案20</b></p><p>　　7.1項(xiàng)目定位20</p>&

6、lt;p>　　7.2 營銷方式與策略23</p><p>　　7.3 租售計(jì)劃25</p><p>　　8 投資估算及資金籌措25</p><p>　　8.1 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算25</p><p>　　8.2資金籌措與使用計(jì)劃26</p><p>　　9 財(cái)務(wù)評價(jià)26</p>&

7、lt;p>　　9.1盈利能力分析26</p><p>　　9.2償債能力分析財(cái)務(wù)評價(jià)27</p><p>　　9.3盈虧平衡分析27</p><p>　　9.4敏感性分析28</p><p>　　9.5財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論28</p><p>　　10 風(fēng)險(xiǎn)分析28</p><p>

8、　　11 存在的問題及建議29</p><p>　　12 附表與附圖30</p><p><b>　　結(jié)論31</b></p><p><b>　　致謝 32</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)33</b></p><p><

9、;b>　　附表1總投資估算表</b></p><p>　　附表2項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表</p><p><b>　　附表3資金投入表</b></p><p><b>　　附表4收入估算表</b></p><p><b>　　附表5利潤分配表</b></p>

10、<p><b>　　附表6還本付息表</b></p><p>　　附表7銷售稅金及附加估算表</p><p>　　附表8資金來源運(yùn)用表</p><p>　　附表9全部投資凈現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表10資本金流量表</p><p>　　附表11項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表

11、</p><p>　　附圖1綠城新景平面布置圖</p><p><b>　　1 總論</b></p><p>　　1.1 項(xiàng)目提出的背景</p><p><b>　　1.1.1政策環(huán)境</b></p><p>　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針總共有三個(gè)方面：

12、一是進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作；三是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。同時(shí)，把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房價(jià)過快上漲”正式升級為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，這是中央首次提出帶有壓低房價(jià)的調(diào)控策略。因此，2012年嚴(yán)控房地產(chǎn)的政策環(huán)境仍將維持。</p><p><b>　　1.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境</b></p><p>　　2011年12月14日，中央

13、經(jīng)濟(jì)工作會議召開，指出2012年的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展要突出把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)。要繼續(xù)積極的實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和財(cái)政政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策和物價(jià)總水平的基本穩(wěn)定。要著力擴(kuò)大內(nèi)需，特別是消費(fèi)需求，合理增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾收入。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展，為居民收入的穩(wěn)定增長提供了有力的保障，這將進(jìn)一步增強(qiáng)居民的購買力，也為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的支撐。</p><p><

14、b>　　1.1.3資金環(huán)境</b></p><p>　　2011年，央行連續(xù)多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在流動性趨緊的情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度增加。同時(shí)，銷售低迷也使得房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金放緩。雖然11月底，存款準(zhǔn)備金率三年來首次下調(diào)，中共中央政治局會議也提出實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但在2012年初召開的中央金融工作會議沒有提出針對房地產(chǎn)的政策，因此2012年房地產(chǎn)行業(yè)的

15、融資情況仍不容樂觀。并且住建部12月23日表示，2012年要嚴(yán)格的實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民合理的購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，預(yù)計(jì)2012年針對剛需購房的按揭貸款政策會比去年寬松。</p><p>　　1.2 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)</p><p>　　(1)《鄭州城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》</p><p>　　(2)《鄭州市規(guī)劃管理?xiàng)l例》&l

16、t;/p><p>　　(3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》</p><p>　　(4)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》</p><p>　　(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》</p><p>　　(6)《鄭州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》</p><p>　　(7)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》</p><p>

17、;　　(8)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》</p><p>　　(9)《鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法》</p><p>　　(10)《投資項(xiàng)目評估方法與實(shí)務(wù)》</p><p>　　(11)《鄭州城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》</p><p>　　(12)鄭州市商品房銷售管理辦法</p><p>　　(13)《住

18、宅設(shè)計(jì)規(guī)范》</p><p>　　(14)《鄭州市城市規(guī)劃建筑管理技術(shù)規(guī)定》</p><p>　　(15)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》</p><p>　　(16)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》</p><p>　　(17)《鄭州市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則</p><p>　　(18)最新《河南省工程建設(shè)其它

19、費(fèi)用定額》</p><p>　　(19)最新《河南省建筑工程綜合概預(yù)算定額》</p><p><b>　　(20)規(guī)劃紅線圖</b></p><p>　　(21)全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額</p><p><b>　　1.3 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　項(xiàng)目名稱為“綠

20、景新城”。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)牡丹路與月季路交匯口201畝及雪松路128畝范圍內(nèi)承建。項(xiàng)目總建筑面積約50萬平方米,鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu),擬分三期建設(shè)。</p><p>　　開發(fā)商：河南金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p><b>　　公司法人：劉建宏</b></p><p>　　注冊資本：1億元人民幣</p>&l

21、t;p>　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：一級</p><p>　　公司地址：鄭州市嵩山路與中原路交叉口往南第一個(gè)十字路口，再向北200米，路西，金基王朝項(xiàng)目部</p><p>　　河南省鄭州市金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1992年，是一個(gè)橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、能源等多行業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)。注冊資金一個(gè)億，具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集科技開發(fā)、融資擔(dān)保、工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢、裝修

22、裝飾等多家企業(yè)為一體的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)體?，F(xiàn)有職工256人，其中享受國務(wù)院特殊津貼和中高級技術(shù)職稱的各類專家86人。公司內(nèi)設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部、造價(jià)部、開發(fā)部、營銷部、綜合部等多個(gè)部室。公司圍繞市政府下達(dá)的文件精神，加快舊城改造建設(shè)，從改善居民人居環(huán)境、改變市容市貌入手，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，牢固樹立“用戶第一、質(zhì)量第一、信譽(yù)第一”的經(jīng)營宗旨，以合理的價(jià)格、完善的設(shè)計(jì)、優(yōu)良的服務(wù)，為鄭州的建設(shè)、為鄭州的人民營造一個(gè)溫馨家園，做出自己的貢獻(xiàn)！</

23、p><p>　　“綠景新城”是以“綠色創(chuàng)新”為主題，“環(huán)保舒適”為核心的高層高檔小區(qū)。</p><p>　　“綠景新城”規(guī)劃總用地面積為329畝，即219334.43平方米，分為牡丹路與月季路交匯口201畝(134000.67平方米）及雪松路128畝（85333.76平方米）兩塊，道路面積16600.66平方米，產(chǎn)權(quán)年限為70年，容積率為2.1，綠化率為40%，地塊性質(zhì)為住宅用地，建筑類型以高

24、層為主，戶型分為兩室一廳、兩室兩廳和三室兩廳，以兩室兩廳戶型為主，南北通透，戶型建筑面積在60-140平米之間，裝修狀況以毛坯房為主。該項(xiàng)目北臨連霍高速和月季街，南通蓮花街，西接雪松路，東到銀杏路，并與河南工業(yè)大學(xué)蓮花街校區(qū)相鄰。</p><p>　　該地塊地處鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。</p><p><b>　　1.3.1地理環(huán)境</b></p>&l

25、t;p>　　高新區(qū)位于鄭州市西北部，北接邙山，南臨西流湖，東連環(huán)城快速公路，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心大約12公里，南距310國道約為兩公里，北鄰連霍高速，距新建的鄭州國際航空港大約30公里，有優(yōu)越的對外交通條件。</p><p><b>　　1.3.2人文環(huán)境</b></p><p>　　高新區(qū)的空氣質(zhì)量、水質(zhì)上乘，規(guī)劃面積約為70平方公里，建成區(qū)面積30多平方

26、公里，總?cè)丝谟?0多萬，技術(shù)人才居全省第一，是河南省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。</p><p><b>　　1.3.3交通出行</b></p><p>　　軌道交通1號線西起高新區(qū)的河南工業(yè)大學(xué)，科學(xué)大道、蓮花街、瑞達(dá)路、雪松路、長椿路等四通八達(dá)，能夠快速方便的與外界聯(lián)系，交通便利。地鐵開通后，從鄭州西區(qū)到東區(qū)只需20多分鐘時(shí)間。地鐵拉近了鄭州東、西時(shí)空的距離，讓一

27、度默默無聲的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)變得炙手可熱。農(nóng)業(yè)西路、化工路、桐柏路的打通拓寬等工程的日益完善，使西區(qū)的地產(chǎn)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間。</p><p>　　1.3.4公共配套設(shè)施</p><p>　　高新區(qū)成立以來，匯集了河南工業(yè)大學(xué)、鄭州大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、鄭州輕工業(yè)學(xué)院等河南省一流的大學(xué)，具有強(qiáng)大的工科、醫(yī)科、IT產(chǎn)業(yè)等研發(fā)力量。</p><p>　　1.4 項(xiàng)目

28、開發(fā)建設(shè)的預(yù)期目標(biāo)</p><p>　　具體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)見表1-1。</p><p>　　表1-1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)</p><p>　　1.5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件</p><p>　?。?）已簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同” ； </p><p>　　（2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付；</p>

29、<p>　　（3）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項(xiàng)的批復(fù)文件；</p><p>　?。?）項(xiàng)目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果；</p><p>　?。?）已開始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作；</p><p>　?。?）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位；</p><p>　　（7）項(xiàng)目前期各項(xiàng)

30、審批手續(xù)基本到位。</p><p>　　1.6 項(xiàng)目投資估算</p><p>　　本項(xiàng)目總的開發(fā)成本為156100.52萬元，其中土地成本42770.00萬元，前期工程費(fèi)用5366.99萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3790.76萬元，綠化費(fèi)118.44萬元，建安成本61728.80萬元，不可預(yù)見費(fèi)1037.87萬元，管理費(fèi)524.12萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用8428.87萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用15257.46萬元，銷售

31、費(fèi)用13870.42萬元。</p><p>　　具體數(shù)據(jù)見附表1項(xiàng)目總投資估算表。表中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)價(jià)方法是根據(jù)《河南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》、《河南省建筑工程綜合概預(yù)算定額》、《河南建設(shè)工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以及《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額》</p><p>　　1.7 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃</p><p>　　計(jì)劃工期：9層為360日歷天，18層為480日歷天。項(xiàng)目分三期完成，20

32、12年9月至12月立項(xiàng)申請及審批手續(xù)辦理、設(shè)計(jì)、施工手續(xù)辦理、招標(biāo)等前期工作，2013年1月1日開工，一期工程2014年4月30日完工；二期工程2015年8月31日完工；三期2016年12月31日完工并完成竣工驗(yàn)收。</p><p><b>　　1.8 結(jié)論及建議</b></p><p>　　本項(xiàng)目屬于住宅類建設(shè)項(xiàng)目，符合國家的有關(guān)政策，符合河南省房地產(chǎn)發(fā)展方向，能夠

33、得到國家有關(guān)政策的扶持。隨著高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對房地產(chǎn)的需求量還會日益增加，銷售市場廣闊。</p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)單位河南金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)力雄厚，這樣可以大大的降低風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目質(zhì)量，降低建設(shè)成本。此外，本項(xiàng)目建設(shè)地的勞動力資源充足且便宜，對降低建設(shè)成本非常有利。要節(jié)省建設(shè)資金，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略，在切實(shí)保證工程質(zhì)量的前提下保證工程進(jìn)度，確保工程按時(shí)完工。項(xiàng)目開發(fā)

34、的各個(gè)階段都要特別注意邀請有實(shí)力，信譽(yù)度高，口碑好的合作伙伴，從而大大增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。</p><p>　　綜上所述，本項(xiàng)目銷售市場廣闊，建設(shè)手段和技術(shù)先進(jìn)成熟，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都較為顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。建議有關(guān)部門及銀行對本項(xiàng)目予以充分重視，并給予積極支持，使之早日建成，早日投入使用，早日解決廣大人民的住房問題。</p><p>　　2 市場分析與預(yù)

35、測</p><p>　　2.1鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析</p><p>　　2.1.1商品房銷售持續(xù)走低</p><p>　　一方面，由于2009年、2010年鄭州市區(qū)商品房銷售面積都超過千萬，部分消費(fèi)者出現(xiàn)了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。另一方面，限購令實(shí)施后，購房人群受到了一定限制；同時(shí)，不斷收緊的信貸政策也使購房門檻提高，從一定程度上影響了銷售量。2

36、011年4季度各月份市區(qū)商品房銷售量同比降幅分別為37.24%、53.77%、53.24%，銷售持續(xù)走低。</p><p>　　2.1.2商品住宅價(jià)格緩慢回落</p><p>　　從月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2011年12月份市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為6010元/平方米，較年初的1月份下降649元/平方米。隨著調(diào)控的深入，4 季度商品住宅價(jià)格走勢平緩并呈逐步回落的態(tài)勢，從國家統(tǒng)計(jì)局已公布的70個(gè)大中城

37、市住宅銷售價(jià)格指數(shù)來看，10-11月份，鄭州市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.0%和-0.3%。</p><p>　　2.1.3商品房存量增加明顯</p><p>　　2011年，在供大于求、交易萎縮的情況下，商品房累計(jì)可售面積不斷增加。截止12月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積較2010年底增加 289.27萬平方米，其中商品住房可售面積增加162.85萬平方米。若按2011年商品房和商

38、品住房月度銷售均值計(jì)算，目前鄭州市區(qū)商品房待售面積可銷12個(gè)月，商品住房可銷9.2個(gè)月。從庫存結(jié)構(gòu)看，非住宅的累計(jì)可售面積達(dá)到279.51萬平方米，占到商品房待售量的42.37%，無論是數(shù)量還是比重都比較大。</p><p>　　2.1.4商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理</p><p>　　2011年4季度，全市商品房投放面積超出銷售面積98.28萬平方米，供求比為1.45:1，市場仍呈現(xiàn)供大于

39、求。從商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下商品住房投放5996套，占到4季度商品住房投放總套數(shù)的51.39%；其中，60-90平方米的商品住房投放占43.34%，同比提高7.19個(gè)百分點(diǎn)，60平方米以下的商品住房占8.06%，同比降低5.03個(gè)百分點(diǎn)，說明在限購限貸、剛性需求占據(jù)主流的形勢下，開發(fā)商增加了更適合自住性需求的產(chǎn)品供應(yīng)量，鄭州商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨于合理。</p><p>　　2011年高新區(qū)的商品房供

40、應(yīng)量達(dá)到了188萬多平方米，高新區(qū)板塊地產(chǎn)迅速崛起。新出臺的限購令并沒有限制高新區(qū)，這對于高新區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是一次很好機(jī)遇。</p><p>　　隨著以河南新合鑫置業(yè)有限公司、河南新世家置業(yè)、鄭州市基正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄭州澤龍置業(yè)有限公司為代表的一批品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了由科技地產(chǎn)向人居地產(chǎn)的快速轉(zhuǎn)變。</p><p>　　2.2鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析</p>

41、;<p>　　2011年12月份的鄭州商品房住宅均價(jià)為6010元/平米。鄭州樓市在受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，鄭州市區(qū)的商品房住宅銷售均價(jià)也出現(xiàn)平緩回落的跡象。有分析指出，目前鄭州商品房庫存量可維持大概1年的時(shí)間。</p><p>　　2011年4季度，隨著房地產(chǎn)調(diào)控成效的逐步顯現(xiàn)，鄭州市投機(jī)投資性需求得到進(jìn)一步抑制，房價(jià)平緩回落，鄭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施達(dá)到了預(yù)期的效果。</p><

42、;p>　　2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資情況</p><p>　　2011年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資923.6億元，同比增長19.2%，增速較前3季度回落11.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅開發(fā)投資完成 627.3億元，同比增長12.9%。全市商品房新開工面積1790.6萬平方米，同比下降1.2%；其中，商品住房新開工面積1300.0萬平方米，同比下降1.1%。</p><p>　　2.2.2

43、商品房投放情況</p><p>　　2011年4季度，全市商品房投放面積為315.62萬平方米，同比下降21.76%；其中，商品住房投放面積為227.14萬平方米，同比下降31.48%。市區(qū)商品房投放面積為198.14萬平方米，同比下降23.94%；其中，商品住房投放面積為115.82萬平方米，同比下降 45.61%。</p><p>　　2.2.3商品房銷售情況</p>&

44、lt;p>　　2011年4季度，全市商品房銷售面積為217.34萬平方米，同比下降49.55 %；其中，商品住房銷售面積為171.59萬平方米，同比下降53.94%。商品房銷售均價(jià)為6594元/平方米，其中，商品住房銷售均價(jià)為5349元 /平方米。市區(qū)商品房銷售面積為162.26萬平方米，同比下降48.84%；其中，商品住房銷售面積為118.83萬平方米，同比下降55.91%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為7686元/平方米，其中，商品住房

45、銷售均價(jià)為6265元/平方米。</p><p>　　2.2.4商品房累計(jì)可售情況</p><p>　　截止2011年底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積659.66萬平方米，同比增長78.09%；其中，商品住房累計(jì)可售面積380.15萬平方米，同比增長74.94%。</p><p><b>　　2.3購買力分析</b></p><p&

46、gt;　　以收入水平為參照，可以大致把客戶階層分類如圖2-1。</p><p><b>　　圖2-1</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定購買能力，因此，中高端客戶階層是購房的主力。</p><p>　　家庭的儲蓄率和家庭過去的年收入相關(guān)。整個(gè)市場的儲蓄率除了和過去的收入有關(guān)外，還和貧富差距有關(guān)。貧富差距越大，社會儲蓄率就會越大。</

47、p><p>　　房地產(chǎn)消費(fèi)能力由財(cái)產(chǎn)決定，而不是未來收入。財(cái)產(chǎn)由外部注入或以前儲蓄累計(jì)。貧富差距的加劇加大了房地產(chǎn)的購買能力。同時(shí)，自身積累的消費(fèi)能力主要是可持續(xù)的消費(fèi)能力，外部注入是周期性消費(fèi)能力，也可以說是泡沫部分。周期性消費(fèi)能力對可持續(xù)性消費(fèi)能力具有很強(qiáng)的擠出效應(yīng)，向右下傾斜的陡峭的曲線。</p><p>　　鄭州市去年的住宅成交價(jià)格5000~6000元/平方米是當(dāng)前商品房的主力價(jià)格范圍

48、,并逐漸向6000~7000元/平方米區(qū)間靠近。并且，從商品住房購買對象來看,外地占的比重越來越多,已經(jīng)高達(dá)61.8%。本地購房者購買的商品住宅成交均價(jià)為4586元/平方米,外地則為5384元/平方米。這說明鄭州作為河南的省會城市,其影響力和發(fā)展?jié)摿υ絹碓绞艿饺藗兊目隙ā?lt;/p><p>　　不同于一線城市,如鄭州這樣的二、三線城市中,所謂的外地置業(yè)并不一定是為了投資,他們可能是為了后代享受到更好的教育,又或者是

49、幫助留在鄭州工作的孩子解決后顧之憂。</p><p>　　房價(jià)不斷上漲,主力購買區(qū)間緩緩上移,仿佛總有購房者能接受得了高房價(jià)的現(xiàn)實(shí),所以即便調(diào)控,去年的房價(jià)依然在漲,只是幅度和速度都相對緩了點(diǎn)。</p><p>　　2.4鄭州房地產(chǎn)市場的展望</p><p>　　2.4.1投資增速繼續(xù)減緩</p><p>　　從2011年的各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)看，

50、受到銷售情況不景氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資信心不足，勢必會影響到2012年的開發(fā)投資速度和開工規(guī)模。同時(shí)，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積處于高位，且資金鏈趨緊，融資難度加大，也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出將加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，因此2012年前期商品房投資進(jìn)度將繼續(xù)放緩，后期有望平穩(wěn)并略有回升。</p><p>　　2.4.2商品房供應(yīng)量受到抑制</p><

51、;p>　　2011年，鄭州投資及新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)增速逐月減緩，市場開始出現(xiàn)“拿地慢、開工少”的現(xiàn)象，將極大影響2012年的商品房供應(yīng)量。預(yù)計(jì)2012年商品房投放量將呈逐步下降的態(tài)勢，2011年以來一直持續(xù)走高的商品房存量將會隨著供應(yīng)量的減少呈現(xiàn)前高后穩(wěn)的局面，這也有利于減輕市場壓力，保持市場穩(wěn)定。</p><p>　　2.4.3支撐市場的主要力量是剛性需求</p><p&g

52、t;　　在多輪調(diào)控政策的影響下，國家對投資投機(jī)行為的打壓不會放松，購房者長期觀望的情緒在2012年仍將延續(xù)，鄭州住宅市場的冷淡氛圍持續(xù)的可能性比較大，市場回暖尚需時(shí)日。但城市化進(jìn)程和消費(fèi)水平以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級等剛性需求將支撐著商品房消費(fèi)量維持在一定數(shù)量上，在政策沒有出現(xiàn)重大松動的情況下，不會出現(xiàn)釋放性成交量的可能。</p><p>　　2.4.4區(qū)域房地產(chǎn)均衡發(fā)展</p><p>　　鄭州市

53、區(qū)將在很大程度上推動城鎮(zhèn)發(fā)展進(jìn)程，其需要的教育、文化等設(shè)施以及城市配套住宅、商業(yè)及公共設(shè)施給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的市場空間。新興區(qū)域及老城區(qū)內(nèi)的一大批城市綜合體項(xiàng)目興起，為鄭州各區(qū)的均衡發(fā)展提供了保障。</p><p>　　2.4.5房價(jià)逐步合理回歸</p><p>　　目前，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著階段性調(diào)整時(shí)期，在國家一系列的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步降溫，房價(jià)也出現(xiàn)了積極變化，一線城市樓

54、市不同程度地出現(xiàn)了“降價(jià)風(fēng)”，并有向二三線城市發(fā)展的趨勢。但總體來看，支撐房價(jià)上漲的主要因素依然存在，特別是土地、建材和人力成本支撐著房價(jià)不會有太大下降，因此2012 年鄭州的房價(jià)會逐步趨于合理。</p><p>　　在目前的市場環(huán)境和調(diào)控形勢下，對開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)正確分析判斷市場，了解政策調(diào)控的連續(xù)性，努力適應(yīng)市場變化，從公司具體情況出發(fā)，積極調(diào)整營銷策略；以剛性需求為突破口進(jìn)行市場推廣，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過靈活

55、適宜的銷售戰(zhàn)略尋找發(fā)展的機(jī)遇；注重企業(yè)品牌和樓盤品質(zhì)的塑造，由于在調(diào)控時(shí)期仍有品質(zhì)樓盤取得不俗銷量，所以企業(yè)要在樓盤的品質(zhì)和質(zhì)量上下功夫，以期待贏得客戶的青睞。</p><p>　　2.5 SWOT分析</p><p>　　見表2-1 SWOT分析表。 </p><p>　　表2-1 SWOT分析表</p><p><b>　　3

56、 建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況</p><p>　　該地塊地處鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。北臨連霍高速和月季街，南通蓮花街，東到銀杏路，西接雪松路，并與河南工業(yè)大學(xué)蓮花街校區(qū)以及西雅圖花園相鄰。交通便利，位置優(yōu)越，用地面積約329畝，規(guī)劃為住宅用地，容積率為2.1，綠化率為40%，土地使用年限為70年。</p><p>　　

57、本項(xiàng)目所選地址沒有拆遷建筑，不屬于兩控區(qū)，本項(xiàng)目雨水及處理過的生活污水排入市政管網(wǎng)。</p><p>　　3.2資源供給及外部協(xié)作條件</p><p>　　項(xiàng)目所在地地處鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是河南省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。項(xiàng)目所處地貌屬平原，地形相對較平坦，地勢較低，該區(qū)域無不良地質(zhì)情況，水文地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)施工要求，適宜建造擬建建筑。項(xiàng)目所選地址位置緊臨連霍高速，交通極為便利。

58、 項(xiàng)目建設(shè)所需水、電、汽采用小區(qū)內(nèi)集中供應(yīng)、統(tǒng)一管理的方案，極大降低企業(yè)建設(shè)成本，有效避免安全事故發(fā)生，給企業(yè)提供了良性的可持續(xù)發(fā)展保障。</p><p><b>　　4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</b></p><p>　　4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想</p><p>　　該設(shè)計(jì)規(guī)劃方案本著綠色節(jié)能，經(jīng)濟(jì)適用，舒適大方，風(fēng)格多樣，以人為本，創(chuàng)新發(fā)展等

59、作為指導(dǎo)思想。推崇人本主義精神，尊重住戶的居住要求，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，充分結(jié)合地塊的特征，創(chuàng)造出體現(xiàn)人性化的生態(tài)型居住環(huán)境和高品質(zhì)生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)功能明確布局合理,空間豐富,既具有人文性又能充分發(fā)揮地塊特色的21世紀(jì)新住宅小區(qū)。</p><p>　　本項(xiàng)目總體規(guī)劃力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)

60、生活形態(tài)多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在鄭州房地產(chǎn)業(yè)的高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。獨(dú)具特色的綠化布局，以綠色覆蓋兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心花園，強(qiáng)化了“綠色”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小

61、區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，。充分考慮鄭州的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。合理組織交通，盡可能減少公攤面積。</p><p>　　4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則</p><p>　　本設(shè)計(jì)方案以安全環(huán)保、舒適、經(jīng)濟(jì)為基本原則，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以支撐可持續(xù)性發(fā)展為重點(diǎn)。遵

62、守國家法律、法規(guī)和規(guī)定，積極響應(yīng)國家政策，執(zhí)行國家、行業(yè)和項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定，滿足生產(chǎn)及經(jīng)營的要求，堅(jiān)持實(shí)事求是，堅(jiān)持安全生產(chǎn)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)持以人為本。</p><p>　　4.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</p><p><b>　　4.3.1項(xiàng)目構(gòu)成</b></p><p>　　本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，本項(xiàng)目商業(yè)類

63、型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)東西兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。</p><p>　　4.3.2平面布置及戶型設(shè)計(jì)</p><p><b>　　(1)總平面布置</b></p><p>　　該項(xiàng)目占地面積329畝，總

64、建筑面積為46萬平方米。其中住宅40萬平方米，地下車庫建筑面積3萬平方米。</p><p>　　具體布置情況見附圖1綠景新城平面布置圖。</p><p><b>　　(2)戶型設(shè)計(jì)</b></p><p>　　住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。充分考慮鄭州的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活

65、品質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。</p><p>　　按戶型分，分為兩室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主。</p><p><b>　　表4-1戶型設(shè)計(jì)</b></p><p>　　我們在設(shè)計(jì)中注重自然規(guī)律，首先考慮住宅的朝向、通風(fēng)，采用南廳，北廚的南北通模式，有穿堂風(fēng)的布局，使冬季能享受陽光、夏季

66、能避開驕陽，又充分引入自然風(fēng)，流穿全戶，創(chuàng)造很好的戶內(nèi)氣候。住宅充分依據(jù)現(xiàn)代人的生活模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用大面寬、小進(jìn)深、大廳、大主臥、小次臥的合理功能布局，臥室全部采用新型的低窗臺凸窗手法，使具有優(yōu)良的觀景效果。盡量做到每戶明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”布局。每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設(shè)置低窗臺大玻璃窗、內(nèi)加防護(hù)欄桿,起居廳至陽臺為落地玻璃門，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。每戶進(jìn)戶處大

67、都有玄關(guān)作為過渡空間,并結(jié)合儲藏空間,避免開門見廳,營造了良好的空間層次效果。起居室開間均保證在4.2m以上,臥室開間除少量小臥為3.3m外,均保證在3.6m以上。廚房面積大于7.0m2、衛(wèi)生間面積大于5.0m2，以保證足夠的操作和使用面積。大陽臺。每戶6—8平方米的大陽臺，提供主人活動、休閑、陽光浴等多種活動空間。所有廚房均設(shè)集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露。為城市景觀增添了一道亮麗的風(fēng)景線。</p><

68、p>　　結(jié)合立面造型，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。所有房間保證足夠的窗地比。每層公共走道處均設(shè)垃圾臨時(shí)收集面積,由物業(yè)統(tǒng)一定時(shí)清收,避免雜亂無序,方便居民。</p><p>　　引入“生態(tài)環(huán)境”設(shè)計(jì)手法,每層窗外飄板既有遮陽、防噪的作用,又可放置空調(diào)室外機(jī)組及布置立體綠化，同時(shí)也美化了立面效果。頂部大型屋面板除裝飾作用外，亦為太陽能集熱裝置，為大樓提供干凈、清潔的能源。</p><p>&l

69、t;b>　　4.3.3功能要求</b></p><p>　　本項(xiàng)目住宅小區(qū)住宅以高層剪力墻住宅為主，細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)</p><p>　　(1)外窗均采用淺藍(lán)色中空玻璃。</p><p>　　(2)建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。</p>

70、<p><b>　　a淺色磁磚飾面。</b></p><p>　　b外加保溫隔熱構(gòu)造。</p><p>　　c采用倒置式屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。</p><p>　　(3)墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。</p&

71、gt;<p>　　(4)層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。</p><p>　　(5)樓梯間采用封閉式并開啟外窗。</p><p><b>　　4.3.4建筑藝術(shù)</b></p><p>　　依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，建筑形式采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，以線條與塊面的構(gòu)圖方式和材料的對比做為

72、造型組合，本設(shè)計(jì)采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代都市氣息，以全新的思維及手法最求“現(xiàn)代”之美感，令人耳目一新。以現(xiàn)代、簡潔、典雅的風(fēng)格形成了清新而具鮮明個(gè)性。</p><p>　　本設(shè)計(jì)立面造型融入現(xiàn)代手法，在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲以至完美。建筑輪廓線豐富了現(xiàn)代立面設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)橫向水平線條。屋頂飄板反映住宅的特性。屋頂飄板既能遮陽保溫，又能成為小區(qū)的標(biāo)志性符號給人耳目一新之感。中部簡潔明快，充滿韻律感；底部處于距

73、人最近范圍內(nèi)，造型典雅大方，通過對細(xì)部細(xì)致入微的雕琢，和材質(zhì)及顏色恰當(dāng)?shù)乜刂坪瓦\(yùn)用，營造出優(yōu)雅統(tǒng)一又不失溫馨浪漫的社區(qū)氛圍。</p><p>　　各單體建筑間的高低錯(cuò)落及其本身的退層處理，使整個(gè)小區(qū)的城市天際線得到了進(jìn)一步的豐富和優(yōu)化，形成了小區(qū)高雅華貴的風(fēng)格特色。</p><p><b>　　4.3.5結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　結(jié)構(gòu)的

74、安全等級一級，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別甲類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級甲級，地下室防水等級一級。</p><p>　　住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)。</p><p>　　地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度。地下室防水以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。</p><p><b>　　4.3.6道

75、路規(guī)劃</b></p><p>　　因地制宜分設(shè)車行出入口和人流出入口。</p><p><b>　　(1)車行道路系統(tǒng)</b></p><p>　　小區(qū)外環(huán)單向通車，道路的路面寬6m，路形舒展、飽滿。</p><p>　　(2)步行道路，共分三類</p><p>　　入口人行道，該道

76、路結(jié)合綠化，有收有放，局部擴(kuò)大為廣場，并設(shè)花壇、雕塑，形成豐富的空間層次，綠化景觀道，小區(qū)內(nèi)沿綠地設(shè)步行道，連接主要環(huán)境景觀。道路寬不小于3.5m結(jié)合大面積綠化,以花崗巖式大理石拼砌而成，線型自由活潑。</p><p><b>　　(3)停車場地規(guī)劃</b></p><p>　　分為兩部分，一是中心綠地下的地下停車，二是小區(qū)外環(huán)道外側(cè)地面停車，自行車則考慮住宅的地下層

77、停放。</p><p>　　外環(huán)路寬6米，可臨時(shí)停車，也可作為緊急時(shí)的消防環(huán)路。</p><p>　　4.3.7綠化系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　(1)立體層次綠化，采用坡地升沉的立體手法，點(diǎn)線面相結(jié)合達(dá)到富有層次的綠化效果。</p><p><b>　　(2)主題綠化</b></p><p>　

78、　兩個(gè)主要綠化區(qū)域，一動一靜，渲染了典雅、安逸又富有活力的居住氛圍。</p><p><b>　　(3)植被處理</b></p><p>　　廣植喬木，喬木常綠，落葉間植，使進(jìn)入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。沿中心綠地喬灌間植，四季有花，收放有致，富有情趣與人情味，并充分考慮噪音。</p><p>　　4.3.8配套附屬設(shè)施設(shè)計(jì)

79、</p><p>　　為了滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需求，需要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)合該項(xiàng)目周邊市政配套條件，做出項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)方案如下：</p><p><b>　　(1)衛(wèi)生防疫</b></p><p>　　小區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積綠化(綠化率40%)為小區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣，并有利于防塵降噪。</p><p>　　

80、各建筑單元間距均符合日照要求。每戶均保證1個(gè)以上朝南房間。住宅均保證明廚、明臥、日照滿足窗地比。</p><p>　　小區(qū)內(nèi)污水處理設(shè)在小區(qū)中心綠地下，污水處理總透氣管在附近高空排放。電梯均遠(yuǎn)離臥室、起居室，降低了噪聲干擾。</p><p>　　住宅臥室外窗采用雙層中空玻璃，以利安全并隔絕噪音。在小區(qū)入口附近設(shè)立收集站,由物業(yè)統(tǒng)一定時(shí)從住宅各層垃圾收集點(diǎn),清收于此,免除居民手持垃圾之苦，有

81、利于整個(gè)小區(qū)清潔有序。垃圾清運(yùn)車輛無需進(jìn)入小區(qū)既可對袋裝垃圾進(jìn)行清運(yùn)，便捷衛(wèi)生，對居民區(qū)無干擾。</p><p><b>　　(2)環(huán)保設(shè)計(jì)</b></p><p>　　“人可以改造環(huán)境，環(huán)境也可以改造人”。貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)環(huán)境好的社區(qū),是增長人們文化修養(yǎng)，充實(shí)人們高尚情操，是提高國民整體素質(zhì)的重要舉措。</p&

82、gt;<p>　　為了減少噪音的干擾,加強(qiáng)道路綠化;公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離;對重要設(shè)備選用低噪音和隔振措施，所有機(jī)房作建筑隔聲處理。</p><p>　　為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好,能源主要采用電和天然氣。并合理布置集中綠化和一般綠地,營造怡然自得的都市住區(qū)氛圍，形成都市中的“綠洲”。生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的要求合理布置垃圾收集,并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美

83、觀。</p><p><b>　　(3)供電系統(tǒng)</b></p><p>　　市政供電，項(xiàng)目用電可直接由周邊變電所接入即可。 </p><p><b>　　(4)給排水系統(tǒng)</b></p><p>　　供水方式:該項(xiàng)目供水方式采取直接接入市政管網(wǎng)方式。同時(shí)安裝二次加壓泵房，滿足小區(qū)內(nèi)的用水需求。&l

84、t;/p><p>　　排水系統(tǒng):安裝凈水設(shè)備，污水經(jīng)污水凈化處理裝置處理后排入市政管網(wǎng)。</p><p><b>　　(5)暖通系統(tǒng)</b></p><p>　　項(xiàng)目采取區(qū)域配套熱源，滿足業(yè)主的取暖需求。</p><p>　　(6)通訊及弱電系統(tǒng)</p><p>　　電話通信：在各住戶安裝電話插座、有

85、線電視接口、寬帶入戶接口等配套系統(tǒng)。</p><p><b>　　(7)消防系統(tǒng)</b></p><p>　　建設(shè)消防水池、消防泵房等。采用生活、消防雙路給水系統(tǒng)。</p><p>　　5 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制</p><p><b>　　5.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)</b></p><

86、;p>　　本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)為矩陣型組織。</p><p>　　矩陣型組織結(jié)構(gòu)圖如圖5-1組織結(jié)構(gòu)圖。</p><p><b>　　圖5-1組織結(jié)構(gòu)圖</b></p><p><b>　　5.2運(yùn)行機(jī)制</b></p><p>　　在矩陣型組織中，項(xiàng)目組通常有全職的項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目組的其他人員來自各

87、個(gè)職能部門，他們在必要時(shí)可以為項(xiàng)目兼職或全職工作一段時(shí)間，因此項(xiàng)目組的成員具有“臨時(shí)性”，但作為項(xiàng)目組整體來說，具有“專職性”。因此，矩陣型組織的優(yōu)點(diǎn)是能有效利用資源，職能專業(yè)知識可供多個(gè)項(xiàng)目共享，可以促進(jìn)學(xué)習(xí)和交流知識。由于項(xiàng)目組在組織內(nèi)部可以有效的溝通協(xié)調(diào)一致，從而形成對客戶和項(xiàng)目負(fù)責(zé)的項(xiàng)目隊(duì)伍，因此它具有注重客戶，增強(qiáng)客戶滿意度的優(yōu)點(diǎn)。其缺點(diǎn)是項(xiàng)目組人員一方面向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)和報(bào)告工作，另一方面要向職能經(jīng)理負(fù)責(zé)和報(bào)告工作，這種雙向匯

88、報(bào)關(guān)系，需要平衡權(quán)利。</p><p>　　矩陣型組織的主要特色是，在這種組織中保留了各種專業(yè)職能部門，這些部門構(gòu)成了組織矩陣的“列”，同時(shí)這種組織又建立有一系列專門的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，這些項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成了組織矩陣的“行”。比如，一個(gè)做系統(tǒng)集成項(xiàng)目的IT公司會有各種職能的部門，但是當(dāng)有一個(gè)項(xiàng)目需要實(shí)施時(shí)，公司會從各個(gè)部門中組織各種員工，來組成該項(xiàng)目組的成員，但這個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是臨時(shí)性的。</p><p>

89、;<b>　　6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</b></p><p>　　根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要，以及對項(xiàng)目銷售周期的預(yù)測，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期確定為4年半。自2012年9月始，至 2016年12月止。項(xiàng)目分三期完成，2012年9月至12月辦理立項(xiàng)申請及審批手續(xù)、設(shè)計(jì)、施工手續(xù)辦理、招標(biāo)等前期工作，2013年1月1日開工，一期工程2014年4月30日完工；二期工程2015年8月31日完

90、工；三期2016年12月31日完工并完成竣工驗(yàn)收。整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)分為8個(gè)階段：1獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項(xiàng)審批階段； 2前期工程；3土建工程階段；4樓盤開盤預(yù)售階段；5室內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝；6共建配套設(shè)施建設(shè)階段；7園林綠化；8竣工驗(yàn)收及交付使用。</p><p>　　具體施工進(jìn)度見附表2。</p><p><b>　　7 營銷方案</b></p>

91、<p><b>　　7.1項(xiàng)目定位</b></p><p>　　該項(xiàng)目建設(shè)主要以住宅用房為主。物業(yè)價(jià)格在1.5元/平米左右。</p><p><b>　　7.1.1產(chǎn)品定位</b></p><p>　　“綠景新城”是以高層住宅為主，集教育、衛(wèi)生、休閑、購物、娛樂等于一體的中高檔小區(qū)。具有綠色、舒適等特點(diǎn)。在注重可

92、持續(xù)發(fā)展、關(guān)心生活質(zhì)量的今天，引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通過對總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)小區(qū)建筑和居民對自然界的陽光、空氣、綠化等具備更強(qiáng)的親和力，遠(yuǎn)離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的世外桃源。</p><p>　　空間及建筑造型充滿現(xiàn)代都市氣息，令人耳目一新。</p><p>　　注重景觀的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅做到“推窗見景”。在景觀設(shè)計(jì)中加入大

93、量后現(xiàn)代景觀建筑設(shè)計(jì)手法，注重垂直綠化、空間立體綠化的生態(tài)建筑設(shè)計(jì)，使位于高處的住戶也能感受到身邊周圍的綠化，增加樓盤的新亮點(diǎn)。</p><p>　　7.1.2客戶群定位</p><p>　　(1) 目標(biāo)客戶界定：企業(yè)事業(yè)單位職工或領(lǐng)導(dǎo)，私營企業(yè)主，學(xué)校管理人員、教師等。</p><p>　　(2) 客戶購買動機(jī)：自住，投資。</p><p>

94、;　　(3)客戶年齡：他們年齡在25-60歲之間。</p><p>　　(4)客戶所在區(qū)域：項(xiàng)目區(qū)域居住群為主，輻射整個(gè)高新區(qū)。</p><p>　　(5)客戶職業(yè)：中高收入的個(gè)體戶，企事業(yè)單位管理人員、資深員工，公務(wù)員，外省生意人，學(xué)校管理人員、教師等。</p><p>　　(6)客戶月收入：個(gè)人月收入在2000-6000元以上，家庭月收入在4000-1萬元以上事

95、業(yè)有成、在社會上有一定地位、文化教育程度中高層的消費(fèi)者。</p><p><b>　　7.1.3價(jià)格定位</b></p><p>　　具體對高新區(qū)以及周圍部分樓盤的物業(yè)類型、均價(jià)以及銷售情況調(diào)查的結(jié)果見表7-1周邊樓盤物業(yè)、均價(jià)以及銷售情況調(diào)查表，表7-2周邊樓盤均價(jià)以及銷售情況調(diào)查表。</p><p>　　表7-1周邊樓盤物業(yè)、均價(jià)以及銷售情

96、況調(diào)查表</p><p>　　表7-2周邊樓盤均價(jià)以及銷售情況調(diào)查表</p><p>　　房價(jià)還是在不斷上漲,主力購買區(qū)間緩緩上移,仿佛總有購房者能接受得了高房價(jià)的現(xiàn)實(shí),所以即便調(diào)控,去年的房價(jià)依然在漲,只是幅度和速度都相對緩了點(diǎn)。而近些年國家針對一線城市房價(jià)的打壓成效顯著，并且調(diào)控開始向二、三線城市的市區(qū)蔓延，但國家政策對二線城市郊區(qū)的影響并不是很大，土地的稀缺會使土地成本逐漸增加，嚴(yán)厲

97、調(diào)控下，貨幣政策未實(shí)質(zhì)性收緊，導(dǎo)致市場上資金過剩，流動頻繁。同時(shí)受通脹和地王頻現(xiàn)，各城市規(guī)劃的交通、配套的升級影響，房地產(chǎn)吸引了大量投資資金和海外熱錢。由于部分城市區(qū)域供地不平衡、空置地處理不及時(shí)及保障市場供應(yīng)緩慢等因素，導(dǎo)致房價(jià)不斷地上漲。雖然“十二五”不再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，政策調(diào)控不會影響GDP，但在微通脹的刺激下，房地產(chǎn)依然是市場資金最大的吸收器，物價(jià)上漲會使建筑材料和用工費(fèi)大大增加，再加上國家的剛性需求，以及中國城市化的發(fā)展

98、要求，所以預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)鄭州高新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格會按照原有漲幅緩緩上漲，而根據(jù)政府新規(guī)定的10%~13%以下的鄭州房地產(chǎn)漲幅目標(biāo)，以及鄭州的新建住房價(jià)格漲幅應(yīng)不高于13%的控制目標(biāo)。高新區(qū)商品住宅房漲幅應(yīng)在12%左右。2011年鄭州市新建商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)</p><p>　　以此推算2012年本項(xiàng)目商品房均價(jià)=6000*(1+6.35%)=6381.00元/平方米</p><p>　　

99、2013年本項(xiàng)目商品房均價(jià)=6381.00*(1+6.35%)=6786.19元/平方米</p><p>　　2014年本項(xiàng)目商品房均價(jià)=6786.19*(1+6.35%)=7217.12元/平方米</p><p>　　2015年本項(xiàng)目商品房均價(jià)=7217.12*(1+6.35%)=7675.40元/平方米</p><p>　　2016年本項(xiàng)目商品房均價(jià)=7675.

100、40*(1+6.35%)=8162.79元/平方米</p><p>　　本項(xiàng)目從2013年年底開始預(yù)售，根據(jù)以上推算得知當(dāng)時(shí)的預(yù)售價(jià)格應(yīng)為7217.12元/平方米左右。均價(jià)7565.68元/平方米。</p><p>　　7.2 營銷方式與策略</p><p><b>　　7.2.1營銷方式</b></p><p>　　根

101、據(jù)《鄭州市商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房預(yù)售相關(guān)條件的規(guī)定，七至十二層(含十二層)小高層建筑完成三層以上(含地下室)結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上(含地下室)高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程。</p><p>　　綠景新城2013年1月1日開工，201畝地塊分兩期完成，128畝地塊作為第三期待前兩期工程結(jié)束后開工，竣工日期規(guī)定為2016年11月30日。銷售在一期工程十三層以上(含地下室)高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程

102、，即2013年11月30日開始預(yù)售，主要是有利于開發(fā)商節(jié)約投資，加速資金的回收，使利潤最大化。開始正式銷售時(shí)間定為2014年6月1日。</p><p>　　營銷方式主要采用低開高走的方式，這樣比較符合客戶心理。預(yù)售期價(jià)格一定要低，并且要求客戶先預(yù)交一部分首付，這樣有利于加速資金回收周轉(zhuǎn)。隨著工程主體逐漸完工，價(jià)格逐漸上調(diào)，但預(yù)交的首付不變。等銷售接近尾聲，即清盤時(shí)，進(jìn)行一次公開折扣降價(jià)(視當(dāng)時(shí)市場情況而定)。&l

103、t;/p><p><b>　　7.2.2營銷策略</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在推廣銷售過程中，通過積極的促銷策略，能夠在開盤和日后的銷售工作中達(dá)到持續(xù)熱銷的局面，加速回籠資金，更好的聚集人氣、吸納準(zhǔn)客戶，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。本樓盤在銷售過程中擬采用如下四種營銷策略：</p><p><b>　　(1)內(nèi)部認(rèn)購方案</b&

104、gt;</p><p>　　a認(rèn)購時(shí)間：開盤前綜合工程進(jìn)度及經(jīng)營推廣進(jìn)度確定認(rèn)購期；</p><p>　　b認(rèn)購目標(biāo)：積累人氣為開盤造勢，摸清價(jià)格的市場接受度；</p><p>　　c認(rèn)購對象：項(xiàng)目合作單位，政府機(jī)構(gòu)，各職能部門或市場客戶；</p><p>　　d認(rèn)購方式：對本項(xiàng)目建設(shè)有貢獻(xiàn)的個(gè)人和團(tuán)體，給予認(rèn)購期定房九折優(yōu)惠；對認(rèn)購期的前一

105、百位客戶給予交1萬抵5萬的優(yōu)惠活動。</p><p><b>　　(2)團(tuán)購方案</b></p><p>　　a團(tuán)購時(shí)間：可以在項(xiàng)目的整個(gè)推廣銷售期、從認(rèn)購到清盤；</p><p>　　b團(tuán)購目標(biāo)：積累人氣、縮短銷售周期、快速回籠資金、節(jié)省成本；</p><p>　　c團(tuán)購對象：各個(gè)企事業(yè)單位和各投資群體、及媒體組織的團(tuán)

106、購活動客戶；</p><p>　　d團(tuán)購方式：團(tuán)購套數(shù)達(dá)100套以上的客戶9折優(yōu)惠、50套以上的給予9.3折優(yōu)惠、30套以上的給予9.5折優(yōu)惠、10套以上的給予9.7折優(yōu)惠。</p><p><b>　　(3)特價(jià)房方案</b></p><p>　　a活動時(shí)間：可以是銷售進(jìn)度較慢時(shí)；</p><p>　　b活動目標(biāo)：吸引

107、目標(biāo)客戶眼球、提升來訪量、銷售出較差的房屋；</p><p>　　c活動對象：資金不充裕、對房屋品質(zhì)要求較低的目標(biāo)客戶和投資客戶；</p><p>　　d活動方式：把所謂位置較差的和朝向、樓層及戶型銷售的較慢的房屋以低于其他房屋每平米300—500的價(jià)格盡快出售。</p><p>　　(4)買房送裝修活動</p><p>　　a活動時(shí)間：認(rèn)購

108、期和清盤期。</p><p>　　b活動目標(biāo)、在認(rèn)購期積累人氣、提出裝修標(biāo)準(zhǔn)后可根據(jù)需要以現(xiàn)金折算</p><p>　　c活動對象：對整體裝修或現(xiàn)金折算都沒有異議的客戶。</p><p>　　d活動方式：對前一百個(gè)定房的客戶給予買房送裝修的優(yōu)惠、實(shí)行拎包入住計(jì)劃。</p><p>　　上述房地產(chǎn)營銷過程中常見的幾類促銷方法，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情

109、況和市場行情，以上四種促銷方案可根據(jù)銷售需要同時(shí)采用、也可分開采用，視銷售目標(biāo)而定。我們應(yīng)適時(shí)的對促銷方法進(jìn)行調(diào)整，推盤期為達(dá)到持續(xù)熱銷的銷售狀態(tài)，應(yīng)積極推出刺激客戶消費(fèi)的優(yōu)惠活動和促銷政策，緊密結(jié)合整個(gè)區(qū)域的市場銷售現(xiàn)狀；熱銷期中，當(dāng)預(yù)定的銷售計(jì)劃達(dá)到預(yù)期目標(biāo)且客戶的購買欲望呈上升趨勢時(shí)，重點(diǎn)則應(yīng)在擴(kuò)大項(xiàng)目形象宣傳及產(chǎn)品質(zhì)量宣傳上，同時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步上升趨勢。</p><p><b&

110、gt;　　7.3 租售計(jì)劃</b></p><p><b>　　住宅分期售出。</b></p><p>　　具體銷售計(jì)劃見表7-3銷售計(jì)劃表。</p><p><b>　　表7-3銷售計(jì)劃表</b></p><p>　　8 投資估算及資金籌措</p><p>　

111、　8.1 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算</p><p>　　本項(xiàng)目總的開發(fā)成本為156100.52萬元，其中土地成本42770.00萬元，前期工程費(fèi)用5366.99萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3790.76萬元，綠化費(fèi)118.44萬元，建安成本61728.80萬元，不可預(yù)見費(fèi)1037.87萬元，管理費(fèi)524.12萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用8428.87萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用15257.46萬元，銷售費(fèi)用13870.42萬元。項(xiàng)目投資額為172918.0

112、4萬元。表中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)價(jià)方法是根據(jù)《河南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》、《河南省建筑工程綜合概預(yù)算定額》、《河南建設(shè)工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以及《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額》</p><p>　　8.2資金籌措與使用計(jì)劃</p><p>　　本項(xiàng)目總投資額為172918.04萬元，其中自有資金11817.24萬元，信貸資金54746.80萬元，銷售收入302627.31萬元。用于建設(shè)投資的資金為17291

113、8.04萬元，用于還本付息的資金為78628.99萬元，用于繳納銷售稅金及附加的資金為251547.03萬元，用于繳納土地增值稅的資金為3026.27萬元，用于繳納所得稅的資金為47664.44萬元。</p><p>　　具體分?jǐn)偟礁髂甑臄?shù)據(jù)見附表3資金投入表和附表8資金來源運(yùn)用表。</p><p><b>　　9 財(cái)務(wù)評價(jià)</b></p><p

114、><b>　　9.1盈利能力分析</b></p><p>　　9.1.1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率</p><p>　?。?）基準(zhǔn)收益率為15%。</p><p>　?。?）項(xiàng)目全部資金稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為23.83%。</p><p>　　（3）項(xiàng)目全部資金稅后內(nèi)部收益率為15.15%＞15%。</p>&l

115、t;p>　　（4）資本金內(nèi)部收益率為42.98%＞15%。</p><p>　　9.1.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值</p><p>　　（1）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為57926.40 萬元。</p><p>　?。?）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為24093.90 萬元。</p><p>　　9.1.3 投資回收期</p><p>　?。?）靜態(tài)