房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一、 總論2</b></p><p><b>　　（一）宗地現(xiàn)狀2</b></p><p>　?。ǘ╉?xiàng)目基本情況2</p><p>　　（三）研究目的與方法2</p><

2、p>　?。ㄋ模┛尚行詧?bào)告編制依據(jù)2</p><p>　　二、項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析3</p><p><b>　　（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展3</b></p><p>　?。ǘ┤司芍涫杖?</p><p><b>　　（三）常住人口3</b></p><p>　?。ㄋ模┕?/p>

3、定資產(chǎn)投資3</p><p>　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體情況3</p><p>　　（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策向?qū)?</p><p>　　三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析3</p><p>　　四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析3</p><p>　?。ㄒ唬╉?xiàng)目SWOT分析3</p><p>　?。ǘ╉?xiàng)目定位情況3

4、</p><p><b>　　五、經(jīng)濟(jì)分析3</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┲饕獏?shù)3</b></p><p>　　（二）用地平衡控制表3</p><p><b>　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)強(qiáng)度3</b></p><p>　?。ㄋ模╉?xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

5、3</p><p><b>　　（五）投資估算3</b></p><p><b>　　（六）融資方案3</b></p><p><b>　?。ㄆ撸┴?cái)務(wù)評(píng)價(jià)3</b></p><p><b>　?。ò耍┥鐣?huì)評(píng)價(jià)3</b></p><

6、;p><b>　　六、總結(jié)3</b></p><p><b>　　一、總論</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┳诘噩F(xiàn)狀</b></p><p>　　該項(xiàng)目所用地塊地處阿克蘇主干道南大街東側(cè)，晶水路南側(cè)，位于城市的中心地帶。東臨規(guī)劃健康路，北接第八中學(xué)，近臨農(nóng)一師二中，左面緊挨金石花園，

7、右接康居小區(qū)。周邊云集本市重點(diǎn)名校、醫(yī)院、大型菜市場(chǎng)、金橋超市等眾多生活配套設(shè)施，交通便利，是人居密度高、升值潛力大的絕佳地段。本項(xiàng)目拿地方式為政府補(bǔ)償形式，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地，地面不涉及拆遷。在市政相關(guān)部門(mén)的大力協(xié)助下，相應(yīng)手續(xù)俱全，不存在法律糾紛與產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。</p><p>　?。ǘ?項(xiàng)目基本情況</p><p>　　本次研究的地塊平坦、方正，無(wú)民居，無(wú)地上建筑，僅有少量果樹(shù)幼苗

8、。規(guī)劃建設(shè)18棟多層住宅，總建筑面積67086m²，容積率1.53，綠地率35.2%，規(guī)劃總用地43934.5 m²；建筑占地面積10202 m²；總建筑面積67086 m²；住宅面積61315 m²；建筑密度23.2%；容積率1.53；可容納1000余戶(hù)家庭居住。</p><p>　?。ㄈ┭芯磕康呐c方法</p><p>　　1、本研究本

9、著專(zhuān)業(yè)、客觀的原則和態(tài)度，研究項(xiàng)目的建設(shè)現(xiàn)狀和儲(chǔ)備土地現(xiàn)狀，通過(guò)進(jìn)行宏觀市場(chǎng)情況研究、土地市場(chǎng)供求狀況研究、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力分析、準(zhǔn)確定位及土地經(jīng)營(yíng)策略研究，重點(diǎn)明確項(xiàng)目投資收益、開(kāi)發(fā)進(jìn)度（土地出讓進(jìn)度、土地整理和工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度）、資金計(jì)劃等因素，對(duì)土地開(kāi)發(fā)提出可行性依據(jù)和建議，提交項(xiàng)目的可行性評(píng)估報(bào)告。</p><p><b>　　2、研究方法</b></p><p>

10、;<b>　?。?）比較分析法</b></p><p>　?。?）定性定量分析法</p><p><b>　?。?）實(shí)證分析法</b></p><p>　　根據(jù)不同的階段采用不同的方法。</p><p>　?。ㄋ模┛尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)</p><p>　　（1）項(xiàng)目建議書(shū)及

11、其批復(fù)文件</p><p>　?。?）國(guó)家及阿克蘇市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策</p><p>　　（3）阿克蘇市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要</p><p>　?。?）阿克蘇市2006、2007、2008、2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)</p><p>　?。?）阿克蘇市城市總體規(guī)劃大綱（2008—2015年）<

12、;/p><p>　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額</p><p>　?。?）《阿克蘇市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》</p><p>　　（8）阿克蘇市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料</p><p>　?。?）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)</p><p>　?。?0）編制《報(bào)告》的委托合同</p&

13、gt;<p>　　項(xiàng)目宏觀環(huán)境因素分析</p><p><b>　　（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展</b></p><p>　　近年來(lái)，阿克蘇市依托中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，以建成南疆最大的商貿(mào)集散地和物流中心、輕紡城。阿克蘇市致力成為南疆區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為目標(biāo)，積極調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，大力實(shí)施招商引資一號(hào)工程，著力發(fā)展開(kāi)放型、融合型經(jīng)濟(jì)，取得了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各項(xiàng)事

14、業(yè)全面進(jìn)步的新成就。2009年阿克蘇市生產(chǎn)總值（GDP）682668萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)13.5%。分產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值111485萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值176130萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.3%，其中：工業(yè)增加值112060萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值395053萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.7%。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的17.34：23.15：59.52調(diào)整為16.33：25.80：57.87。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)阿克蘇市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1

15、0.22 %、41.91%、47.87%。人均生產(chǎn)總值15553.39元，比上年增長(zhǎng)13.25%。在2009年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣評(píng)選中，位列由西部百?gòu)?qiáng)縣48位上升到43位。呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和效益同步發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。</p><p>　　（二）人均可支配收入</p><p>　　2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13179.69元，增長(zhǎng)8.05%；農(nóng)村居民人均純收入5774.94元，比上

16、年增加610.97元，增長(zhǎng)11.83%。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 23851元，比上年增長(zhǎng)19.20% 。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)39.8%。</p><p><b>　?。ㄈ┏Ｗ∪丝?lt;/b></p><p>　　據(jù)2006年公安局人口統(tǒng)計(jì)資料：全市年末總?cè)丝?9.95萬(wàn)人，比上年增加1.67人，增長(zhǎng)2.87 %。其中農(nóng)業(yè)人口24.91萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.25 % ，非農(nóng)業(yè)人

17、口35.04萬(wàn)人， 增長(zhǎng)2.58 % ，由維、漢、回 、哈等30多個(gè)民族成份組成。其中少數(shù)民族約占人口總數(shù)的40 % ，漢族約占總?cè)丝诘?0 % 。 </p><p><b>　?。ㄋ模┕潭ㄙY產(chǎn)投資</b></p><p>　　全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 350586萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)19.3%，分城鄉(xiāng)看：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成253899萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)27.58

18、%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成40252萬(wàn)元，增長(zhǎng)78.71%。按產(chǎn)業(yè)分：第一產(chǎn)業(yè)完成投資22077萬(wàn)元，比上年下降1.98%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資118157萬(wàn)元，增長(zhǎng)41.77%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資210352萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.21%。</p><p>　　全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成56435萬(wàn)元，比上年下降21.47%。商品房房屋施工面積977676平方米。商品房房屋竣工面積101644平方米，下降48.38%。全年商品房銷(xiāo)

19、售面積342890平方米，比上年增長(zhǎng)82.25%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積307881平方米，增長(zhǎng)8.95%。商品房銷(xiāo)售額70141萬(wàn)元。</p><p>　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況</p><p>　　阿克蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好。2009年全市總承包和專(zhuān)業(yè)承包的建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值205351萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)45.8%。房屋建筑施工面積 212.57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.4%。其中：新開(kāi)工面

20、積158.28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.6%。完成竣工產(chǎn)值141913萬(wàn)元，增長(zhǎng)45.9%。</p><p>　?。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向</p><p>　　在阿克蘇市第十一個(gè)五年計(jì)劃中就繼續(xù)提出，“加快建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力推 進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)一步提高城市居民居住水平。停止零散住宅建設(shè)，使小區(qū)分布合理 。大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范操作，建立健全公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)交易機(jī)制…… ” 隨著

21、阿克蘇市城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)發(fā)展前景看好。</p><p>　　小結(jié)：阿克蘇市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和效益同步發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善，可支配收入不斷增加。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，市民及周邊縣鄉(xiāng)居民改善居住、投資意識(shí)增加，市場(chǎng)需求旺盛，住宅市場(chǎng)上升、發(fā)展?jié)摿薮蟆?lt;/p><p>　　項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境

22、因素分析 </p><p>　　該地區(qū)環(huán)境宜人，交通便利，周?chē)邪⒖颂K市第二中，大型的醫(yī)院，菜場(chǎng)和超市。生活方便，公共服務(wù)設(shè)施健全。</p><p><b>　　項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析</b></p><p>　?。ㄒ唬╉?xiàng)目SWOT分析</p><p>　　1、優(yōu)勢(shì)分析 （ strengths ） </p><

23、;p>　?。?）地域的位置在房地產(chǎn)商品的價(jià)值中占絕對(duì)因素，本案屬于城市的生活區(qū)，地理位置較好，交通方便，6、3、18路公交車(chē)途經(jīng)本案。旺中帶靜，離多浪河約500米，可受多浪河改造的市政利好影響，有升值潛力。 </p><p>　?。?）開(kāi)發(fā)商知名度日漸提高，信譽(yù)好，實(shí)力雄厚，有利于提高購(gòu)房者的信心。 </p><p>　　（3）規(guī)劃好。在規(guī)劃上要統(tǒng)一安排，組團(tuán)、分區(qū)、定位等十分明確，

24、不會(huì)出現(xiàn)那種各自為陣、畫(huà)地為牢的混亂局面。 </p><p>　　（4）管理好。本案可與金橋·現(xiàn)代城，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，如：現(xiàn)代城的會(huì)所，幼教中心等設(shè)施，本案的業(yè)主可共享。 </p><p>　　（5）配套全。周邊生活設(shè)施配套齊全，例如：金橋商業(yè)園、中心客運(yùn)站、地區(qū)客運(yùn)站、火車(chē)站等。 </p><p>　?。?）人氣旺。附近有多個(gè)成熟社區(qū)，人

25、氣旺盛，居家氛圍濃厚。 </p><p>　?。?）教育好附近的農(nóng)一師二中是阿克蘇地區(qū)很好的學(xué)校，可提升本案的價(jià)值。 </p><p>　　2、劣勢(shì)分析（Weakness ） </p><p>　?。?）本案距離市核心區(qū)域有一定距離，離主干道約有400米，需加強(qiáng)宣傳推廣工作。 </p><p>　　（2）社區(qū)的兩個(gè)入口均不便利，而且南大街的入

26、口較窄。 </p><p>　　3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) （Oppo rt u n i t i es ） </p><p>　?。?）隨著城市化進(jìn)程的加快，阿克蘇的房地產(chǎn)需求量也在上升。本案應(yīng)主打中、小戶(hù)型，以吸引中低收入的家庭。 </p><p>　?。?）國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持政策，令農(nóng)民的收入越來(lái)越高，周邊農(nóng)民到阿克蘇市區(qū)購(gòu)房的意愿、能力也越來(lái)越強(qiáng)，另外購(gòu)房入戶(hù)的政策也有利于

27、促進(jìn)農(nóng)民的購(gòu)房意愿。 </p><p>　?。?）庫(kù)車(chē)石油基地的崛起，將大力促進(jìn)阿克蘇地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，促進(jìn)阿克蘇房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 </p><p>　?。?）開(kāi)發(fā)商的的房地產(chǎn)品牌，在阿克蘇市民中初具影響力，經(jīng)過(guò)包裝推廣，有利于快速豎立起本案的優(yōu)質(zhì)形象。 </p><p>　?。?）本案是較大規(guī)模的社區(qū)，會(huì)最大限度地利用資源，不會(huì)導(dǎo)致住宅成本提高。大型樓盤(pán)的出現(xiàn)是住

28、宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大的飛躍，開(kāi)發(fā)商只要把握 好方向，就會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 </p><p>　　4、市場(chǎng)威脅（Threats） </p><p>　　（1）目前，購(gòu)房者可選擇的層面較大。如：水韻明珠、四季花園對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅。 </p><p>　?。?）阿克蘇房產(chǎn)業(yè)真正走入市場(chǎng)，在市場(chǎng)調(diào)控下運(yùn)行的時(shí)間較短，雖具理性但遠(yuǎn)不夠成熟，

29、受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，短期內(nèi)會(huì)受到非市場(chǎng)因素的影響。</p><p>　?。?）重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。</p><p>　　（4）阿克蘇市的房子推出量大，市場(chǎng)容量有限。</p><p>　　（5）區(qū)域板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)力日趨激烈，其他熱點(diǎn)板塊的崛起對(duì)本項(xiàng)目造成較大的沖擊。</p><p>　?。?）市民對(duì)區(qū)位的認(rèn)同程度不能在較

30、短的時(shí)間內(nèi)提升，對(duì)項(xiàng)目的前期啟動(dòng)造成障礙。</p><p><b>　?。ǘ╉?xiàng)目定位情況</b></p><p><b>　　1、空間發(fā)展定位</b></p><p>　　以庫(kù)車(chē)石油基地的崛起為契機(jī)，發(fā)展高級(jí)的生態(tài)小區(qū)現(xiàn)代花園。提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，

31、但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35.2%的綠化率能較好的保證周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷。 </p><p>&l

32、t;b>　　2、客戶(hù)定位</b></p><p>　　該項(xiàng)目面向阿克蘇市的居民及周?chē)h市的居民，側(cè)重于庫(kù)車(chē)石油基地的廣大職工。</p><p><b>　　五、經(jīng)濟(jì)分析</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┲饕獏?shù)</b></p><p>　　初步規(guī)劃總用地43934.5 m

33、²；建筑占地面積10202 m²；總建筑面積67086 m²；住宅建筑面積61315 m²；建筑密度23.2%；容積率1.53；綠地率35.2%。 總戶(hù)數(shù)1000余戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng)m²，綠化面積近15464.9 m²，容積率1.53。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。</p><

34、;p>　　（二）用地平衡控制表</p><p><b>　　用地平衡表</b></p><p><b>　　(三)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度</b></p><p><b>　　土地開(kāi)發(fā)表</b></p><p><b>　?。ㄋ模╉?xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</b></p&g

35、t;<p>　　為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。</p><p>　　本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2008年7月開(kāi)工，至2010年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示</p><p&

36、gt;　　2008.4—2010.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表</p><p><b>　　（五）投資估算</b></p><p>　　1、該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：</p><p>　　土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況

37、如下：</p><p>　　供水：在小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。</p><p>　　雨，污水排放：晶水路現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入</p><p>　　供熱：擬從南大街新敷設(shè)的供熱干線接入。</p><p>　　供電：擬采用雙路供電，一路從晶水路引一條

38、10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由新美麗華賓館配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。</p><p>　　供氣：已由晶水路路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。</p><p>　　電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由阿克蘇電信局設(shè)下屬分局解決。</p><p>　　路網(wǎng)布置：道路為小

39、區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。</p><p>　　小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率35.2%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹(shù)木，安裝路燈。</p><p>　　2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)</p><p>　　根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可

40、得：</p><p><b>　　總投資估算匯總表</b></p><p>　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表</p><p><b>　　（六）融資方案</b></p><p>　　該建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，承建公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)

41、鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要

42、的問(wèn)題。</p><p>　　1、資金的渠道與方式</p><p>　　簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：</p><p>　　a、 籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率

43、適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。</p><p>　　b、用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。承建公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：承建公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行

44、提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，承建公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱(chēng)為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　c、. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地

45、產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中有兩種銷(xiāo)售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。</p><p>　　編制資金流動(dòng)計(jì)

46、劃，確定資金的需求額</p><p>　　3、資金的任用和管理</p><p>　　隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：</p><p>　?。?）資金本問(wèn)題：主要包括以下幾個(gè)方面</p><p>　　a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響

47、，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款的成本率。</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表</p><p>　?。?）優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：具體優(yōu)化方法如下：</p><p>　　a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。</p><p

48、>　　b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。</p><p>　　c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。</p><p>　　d.材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。</p><p>　　e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。</p><p>　　（3）及

49、時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。</p><p><b>　?。ㄆ撸┴?cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　1、設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p>　?。?）銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表</p><p>　　銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算表</p><p><b>

50、;　　單位：萬(wàn)元</b></p><p>　　2、損益和利潤(rùn)分配表（新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）</p><p><b>　　損益和利潤(rùn)分配表</b></p><p><b>　　3.財(cái)務(wù)指標(biāo)</b></p><p>　?。?）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）</p>

51、<p>　　根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率</p><p>　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬(wàn)元</p><p>　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%</p><p>　　經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)

52、內(nèi)部收益率（FIRR）>8%</p><p>　　且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。</p><p>　　（2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期</p><p>　　項(xiàng)目總投資額為14828.67萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為23185.92萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為7109.72萬(wàn)元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表）</p><p>　

53、　投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額×100％＝47.95％</p><p>　　銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入×100％＝30.66％</p><p>　　投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） </p><p><b>　?。?）流動(dòng)資金</b></p><p><b>　　流動(dòng)資

54、金估算表</b></p><p><b>　　單位：萬(wàn)元</b></p><p><b>　　（4）敏感性分析</b></p><p>　　編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（略）</p><p><b>　　敏感性分析表</b></p><p

55、><b>　　5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論</b></p><p>　　本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。</p><p><b>　　(八)社會(huì)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析</p><p>　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房

56、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿(mǎn)足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。</p><p&g

57、t;　　除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。</p><p>　　2、項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析</p><p>　　該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車(chē)流將有很大的增量，對(duì)

58、交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周?chē)慕煌l件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿(mǎn)足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有許多好的學(xué)校。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。</p><p><b>　　3、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論</b></p><p>　　總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都