城鎮(zhèn)土地以價定級法的理論與實證研究.pdf

1、城市土地是城市經(jīng)濟活動和生產(chǎn)活動的基本生產(chǎn)資料，是城市人民得以生活和生存的基本物質(zhì)條件.建國之初，我國實行土地無償使用制度，導(dǎo)致了土地資源浪費、國有土地收益流失嚴重、企業(yè)不公平競爭等現(xiàn)象，這些都嚴重制約了我國經(jīng)濟的發(fā)展。因此，土地有償使用制度改革勢在必行.我國城市土地評價的實踐正是隨著土地有償使用制度的改革而同步發(fā)展的，土地定級估價正是為了適應(yīng)土地使用制度改革的需要而產(chǎn)生的.土地有償使用制度的推行，要求對我國城市土地進行科學(xué)的評價，城市

2、土地定級估價體系逐漸形成， 城鎮(zhèn)土地定級是對城鎮(zhèn)內(nèi)不同地段的土地進行質(zhì)量評定.評定出的土地級別是國家征收土地稅及制定土地政策、規(guī)劃的依據(jù)，實踐中城鎮(zhèn)土地定級常采用多因素綜合評價法，該方法能綜合考慮影響土地質(zhì)量的各方面的因素，但操作起來比較繁瑣、工作量大，且各影響因素往往難以準確量化.多因素綜合評價法是在土地評價工作開展之初、土地市場還未發(fā)育的情況下形成的，如今在某些經(jīng)濟較為發(fā)達的區(qū)域，土地市場已發(fā)育良好，土地交易資料亦較為豐富，

3、因此，在這些區(qū)域，針對土地市場已較為發(fā)育的情況，我們應(yīng)探索新的定級方法.本文針對我國土地市場的發(fā)育狀況，區(qū)別于傳統(tǒng)的以質(zhì)定級法，提出了城鎮(zhèn)土地分類分區(qū)以價定級法，該方法是首先按用途對城鎮(zhèn)土地分類，根據(jù)不同類別的地價水平在空間上的一致性或差異性分類劃分地價區(qū)塊，制定地價分區(qū)，對區(qū)片地價進行空間聚類來劃分土地級別， 文章依據(jù)土地價值論、區(qū)位理論和地租理論等，從理論和實證上對城鎮(zhèn)土地以價定級法進行了研究.首先，對城鎮(zhèn)土地定級認識的歷史

4、演變進行了闡述，探討了城鎮(zhèn)土地定級的本質(zhì)；其次，界定了以價定級法的內(nèi)涵，并依據(jù)地租理論、區(qū)位理論，認為城鎮(zhèn)土地價格決定了土地級別；再次，將以價定級法與多因素綜合評價法、級差收益法進行了比較，進一步證明了以價定級法的適用性.最后，以南安市商業(yè)用地定級為例，借用空間聚類的有關(guān)知識，探討了以價定級法在實踐中的運用，證明了方法的可行性。 地價是土地質(zhì)量的靈敏反映，利用地價來評定土地質(zhì)量更具有現(xiàn)實性，在土地市場發(fā)育的地方，地價樣點資料豐富