物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題探析

1、<p>　　物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題探析</p><p>　　摘 要：物業(yè)服務(wù)市場伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展得到飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育不健全，非市場化的競爭產(chǎn)生了許多的社會(huì)和管理問題，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日漸突出，帶來的社會(huì)問題也是越來越突出，因此研究物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)顯得非常重要和必要。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)收費(fèi)；定價(jià)機(jī)制；利益訴求 </p><p

2、>　　中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2014）03004202 </p><p>　　1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場變遷與收費(fèi)機(jī)制的變化 </p><p>　　1.1 住宅商品化和商品房投資發(fā)展帶來了房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)市場的巨大繁榮 </p><p>　　中國城市化發(fā)展帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲和物業(yè)服務(wù)市場的高速發(fā)展、日

3、益成熟。中國城市化進(jìn)程的速度比較平穩(wěn)，每年保持在1%-2%之間。國家統(tǒng)計(jì)局2009年發(fā)布的報(bào)告顯示，我國城市數(shù)量已從新中國成立前的132個(gè)增加到2008年的655個(gè)，城市化水平由7.3%提高到45.68%。城市化水平的不斷提高，意味著我國城鎮(zhèn)人口的比例在不斷放大，隨之而來的是城鎮(zhèn)居民對商品住房的需求急劇增加。有學(xué)者通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，且城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著一種長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)

4、系，正是房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化和市場壯大也導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)市場的迅速發(fā)展。 </p><p>　　隨著社會(huì)的發(fā)展和生產(chǎn)與生活水平的不斷提高，西安市城市化進(jìn)程也在加速發(fā)展，現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵應(yīng)該包括：工業(yè)化導(dǎo)致城市人口的增加，城市地域的擴(kuò)大和城市關(guān)系圈的形成和變化，擁有現(xiàn)代市政服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)和城市生活方式、組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍等上層建筑的形成。從2003年至今，商業(yè)住宅市場發(fā)生了天翻地覆的變化，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析需求供給量幾乎翻

5、了幾番。本文商品住宅的供給量以當(dāng)年的竣工住宅面積來計(jì)量，商品住宅的銷售量（即需求量）以當(dāng)年實(shí)際銷售面積來計(jì)量。該數(shù)據(jù)來源于《2010西安統(tǒng)計(jì)年鑒》，經(jīng)過整理具體數(shù)據(jù)如表1所示。 </p><p>　　表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指數(shù) </p><p><b>　　年份 竣工住宅 </b></p><p>　　面積（㎡） 銷售住

6、宅 </p><p>　　面積（㎡） 供給指數(shù) 需求指數(shù) </p><p>　　2003 2895565 2302824 82.2 80.8 </p><p>　　2004 2080577 2799011 59.1 98.2 </p><p>　　2005 2165164 4763928 61.5 167.1 </p><

7、p>　　2006 3421533 5840605 97.1 204.9 </p><p>　　2007 4224701 7829108 120 274.7 </p><p>　　2008 4124612 7157617 117.1 251.2 </p><p>　　2009 4534926 12021163 128.7 421.9 </p>&l

8、t;p>　　據(jù)調(diào)查，西安市商品住宅價(jià)格自2003年到2009年上漲了1倍之多，由于存在地理差異，城南、城東、城西、城東和市內(nèi)的均價(jià)不盡相同，該數(shù)據(jù)取了五個(gè)區(qū)域的平均價(jià)格水平。城市非農(nóng)人口增加約100萬，房屋銷售面積從1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增長接近10000000平方米，價(jià)格從1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指數(shù)

9、提高了300%還多，供給指數(shù)提高了289%，出現(xiàn)供小于求的問題。商業(yè)住宅的迅速擴(kuò)張和巨大的膨脹，帶來居民的商業(yè)住宅財(cái)富幾何數(shù)字增長，更加注重商業(yè)住宅的投資和大量物業(yè)服務(wù)的需求。 </p><p>　　1.2 物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范產(chǎn)生業(yè)主與物業(yè)公司沖突越來越多 </p><p>　　隨著物業(yè)服務(wù)的市場化推進(jìn)，制度不健全導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司主體的利益沖突不斷，房地產(chǎn)行業(yè)房價(jià)不斷攀高增加物業(yè)價(jià)值，提

10、高了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等要求，而物業(yè)公司缺乏必要的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)服務(wù)報(bào)價(jià)不能很好地兼顧業(yè)主權(quán)益和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展是產(chǎn)生矛盾的根源。在缺乏規(guī)范制度約束下，物業(yè)服務(wù)供求雙方的利益博弈會(huì)更多的利益沖突暴露，最終影響社會(huì)和諧發(fā)展。由于物業(yè)服務(wù)缺乏規(guī)范化的操作，追求利潤最大化卻不愿提供相應(yīng)的服務(wù)，沒有客觀的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)衡量機(jī)制，導(dǎo)致收費(fèi)價(jià)格難以與服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的不對稱，由此雙方產(chǎn)生更多的利益沖突。當(dāng)然法律的不完善、房地產(chǎn)商為主導(dǎo)的物業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，

11、是物業(yè)服務(wù)與業(yè)主之間的矛盾的源頭所在，也是服務(wù)市場難以形成的主要原因，難以打破開發(fā)商壟斷物業(yè)服務(wù)市場的格局。 </p><p>　　1.3 收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量矛盾日漸突出利益沖突成為核心 </p><p>　　物業(yè)服務(wù)在市場化進(jìn)程中也屬于一種特殊的商品，物業(yè)服務(wù)受多重因素影響，業(yè)主的需求不同、房產(chǎn)的價(jià)值、所在城市的收入水平、物業(yè)公司的品牌等等，使得物業(yè)服務(wù)在質(zhì)量、數(shù)量上會(huì)產(chǎn)生較大差異，而物

12、業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般是政府定價(jià)與市場定價(jià)相結(jié)合的模式，定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)主要是小區(qū)的物業(yè)價(jià)值，物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)的無形性和不可分割性決定其無統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)這使得業(yè)主與物業(yè)公司的利益沖突不斷升級，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量的不統(tǒng)一、服務(wù)收費(fèi)的差異難以量化，導(dǎo)致收費(fèi)問題與服務(wù)質(zhì)量訴求矛盾日漸突出。業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的理解和物業(yè)公司對于服務(wù)的理解存在觀念的差別，但是由于媒體和法制環(huán)境的改善，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的要求愈來愈多，產(chǎn)生的分歧與爭議也越來越多，演變成

13、嚴(yán)重的矛盾和社會(huì)矛盾。 </p><p>　　近些年西安為建設(shè)國際化大都市的目標(biāo)城市化進(jìn)程不斷加快，曲江新區(qū)依托其有利的地理、教育、人文、基礎(chǔ)建設(shè)等各項(xiàng)優(yōu)勢，房地產(chǎn)發(fā)展較快，成為西安的主要的中高端商業(yè)住宅區(qū)，有單位集資建房、也有委托開發(fā)商建房，更多的是商業(yè)住宅，作為代表西安高端住宅區(qū)域的物業(yè)服務(wù)公司也是面臨激烈競爭的格局，雖然開發(fā)商控股的物業(yè)公司占據(jù)絕大多數(shù)，但也存在不同開發(fā)商的競爭，而且物業(yè)服務(wù)也是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)

14、的重要方面，所以重視物業(yè)公司的管理也就成為開發(fā)商重要的工作，以此從樓盤競爭也導(dǎo)致了物業(yè)公司的競爭、物業(yè)服務(wù)的競爭，競爭的不單是價(jià)格，更多的是價(jià)格基礎(chǔ)上的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項(xiàng)目的競爭，這樣的競爭有利于市場化運(yùn)作公司，幫助其提升品牌，改善服務(wù)，從而贏得更多的客戶。當(dāng)然政府的監(jiān)管和引導(dǎo)也是促使物業(yè)公司服務(wù)提升不可或缺的必要環(huán)節(jié)，因此，為把曲江新區(qū)建設(shè)成西安的門戶地區(qū)在曲江建設(shè)上的投入逐年上升，使得曲江新區(qū)的房地產(chǎn)市場取得了長遠(yuǎn)發(fā)展隨之而來的便是曲

15、江地區(qū)物業(yè)服務(wù)競爭日益激烈。 　　2 物業(yè)收費(fèi)市場定價(jià)機(jī)制存在的問題 </p><p>　　2.1 物業(yè)收費(fèi)價(jià)格是關(guān)乎業(yè)主與物業(yè)公司利益的本質(zhì)問題 </p><p>　　研究收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題有利于解決雙方利益沖突，營造和諧的物業(yè)服務(wù)市場，促進(jìn)健康發(fā)展。價(jià)格問題是雙方利益的焦點(diǎn)，價(jià)格與服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量等密切相關(guān)，物美價(jià)廉是業(yè)主所期望的，合理的收費(fèi)對于雙方長期的合作是必要的選擇，過高對業(yè)主不

16、利，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主投訴和服務(wù)質(zhì)量訴求更高，最終產(chǎn)生矛盾沖突；過低業(yè)主高興但是對物業(yè)公司不利，虧損會(huì)導(dǎo)致降低成本、減少服務(wù)等等，業(yè)主也會(huì)不滿意。因此，合理的價(jià)格是雙方的最優(yōu)選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現(xiàn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　2.2 定價(jià)機(jī)制缺乏理論解釋和支持導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭議的關(guān)鍵 </p><p>　　業(yè)主與物業(yè)公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格之

17、爭，以及由此引起的收費(fèi)率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業(yè)收費(fèi)理論上的收費(fèi)定價(jià)機(jī)制作指導(dǎo)，確定價(jià)格形成機(jī)制和要素，以解釋收費(fèi)高低和服務(wù)質(zhì)量的訴求之間的關(guān)系，完善物業(yè)管理的理論和收費(fèi)定價(jià)理論，指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)踐。本文研究曲江物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制就是要研究基于信號(hào)傳遞系統(tǒng)下，如何將服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量以服務(wù)品牌資質(zhì)等裝置在信號(hào)系統(tǒng)中，方便業(yè)主選擇和分析，解決業(yè)主、物業(yè)公司的利益沖突，這就是價(jià)格機(jī)制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

18、</p><p>　　2.3 曲江物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展需要從價(jià)格機(jī)制入手解決市場競爭的問題 </p><p>　　通過研究確定曲江物業(yè)的定價(jià)機(jī)制，不但可以運(yùn)用價(jià)格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業(yè)服務(wù)市場化的形成，在較為完善的信號(hào)設(shè)置傳遞下，體現(xiàn)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的匹配，提升市場的公平競爭，提高物業(yè)公司的管理水平。將理論運(yùn)用實(shí)踐，幫助企業(yè)的管理層、操作層理解價(jià)格的構(gòu)成，解釋物業(yè)服務(wù)的范圍和收費(fèi)

19、標(biāo)準(zhǔn)，以建立業(yè)主、物業(yè)公司等良好的溝通渠道，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制的理論解釋問題，確定基于成本的價(jià)格模型，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費(fèi)產(chǎn)生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場的專業(yè)化和管理的專業(yè)化。 </p><p>　　通過物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制研究，分析定價(jià)的要素構(gòu)成，搭建價(jià)格信號(hào)傳遞機(jī)制的通道，提升物業(yè)服務(wù)的性價(jià)比，以客戶滿意為主線，減少?zèng)_突，加強(qiáng)溝通，通過價(jià)格機(jī)制協(xié)調(diào)好雙

20、方的利益博弈于訴求，共建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會(huì)。通過本文的研究，力爭解釋物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量、數(shù)量與價(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系和量化標(biāo)準(zhǔn)，為發(fā)展曲江物業(yè)服務(wù)提供理論支持，為合理科學(xué)的解決價(jià)格分歧和矛盾提供理論指導(dǎo)，從理論上解釋曲江物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制，以此為基礎(chǔ)來增強(qiáng)物業(yè)管理的水平，真正實(shí)現(xiàn)曲江物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制完善。 </p><p>　　3 物業(yè)收費(fèi)市場定價(jià)機(jī)制完善的策略選擇 </p><p>　　3.1

21、 建立市場化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制 </p><p>　　雖然我國物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，我國物業(yè)定價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場定價(jià)的方式，但是在具體的實(shí)施過程中，由于開發(fā)商壟斷物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)，以及知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌壟斷問題，都使得價(jià)格市場化失去了應(yīng)有的基礎(chǔ)。只有打破開發(fā)商的開發(fā)權(quán)壟斷以及知名物業(yè)企業(yè)的品牌壟斷，才能建立真正的競爭性物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)的品牌以及資質(zhì)水平，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間良好的信號(hào)機(jī)

22、制，只有建立完善的信號(hào)發(fā)送和識(shí)別機(jī)制，才能解決物業(yè)服務(wù)市場中的信息不完備問題。 </p><p>　　3.2 建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度 </p><p>　　建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度是改進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制另一個(gè)重要的方面。由于業(yè)主委員會(huì)的建立和操作缺乏規(guī)范，使得曲江新區(qū)各社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督日常物業(yè)管理事務(wù)以及代表業(yè)主保障業(yè)主合法利益的過程中都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。因此只

23、有真正建立有決策能力的業(yè)主委員會(huì)才能在物業(yè)管理過程中賦予業(yè)主較強(qiáng)的自治權(quán)力。業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)等自治機(jī)構(gòu)同物業(yè)管理公司訂立相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督合同的實(shí)行以及對物業(yè)管理公司的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)。充分的自治也能夠充分提高廣大業(yè)主繳納管理費(fèi)用的自覺性，使得物業(yè)公司的收費(fèi)得到保障。 </p><p>　　3.3 發(fā)揮政府和專業(yè)化組織在物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的重要作用 </p><p>　　曲江新區(qū)政府應(yīng)

24、該組織建立專門的政府機(jī)構(gòu)來具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理市場和物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，使得各種物業(yè)管理?xiàng)l例和法規(guī)都具備執(zhí)行效率和可操作性，以減少物業(yè)管理過程中的各種糾紛的發(fā)生，同時(shí)給糾紛的解決創(chuàng)造了良好的條件，給業(yè)主的合法權(quán)益提供保障。并且在具體的操作過程中，政府機(jī)構(gòu)一般不應(yīng)直接干預(yù)物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)具體事務(wù)，比如收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)等等。而只是在發(fā)生物業(yè)糾紛的時(shí)候，通過高效運(yùn)行的法律體系保護(hù)各相關(guān)方的利益。 </p><p>&

25、lt;b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 闕小虎.我國房地產(chǎn)市場物業(yè)管理存在的問題及對策[J].中國商貿(mào)，2009，（11）. </p><p>　　[2]劉壽禮，袁琰，付志祥.我國物業(yè)管理存在的問題及對策[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2003，（9）. </p><p>　　[3]李嘉巖.我國城市化發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來[J].當(dāng)代中國史