物業(yè)收費定價機制問題探析

1、<p>　　物業(yè)收費定價機制問題探析</p><p>　　摘 要：物業(yè)服務市場伴隨房地產市場的發(fā)展得到飛速發(fā)展，物業(yè)服務市場發(fā)育不健全，非市場化的競爭產生了許多的社會和管理問題，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾日漸突出，帶來的社會問題也是越來越突出，因此研究物業(yè)服務收費定價顯得非常重要和必要。 </p><p>　　關鍵詞：物業(yè)收費；定價機制；利益訴求 </p><p

2、>　　中圖分類號：F2 文獻標識碼：A 文章編號：16723198（2014）03004202 </p><p>　　1 物業(yè)服務收費市場變遷與收費機制的變化 </p><p>　　1.1 住宅商品化和商品房投資發(fā)展帶來了房地產和物業(yè)服務市場的巨大繁榮 </p><p>　　中國城市化發(fā)展帶來房地產市場的繁榮，帶動城市房地產價格上漲和物業(yè)服務市場的高速發(fā)展、日

3、益成熟。中國城市化進程的速度比較平穩(wěn)，每年保持在1%-2%之間。國家統(tǒng)計局2009年發(fā)布的報告顯示，我國城市數量已從新中國成立前的132個增加到2008年的655個，城市化水平由7.3%提高到45.68%。城市化水平的不斷提高，意味著我國城鎮(zhèn)人口的比例在不斷放大，隨之而來的是城鎮(zhèn)居民對商品住房的需求急劇增加。有學者通過實證分析發(fā)現，中國城市化水平的提高是中國房地產價格上升的原因，且城市化水平和房地產價格之間存在著一種長期穩(wěn)定的正向變動關

4、系，正是房地產市場的價格變化和市場壯大也導致了物業(yè)服務市場的迅速發(fā)展。 </p><p>　　隨著社會的發(fā)展和生產與生活水平的不斷提高，西安市城市化進程也在加速發(fā)展，現代城市化的內涵應該包括：工業(yè)化導致城市人口的增加，城市地域的擴大和城市關系圈的形成和變化，擁有現代市政服務設施系統(tǒng)和城市生活方式、組織結構、文化氛圍等上層建筑的形成。從2003年至今，商業(yè)住宅市場發(fā)生了天翻地覆的變化，從統(tǒng)計數據分析需求供給量幾乎翻

5、了幾番。本文商品住宅的供給量以當年的竣工住宅面積來計量，商品住宅的銷售量（即需求量）以當年實際銷售面積來計量。該數據來源于《2010西安統(tǒng)計年鑒》，經過整理具體數據如表1所示。 </p><p>　　表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指數 </p><p><b>　　年份 竣工住宅 </b></p><p>　　面積（㎡） 銷售住

6、宅 </p><p>　　面積（㎡） 供給指數 需求指數 </p><p>　　2003 2895565 2302824 82.2 80.8 </p><p>　　2004 2080577 2799011 59.1 98.2 </p><p>　　2005 2165164 4763928 61.5 167.1 </p><

7、p>　　2006 3421533 5840605 97.1 204.9 </p><p>　　2007 4224701 7829108 120 274.7 </p><p>　　2008 4124612 7157617 117.1 251.2 </p><p>　　2009 4534926 12021163 128.7 421.9 </p>&l

8、t;p>　　據調查，西安市商品住宅價格自2003年到2009年上漲了1倍之多，由于存在地理差異，城南、城東、城西、城東和市內的均價不盡相同，該數據取了五個區(qū)域的平均價格水平。城市非農人口增加約100萬，房屋銷售面積從1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增長接近10000000平方米，價格從1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指數

9、提高了300%還多，供給指數提高了289%，出現供小于求的問題。商業(yè)住宅的迅速擴張和巨大的膨脹，帶來居民的商業(yè)住宅財富幾何數字增長，更加注重商業(yè)住宅的投資和大量物業(yè)服務的需求。 </p><p>　　1.2 物業(yè)服務市場不規(guī)范產生業(yè)主與物業(yè)公司沖突越來越多 </p><p>　　隨著物業(yè)服務的市場化推進，制度不健全導致業(yè)主與物業(yè)公司主體的利益沖突不斷，房地產行業(yè)房價不斷攀高增加物業(yè)價值，提

10、高了業(yè)主對物業(yè)服務質量等要求，而物業(yè)公司缺乏必要的市場運作經驗，企業(yè)服務報價不能很好地兼顧業(yè)主權益和公司的長遠發(fā)展是產生矛盾的根源。在缺乏規(guī)范制度約束下，物業(yè)服務供求雙方的利益博弈會更多的利益沖突暴露，最終影響社會和諧發(fā)展。由于物業(yè)服務缺乏規(guī)范化的操作，追求利潤最大化卻不愿提供相應的服務，沒有客觀的服務標準衡量機制，導致收費價格難以與服務質量和數量的不對稱，由此雙方產生更多的利益沖突。當然法律的不完善、房地產商為主導的物業(yè)公司治理結構，

11、是物業(yè)服務與業(yè)主之間的矛盾的源頭所在，也是服務市場難以形成的主要原因，難以打破開發(fā)商壟斷物業(yè)服務市場的格局。 </p><p>　　1.3 收費價格與服務質量矛盾日漸突出利益沖突成為核心 </p><p>　　物業(yè)服務在市場化進程中也屬于一種特殊的商品，物業(yè)服務受多重因素影響，業(yè)主的需求不同、房產的價值、所在城市的收入水平、物業(yè)公司的品牌等等，使得物業(yè)服務在質量、數量上會產生較大差異，而物

12、業(yè)服務收費一般是政府定價與市場定價相結合的模式，定價的標準主要是小區(qū)的物業(yè)價值，物業(yè)公司的各項服務的無形性和不可分割性決定其無統(tǒng)一的收費標準和衡量標準這使得業(yè)主與物業(yè)公司的利益沖突不斷升級，服務標準與質量的不統(tǒng)一、服務收費的差異難以量化，導致收費問題與服務質量訴求矛盾日漸突出。業(yè)主對于物業(yè)服務的理解和物業(yè)公司對于服務的理解存在觀念的差別，但是由于媒體和法制環(huán)境的改善，業(yè)主對服務質量和數量的要求愈來愈多，產生的分歧與爭議也越來越多，演變成

13、嚴重的矛盾和社會矛盾。 </p><p>　　近些年西安為建設國際化大都市的目標城市化進程不斷加快，曲江新區(qū)依托其有利的地理、教育、人文、基礎建設等各項優(yōu)勢，房地產發(fā)展較快，成為西安的主要的中高端商業(yè)住宅區(qū)，有單位集資建房、也有委托開發(fā)商建房，更多的是商業(yè)住宅，作為代表西安高端住宅區(qū)域的物業(yè)服務公司也是面臨激烈競爭的格局，雖然開發(fā)商控股的物業(yè)公司占據絕大多數，但也存在不同開發(fā)商的競爭，而且物業(yè)服務也是體現樓盤品質

14、的重要方面，所以重視物業(yè)公司的管理也就成為開發(fā)商重要的工作，以此從樓盤競爭也導致了物業(yè)公司的競爭、物業(yè)服務的競爭，競爭的不單是價格，更多的是價格基礎上的服務質量和服務項目的競爭，這樣的競爭有利于市場化運作公司，幫助其提升品牌，改善服務，從而贏得更多的客戶。當然政府的監(jiān)管和引導也是促使物業(yè)公司服務提升不可或缺的必要環(huán)節(jié)，因此，為把曲江新區(qū)建設成西安的門戶地區(qū)在曲江建設上的投入逐年上升，使得曲江新區(qū)的房地產市場取得了長遠發(fā)展隨之而來的便是曲

15、江地區(qū)物業(yè)服務競爭日益激烈。 　　2 物業(yè)收費市場定價機制存在的問題 </p><p>　　2.1 物業(yè)收費價格是關乎業(yè)主與物業(yè)公司利益的本質問題 </p><p>　　研究收費定價機制問題有利于解決雙方利益沖突，營造和諧的物業(yè)服務市場，促進健康發(fā)展。價格問題是雙方利益的焦點，價格與服務的質量、數量等密切相關，物美價廉是業(yè)主所期望的，合理的收費對于雙方長期的合作是必要的選擇，過高對業(yè)主不

16、利，會導致業(yè)主投訴和服務質量訴求更高，最終產生矛盾沖突；過低業(yè)主高興但是對物業(yè)公司不利，虧損會導致降低成本、減少服務等等，業(yè)主也會不滿意。因此，合理的價格是雙方的最優(yōu)選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現和衡量標準。 </p><p>　　2.2 定價機制缺乏理論解釋和支持導致雙方產生爭議的關鍵 </p><p>　　業(yè)主與物業(yè)公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務質量與收費價格之

17、爭，以及由此引起的收費率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業(yè)收費理論上的收費定價機制作指導，確定價格形成機制和要素，以解釋收費高低和服務質量的訴求之間的關系，完善物業(yè)管理的理論和收費定價理論，指導物業(yè)管理收費實踐。本文研究曲江物業(yè)服務價格形成機制就是要研究基于信號傳遞系統(tǒng)下，如何將服務質量、數量以服務品牌資質等裝置在信號系統(tǒng)中，方便業(yè)主選擇和分析，解決業(yè)主、物業(yè)公司的利益沖突，這就是價格機制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

18、</p><p>　　2.3 曲江物業(yè)長遠發(fā)展需要從價格機制入手解決市場競爭的問題 </p><p>　　通過研究確定曲江物業(yè)的定價機制，不但可以運用價格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業(yè)服務市場化的形成，在較為完善的信號設置傳遞下，體現價格與服務質量的匹配，提升市場的公平競爭，提高物業(yè)公司的管理水平。將理論運用實踐，幫助企業(yè)的管理層、操作層理解價格的構成，解釋物業(yè)服務的范圍和收費

19、標準，以建立業(yè)主、物業(yè)公司等良好的溝通渠道，運用價格機制的理論解釋問題，確定基于成本的價格模型，為物業(yè)服務企業(yè)收費合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費產生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業(yè)性，實現物業(yè)服務市場的專業(yè)化和管理的專業(yè)化。 </p><p>　　通過物業(yè)服務收費定價機制研究，分析定價的要素構成，搭建價格信號傳遞機制的通道，提升物業(yè)服務的性價比，以客戶滿意為主線，減少沖突，加強溝通，通過價格機制協(xié)調好雙

20、方的利益博弈于訴求，共建和諧社區(qū)，構建和諧社會。通過本文的研究，力爭解釋物業(yè)服務、質量、數量與價格之間的內在聯系和量化標準，為發(fā)展曲江物業(yè)服務提供理論支持，為合理科學的解決價格分歧和矛盾提供理論指導，從理論上解釋曲江物業(yè)價格形成機制，以此為基礎來增強物業(yè)管理的水平，真正實現曲江物業(yè)服務收費機制完善。 </p><p>　　3 物業(yè)收費市場定價機制完善的策略選擇 </p><p>　　3.1

21、 建立市場化的物業(yè)服務收費定價機制 </p><p>　　雖然我國物業(yè)管理條例中規(guī)定，我國物業(yè)定價采取政府指導價和市場定價的方式，但是在具體的實施過程中，由于開發(fā)商壟斷物業(yè)管理企業(yè)的選擇權，以及知名物業(yè)服務企業(yè)的品牌壟斷問題，都使得價格市場化失去了應有的基礎。只有打破開發(fā)商的開發(fā)權壟斷以及知名物業(yè)企業(yè)的品牌壟斷，才能建立真正的競爭性物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)的品牌以及資質水平，是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間良好的信號機

22、制，只有建立完善的信號發(fā)送和識別機制，才能解決物業(yè)服務市場中的信息不完備問題。 </p><p>　　3.2 建立和規(guī)范業(yè)主委員會制度 </p><p>　　建立和規(guī)范業(yè)主委員會制度是改進物業(yè)管理收費機制另一個重要的方面。由于業(yè)主委員會的建立和操作缺乏規(guī)范，使得曲江新區(qū)各社區(qū)的業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督日常物業(yè)管理事務以及代表業(yè)主保障業(yè)主合法利益的過程中都發(fā)揮不了應有的作用。因此只

23、有真正建立有決策能力的業(yè)主委員會才能在物業(yè)管理過程中賦予業(yè)主較強的自治權力。業(yè)主通過業(yè)主委員會等自治機構同物業(yè)管理公司訂立相關的物業(yè)服務合同，并且監(jiān)督合同的實行以及對物業(yè)管理公司的服務進行評價。充分的自治也能夠充分提高廣大業(yè)主繳納管理費用的自覺性，使得物業(yè)公司的收費得到保障。 </p><p>　　3.3 發(fā)揮政府和專業(yè)化組織在物業(yè)服務發(fā)展中的重要作用 </p><p>　　曲江新區(qū)政府應

24、該組織建立專門的政府機構來具體負責物業(yè)管理市場和物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，使得各種物業(yè)管理條例和法規(guī)都具備執(zhí)行效率和可操作性，以減少物業(yè)管理過程中的各種糾紛的發(fā)生，同時給糾紛的解決創(chuàng)造了良好的條件，給業(yè)主的合法權益提供保障。并且在具體的操作過程中，政府機構一般不應直接干預物業(yè)管理過程中的各項具體事務，比如收費的具體標準等等。而只是在發(fā)生物業(yè)糾紛的時候，通過高效運行的法律體系保護各相關方的利益。 </p><p>&

25、lt;b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1] 闕小虎.我國房地產市場物業(yè)管理存在的問題及對策[J].中國商貿，2009，（11）. </p><p>　　[2]劉壽禮，袁琰，付志祥.我國物業(yè)管理存在的問題及對策[J].企業(yè)經濟，2003，（9）. </p><p>　　[3]李嘉巖.我國城市化發(fā)展的歷史、現狀與未來[J].當代中國史