關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在問題及對(duì)策分析

1、<p>　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在問題及對(duì)策分析</p><p>　　【摘要】隨著近些年來國(guó)務(wù)院在監(jiān)管力度、住房供應(yīng)、稅收政策等方面不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，如何有效地控制成本、追求最大的經(jīng)濟(jì)效益受到了各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的重視，因此，作為一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展基礎(chǔ)的成本管理便顯示出其重要的意義。本文重點(diǎn)剖析了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)公司中存在的問題，并提出了有針對(duì)性的解決措施。 </p>

2、<p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 成本管理 目標(biāo)成本 動(dòng)態(tài)成本 監(jiān)督 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，近些年來，許多社會(huì)熱點(diǎn)話題都圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而產(chǎn)生，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控

3、不斷加緊，這使得房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)力度，希望能夠追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，然而，真正能夠?qū)崿F(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，也就是得到經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就需要公司更多地對(duì)成本管理這一環(huán)節(jié)高度重視起來。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在的問題 </p><p>　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在的問題，每個(gè)公司的側(cè)重點(diǎn)有所不同，但以下

4、幾個(gè)方面可以說是普遍存在的： </p><p>　　成本管理觀念的缺少 </p><p>　　正如引言所提到的，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司非常重視開發(fā)規(guī)模，以規(guī)模的大小作為顯示公司實(shí)力、業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中的著力點(diǎn)僅僅停留在對(duì)數(shù)量的追求上，而忽視了對(duì)質(zhì)量的關(guān)注，然而，規(guī)模效益是遞減的，如何尋找可以獲取最大效益的規(guī)模，正是成本管理的最終目的。 </p><p>　　這

5、種意識(shí)的缺乏，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)公司并沒有獨(dú)立的部門來管理成本，通常都是一些財(cái)務(wù)部門兼任這項(xiàng)職責(zé)，認(rèn)為“造價(jià)成本”就是成本管理的唯一內(nèi)容。然而，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理是包含了以下幾方面： </p><p>　　沒有獨(dú)立的部門，也就沒有專職的崗位對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，也就缺少對(duì)成本管理人才的挖掘，這種人才需要具有綜合素質(zhì)，不僅在公司理財(cái)和公司營(yíng)銷上要非常熟悉，更需要在工程設(shè)計(jì)、工程造價(jià)等最初環(huán)節(jié)上都要有非常深的

6、造詣。 </p><p>　　成本管理過程的不科學(xué) </p><p>　　對(duì)于財(cái)務(wù)的流程來說，成本的核算放在項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候是合理的。然而，這樣一來，成本管理就失去了為決策提供信息的作用，掩蓋了公司經(jīng)營(yíng)中暴露的問題，虛化了具體某項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)成本，不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)期利益。 </p><p>　　另外，對(duì)于成本的控制，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用的是“一刀砍”的做

7、法，僅僅是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的工作每撥款時(shí)砍一刀，比如對(duì)土地成本環(huán)節(jié)控制住了一部分成本，然而該項(xiàng)目本身就存在的問題沒有解決，而是在下一個(gè)環(huán)節(jié)暴露出來，為了彌補(bǔ)這個(gè)漏洞，房地產(chǎn)開發(fā)公司又不斷增加成本來填補(bǔ)。因此，僅僅是對(duì)單項(xiàng)成本的控制是不能夠避免和防止公司開發(fā)項(xiàng)目漏洞的產(chǎn)生。 </p><p>　　成本管理監(jiān)督和激勵(lì)措施的缺乏 </p><p>　　一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，這就

8、使得需要核算成本的環(huán)節(jié)多、任務(wù)重。戰(zhàn)線的拉長(zhǎng)，就讓一些暗箱操控等不道德行為有機(jī)可乘，更加重了房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)對(duì)成本管理這一環(huán)節(jié)的不重視，相應(yīng)的監(jiān)督部門或者是有效的監(jiān)督措施都沒有建立，使得成本管理的存在只是一個(gè)空架子。 </p><p>　　另外，即使制度建立了，但僅僅是形式上的存在，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，那么這種成本管理的體系根本產(chǎn)生不了對(duì)成本控制的有效作用，因此，對(duì)公司全體成員積極性的調(diào)動(dòng)是十分重要

9、的，如果不能堅(jiān)持“以人為本”，與企業(yè)目標(biāo)相統(tǒng)一的原則，制定科學(xué)、有效、全方位的激勵(lì)制度，就不能使員工集思廣益，更不能讓成本管理的觀念深入人心，在前期立項(xiàng)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目方案確立、材料采購(gòu)、銷售、財(cái)務(wù)管理等各個(gè)方面中滲透和運(yùn)用。 </p><p>　　一個(gè)看似有效的成本管理，相關(guān)制度和配套措施的輔助是使得成本管理體系建立健全的關(guān)鍵點(diǎn)，如果這些輔助僅僅流于形式，那么成本管理體系是形同虛設(shè)的，對(duì)企業(yè)是有百害而無一利

10、的。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理問題的對(duì)策 </p><p>　　建立獨(dú)立、專職的成本管理部門 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了三個(gè)因素：工期、造價(jià)、工程質(zhì)量的制約，其中牽扯到各方面的利益主體，也涉及到各類型的生產(chǎn)活動(dòng)以及技術(shù)實(shí)行，可以說整個(gè)過程是非常繁雜的。 </p><p>　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須

11、設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的執(zhí)行部門—成本管理部門。首先，該部門要確立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)能夠有條不紊地持續(xù)、有效進(jìn)行。再者，成本管理的最終目標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，成本管理部門就有責(zé)任要遵守這個(gè)原則制定管理的目標(biāo)。然后，就是權(quán)責(zé)分明的體現(xiàn)，成本管理部門必須把責(zé)任落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門，也可以起到一個(gè)監(jiān)督激勵(lì)的作用。最后，成本管理部門要負(fù)責(zé)上述制度的執(zhí)行，并擔(dān)起公司成本管理的具體工作。 </p>

12、<p>　　建立科學(xué)的成本管理流程 </p><p>　　由于成本管理涉及到的成本內(nèi)容有多方面，我們必須高度重視并建立起科學(xué)的成本管理流程。 </p><p>　　首先是目標(biāo)成本。它必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以顧客滿意為前提，這樣才能保證利潤(rùn)，否則，即使一個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)工程項(xiàng)目成本降得再低，最終銷售不出去，那么無疑也是虧損，成本管理則是徒勞無功的。因此要重視目標(biāo)成本，在施工圖出來之后，對(duì)

13、其進(jìn)行預(yù)算，找出公司對(duì)成本所能忍受的最高上限，這就是目標(biāo)成本。在此必須強(qiáng)調(diào)的是，在外部條件沒有重大變動(dòng)的情況下，目標(biāo)成本不可輕易做改動(dòng)，因?yàn)?，這牽扯到下面各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理，都要與該目標(biāo)成本相比較，及時(shí)將偏離的部分拉回正軌，在公司希冀的范圍內(nèi)波動(dòng)。 </p><p>　　然后是已發(fā)生的成本。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，成本的發(fā)生，我們需要對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行拆分、歸類。當(dāng)然為了保證已發(fā)生成本形成的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，這個(gè)過程是必須

14、按照具體的規(guī)則嚴(yán)格實(shí)施的。 </p><p>　　再者是動(dòng)態(tài)成本。這是與目標(biāo)成本相對(duì)比的過程，查看各項(xiàng)成本支出的原因、狀態(tài)，并找出出現(xiàn)偏差的成本科目。 </p><p>　　最后是調(diào)整成本。這個(gè)概念是一個(gè)調(diào)整量，或是補(bǔ)加的或是后減的。是在繼對(duì)動(dòng)態(tài)成本核定之后，對(duì)發(fā)現(xiàn)偏差的成本科目進(jìn)行調(diào)整時(shí)所明確表示出來的。不僅要對(duì)數(shù)量進(jìn)行一個(gè)核定，更要對(duì)發(fā)生這種偏差的原因進(jìn)行追查，這樣公司高層就可以及時(shí)找

15、到工程項(xiàng)目成本中存在的異常，并能夠及時(shí)針對(duì)這些異常進(jìn)行控制。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理流程就十分的透明化、科學(xué)化。 </p><p>　　加強(qiáng)對(duì)成本管理的監(jiān)督與激勵(lì) </p><p>　　科學(xué)的成本管理流程要貫徹實(shí)行就要有完善的成本管理監(jiān)督機(jī)制的保障，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的工程需要涉及到外部的許多利益主體，人為因素、不確定因素眾多，都可能影響到成本管理的效果，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司就應(yīng)該在

16、政策制定、人事調(diào)動(dòng)、工程設(shè)計(jì)、談判合同、運(yùn)用資金等各個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)督，以確保成本管理流程的嚴(yán)格執(zhí)行。 </p><p>　　既然要對(duì)成本管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，那么負(fù)責(zé)監(jiān)督的部門必須完善、高效。因此，項(xiàng)目總監(jiān)是不可或缺的，他可以是接受了公司董事會(huì)或者是總經(jīng)理授權(quán)的副總經(jīng)理。 </p><p>　　另外，公司的成本管理委員會(huì)的成立是非常有必要的。成本管理委員會(huì)的成員由各個(gè)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)組成，要監(jiān)督

17、、評(píng)價(jià)、考核上文提到的獨(dú)立的成本管理部門所制定的成本管理流程、成本目標(biāo)的制定、責(zé)任的落實(shí)以及具體工作的實(shí)施情況。 </p><p>　　最后，激勵(lì)機(jī)制的建立應(yīng)當(dāng)受到高度重視，用以正確地、客觀地、冷靜地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的實(shí)行情況，逐個(gè)環(huán)節(jié)、逐個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司也必須做到獎(jiǎng)懲分明，提高經(jīng)濟(jì)效益的相關(guān)人員應(yīng)該受到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，不斷地增強(qiáng)工作參與感、責(zé)任感，調(diào)動(dòng)管理人員的積極性。 </p>&

18、lt;p><b>　　結(jié)論 </b></p><p>　　為了適應(yīng)國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境變化，成為一個(gè)全面、高效進(jìn)行成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司，必須提高自身成本管理水平，這是使公司在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的重要環(huán)節(jié)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)公司目前存在的各項(xiàng)問題，要實(shí)現(xiàn)成本的科學(xué)管理不是一蹴而就的事情，需要每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司高度重視起來，并建立完善、有效的成本管理流程，并實(shí)行嚴(yán)格的成本

19、管理監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。只有使觀念和行動(dòng)相結(jié)合，才能真正地提升房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理的水平，解決現(xiàn)有的困難。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　1、王洪,陳健.建設(shè)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006. </p><p>　　2、林立強(qiáng).房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的七大誤區(qū)[M].北京：北京大學(xué)音像出版社，20