如何加強對設計院設計管理及設計把控

1、<p>　　如何加強對設計院設計管理及設計把控</p><p>　　【摘要】：設計管理是建設項目管理中的重要組成部分，也是建設項目建設過程中預控管理的關鍵環(huán)節(jié)。設計管理工作貫穿于房地產項目開發(fā)的各個階段，從項目的前期定位開始一直到最后移交到物業(yè)公司管理，其間設計管理工作都是至關重要的，是項目成功與否的關鍵因素。 </p><p>　　【關鍵詞】：房地產企業(yè)進度管理質量管理成本管理

2、 </p><p>　　中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　隨著前一段時間的房地產熱，高企的房價讓房地產企業(yè)有足夠的利潤空間，即使管理操作不甚規(guī)范的企業(yè)也能賺得盆滿缽滿，但是隨著從08年開始的經濟蕭條，也讓房地產企業(yè)的日子也越來越難過了。大浪淘沙，終究這個

3、行業(yè)要在競爭中重新洗牌，留下來的企業(yè)必然是在經營、管理上優(yōu)秀的企業(yè)。 </p><p>　　房地產開發(fā)中的設計管理從前期土地獲取中對于意向地塊的規(guī)劃研究分析，設計過程的管理，到施工中的技術配合和效果控制等，基本上貫穿于整個房地產開發(fā)過程的始終。因此房地產開發(fā)中的設計管理作為房地產開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，筆者結合自身在設計管理的這個崗位的工作經歷

4、，從幾個方面談談房地產開發(fā)中的設計管理工作。 </p><p>　　一、房地產企業(yè)設計管理的重點內容 </p><p>　　房地產開發(fā)建設項目設計過程可分為方案設計階段和施工圖設計階段這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過， 方可進行工程項目施工報建(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段)。可以認為建設項目

5、設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同， 其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在較大差異。 </p><p>　　方案設計階段的重要性是不言而喻的，涉及到產品的市場定位，影響房地產企業(yè)后續(xù)的銷售市場，且大量的成本控制應該是在設計階段進行優(yōu)化、控制。其主要流程如下：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢

6、、方案定案(或委托設計院)、出方案報建文本、進行方案報建。 </p><p>　　加強設計院管理是為了保證設計施工圖圖紙的完整性、準確性、全面性，能更好的貼近甲方項目初期的立項成本；不會因設計圖紙缺項、漏項或專業(yè)之間不交圈、具體裝修做法不明確而導致后期產生因圖紙設計問題無形增加成本的變更。 </p><p>　　二、設計管理中的資源管理 </p><p>　　在資源

7、管理中涉及到的就是如何委托設計單位，或者說我們的委托原則是什么。一般情況下會兼顧以下幾個原則： </p><p><b>　　1、擅長原則 </b></p><p>　　比如在產品定位中，根據市場的接受程度等原因，要求項目的建筑風格是南加州風格，可能映入我們眼簾的就會是W+Y這樣的設計單位，因為這個設計單位所擅長的就是這樣的風格，比如廣州的星河灣，武漢的南國明珠等項目

8、。 </p><p><b>　　2、成本原則 </b></p><p>　　這里說的是設計費用的成本控制，一般在大型房地產企業(yè)，會根據項目的定位，確定總的設計費用，比如說確定75元／m2，那設計委托就要圍繞這個限額進行，可能會此消彼長。而且在同等條件下，肯定是選擇價格低的設計單位。 </p><p><b>　　3、磨和原則 <

9、;/b></p><p>　　盡量選擇以往配合過的設計單位，這樣他們的溝通成本會降低，比如在筆者操作的一個項目中就是聘請了GBBN與北京墨臣分別擔當建筑外檐與規(guī)劃、戶型的設計，而他們正是在萬科西山庭院項目的設計組合。 </p><p><b>　　4、技術優(yōu)先原則 </b></p><p>　　我們在委托施工圖設計單位時，經常會遇到這樣的

10、情況，技術好的設計單位配合度差，而服務好的設計單位技術又不行，那我們怎么權衡二者呢，配合問題可以通過溝通、協(xié)調、管理來促進，而技術問題的改進不是一朝一夕能促進的，而由于技術的偏差，很可能對項目造成無可挽回的損失，因此我們以技術作為更重要的選擇條件。 </p><p>　　三、設計管理中的質量管理 </p><p>　　房地產工程項目的合理設計可以保障工程項目的建設質量，預期的投資回報以及項

11、目工程的經濟效益。 </p><p>　　1、制定好項目工程總規(guī)劃體系，項目設計人員要注重設計質量和功能。對于設計質量控制方案要做到嚴格審查，必須懂技術、有實際經驗的專業(yè)人員進行審核。通過可行的目標規(guī)劃，讓項目工程設計人員既注重了工程項目的設計質量和功能，也考慮到了設計對工程總費用的影響。 </p><p>　　2、進行經濟分析，合理設計好工程投資； </p><p&g

12、t;　　3、實行競爭制度，在設計上實行招標和監(jiān)理，優(yōu)化設計的方案，達到項目工程的要求。 </p><p>　　4、對于審核預算提出改進意見，概算和施工預算內容要求正確無誤，不能遺留相關內容。通過加強設計時的工程概算和預算審核，保障設計時概算和施工預算可以科學、準確的完成。 </p><p>　　5、在開工前，還要對設計圖紙進行交底工作，防止設計環(huán)節(jié)交代不清，項目施工人員不能很好的理解而造成

13、施工延誤問題。 </p><p>　　6、加大技術管理力度和質量監(jiān)督力度，施工時發(fā)現的設計圖紙問題由設計單位及時有效地進行解決，不能因為圖紙和現場操作不符而影響到項目的施工建設，避免出現不必要的損失。 </p><p>　　四、設計管理中的進度管理 </p><p>　　在房地產設計運作過程中，經常會出現方案設計階段周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班

14、加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要做好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。 </p><p>　　五、設計管理中的成本管理 </

15、p><p>　　加強成本控制工作長期以來把控制工程造價的主要精力放在施工階段的做法盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，當前尤其是抓住設計這個關鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作。其能否順利推進，需要房地產公司領導的高度重視及全體參與項目開發(fā)人員在項目的全過程參與。每一個部門、每一個參與項目開發(fā)人員都

16、視其為已任，在成本控制意識上充分認識到成本領先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺地貫徹落實成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相協(xié)調，形成成本控制的良性循環(huán)。 </p><p><b>　　結語 </b></p><p>　　設計管理工作決定了項目執(zhí)行的成敗，是項目管理中最為核心的部分。特別需要強調的是，要做好設計管理工作，必須引起公司領導的足夠重視，

17、從滿足設計管理的規(guī)章制度、考核制度等方面給予充分完善，為項目管理打下堅實的基礎，創(chuàng)造最為有利的條件。要做好設計管理工作，還需要一線的設計管理尤其施工單位的技術負責人、總工程師們提供大量的工作實踐資料和他們的切身體會、經驗，對設計管理工作進行質的改變，使設計管理工作更上一個臺階，提高企業(yè)的管理水平和社會聲譽，使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。 </p><p><b>　　參考文獻 </b>&l

18、t;/p><p>　　【1】何佩.淺談房地產企業(yè)項目的成本管理[J].現代經濟信息，2010；5 </p><p>　　【2】顧曙旭.房地產開發(fā)項目的成本管理探究[J].現代商業(yè)，2012；20 </p><p>　　【3】史賢戈.房地產開發(fā)工程項目設計管理[J].科技資訊,2011,(23):118-118. </p><p>　　【4】錢永峰