淺論房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的質(zhì)量控制

1、<p>　　淺論房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的質(zhì)量控制</p><p>　　摘要：通過開發(fā)設計的質(zhì)量管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資源的優(yōu)化配置，保障內(nèi)、外資源的合理控制，進而提高房地產(chǎn)設計的質(zhì)量，改善我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。本文作者結合多年來的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的質(zhì)量控制進行了研究。 </p><p>　　【關鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)設計質(zhì)量控制 </p><p&

2、gt;　　中圖分類號：O213文獻標識碼： A </p><p>　　一、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作 </p><p>　　房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開發(fā)項目的各個階段，例如：決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，因此在進行設計管理的質(zhì)量控制時，首先需明確房地產(chǎn)項目開發(fā)設計的重要性，其對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一定的推進作用。 </p><p>　　設計

3、管理的質(zhì)量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設計管理中的項目責任，例如：市場規(guī)劃責任、項目編制責任、組織施工責任以及監(jiān)督管理責任等，為設計管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問題對設計質(zhì)量控制的影響；第二部分是構建質(zhì)量計劃，結合房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)和經(jīng)濟變化，借助房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，制定符合社會發(fā)展的設計質(zhì)量計劃；最后建立設計管理質(zhì)量控制制度，保障設計前期處于有效的質(zhì)量控制狀態(tài)，優(yōu)化設計環(huán)境，為房地產(chǎn)項目設

4、計管理的質(zhì)量控制提供良好開端。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的必要性 </p><p><b>　　1.資源管理 </b></p><p>　　所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產(chǎn)設計的類別按對象可分為規(guī)劃方

5、案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網(wǎng)設計、室內(nèi)裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。 </p><p><b>　　2.進程管理 </b></p><p>　　對于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，

6、宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產(chǎn)品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠?qū)⒃O計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。 <

7、;/p><p><b>　　3.技術管理 </b></p><p>　　技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產(chǎn)品定位表達成為任務書，同時要結合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交

8、流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內(nèi)時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。 </p><p><b>　　4.任務管理 </b></p><p>　　作為房地產(chǎn)項目的設計管理者，時刻

9、關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。 </p><p>　　設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據(jù)，包括政府等

10、多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)設計管理的質(zhì)量控制 </p><p>　　房地產(chǎn)設計管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)

11、設計的不同層次和不同類型，有規(guī)劃的實現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對設計管理的質(zhì)量控制做以下分析： </p><p>　　1. 細化質(zhì)量控制責任制度 </p><p>　　針對房地產(chǎn)項目設計管理的實際情況，細化質(zhì)量控制的責任制度，同時根據(jù)質(zhì)量控制責任制度的劃分，成立項目責任小組，針對項目設計管理的質(zhì)量控制劃分責任 [2]。例如：在項目設計管理的過程中，責任小組可聯(lián)系項目策劃部門和設計管理部門，重點對房地

12、產(chǎn)項目進行設計質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設計的框架和服務理念，滿足社會、公眾對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包括項目的設計與規(guī)劃；其次促使責任小組利用責任制度作用于設計進程，控制設計流程中的各項質(zhì)量問題，同時緊密聯(lián)系設計項目中的各個部門，實現(xiàn)項目設計的綜合控制，維持項目設計管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài)；最后責任小組將質(zhì)量控制責任制度貫穿到整體項目設計管理的環(huán)節(jié)中，主要對設計過程中的質(zhì)量進行監(jiān)管和測評，針對設計出現(xiàn)問題的責任制度或責任環(huán)節(jié)，

13、及時采取補救措施。 </p><p>　　2. 通過監(jiān)控實現(xiàn)質(zhì)量控制 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的設計與開發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實行設計任務的編寫，針對每一個設計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的設計優(yōu)勢，為保障設計任務的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房地產(chǎn)項目組具備較強的設計能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項目設計開發(fā)管理各個部門之間形成聯(lián)系，同時給予負責編寫設計任務的建筑師一定設計

14、權利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過監(jiān)控實現(xiàn)質(zhì)量控制時，首先需重點建設編寫設計任務的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力，能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項目設計編寫，考核建筑設計者的專業(yè)能力，其次安排相關專業(yè)人員對整個項目開發(fā)設計管理，進行全程監(jiān)控，研究項目設計中出現(xiàn)的問題，如建筑設計師臨時有任務，可迅速安排專業(yè)人員頂替設計師，避免耽誤工程設計進度；最后將房地產(chǎn)人力資源投入設計管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。 </p>&l

15、t;p>　　3. 利用計劃分析控制設計管理的質(zhì)量 </p><p>　　通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的質(zhì)量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容： </p><p>　　①設計部門定期檢查項目開發(fā)設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位； </p><p>　　②根據(jù)房地產(chǎn)的實際設計體系，進行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設計的進程控

16、制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計 </p><p><b>　　質(zhì)量信息； </b></p><p>　?、垡?guī)定質(zhì)量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質(zhì)量控制的目標，并對其進行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力； </p><p>　?、鼙Ｕ享椖块_發(fā)設計一次性通過，避免日后

17、設計不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設計的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量； </p><p>　?、莘康禺a(chǎn)項目開發(fā)設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質(zhì)量控制； </p><p>　　⑥實現(xiàn)設計與控制的結合，提高項目開發(fā)設計的控制力，實現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做

18、好質(zhì)量指導與控制的工作。 </p><p><b>　　結束語： </b></p><p>　　設計管理中的質(zhì)量控制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目具備一定的約束力，而且房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中的質(zhì)量控制，處于動態(tài)變化的過程中，由此增加了房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項目設計中發(fā)揮高效率的作用，不僅提高房地產(chǎn)項目設計管理的質(zhì)量控制能力，而且可

19、迅速提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1] 蘇凡.房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑,2012(10). </p><p>　　[2] 楊宏 . 設計管理和成本控制在房產(chǎn)開發(fā)中的相輔相成 [J]. 建筑設計管理 ,2011(03). </p><p>