房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制措施

1、<p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制措施</p><p>　　【摘 要】隨著人民生活水平的不斷改善和城市建設(shè)的大力發(fā)展，大型及特大型開發(fā)項(xiàng)目也在不斷涌現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。與此同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造質(zhì)量的要求變得更加不容忽視。由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有的投資大、投資行為不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦質(zhì)量不合乎要求，不但對各種人力物力資源是一大浪費(fèi)，更主要是直接影響人民的生命和財(cái)

2、產(chǎn)安全。因此，為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量能應(yīng)對社會(huì)環(huán)境的不斷變化，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程質(zhì)量控制成為一大基礎(chǔ)。那么我們采取怎樣的項(xiàng)目管理控制措施，才能建立一個(gè)具有可靠質(zhì)量保證的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？筆者將在下文中從以下一些方面進(jìn)行詳細(xì)探究。 </p><p>　　【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過程；工程質(zhì)量；控制措施 </p><p>　　1.房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析 </p><

3、;p>　　全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國學(xué)者費(fèi)根堡姆提出的，歐美等國對房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制一般包含三個(gè)方面：一是建筑工程承包商進(jìn)行的自我質(zhì)量檢測；二是建筑工程客戶業(yè)主進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收檢查；三是相關(guān)部門機(jī)構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項(xiàng)目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他安全健康等方面的有關(guān)規(guī)定。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施 </p><p>　　我們一般把一個(gè)

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程劃分為四個(gè)階段： 項(xiàng)目開發(fā)者收集市場信息， 并將其形成項(xiàng)目構(gòu)思；再以設(shè)計(jì)任務(wù)書的形式將項(xiàng)目構(gòu)思傳達(dá)給設(shè)計(jì)方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實(shí)施方案；然后施工方按照實(shí)施方案進(jìn)行施工，實(shí)現(xiàn)從方案到項(xiàng)目實(shí)體的轉(zhuǎn)化； 最后項(xiàng)目運(yùn)營方對該項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行操作、運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)等活動(dòng)以滿足用戶的需求。然而， 對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務(wù)，根據(jù)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的四個(gè)階段， 我們也可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目的

5、質(zhì)量控制分為以下四個(gè)階段。 </p><p>　　2.1 項(xiàng)目前期策劃階段質(zhì)量控制 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟，使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都會(huì)事先請專業(yè)研究咨詢機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行可行性研究。統(tǒng)計(jì)表明， 可行性研究工作的質(zhì)量， 與投資的風(fēng)險(xiǎn)程度有直接的關(guān)系， 它關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行， 關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是否可靠，關(guān)系到項(xiàng)目的

6、最終效益目標(biāo)能否達(dá)成等諸多問題。在項(xiàng)目開發(fā)前期階段， 質(zhì)量控制的主要目標(biāo)就是在項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)三個(gè)方面尋找出一個(gè)有效的平衡點(diǎn)。要想達(dá)到三個(gè)目標(biāo)之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體需求，全力做好市場調(diào)查工作。進(jìn)行市場調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場潛在的機(jī)會(huì)、探測投資空間、預(yù)測市場需求和判斷估測投資成本等。開發(fā)方案的設(shè)計(jì)，需要由專業(yè)人員進(jìn)行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評價(jià)等

7、在內(nèi)的活動(dòng)。 </p><p>　　2.2 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中起關(guān)鍵性作用。立項(xiàng)等有關(guān)內(nèi)容完成后，整個(gè)項(xiàng)目中的很多參數(shù)都取決于設(shè)計(jì)，例如采用的工藝和裝備是否先進(jìn)合理， 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設(shè)速度快慢、投資多少、質(zhì)量優(yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)中一旦發(fā)

8、生錯(cuò)誤哪怕只是一點(diǎn)都會(huì)在計(jì)劃、施工、運(yùn)行中被擴(kuò)展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量控制進(jìn)行了嚴(yán)格的要求. </p><p>　?。?）正確地編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、編寫人的經(jīng)驗(yàn)和以往設(shè)計(jì)的歷史記錄為依據(jù)進(jìn)行編寫。對設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤并對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行定期審核能夠有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，同時(shí)在設(shè)計(jì)進(jìn)行過程中和完成時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員還應(yīng)對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行細(xì)

9、致的審核。 </p><p>　　（2）建立質(zhì)量監(jiān)督責(zé)任制。開發(fā)商主管人員應(yīng)該在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織設(shè)計(jì)策劃并負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接，完成對設(shè)計(jì)過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時(shí)他們還應(yīng)該負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查各設(shè)計(jì)階段的評審驗(yàn)證，控制設(shè)計(jì)變更并對設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行檢查，遇到對設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的文件還應(yīng)當(dāng)親自組織或檢查。 </p><p>　?。?）建設(shè)方各專業(yè)工

10、程師要進(jìn)行明確過程監(jiān)控。建設(shè)方各專業(yè)工程師要對各階段設(shè)計(jì)細(xì)度和深度有清楚的了解，實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)特點(diǎn)的體現(xiàn)，并采取措施對專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制[6]。 </p><p>　　2.3 項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制措施。 </p><p>　　施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)， 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)地點(diǎn)固定、施工人員流動(dòng)、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)周期長、動(dòng)用資金多

11、、產(chǎn)品具有單件性等特點(diǎn)，施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實(shí)施控制方案的過程中， 應(yīng)時(shí)時(shí)注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案， 確保項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 </p><p>　　（1）明確質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中應(yīng)該增強(qiáng)質(zhì)量成本意識(shí)，因此對質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用進(jìn)行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項(xiàng)目全周期的成本觀念。 <

12、/p><p>　?。?）制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量控制計(jì)劃。制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃，明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任。 </p><p>　?。?）開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，或運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較，或運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤。最后

13、得出施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部的下一步活動(dòng)結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進(jìn)行相關(guān)整改。 </p><p>　　2.4 工程驗(yàn)收質(zhì)量管理 </p><p>　?。?）分項(xiàng)工程驗(yàn)收。對于重要的分項(xiàng)工程，應(yīng)根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況并對照工程合同的質(zhì)量等級要求，按照有關(guān)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收時(shí)，必須嚴(yán)格按規(guī)范要求檢查點(diǎn)數(shù)，從而計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測項(xiàng)目的等級包括優(yōu)良中差的百分比，然后確定出該分

14、項(xiàng)工程的質(zhì)量等級，并以此為根據(jù)確定工程能否被驗(yàn)收[7]。 </p><p>　?。?）分部工程的驗(yàn)收。這是以分項(xiàng)工程驗(yàn)收為基礎(chǔ)的，根據(jù)已經(jīng)確定的分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果，可得出該分部工程的質(zhì)量等級從而確定能否驗(yàn)收。同樣的，工程進(jìn)行轉(zhuǎn)交時(shí)，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前，應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行中間驗(yàn)收，只有得到中間驗(yàn)收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。 </p><p>　?。?/p>

15、3）竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是以上兩個(gè)驗(yàn)收程序?yàn)榛A(chǔ)的，進(jìn)行了對分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計(jì)計(jì)算后，再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工程觀感的質(zhì)量評判，便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠，觀感質(zhì)量是否合格， 從而最終確定此項(xiàng)目能否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級，最后再?zèng)Q定能否對其進(jìn)行驗(yàn)收。 </p><p><b>　　3.結(jié)語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量控

16、制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施全過程質(zhì)量控制，關(guān)鍵是要注重抓住各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點(diǎn)。在當(dāng)今乃至未來社會(huì)中， 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實(shí)現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量， 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析了進(jìn)行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： &