關于舊城改造模式及規(guī)劃的問題研究

1、<p>　　關于舊城改造模式及規(guī)劃的問題研究</p><p>　　摘要：舊城改造既是城市局部更新的過程也是整個城市有計劃、有步驟地改善其全部物質經濟社會環(huán)境的過程。舊城改造歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的一項社會工程，是涉及到政府、社會、經濟和公眾等方方面面的綜合性工作，面臨著許多矛盾和挑戰(zhàn)。本文重點闡述了舊城改造一般模式的要點，并就舊城改造規(guī)劃中存在的問題提出了解決的對策。 </p>

2、<p>　　關鍵詞：舊城改造；模式；規(guī)劃；拆遷；特色中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A </p><p><b>　　舊城的特點 </b></p><p>　　舊城一般位于城市中心區(qū)域，成為較為封閉、功能結構復雜的區(qū)域，其主要特點表現在： </p><p>　?。ㄒ唬┡f城位于城市的中心，區(qū)位價值高 </p>&l

3、t;p>　　由于城市多以舊城為基礎向四周逐步擴張，在發(fā)展過程中逐漸被新區(qū)包圍，成為城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商業(yè)、文化等的中心，具有較高的利用價值，為土地增值帶來很大的空間。 </p><p>　?。ǘ┡f城生活環(huán)境較差 </p><p>　　一些地方盲目攀比，使本身不夠條件的區(qū)域盲目開發(fā)，起高樓，建大廈、建大廣場，將舊城區(qū)衛(wèi)生臟亂，各項設施不能達到目標的區(qū)域用

4、城墻圈住，以此勉強蒙混過關。從此舊城的發(fā)展不被重視，無序發(fā)展更加導致舊城的衛(wèi)生較差、用地混亂，同時基礎設施和公用設施也落后于新城區(qū)。這種扭曲的城市化發(fā)展方式造成了舊城的環(huán)境質量低劣。 </p><p>　　（三）舊城體現了城市的個性 </p><p>　　城市的個性融入在城市建筑、城市街道、城市景觀、城市居民活動、城市文化等，隨著城市的發(fā)展，城市的個性在舊城逐漸體現出來，如北京的四合院、

5、上海的石庫門、青島的綠樹紅瓦、蘇州的私家園林等，這些都是當地歷史文化的一種積淀。 </p><p>　　此外，在舊城的發(fā)展過程中逐漸彤成了建筑密度高、容積率低、較為封閉的特點。但是，舊城是城市的中心，經濟地理區(qū)位價值高，舊城改造價值較高。但縱觀以往的舊城改造，在開發(fā)改造中存在一些共性的問題。 </p><p>　　舊城的一般改造模式分析 </p><p>　?。ㄒ?/p>

6、）舊城改造整體運作模式 </p><p>　　該運作模式主要有三種類型，即政府型、開發(fā)商主導型、政府主導下的開發(fā)商參與型。 </p><p>　　1、政府型運作模式 </p><p>　　政府型運作模式即政府掌握控制權，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發(fā)商，改造區(qū)域不進行商品房開發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。 </p><p><b&

7、gt;　　2、開發(fā)商主導型 </b></p><p>　　開發(fā)商主導型即將亟待改造土地交給發(fā)展商去進行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據自身利益去進行房地產開發(fā)。根據城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，政府劃出地塊由開發(fā)商進行投資，獨立承擔拆遷補償、安置、回遷和商品房建設。 </p><p>　　3、政府主導下的開發(fā)商參與型模式 </p><p>　　政府主導下的開發(fā)商參與

8、型模式，即政府主導下的開發(fā)商參與。市區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設施建設，然后實行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進行設計、建造和運營。開發(fā)商可以是由一家具有良好資質、經濟實力和舊城改造經驗的企業(yè)獨立完成，或者是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。 </p><p>　　這三種類型各有利弊，我國目前的房地產開發(fā)大都基于開發(fā)商主導型模式。 </p><p>　?。ǘ┡f城改造

9、項目開發(fā)模式 </p><p>　　以大規(guī)模和小規(guī)模漸進式開發(fā)模式為基礎，模塊式開發(fā)模式是針對大規(guī)模、多功能的舊城改造項目，由單一的開發(fā)商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨立性與完整性，保證模塊開發(fā)的資金收回，同時利用規(guī)劃組與開發(fā)商的互動，保證整個項目目標的實現。該模式適用于大型的、需要進行全面的功能改變、開發(fā)目標明確的多功能配套地區(qū)。 </p><p>　　改造開發(fā)

10、模式主要是針對街道進行的改造，旨在快速實現大規(guī)模的改造。 </p><p>　　首先，大型開發(fā)商負責城市中心區(qū)位較好的街區(qū)改造，將其改造成為大范圍的、高檔住宅區(qū)。 </p><p>　　其次，小型開發(fā)商負責不位于或者不挨近城市的中心區(qū)，但是區(qū)位上仍有改造優(yōu)勢的區(qū)域，可以將其改造為小范圍的家庭住宅，以此來換取一些公寓住宅進行出售，從而獲得利潤。 </p><p>　　

11、最后，在區(qū)位沒有優(yōu)勢的區(qū)域，房屋所有者可以用自己的積蓄改造住宅，或者等到所在區(qū)域租金上升到能吸引小開發(fā)商時再對街區(qū)進行改造。 </p><p>　　（三）舊城改造拆遷模式 </p><p>　　“陽光”拆遷模式做法是堅持以人為本、公開、公平、公正的原則，規(guī)范拆遷行為，制定好陽光拆遷政策，陽光拆遷補償安置標準，陽光拆遷管理。 </p><p>　　1、“不動遷”拆遷模

12、式 </p><p>　　“不動遷”拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點強調對老建筑的內部設施進行改造，而建筑的外形和結構按照規(guī)劃保持原貌或進行適當修復，對于確實不能使用的房子或者因改善片區(qū)整體水平的基礎設施水平，部分需要拆除的必須拆除，修建時可根據當地規(guī)范的風格特色，進行就地的修建。 </p><p>　　該模式的優(yōu)點是保護當地的歷史文化，保留了城市原汁原味的形象和內涵，維護了居民原

13、有的生活方式，解決了全盤拆遷中可能出現的許多問題，政府用于拆遷的成本也大大減少，而且也體現了政府更多地尊重群眾的利益和意見，更多地充當協調角色，這種改造可謂是深得民心。 </p><p>　　2、“模擬”拆遷模式 </p><p>　　“模擬”拆遷模式即在正式發(fā)出拆遷公告前，所有之前的程序都預先進行模擬。這種做法的優(yōu)點是避免了被拆遷人認為舊城改造是政府與開發(fā)商的單邊行為的誤解，大大降低了居

14、民在拆遷中可能產生的抵觸情緒；避免了群眾因不滿而可能出現的群體事件等，較好地維護了社會穩(wěn)定，大大降低了拆遷中的阻力因素，加快了拆遷的進度。 </p><p>　　舊城改造規(guī)劃中存在的問題及解決對策 </p><p>　?。ㄒ唬┡f城改造規(guī)劃中存在的問題 </p><p>　　1、盲目追求都市化景觀, 忽視城市的特色建設 </p><p>　　

15、現在的舊城改造都一致的去追求高樓林立，車水馬龍的城市景觀，造成了“千城一面”的情況，毀滅了城市獨特文化的流傳。甚至有人認為高樓大廈就是現代化城市的代表符號，卻不知現代信息技術時代已經使摩天大廈失去了高度優(yōu)勢，人們更多的開始追求風格迥異的城市建筑風格。舊城改造使城市人口密度越改越密，交通越改越擁擠，城市的標志性建筑特征不明顯，整個城市沒有任何特色。 </p><p>　　2、缺乏總體規(guī)劃，零星分散搞改造 </

16、p><p>　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建必須堅持統一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則。各項建設工程的選址、定點，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協調。但在實際過程中，一些地方為了追求高額利潤，出現零星插建、見縫插針，甚至擠占公共配套項目用地的現象。造成房屋改造雜亂無章，基礎設施無法顧及，改造死角到處遺留，改造了的舊城仍是舊城。 </p

17、><p>　　3、急功近利，大拆大建 </p><p>　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市舊區(qū)改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規(guī)劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。但有些地方在實施集中改造的初期，急于求成，改造標準訂得過高，拆遷工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重來，出現了大拆大建的現象，造成了極大

18、浪費。 </p><p>　?。ǘ┡f城改造規(guī)劃中存在問題的解決對策 </p><p><b>　　1、加強規(guī)劃引導 </b></p><p>　　城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統的改造規(guī)劃，協調解決空間布局、 用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經營的觀念，按經濟規(guī)律

19、辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現的基礎上。 </p><p>　　規(guī)劃中要注重保留特色 </p><p>　　要以有機整體協同的觀點在城市設計中慎重處理新老建筑的關系,文化與功能的關系,建筑形象與空間環(huán)境的關系,把城市構成諸要素統一協調,共同突顯該街區(qū)城市設計主題。對于舊城保護主旨來說,

20、尤其注重城市文化精神的關注,比如京城的舊城改造就要有京劇的“京韻”“京味”,以與新區(qū)形成對比強烈的文化風貌反差,才能有其鮮明的特色。 </p><p><b>　　引進公眾參與機制 </b></p><p>　　由于舊城改造是城市建設中最復雜、涉及面最廣的一項社會工程，直接涉及公眾的切身利益，因此舊城改造要積極引入公眾參與機制，走“民主化”的舊城改造之路。政府要改變

21、過去在舊城改造中“家長”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位，認真聽取群眾意見，協調各方利益；加強開發(fā)商的社會責任感，推動公眾參與，在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理平衡。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]陳寧，周炳中.城市化進程下的舊城改造和歷史文化遺產保護[J].經濟論壇，2007.1. </p>&