廣西房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域律師服務(wù)的若干思考

1、<p>　　廣西房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域律師服務(wù)的若干思考</p><p>　　摘要：進入21世紀，廣西迎來了房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)給律師提供了歷史性機遇，律師如何提高自己抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，開拓房地產(chǎn)法律服務(wù)市場，既有利于律師業(yè)自身的發(fā)展，同時，也是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，減少糾紛，建設(shè)和諧社會的需要。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：廣西；房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)；律師服務(wù)</p&

2、gt;<p>　　一、廣西蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為律師提供了歷史性機遇 </p><p>　　進入21世紀，廣西迎來了房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)投資2003年突破100億大關(guān)，2004年150多億，2005年190多億，2006年287億，而2007年僅上半年就達到了211億，這個增長速度是比較快的，平均漲了30％，遠遠高于全國的平均水平，遠遠高于固定資產(chǎn)的投資平均，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱

3、產(chǎn)業(yè)，可謂是一路高歌。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，催生了一個龐大的法律服務(wù)市場，給廣西律師行業(yè)提供了一個絕好的機會和施展才華的舞臺，事實上，房地產(chǎn)業(yè)也越來越成為律師提供法律服務(wù)的重要方面，其服務(wù)領(lǐng)域也在不斷拓展。但據(jù)我們考察，就律師服務(wù)的深度和廣度，我區(qū)律師與香港，甚至與區(qū)外其他省市也有著相當大的差距，還有很大的市場潛力，因此，對從事建筑房地產(chǎn)法律服務(wù)的廣西律師來說，是一次難得的歷史性機遇，當然也是一次挑戰(zhàn)，是對房地產(chǎn)律師服務(wù)行業(yè)的一次全面檢

4、驗。 </p><p>　　二、廣西房地產(chǎn)法律領(lǐng)域律師服務(wù)需要解決的幾個問題 </p><p>　　（一）目前律師主要是事后代理訴訟多。在國外，律師主要是在經(jīng)濟活動中提供法律咨詢，尤其是在合同簽訂中提供社會化專業(yè)化服務(wù)，這樣，可避免很多糾紛。律師應(yīng)更多地開拓在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的事前業(yè)務(wù)，在這方面律師有廣闊的活動領(lǐng)域。要鼓勵一些較專業(yè)的律師事務(wù)所在工作中樹立全方位的專業(yè)服務(wù)觀念。 </

5、p><p>　?。ǘ叭f金油”式律師多，專業(yè)性律師少，復(fù)合型專業(yè)律師更少。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對法律和法律服務(wù)的需求越來越大，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特色涵蓋了許多更為具體的專業(yè)，對律師有了進一步細化專業(yè)的要求。另外，房地產(chǎn)權(quán)態(tài)的流動性使得房地產(chǎn)的作用可以滲透到經(jīng)濟活動的諸多領(lǐng)域并與之交融，如房地產(chǎn)的證券化、房地產(chǎn)的金融化和房地產(chǎn)的國際化等。這種房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟領(lǐng)域的交融化，向律師業(yè)提出了更高的要求，唯有高層次

6、規(guī)?；蛯I(yè)門類齊全的綜合性律師事務(wù)所，才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)向深度和廣度發(fā)展的需要。而我們現(xiàn)有律師隊伍的結(jié)構(gòu)并不能完全適應(yīng)這一發(fā)展需要，雖然大多由受過良好法律教育的人員組成，但這些人往往專業(yè)口徑過窄，掌握的是法律專業(yè)知識縱向系統(tǒng)，橫向?qū)Ｒ?，僅為法律。然而，適合做房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師應(yīng)該是同時具有法律專業(yè)知識的，以及應(yīng)該具有法律專業(yè)知識和廣博的與房地產(chǎn)領(lǐng)域有交融關(guān)系的各類知識的復(fù)合型法律人才。 </p><p>　?。?/p>

7、三）律師業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)不充分，與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不協(xié)調(diào)。從律師參與房地產(chǎn)法律的角度看，我國的房地產(chǎn)法律制度還不盡完善，如政策出臺和法律出臺的時間差間題?鴉基本法及其與實施細則的配套問題?鴉相關(guān)房地產(chǎn)法律之間的銜接問題等等。因此，律師作為一個具有法律專業(yè)知識的群體，更有責任促進我國房地產(chǎn)法治的建設(shè)。以香港為例，香港已成為全世界發(fā)展房地產(chǎn)市場最成功的地區(qū)。香港發(fā)展房地產(chǎn)市場的成功經(jīng)驗就是香港律師業(yè)務(wù)始終貫穿于香港房地產(chǎn)經(jīng)營的全過程。港府通

8、過律師實現(xiàn)了對香港房地產(chǎn)市場的法制化管理，使香港房地產(chǎn)交易的各個主要環(huán)節(jié)都在法律的規(guī)范下。香港律師憑借其較高的業(yè)務(wù)索養(yǎng)和對職業(yè)的負責精神，成為香港社會中的精英分子，廣泛地參與香港政治生活。無論是房地產(chǎn)立法，還是其他立法活動，香港律師都注意把本團體的意志上升為法律。這是香港律師之所以能全面拓展律師業(yè)務(wù)的根本原因。 </p><p>　　（四）目前律師和中介組織沒有嚴格界限，職責不清，造成了一些混亂。有的中介組織在做

9、法律文書，而有的律師則直接參與了代買、代賣等經(jīng)營性中介活動。 </p><p>　?。ㄎ澹┻^分強調(diào)經(jīng)濟利益，有的律師甚至曲解法律。律師為了經(jīng)濟利益，不僅不能主動維護法律的嚴肅性，站在正義立場上，甚至曲解法律，造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂，伙同一些不法開發(fā)商坑害消費者。 </p><p>　　三、進一步發(fā)揮律師在房地產(chǎn)法津事務(wù)中的功能，拓展房地產(chǎn)法律服務(wù)市場 </p><p&

10、gt;　?。ㄒ唬┨峁└鼘I(yè)更細致的服務(wù)，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 </p><p>　　作為中國律師，如何抓住難得的機遇、適應(yīng)市場變化、為房地產(chǎn)提供專業(yè)服務(wù)，是擺在廣西律師面前的一個重大問題。但從廣西律師整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)看，還遠不能適應(yīng)廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的法律服務(wù)，高端法律市場還基本被北京等一些區(qū)外律師所壟斷。廣西律師要想抓住這次機遇，律師和律師事務(wù)所必須走向?qū)I(yè)化，給客戶提供更專業(yè)更細致的法律服務(wù)；必須加強律師繼

11、續(xù)教育，律師的非訴訟業(yè)務(wù)的培訓，律師服務(wù)的競爭尤其像房地產(chǎn)法律服務(wù)，將主要集中在非訴訟法律服務(wù)市場方面的競爭。同時，有計劃、有步驟地培養(yǎng)復(fù)合型法律人才成為律師業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 </p><p>　?。ǘ┤轿涣Ⅲw性介入，積極開拓房地產(chǎn)法律服務(wù)市場 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)律師服務(wù)空間大、利潤高，對廣西整個律師行業(yè)的發(fā)展都有著巨大的影響，在今后相當長時間內(nèi)，都

12、會是律師收入的增長點。因此，律師如何服務(wù)好房地產(chǎn)業(yè)的哪些領(lǐng)域，其各項業(yè)務(wù)應(yīng)如何操作等問題，則是律師應(yīng)當側(cè)重研究和探索的首要問題。筆者以為，當前律師為房地產(chǎn)業(yè)提供法律服務(wù)的領(lǐng)域有以下幾個方面： </p><p>　　1．為項目談判提供法律服務(wù) </p><p>　　在擔任房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問或受企業(yè)委托從事單項業(yè)務(wù)活動中，律師可以提供有關(guān)事項的咨詢、調(diào)查、出具法律意見書。具體來說： <

13、/p><p>　?。?）審查待開發(fā)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是否明確，開發(fā)單位是否享有合法使用權(quán)。幫助開發(fā)單位核查、補辦有關(guān)審批手續(xù)，以防止借地開發(fā)、炒地開發(fā)和無證開發(fā)，避免盲目開發(fā)給經(jīng)營單位造成重大損失。 </p><p>　　（2）審查開發(fā)項目是否符合城市建設(shè)規(guī)劃的要求。在確定項目、選址之前要征求規(guī)劃部門的意見，在前期開發(fā)前就要幫助開發(fā)單位準備有關(guān)申報資料，報城建主管部門審批．領(lǐng)取建筑許可證。 &

14、lt;/p><p>　　（3）確定所開發(fā)房地產(chǎn)的使用用途。根據(jù)我國目前有關(guān)房地產(chǎn)法律和政策，國家劃撥土地投資開發(fā)國民住宅，其房產(chǎn)屬于限制流通物，只能按特定用途在特定范圍內(nèi)流通，其價格只計造價，不計地價。如投資開發(fā)商業(yè)、旅游業(yè)等其他用途的房產(chǎn)，流通范圍、價格則具有較大的靈活性。因此，在項目談判前就了解國家各項產(chǎn)業(yè)政策，對測算企業(yè)經(jīng)濟效益，確定開發(fā)策略，具有重要意義。 </p><p>　　2．為

15、前期開發(fā)服務(wù) </p><p>　　項目談判完成以后，就進入了前期開發(fā)階段。在這一階段律師的工作重點有以下兩個方面： </p><p>　　首先，簽訂《拆遷協(xié)議》，落實安置、補償措施，并依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)范雙方的行為，敦促雙方嚴格履約，如有違約行為，則可以居間調(diào)解，或提起民事訴訟，以保障順利進入前期工程階段。 </p><p>　　其次，參與房屋建筑工程

16、施工開始之前的準備活動。建筑工程正式開始之前的準備階段要完成的工作包括：土地平整、地下調(diào)查、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三個方面，其中，律師對土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之前的“地下調(diào)查”工作起著非常重要的作用。地下調(diào)查是要確定地下是否有文物、管道、電纜等可清除的和不可清除的地下物。律師可以向檔案、文物管理、城建規(guī)劃部門以及供電、通信等部門調(diào)查了解有關(guān)資料，協(xié)調(diào)相關(guān)部門的關(guān)系，以避免施工中受到與上述部門有關(guān)因素的干擾，確保房地產(chǎn)建筑工程施工的順利進行。 &l

17、t;/p><p>　　3．律師在房地產(chǎn)工程建設(shè)中的作用 </p><p>　　房地產(chǎn)工程進入建設(shè)階段時，必須考慮開發(fā)單位采用何種形式發(fā)包其建設(shè)工程以及如何對施工過程進行監(jiān)督、管理的問題，比較各種承包、發(fā)包方案和施工監(jiān)管制度，為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主選擇最佳的方案，并開展一系列非訴訟法律業(yè)務(wù)。 </p><p>　　總之，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對律師工作提出了新的要求，也為律師開辟了

18、新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。盡管目前律師參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚缺少具體、配套的法律、法規(guī)依據(jù)，但隨著律師代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)若干法律、法規(guī)的出臺，律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中必將起著越來越重要的作用。律師的這項新業(yè)務(wù)也有著廣闊的發(fā)展前景。我們有理由相信，隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，在拓展和規(guī)范之下，全區(qū)律師的業(yè)務(wù)總量與業(yè)務(wù)創(chuàng)收將會持續(xù)穩(wěn)步增長，明天會更好。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p>

19、;<p>　　[1] 邵鵬．律師拓展房地產(chǎn)業(yè)法律服務(wù)領(lǐng)域探析[Ｊ]．華僑大學學報：哲學社會科學版，1９96，（4）． </p><p>　　[2] 王曉．應(yīng)進一步發(fā)揮律師在房地產(chǎn)法律事務(wù)中的作用[Ｊ]．中國房地產(chǎn)，1997，（10）． </p><p>　　[3] 陳文卿．房地產(chǎn)法制的新時代[Ｊ]．中國房地產(chǎn)，2004，（12）． </p><p>