淺析新型城鎮(zhèn)化進程中小產(chǎn)權房對低收入群體的影響

1、<p>　　淺析新型城鎮(zhèn)化進程中小產(chǎn)權房對低收入群體的影響</p><p>　　[摘要]：“小產(chǎn)權房”有著多種建設形式，它們大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會與開發(fā)商合作建設，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會自行開發(fā)建設，亦有小部分由村委會審批或由村民自行建設，以較低的價格向村民以外的城市居民進行銷售。 </p><p>　　[關鍵詞]：“小產(chǎn)權房” 低收入群體 </p><p>　　一

2、、“小產(chǎn)權房”特點及形成原因分析 </p><p>　　通常所說的“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的，由本村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人購買的，沒有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。因為這些房屋的土地使用沒有經(jīng)過國家的規(guī)劃、審批手續(xù)，也沒有繳納土地出讓金等費用，故不能獲得國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權證，其產(chǎn)權證只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會所頒發(fā)，相對于直接受法律保護的商品房所有權而言，習慣稱之為“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”

3、。 </p><p>　　“小產(chǎn)權房”有著多種建設形式，它們大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會與開發(fā)商合作建設，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會自行開發(fā)建設，亦有小部分由村委會審批或由村民自行建設，以較低的價格向村民以外的城市居民進行銷售。 </p><p>　?。ㄒ唬┏青l(xiāng)二元土地所有制及相應的土地管理制度是“小產(chǎn)權房”產(chǎn)生的根源 </p><p>　　我國的土地所有制形式有兩種，即國家所有和集體

4、所有。我國法律規(guī)定城市土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，屬于農(nóng)民集體所有。“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)與我國這種城鄉(xiāng)二元土地所有制及相應的土地管理制度的缺陷有關。 </p><p>　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土體作為一種資產(chǎn)的商品價值逐步得到顯示并被人們重視。集體土地被征用的供給價格和土地的市場價格差距很大，同時具有一定的被動性。這種價值的顯示過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機會，集體土地所有者受利益機制的驅(qū)動

5、產(chǎn)生了以超越法律的形式主動進入土地供給市場的動機。所以“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在違法成本和違法收益之間權衡的結果。 </p><p>　　（二）高房價是催生“小產(chǎn)權房”的主動力 </p><p>　　目前我們國家城市的經(jīng)營規(guī)劃用地越來越少，土地出讓價格也越來越高，導致房地產(chǎn)市場推出的住宅日益減少，房價不斷攀升。而“小產(chǎn)權房”開發(fā)使用的是農(nóng)民集體土地，幾乎不存在土地成本；另外，工

6、程設計建設的投人、配套開發(fā)建設費用，應繳納的稅款、營銷費等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省，其開發(fā)成本僅為真正的商品房成本的1/3。小產(chǎn)權房目前約2500～3500元每平米的低價格使中低收入城市居民能真正實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。可以說，城區(qū)內(nèi)越來越高昂的房價使得普通購房者難以承受，從而迫使購房者甘愿冒著風險選擇“小產(chǎn)權房”，這是一種自然的市場反應。 </p><p>　　（三）城市化進程的加快、新農(nóng)村建設的推進為

7、“小產(chǎn)權房”的形成提供了條件和平臺 </p><p>　　近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，城市化的進程不斷加快。一方面，隨著農(nóng)村人口大量地涌入城市，造成了農(nóng)村土地不同程度的撂荒，這些撂荒了的土地便成了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和開發(fā)商合作的對象。另一方面，原來位于城市郊區(qū)的集體土地不斷向城市靠攏，有的村鎮(zhèn)甚至從城市邊緣逐步演化成新的城市中心，形成“城中村”的格局。各種生活基礎設施也隨著城市化的進程得到大大改善，為“小產(chǎn)權房

8、”的熱銷提供了地理優(yōu)勢條件。 </p><p>　　二、關于處理“小產(chǎn)權房”問題的建議 </p><p>　?。ㄒ唬σ呀ǔ傻摹靶‘a(chǎn)權房”進行產(chǎn)權管理 </p><p>　　第一，對于符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃且已由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理了確權發(fā)證手續(xù)的“小產(chǎn)權房”，允許其補辦合法化的購買手續(xù)。但在辦理過程中，應把開發(fā)商應補辦的手續(xù)和購買者應辦的手續(xù)區(qū)分開來，首先應由開發(fā)商依照城市

9、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定補交各種費用，辦理各種手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲蟹康禺a(chǎn)開發(fā)用地；其次，應對“小產(chǎn)權房”變?yōu)椤按螽a(chǎn)權房”后的房價，由政府牽頭組織有關機構進行評估，合理確定房屋的購買價格，在購房者補交原購房價與現(xiàn)評價估價差額后政府發(fā)給合法的產(chǎn)權證書。 </p><p>　　第二，對不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、占用耕地建筑的“小產(chǎn)權房”，政府按成本價回購，作為福利房或廉租房使用，影響較大的予以拆除復耕。 </p>&l

10、t;p>　　第三，對于由于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而將農(nóng)業(yè)用地轉為建設用地上的房屋，應清查摸底，對破產(chǎn)或無力經(jīng)營的企業(yè)，在合理補償?shù)幕A上由政府進行土地征收，作為儲備用地，嚴禁此類土地再次進入“小產(chǎn)權房”開發(fā)市場。 </p><p>　?。ǘ┘哟蠼∪》可鐣Ｕ瞎w系的力度 </p><p>　　“小產(chǎn)權房”這十多年來并非完全默默生長，有許多人關注著，只不過當時“小產(chǎn)權房”規(guī)模不夠大，沒有引

11、起重視。近年來房價漲幅過快，一些市民把眼光投向“小產(chǎn)權房”，而一些開發(fā)商“承諾可以辦兩證”的虛假宣傳和銷售價格的上漲。 </p><p>　　住房是一種特殊商品，市場機制無法解決為數(shù)眾多的中低收入家庭支付能力，他們不可能完全通過市場來解決自身住房問題。此時，政府應采取措施，建立住房社會保障制度，為弱勢階層提供廉價住宅。隨著我國經(jīng)濟實力的增長和住房體制改革的深入，我國的住房保障體系一初步建立。但總的來看，住房保障體

12、系仍不健全。 </p><p>　　政府及相關職能部門應當采取切實有效的措施，通過土地調(diào)控來保證中低價位、中小套型住房的有效供應，改善住房供應不合理結構，加大“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”、“兩限房”的土地供應數(shù)量，充分滿足廣大群眾特別是中低收入人群的住房需求，健全住房保障制度、抑制房價無序增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)綜合均價，使面向中低收入人群的普通商品住房價格真正得以降低，真正是大多數(shù)人能夠“買得起房”、“住得起房”而不必再

13、冒被“沒收”或“查處”的風險去購買沒有任何保障的“小產(chǎn)權房”，從而也削弱了“小產(chǎn)權房”生存的土壤。 </p><p>　?。ㄈ┩晟妻r(nóng)民集體土地所有權制度 </p><p>　　我國應該盡快改變國有土地、集體土地并存的所有制結構，建立一種全國統(tǒng)一的所有權制度。要重新審視農(nóng)村土地集體所有制，承認農(nóng)村集體土地所有者的權利，修改農(nóng)村集體土地所有權轉讓中的不合理規(guī)定，讓農(nóng)民真正成為土地的主人。 &

14、lt;/p><p>　　首先，在土地集體所有制條件下，集體所有制成員不得單獨從事房地產(chǎn)開發(fā)，但可以集體行使土地房地產(chǎn)開發(fā)權。其次，應該考慮修改土地管理法、農(nóng)村地承包法、城市房地產(chǎn)管理法，將這些涉及到土地所有權制度的法律規(guī)范進行整合，并且在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的引導下，統(tǒng)一由政府行使土地所有權。“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)象充分說明，如果不加快農(nóng)村集體所有制土地改革，仍然通過農(nóng)村土地承包法將農(nóng)民牢牢地束縛在耕作土地上，那么，農(nóng)民的利益將會進