關(guān)于公共租賃住房建設(shè)的匹配機制的分析

1、<p>　　關(guān)于公共租賃住房建設(shè)的匹配機制的分析</p><p>　　摘要：公共租賃住房指的是以較低的租金租賃得到的政策性住房，主要是由政府負(fù)責(zé)建設(shè)以及回購的，為的是供中低收入住房相對比較困難的家庭租賃居住，主要的消費人群是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、外地務(wù)工人員在內(nèi)的其他的社會群體。這一部分的社會群體使用公共租賃房主要是因為不符合廉租房的申請要求，但是又買不起經(jīng)濟適用房。面對大批的公租房使用人群，我國也制定了相

2、應(yīng)的公共租賃房匹配機制，文章就從這個背景出發(fā)，結(jié)合具體地區(qū)公租房建設(shè)的現(xiàn)狀，對這一方面的匹配機制進(jìn)行了簡要分析，為的是構(gòu)建起全面覆蓋低收入人群住房保障體系。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：公共租賃房 匹配機制 低收入人群 </p><p>　　公租房建設(shè)是政府通過增加公共財政支出進(jìn)一步帶動社會投資，逐步加大保障性安居工程的投資力度，這既能夠滿足人民群眾尤其是低收入家庭的居住條件，又有利于調(diào)

3、動人民消費需求，逐步的實現(xiàn)民生的改善、經(jīng)濟的發(fā)展和和諧社會的實現(xiàn)。我國一直以來都非常關(guān)注城鄉(xiāng)居民的住房問題，尤其是致力于解決城鄉(xiāng)低收入家庭的住房問題，近些年來，由于經(jīng)濟適用房以及廉租房建設(shè)以及管理工作中存在的局限性，很多地方政府都開始積極地推動公租房建設(shè)，這在很大程度上完善了我國的住房保障制度。文章就在這個基礎(chǔ)上，對當(dāng)前公租房建設(shè)匹配機制中存在的問題以及影響因素以及各項匹配機制進(jìn)行了詳細(xì)的分析。 </p><p>

4、;　　1.公租房匹配制度存在的問題 </p><p>　　1.1 保障對象不統(tǒng)一 </p><p>　　從現(xiàn)在來看，對于公租房的保障對象，全國還沒有完全統(tǒng)一，有的城市對農(nóng)民工，普遍還沒有納入規(guī)劃，有的城市雖然也有規(guī)劃，但都沒有放在同等的位置。而未來中國的城市化關(guān)鍵是農(nóng)民工、特別是新生代農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的問題，如果不能很好的考慮農(nóng)民工的住房保障問題，對于未來中國的城鎮(zhèn)化仍不能起到太大的促進(jìn)作用

5、。 </p><p>　　1.2資金籌集渠道單一 </p><p>　　資金是公租房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公租房房源籌集需要大量資金；另一方面，建成后的住房也需要大量的運營維護費用。因此，融資機制是影響公租房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。目前，單一的融資渠道成為公租房亟待解決的瓶頸。 </p><p>　　1.3缺乏支持企業(yè)參與公租房建設(shè)和經(jīng)營的配套激勵措施 <

6、/p><p>　　目前，國家鼓勵積極引入社會資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運營。但對于企業(yè)來說，參與公租房建設(shè)和經(jīng)營單靠租金收益很難平衡項目盈虧，必須有貼租、貼息等相應(yīng)優(yōu)惠政策加以支持。另外，未來公租房產(chǎn)權(quán)歸屬、管理責(zé)任、收購成本等很多問題也不明晰，這也影響了企業(yè)參與公租房建設(shè)和運營的積極性。 </p><p>　　1.4 住房建設(shè)地點選擇 </p><p>　　公租房和普

7、通的經(jīng)濟適用房以及廉租房有很大的區(qū)別，所保障的人群住房時間上有很大不同，公共租賃房的都是一些暫時性的住房相對困難的人群，這些人群的工作地點很多都在市中心商業(yè)中心等繁華地段，所以這就要求公租房的選址要充分的考慮交通以及生活便利等條件，考慮到住房人群的生活，不能復(fù)制“貧民窟”。 </p><p>　　2.公租房匹配標(biāo)準(zhǔn)影響因素 </p><p>　　2.1地方公租房建設(shè)財政支出 </p&

8、gt;<p>　　公租房資金主要來自于政府財政支出，例如根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計重慶2007年社會保障以及就業(yè)財政支出是139億元，2008年上升為172.3億元，同比增長了24%。如果政府能夠提供更多的資金用于這方面的建設(shè)，那么增加租賃住房房源或者租戶就能夠提供更多的補貼，最終實際的租金水平也會降低。 </p><p><b>　　2.2恩格爾系數(shù) </b></p><

9、;p>　　恩格爾系數(shù)對于公租房建設(shè)的影響主要是在一個假設(shè)的前提之下，也就是一個地區(qū)居民的恩格爾系數(shù)非常高，就表示了這個地區(qū)居民家庭可使用的住房支出比例越低，對于住房保障需求就會增加。 </p><p>　　2.3家庭可支配收入 </p><p>　　收入水平的高低能夠測定社會成員改善住房的能力，可支配的收入越高，能力就越強，所以需要的住房補助就會減少。家庭可支配收入盡管相同，但是住房

10、消費的比率也是不同的，人均住房消費支出和公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)也是正相關(guān)的關(guān)系。 </p><p>　　2.4城市住宅價格 </p><p>　　一個地區(qū)的城市住宅水平能夠反映各種住宅的銷售價格以及租金水平，住房價格水平越高，居民支付能力就會越低，對于公租房的保障需求就會越高。正常情況下，住房價格也能夠體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民的消費水平，所以通常能夠用城鎮(zhèn)居民住宅的平均銷售價格來代表城鎮(zhèn)住

11、宅的價格水平，這些數(shù)據(jù)的增減都將會直接的影響到公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　2.5人均住房面積標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　住房面積標(biāo)準(zhǔn)能夠反映一個國家或者一個地區(qū)居民家庭居住水平。公租房保障面積是以人均住房面積作為標(biāo)準(zhǔn)的。地方政府通常會根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦乃絼討B(tài)適時的調(diào)整公租房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　3.公租房匹配機制 </p>

12、<p>　　3.1 公租房保障對象的準(zhǔn)入管理 </p><p>　　一是保障對象實行分檔管理。家庭人均年可支配收入越接近市民政部門核定的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)得到的保障權(quán)益就越多，在實物配租過程中所應(yīng)支付的租金標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)該更低，實行貨幣補貼就應(yīng)更多。二是保障對象實行動態(tài)監(jiān)控管理。一般來說保障對象即公租房申請人在一個租賃期內(nèi)（2年）其家庭人均可支配收入狀況不會一成不變的，所以當(dāng)保障對象的家庭人均可支配收入發(fā)

13、生變化時，其租金支付能力及租金支付標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)發(fā)生變化，只有這樣才能與保障對象的家庭人均可支配收入狀況相匹配。因此，我們建議租賃管理部門對保障對象實行年度審核制度及家庭可支配收入自行申報制度相結(jié)合動態(tài)監(jiān)控管理。 </p><p>　　3.2 構(gòu)建公共租賃房的籌資機制 </p><p>　　為了促進(jìn)公租房制度的發(fā)展，建設(shè)資金的來源應(yīng)當(dāng)以政府提供相關(guān)優(yōu)惠政策為主導(dǎo)，以社會資金和銀行低息貸款為主要來

14、源，政府資助與公積金扶持作為補充，倡導(dǎo)土地出讓收益惠于民生的公共租賃房發(fā)展思路。可以采用銀行統(tǒng)一籌集、管理和使用保障性住房資金的方式，以固定利息率吸收社會資金；為商業(yè)銀行提供低風(fēng)險的住房資金產(chǎn)品，實現(xiàn)銀行資本的注入；借鑒并聯(lián)合福利彩票，發(fā)行住房保障彩票擴大融資渠道；為公共租賃房建設(shè)提供固定利率貸款等多種手段。 </p><p>　　3.3 積極引導(dǎo)社會資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運營 </p><

15、;p>　　由于目前公租房主要還是采取政府主導(dǎo)的投資建設(shè)模式，受城市政府財力影響，公租房房源籌集有限，真正能提供的公租房較為短缺。應(yīng)積極引導(dǎo)社會資金和企業(yè)參與公租房建設(shè)和運營，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商將“拿地―建房―賣房”模式逐步改變?yōu)椤澳玫亘D建房―出租”模式。 </p><p>　　3.4循序漸進(jìn)，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計 </p><p>　　我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公

16、租房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。首先是在獲取土地上，要對公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動性較強，宜建在交通順達(dá)，位置相對較方便的區(qū)域。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，

17、加強小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。 </p><p><b>　　4.結(jié)論 </b></p><p>　　公租房建設(shè)匹配機制的建設(shè)關(guān)系到大多數(shù)群體的利益和生活，希望通過匹配機制的不斷健全更多的保障這部分人的權(quán)益，提高生活水平，促進(jìn)和諧社會的早日實現(xiàn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b

18、></p><p>　　[1]尚宇梅.用博弈論分析取消經(jīng)濟適用房政策的必要性[J]商業(yè)研究；2008年02期 </p><p>　　[2]方亦凡，董意鳳.我國中低收入者住房金融體系的構(gòu)建分析[J]東岳論叢；2009年10期 </p><p>　　[3]張志林.政府社會保障支出理論研究[D]吉林大學(xué)；2009年 </p><p>　　[4