大型高檔樓宇創(chuàng)新管理模式研究

1、<p>　　大型高檔樓宇創(chuàng)新管理模式研究</p><p>　　摘 要 當(dāng)前，研究物業(yè)管理，尤其是高檔寫字樓的管理模式，在國內(nèi)還是一個(gè)相對較冷門的領(lǐng)域。希望通過這一次的調(diào)研，可以摸索出一些寫字樓成功管理的經(jīng)驗(yàn)，形成一個(gè)體系，并將這份經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。這一次的走訪選擇了幾棟比較有代表性的寫字樓，有民營企業(yè)的寫字樓，有外商的，也有港資的。本文無意將民營，外商，港資之間的管理模式做一個(gè)優(yōu)劣的比較，只是將它們的

2、管理經(jīng)驗(yàn)做一個(gè)總結(jié)，供大家參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 高檔樓宇 創(chuàng)新管理 模式 </p><p>　　基金項(xiàng)目：上海市教委學(xué)生創(chuàng)新資助項(xiàng)目。 </p><p>　　作者簡介：潘皓陽，上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院。 </p><p>　　中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0592-（2014）05-208-03

3、</p><p>　　大型高檔樓宇（又稱大型高檔寫字樓）的現(xiàn)代化管理始于上世紀(jì)90年代，是物業(yè)管理的延伸性的現(xiàn)代化“個(gè)體化管理”的形態(tài)，以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以突出經(jīng)濟(jì)功能，體現(xiàn)集約型、高密度、精致性為特點(diǎn)的一種新型管理方式。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等國內(nèi)外各類

4、企業(yè)和公司。所以，又有人將此稱之為“經(jīng)濟(jì)樓宇型管理”。作為一種新型的社會與經(jīng)濟(jì)的復(fù)合管理形態(tài)，大型高檔樓宇管理已經(jīng)成為了城市管理的重要組成部分。 </p><p>　　大型高檔樓宇管理的理論研究和實(shí)踐首先出現(xiàn)在上海和深圳。特別在90年代末21世紀(jì)初的浦東，隨著浦東開發(fā)和世博會的機(jī)遇，出現(xiàn)一大批以寫字樓為流行的大型高檔樓宇。伴隨而至的是應(yīng)對性、專門性的新型管理方式。之后，這種新型管理方式又緊跟浦西摩天大樓的遍地開花

5、而被借鑒、推廣開來，尤以陸家嘴圈、南京路圈、虹橋圈和打浦橋圈等為突出，這些地區(qū)的不少大型高檔樓宇陸續(xù)被打造成堪稱“創(chuàng)新樓宇管理”的典范。隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（寧波、福州、大連、天津等），并且也日益被其他一些城市政府所接受。 </p><p>　　本文則從中選擇了三棟具有代表不同區(qū)域典型的，又有不同“樓宇經(jīng)濟(jì)特色”，更是在大型高檔樓宇的創(chuàng)新性管理方面摸索出異同經(jīng)驗(yàn)的寫字樓型樓宇，介紹其這三棟樓宇在總結(jié)物

6、業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，在“經(jīng)濟(jì)型樓宇管理”方面所做的探索與創(chuàng)新，一窺我國目前的大型高檔樓宇創(chuàng)新管理或“經(jīng)濟(jì)型樓宇特色管理”發(fā)展?fàn)顩r。 </p><p>　　一、創(chuàng)新管理典型模式例介 </p><p>　?。ㄒ唬┓?wù)像空氣一樣 </p><p>　　上海環(huán)球金融中心坐落于陸家嘴的中心，2008年8月29日竣工。是中國目前第三高樓、大陸第二高樓、世界第四高樓、世界最高

7、的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發(fā)商為“上海環(huán)球金融中心公司”，由日本森大廈株式會社（森ビル）主導(dǎo)興建。其總建筑面積達(dá)38萬平方米，它是一個(gè)集商業(yè)，辦公，會議，觀光，酒店于一體的綜合性大樓。 </p><p>　　7樓至77樓是環(huán)球的辦公區(qū)域，這里云集了國內(nèi)外五百強(qiáng)企業(yè)，諸如安永，寶鋼，湯臣，日本三井住友銀行股份有限公司等。稱其為世界金融磁場一點(diǎn)也不為過。 </p><p>　

8、　森大廈株式會社的方部長向我們坦言如何管理好這么一個(gè)體量規(guī)模巨大，超高型的綜合大樓，任務(wù)一點(diǎn)也不輕松。但在大樓竣工至今的5年內(nèi)，環(huán)球?qū)懽謽堑娜胱÷室堰_(dá)到99%以上，有些企業(yè)甚至在搬出環(huán)球后，過了沒多久，又想重新搬回環(huán)球，理由就是環(huán)球優(yōu)秀的物業(yè)管理。對于環(huán)球的管理，方部長一言以蔽之“我們的服務(wù)像空氣一樣”。 </p><p>　　快件中心可謂是環(huán)球的一個(gè)特色。在環(huán)球，每天的快件數(shù)量是驚人的，人流眾多，給管理造成了很

9、大的困難。面對這一問題，物業(yè)公司特別開辟了一處快件中心，所有的外來快遞等放在這一快件中心內(nèi)，再由物業(yè)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)送，大大減少了大廈的安全隱患和保證了大廈的正常運(yùn)營。要說快件中心的歷史，其實(shí)已經(jīng)有十余年了，在環(huán)球還未建成之前，森大廈株式會社便已在其之前管理的寫字樓建立了快件中心，環(huán)球竣工之后，快件中心這一模式也被帶入了環(huán)球。 </p><p>　　人性化的管理在環(huán)球處處都有展現(xiàn)。在環(huán)球的防災(zāi)中心內(nèi)，有一面小墻，上面裝

10、有10多個(gè)按鈕，這些按鈕都與給衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人位聯(lián)通，一旦殘障人士在衛(wèi)生間內(nèi)遇到了突發(fā)狀況，只要按下按鈕，防災(zāi)中心的按鈕就會變紅，閃爍，并發(fā)出叫聲，防災(zāi)中心內(nèi)的保安便會馬上出動。 </p><p>　　作為一家由日本公司管理的大廈，環(huán)球金融中心自也不可避免的會留下一些日式的管理風(fēng)格。要回答什么是“日式管理”，誰也不能給一個(gè)明確的定義，但或許方部長的那句“我們的服務(wù)像空氣一樣”是最好的注腳。在剛才的一個(gè)個(gè)小例子中，

11、不難看出，日式細(xì)致，貼心，周到的服務(wù)特點(diǎn)處處體現(xiàn)在整棟大樓之中，但這些服務(wù)就像空氣一樣你難以捕捉，卻又是無處不在的，離開了它，你就會感覺到是多么難受。 </p><p>　?。ǘ┳屛覀兩畹酶?</p><p>　　證大五道口廣場由上海證大房地產(chǎn)有限公司投資，上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)?？偨ㄖ娣e約11萬平方米，由25層寫字樓、13層寫字樓和4層的商場組成的復(fù)合型商務(wù)空間，為

12、企業(yè)提供完整高效的國際商務(wù)平臺。而在05年該項(xiàng)目開工之際，其南樓整棟已被世界500強(qiáng)企業(yè)臺灣長榮集團(tuán)預(yù)訂。該項(xiàng)目在07年11月竣工。 </p><p>　　項(xiàng)目定位為國際甲級寫字樓，央距浦東正中心，西接陸家嘴CBD，東鄰張江高科技園和金橋出口加工園，毗鄰上?？萍拣^、東方藝術(shù)中心等市政公共配套，占據(jù)浦東商務(wù)版圖核心點(diǎn)。 </p><p>　　證大五道口的物業(yè)管理由上海證大物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)

13、。證大物業(yè)管理有限公司經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)遍及全國各地，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。這一次有幸聯(lián)系到了原上海證大物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理馮總向我們介紹證大物業(yè)在樓宇管理中的一些心得。 </p><p>　　為用戶提供零缺陷、精細(xì)化、全方位的服務(wù)，是證大物業(yè)管理公司一貫的經(jīng)營思想和矢志追求的長遠(yuǎn)目標(biāo)。馮總向我們介紹了專業(yè)化、個(gè)性化、品牌化、管家式的物業(yè)管理方式。 </p><p>　　專業(yè)化：公司利用自身專業(yè)優(yōu)

14、勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障；個(gè)性化：公司根據(jù)大廈的實(shí)際情況以及相關(guān)需求，結(jié)合自身專長和特點(diǎn)，制定無償和有償相結(jié)合的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目；品牌化：公司通過實(shí)施品牌、形象戰(zhàn)略，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。 　　管家式：所謂的管家式服務(wù)有別于物業(yè)管理中的英式管家服務(wù)，它主要是指針對用戶委托，為用戶提供一種“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”的服務(wù)方式。 </p><p>　　在這樣的基本指導(dǎo)思想之下，證大物業(yè)管理在處處都體現(xiàn)著細(xì)

15、致，用心的特點(diǎn)。例如由于證大運(yùn)營的寫字樓如證大五道口等都定位高端，其對設(shè)備的要求都極高，大廈內(nèi)部設(shè)備的安裝、調(diào)試科技含量大，關(guān)鍵設(shè)備智能程度高，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，物業(yè)管理公司必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能監(jiān)控系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。 </p><p>　　

16、證大物業(yè)以“讓我們生活的更好”為理念，試圖在打造寫字樓，管理樓宇，住宅時(shí)，以自己的努力喚起每個(gè)人心中的家園感和幸福感，實(shí)現(xiàn)“家”的理念。證大集團(tuán)的人文情懷一直都是筆者很欣賞的，有時(shí)候民營企業(yè)所欠缺的可能就是這么一點(diǎn)人文關(guān)懷與責(zé)任感。我始終相信一個(gè)企業(yè)只要能堅(jiān)守住它的理念，它的未來一定是成功的。祝福證大可以變得更好，有更多的企業(yè)，家庭可以在證大物業(yè)管理公司的幫助下，“詩意的棲居，快樂的生活，快樂的工作”。 </p><

17、p>　　（三）發(fā)掘靈感源泉，創(chuàng)造無限夢想 </p><p>　　浦東嘉里中心位于花木路芳甸路，是一座融合商業(yè)及居住的靈運(yùn)之城，匯聚辦公樓、公寓、酒店和商場，展現(xiàn)一派活力四射的綜合建筑體?？偨ㄖ娣e達(dá)33萬平方米。項(xiàng)目包括國際化商場、甲a級辦公樓、五星級酒店以及高級服務(wù)式公寓。與2010年第四季度竣工并陸續(xù)開業(yè)。其中寫字樓總高43層，建筑面積92000平方米。其中目前已經(jīng)云集了多家國內(nèi)外知名企業(yè)，如多美滋，一

18、號店，富士通等。 </p><p>　　與環(huán)球金融中心和證大五道口不同的是，浦東嘉里中心的開發(fā)商為上海浦東嘉里城地產(chǎn)有限公司，其物業(yè)管理方則為世邦魏理仕公司。 </p><p>　　世邦魏理仕總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。嘉里中心由港商建設(shè)并輔以國外先進(jìn)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，保證了其高品質(zhì)和不斷增加的客流量。 </p

19、><p>　　暑假的時(shí)候筆者曾在嘉里中心內(nèi)的公司實(shí)習(xí)，所以本文中對于嘉里中心的物業(yè)管理模式的了解都來源于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人個(gè)人兩個(gè)月來的親身體會與一些物業(yè)管理人員的聊天。 </p><p>　　嘉里中心將辦公樓樓分成低層區(qū)（3F-16F），中層區(qū)（17F-30F）與高層區(qū)（31F-43F），每一區(qū)域都配有6客梯與2部貨梯，且速度都達(dá)到7米/秒，7米/秒和6米/秒，所以即便在早上的上班高峰，寫字樓內(nèi)也不

20、會顯得太過擁擠。 </p><p>　　二樓大堂有一個(gè)前臺接待處，它除了承擔(dān)著前臺的咨詢，指引等工作外，它同時(shí)也是一個(gè)快件收達(dá)處，所有的快件都不允許直接送到樓上，先交到前臺處，再由各樓層的保潔阿姨將快件送至員工手中，即便是時(shí)效性較強(qiáng)的快遞，也得先在前臺處進(jìn)行登記。再送至各個(gè)公司的前臺處。這一措施看似復(fù)雜，但卻極有效率的，保障了整棟大樓的井然有序和安全性。 </p><p>　　嘉里中心是全

21、面禁止吸煙的，你不會看到有任何人在樓內(nèi)吸煙。他們都會來到大樓外的室外通風(fēng)處抽煙。 </p><p>　　有一次筆者要將一個(gè)大紙箱放在推車上想要推下樓，但在行至二樓大廳，想下自動扶梯時(shí)，被一位物業(yè)的經(jīng)理攔下了。他告訴筆者這樣的大型貨物的搬運(yùn)不能從客梯直接送下，必須要從貨梯走。雖然當(dāng)時(shí)覺得有些不滿與不解，就這么一小段路，四周又沒別的人，這樣做是不是太麻煩，小題大做了。但想如果在扶梯上貨物傾倒，推車翻下，還有可能砸到別

22、的行人，這樣就得不償失了。最終筆者還是接受了那位經(jīng)理的意見，將貨物由貨梯送下。雖然所花的時(shí)間更長，過程更麻煩，但卻減小了安全隱患。 </p><p>　　這些小細(xì)節(jié)都是我們在日常辦公中會遇到的，雖看似微不足道，但卻實(shí)實(shí)在在的在發(fā)揮著它的作用。但就是在這些小細(xì)節(jié)的堆砌下，嘉里中心為每一個(gè)客戶提供放心，舒適的管理。從一踏進(jìn)大門的良好第一印象，布局開闊的大堂走廊，到寬敞整潔的辦公環(huán)境，無不激發(fā)著寫字樓每一個(gè)員工的無限的

23、商業(yè)創(chuàng)想。這也難怪，現(xiàn)在浦東嘉里中心辦公樓的出租率已達(dá)到了100%。 </p><p><b>　　二、總體印象 </b></p><p>　　本文選取了三個(gè)較為典型的高端寫字樓進(jìn)行比較分析。證大五道口，嘉里中心，環(huán)球金融中心分別代表了民營企業(yè)，外商與港資。 </p><p>　　我們無意比較這三種管理模式的優(yōu)劣，僅是將一些數(shù)據(jù)與所見所聞與大家

24、進(jìn)行分享。而關(guān)于這三種不同的管理風(fēng)格也不可能簡單的通過這么一遍文章來進(jìn)行詳細(xì)闡釋，更不可能用簡單的好或壞來比較形容這三方的物業(yè)管理。也不能簡單的用民企，港商，外資來作為區(qū)分不同管理模式的依據(jù)。尤其在目前而言，隨著全球化的開展，大量的外商，港資進(jìn)入，在管理制度上大家的差別已經(jīng)不是那么明顯，更可以說在大體上是相同的?？赡茉谝恍┘?xì)節(jié)的處理和理念上，三方存在著一定的差別。但是三方的共同目標(biāo)都是一致的，那就是“全心全意為了客戶”。無論是環(huán)球貼心，

25、細(xì)致的服務(wù)方式；證大管家式，追求文化氣質(zhì)的服務(wù)還是嘉里中心專業(yè)化，大氣的服務(wù)形式，無不彰顯著物業(yè)管理以“人”為本的管理本質(zhì)。三棟大樓在物業(yè)管理方面還有個(gè)最明顯的差別，證大與環(huán)球的業(yè)主方與管理方都為同一家公司，而嘉里中心的運(yùn)營管理則外包給了國外先進(jìn)團(tuán)隊(duì)。世邦魏理仕對于嘉里中心的了解程度一定不比日本森大廈株式會社之于環(huán)球，證大物業(yè)管理公司之于證大五道口。但這也不能簡單的就認(rèn)為世邦魏理仕對于嘉里中心的管理一定沒有日本森大廈株式會社對于環(huán)球，證

26、大物業(yè)對于證大五道口的管理要好。關(guān)于是不是要將物業(yè)管理外</p><p>　?。ㄒ唬┬使芾砼c入住業(yè)主效益 </p><p>　　如：以低廉的服務(wù)價(jià)格，幫助負(fù)責(zé)微小公司協(xié)調(diào)物資（貨品）運(yùn)輸；某些辦公設(shè)備的維護(hù)與維修，既做到了隨叫隨到，能立馬解決涉困入住業(yè)主的技術(shù)維護(hù)需要，也為入住業(yè)主（公司）節(jié)省了人力資源，還避免了樓外請人上門或所支付的相對較高的費(fèi)用。 </p><p&

27、gt;　?。ǘ┘泄芾砼c樓宇安全 </p><p>　　如：寫字樓物業(yè)替入住公司統(tǒng)一代理受理，管理快遞，這既保證了快遞的安全收發(fā)，又擋住了快遞員直闖入住業(yè)主辦公室而帶來環(huán)境干擾或安全隱患。因?yàn)榘踩Ц`少了，經(jīng)濟(jì)損失也就避免了，業(yè)主們辦事效率提高了，愿意入駐寫字樓的租戶也越來越多了。 </p><p>　　（三）貼心管理與業(yè)主信任 </p><p>　　如：在早晨

28、上班時(shí)，會有物業(yè)管理人員幫你按電梯，幫助你提高工作效率；即便在洗手間內(nèi)，也有為傷殘人員準(zhǔn)備的應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)。這些貼心管理，都給業(yè)主帶來了實(shí)實(shí)在在看得到的好處，也使物業(yè)管理方贏得了業(yè)主方充分的信任。這也直接影響到了寫字樓的高出租率。貼心管理與出租率可謂相輔相成。 </p><p>　?。ㄋ模┪幕諊c樓宇文化 </p><p>　　如：當(dāng)你剛進(jìn)入這些寫字樓的時(shí)候都可以看到走廊上所掛有的繪畫等藝

29、術(shù)作品，提升了整個(gè)樓宇的層次與氛圍?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理除了在做好基礎(chǔ)的服務(wù)與管理方面，更應(yīng)該關(guān)心業(yè)主們精神層面的享受與提升。而每天一踏進(jìn)寫字樓，看到這些精美的藝術(shù)作品時(shí)，也能激發(fā)業(yè)主們的想象力與創(chuàng)造力，更好的完成工作。 </p><p><b>　　三、建議 </b></p><p>　　根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達(dá)

30、到620萬平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。我國的物業(yè)管理還只是處于一個(gè)起步階段，尤其是對高端寫字樓的管理前景還很廣闊。但機(jī)遇也總是和風(fēng)險(xiǎn)并存的，怎樣才能夠做的更好，不被別人擠下去，是每一個(gè)物業(yè)管理人將要面對的難題，大家都是在摸索中不斷前行，這無論對民企，外商還是港資都是公平的。 </p><p>　　為此，我們提出以下建議：第一，有時(shí)候一些美觀的設(shè)施未必實(shí)用，希望業(yè)主方也能注意到這一點(diǎn)。第二，

31、一些緊急通道等安全標(biāo)示并不明顯，可能會搞混，希望業(yè)主方可以做的更好。第三，一些寫字樓辦公環(huán)境封閉，窗戶不能打開，環(huán)境較悶，建議增加通風(fēng)設(shè)備。第四，并不是每一個(gè)大型高端寫字樓都有充分的危機(jī)預(yù)案，現(xiàn)在的大樓好像都沒有經(jīng)歷過一個(gè)大的危險(xiǎn)的考驗(yàn)，希望各個(gè)大樓可以更好地做到對一些重大危機(jī)的演練與預(yù)防控制。第五、對于物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)不能放松。很多人員雖然是底層員工，但他們的卻是不可或缺的，更多的，他們其實(shí)是在扮演著高端寫字樓的門面的角色。第六

32、，建議對大樓內(nèi)有哪些公司進(jìn)行更詳細(xì)，明確的標(biāo)示，以免造成一些不必要的麻煩。第七，現(xiàn)在很多大型樓宇除了寫字樓等之后，還有餐飲，娛樂，商場等與寫字樓相互促進(jìn)，給業(yè)主們帶來便利。但由于有些大樓寫字樓員工眾多，特別到中午時(shí)容易造成大樓擁堵，餐飲等運(yùn)力不足。建議可以可控的實(shí)行錯(cuò)峰運(yùn)行。第八、建議可以在寫字樓內(nèi)組織更多的活動，以促進(jìn)整棟大樓業(yè)主們之間的交流，更好的提升樓宇的形象。 </p><p><b>　　四、

33、結(jié)語 </b></p><p>　　現(xiàn)在的樓宇經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)，已不能簡單的用寫字樓，百貨大樓等來進(jìn)行區(qū)分，這些往往都是配套的，綜合型大樓已成為趨勢，融辦公樓，會議，酒店，餐飲，購物，娛樂等于一體，上文中的環(huán)球金融中心，浦東嘉里中心都是典型，證大五道口周圍也有證大.大拇指廣場，證大麗笙酒店等配套設(shè)施，這就更增大了物業(yè)管理的難度，從單一性的辦公樓管理到綜合性超大規(guī)模大樓的綜合管理，這更要求每一個(gè)物業(yè)管理人

34、加倍努力，一專多能，順利迎接這每一項(xiàng)的調(diào)整。最后還是想引用環(huán)球金融中心日本森大廈株式會社方部長的那一句“我們的服務(wù)像空氣一樣”提醒，勉勵(lì)每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)者。希望本文可以給大家一些借鑒與思考，也能讓更多的人關(guān)注這些站在樓宇背后的物業(yè)管理者。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》. <

35、/p><p><b>　　[2]維基百科. </b></p><p>　　[3]浦東嘉里城辦公樓技術(shù)手冊. </p><p>　　[4]MBA智庫. </p><p>　　[5]王菊英.南京江寧區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展簡析-統(tǒng)計(jì)科學(xué)與實(shí)踐.2012（12）. </p><p>　　[6]吳巖，陳怡晨，鄭玲.樓宇經(jīng)