論房地產(chǎn)交易中的風險及其防范

1、<p>　　論房地產(chǎn)交易中的風險及其防范</p><p>　　摘 要：房地產(chǎn)交易中的風險一方面觸犯了購房者的利益；一方面整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展也受到負面影響。本文著重介紹房地產(chǎn)交易中存在的風險和追究其原因入手，揭露其中存在的問題，在此基礎(chǔ)之上提出了一些防范建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風險；交易；防范 </p><p>　　一、房地產(chǎn)交易過程

2、中存在的風險 </p><p>　　1、房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風險 </p><p>　　房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動組成的大的概念。由于買主對于相關(guān)知識及法律的欠缺，一些不法中介從業(yè)人員恰恰利用了這一點，利用自己在這方面的擁有的優(yōu)勢地位，就在簽訂合同上做了手腳。比如有的是在簽訂合同的時候由于要使自己的利益最大化，就簽訂了一些與中介服務(wù)條款不想對應(yīng)的合同，導

3、致簽約雙方的利益不對等，在交易的過程中，交易方的不合理，不公正的規(guī)定直接導致其經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)中介相關(guān)具體的欺詐行為大體是這樣的：為了增加自己的收入，故意隱瞞了委托人實際出賣的價格，自己重新定價與第三方交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)中介沒有合法的經(jīng)營許可證、已經(jīng)超越自己的經(jīng)營范圍的以及非法跨地域經(jīng)營模式的；房地產(chǎn)經(jīng)濟組織未按規(guī)定時間辦理相關(guān)備案手續(xù)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人違反法律規(guī)定出租、出借經(jīng)濟執(zhí)業(yè)證書等。 </p><

4、;p>　　2、開發(fā)商的欺詐引發(fā)的風險 </p><p>　　在利益面前，有些開發(fā)商鋌而走險，各地區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃均遭到不同程度的破壞，違反相關(guān)法律法規(guī)，特別是使用土地的過程中暗箱操作，將已經(jīng)制定好的并報國家相關(guān)權(quán)力機關(guān)審核的規(guī)劃肆意變更，更加嚴重的是規(guī)劃中所要建設(shè)的綠地也占用，相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)或者不建或者建成后改作其他用處等等。在房屋的建設(shè)過程中偷工減料，在質(zhì)量上不過關(guān)，在環(huán)保和消防要求上不達標、在水電配套

5、設(shè)施上不合理、故障叢生等突出的質(zhì)量問題。同時開放商做相關(guān)的虛假廣告宣傳，房屋銷售沒有合理的規(guī)定，使得相關(guān)信息嚴重失準，消費者缺乏相關(guān)專業(yè)知識，造成業(yè)主在付完相關(guān)款項后不能及時入住，或者得不到房屋產(chǎn)權(quán)等。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)交易過程中風險產(chǎn)生的主要原因 </p><p>　　1、誠信評價機制不完善 </p><p>　　在當前我國還沒有建立起完整的社會誠

6、信評價管理體系以及缺少相關(guān)的全國統(tǒng)一評估辦法，各地區(qū)良莠不齊，使得結(jié)果的獨立性、公正性得不到社會的認可；誠信管理的發(fā)展與市場形勢的發(fā)展嚴重脫軌，發(fā)展嚴重滯后進而無法形成一整套完善的規(guī)定。 </p><p>　　2、信息不對稱的存在 </p><p>　　在雙方交易的過程中，由于房地產(chǎn)市場的特性所決定的，開發(fā)商以及中介組織對于交易對象的質(zhì)量，性能等在內(nèi)的內(nèi)容和屬性比第三方更了解，這種信息不對

7、稱的特性在其他交易中很難出現(xiàn)，而在房地產(chǎn)交易中表現(xiàn)的異常明顯。 </p><p>　　3、法制體系建設(shè)不健全 </p><p>　　在我國現(xiàn)有的法律體系中對于欺詐行為的打擊力度還是不夠。相關(guān)的法律法規(guī)與信用有關(guān)的法規(guī)包括《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《票據(jù)法》、《刑法》等，雖然都有涉及，但是還沒有一個完整的、系統(tǒng)的規(guī)范信用的法律，同時缺乏相關(guān)的執(zhí)行力度、法規(guī)、制度等。 </p

8、><p>　　4、信用主體肆意追求利益最大化 </p><p>　　有利可圖、有利比圖、唯金錢馬首是瞻的理念使得他們良心喪盡，導致不法分子信用缺失、風險隨之而來，給當事人帶來直接巨大的利益損失。 </p><p>　　三、 房地產(chǎn)交易中的風險如何預防 </p><p>　　1、建立房地產(chǎn)市場信息管理體系 </p><p>

9、　　加快建設(shè)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商用住房的市場運行時的動態(tài)監(jiān)測，健全相關(guān)的信息管理機制，開發(fā)出一整套信息管理系統(tǒng)，合理規(guī)范的加以利用才會從根本上解決實際交易與房地產(chǎn)市場信息脫軌的問題。在這方面有關(guān)部門要加強信息的溝通整合，適時的公布土地供應(yīng)、商品住房的市場供求關(guān)系，在使其準確了解土地及房價變動的情況下，還要加強社會輿論的引導，增加其政策的透明度，穩(wěn)定市場的相關(guān)預期促進市場合理的發(fā)展。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動消除因信息不對稱

10、而給消費者帶來的疑慮，吸引更多的顧客。在樹立以“百年大計，誠信為本”的職業(yè)道德基礎(chǔ)之上，是消費者能相信商品信息的完整真實性。其次對于消費者而言，要加強相關(guān)專業(yè)知識的學習和掌握，在充分了解商品信息的情況下，才能在交易的過程中平等的交易，要從多方面，多渠道了解更多的商品信息，充分利用信息社會的方便條件。 </p><p>　　2、提高業(yè)務(wù)人員綜合素質(zhì)、規(guī)范從業(yè)人員的職業(yè)行為 </p><p>

11、　　目前房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該從以下幾方面完善自己的綜合素質(zhì)：一方面；要有法可依、有法必依。努力提高法律意識，每一個從業(yè)人員要有深刻的法律意識，并考核相關(guān)法律知識，牢固樹立依法辦事的原則。二是尊重自己的職業(yè)道德。房地產(chǎn)交易的廣大的從業(yè)人員要時時注重自己的形象，要切實維護好人民群眾的利益，時刻保持為人民服務(wù)的高尚情操。 </p><p>　　3、加強房地產(chǎn)法制建設(shè) </p><p>　　從當前的

12、我國的基本國情出發(fā)，房地產(chǎn)市場在我國還很年輕，各項法律法規(guī)還有待進一步的健全，所以政府要從實際情況出發(fā)，發(fā)揮主導作用，完善相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范市場的交易行為，維護市場有序合理的發(fā)展。主要采取的措施有完善立法，建立明確的，規(guī)范的，有執(zhí)行力度的，容易操作的房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。打擊、查處房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為。與此同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法工作和法律法規(guī)的宣傳。房地產(chǎn)市場之所以難以管理，很重要的因素就是過分的依賴于房地產(chǎn)業(yè)，片

13、面的強調(diào)保護和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，對于其違法行為過于縱容。因此地方政府必須要提高法律意識，在房地產(chǎn)交易的整治活動中肩負起責任。 </p><p>　　4、宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀 </p><p>　　努力提高社會的誠信道德建設(shè)，全方位多角度的倡導誠信為本的原則，積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，依靠媒體對違法案列進行宣傳，有深度有說服力的說出人民心中可以產(chǎn)生共鳴的警示性報道，特別針

14、對欺詐行為的報道，有有理有據(jù)。提高全社會的誠信理念，讓誠信價值觀念深入人心。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]蘇光柱.美國次貸危機對我國房地產(chǎn)風險管理的啟示[J].孝感學院學報.2008（06）. </p><p>　　[2]周書敬，曾維彬.房地產(chǎn)風險投資的模糊多目標決策[J].河北工程大學學報（自