中國目前房價(jià)水平及調(diào)控分析

1、<p>　　中國目前房價(jià)水平及調(diào)控分析</p><p>　　摘 要：一直以來，房價(jià)問題都是政府乃至全社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)問題。自2003年開始，我國房價(jià)開始快速上漲，國家從2004年起連續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，但效果并不明顯。2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上又確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，簡稱“國五條”，以進(jìn)一步減少投機(jī)，穩(wěn)定房價(jià)。房價(jià)問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，其背后受政治體制、傳統(tǒng)觀念等多種因素的影

2、響。本文就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房價(jià)上漲的原因進(jìn)行簡要分析，并對(duì)一些中央調(diào)控房價(jià)的政策提出一些自己的觀點(diǎn)和建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房價(jià)；調(diào)控政策 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.82 文章編號(hào)：1672-3309（2013）11-179-02 <

3、/p><p>　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。目前在我國，隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分，購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。在老百姓眼中，房產(chǎn)已經(jīng)由生活必需品轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N以增值盈利為目的的投資商品。中國房地產(chǎn)市場也隨著時(shí)間的流逝，不斷進(jìn)行著改革與發(fā)展。 </p

4、><p>　　在改革開放之前，我國長期實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，與此相應(yīng)的土地及住房的使用制度也是計(jì)劃分配、行政劃撥的無償、無限期、無流動(dòng)的模式，土地和住房不允許出讓、轉(zhuǎn)讓，所以也就沒有所謂的買賣價(jià)格。但隨著改革開放的推進(jìn)，從1982年開始，在北京、上海、撫順、成都等城市，相繼開展了土地商品屬性的探索，開始對(duì)工業(yè)、商業(yè)等用地收取土地使用費(fèi)。1987年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改

5、革試點(diǎn)。同年深圳市規(guī)劃國土局以公開招標(biāo)形式出讓了幾宗國有土地使用權(quán)。隨后，1988年，我國對(duì)《憲法》和《土地管理法》進(jìn)行先后修改，將原來的“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地”，修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 此次修改在法律法規(guī)層面恢復(fù)了中國國有土地資產(chǎn)商品屬性的同時(shí)，也標(biāo)志著土地管理開始步入了商品化的軌道。自此，形成了有償、有限期、有流動(dòng)的新型土地

6、使用制度，國有土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離，土地可以作為商品在土地市場中交易。 </p><p>　　而住宅作為房地產(chǎn)的最為重要的組成部分之一，也經(jīng)歷了從生活必需品向成為老百姓的重要財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，逐漸顯現(xiàn)出它的經(jīng)濟(jì)屬性，因此住房問題日益突出。政府也隨之積極采取一系列措施進(jìn)行住房體制的改革。從實(shí)行多渠道、多元化投資，加快住宅建設(shè)，各區(qū)縣局和大型企事業(yè)單位陸續(xù)組建住宅建設(shè)辦公室和房產(chǎn)開發(fā)公司，解決住房困難問題到推行公積金制

7、度，推進(jìn)了住房商品化，到推出已購公有住房上市政策，全面放開存量住房市場，再到成立房產(chǎn)交易中心，推行住房分配貨幣化。這些改革推動(dòng)房地產(chǎn)大量開發(fā)投資的同時(shí)也為房地產(chǎn)市場拓展了消費(fèi)群體，從此住房從計(jì)劃分配福利品變成一種商品，房地產(chǎn)市場也逐漸形成與發(fā)展。 </p><p>　　然而我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的。由于多種因素的影響，近些年來房價(jià)迅速飆升，但房地產(chǎn)開發(fā)投資卻極為繁榮。2000年以來，商品房及商品住宅平

8、均銷售價(jià)格漲幅突破了兩位數(shù)，上海、杭州平均房價(jià)自2003年以來更是連續(xù)三年上漲超過15%以上。老百姓收入增長的幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)上升的幅度。很多年輕人把擁有一套自己的住房看成畢生奮斗的目標(biāo)，住房對(duì)很多人來說已然成為一種昂貴的奢侈品。 </p><p>　　房價(jià)之所以不斷上漲，其原因有很多。第一，在我國土地屬于國有，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供給小于房地產(chǎn)不斷擴(kuò)大

9、的土地需求。第二，房地產(chǎn)因其區(qū)域性特點(diǎn)，不具備地區(qū)間流動(dòng)性，住房無法由低價(jià)地區(qū)運(yùn)輸?shù)礁邇r(jià)地區(qū)進(jìn)行交易，使得房地產(chǎn)供給缺乏彈性。第三，近年我國城市化進(jìn)程持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口遷移到城市打工，新增的城市人口以及原有城市人口自然增長擴(kuò)大了住房需求。第四，隨著我國計(jì)劃生育政策的實(shí)施和生活觀念的改變，現(xiàn)代社會(huì)主要以小戶家庭為主，在一定程度上擴(kuò)大了住房需求。第五，對(duì)房價(jià)的上漲預(yù)期不但使得住房需求增加也使房地產(chǎn)投資投機(jī)需求日益旺盛，目前住房消費(fèi)存

10、在嚴(yán)重的投機(jī)需求，囤積房源、惡意炒作等行為。從根本上說，房價(jià)是由房地產(chǎn)供給和需求決定的。 </p><p>　　房價(jià)的飆升，會(huì)直接影響居民的當(dāng)期消費(fèi)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定會(huì)造成很大的負(fù)面影響。其中，最重要的原因是它具有很強(qiáng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。這種效應(yīng)導(dǎo)致了貧富差距、城鄉(xiāng)差距、地區(qū)間差距進(jìn)一步加大，而房地產(chǎn)投資過熱會(huì)在一定程度上導(dǎo)致通貨膨脹，這些后果嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>

11、　　在這種房地產(chǎn)市場形勢(shì)下，國家自2004年起相繼出臺(tái)一系列政策以改善這種狀況。本文就從2011年開始說起，2011年1月26日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”。會(huì)議確定了增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；暫停省會(huì)城市居民購第三套房等政策措施。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國八條”出來的同一天，國務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市

12、、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。3月16日，國家進(jìn)一步加大調(diào)控力度。國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。伴隨著“國八條”，房

13、產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后實(shí)施，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，限購城市數(shù)目前已增加到近50個(gè)。2012年2月2</p><p>　　由于多種因素的影響在短期內(nèi)，對(duì)房價(jià)的調(diào)控并不會(huì)起到立竿見影的效果。但我們可以逐步在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)某些不合理的方面進(jìn)行改革，最終以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)。本文認(rèn)為，應(yīng)該抑制房價(jià)上漲應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：第一，要不斷加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和低端商品房的供應(yīng)，并放寬首套房購置

14、貸款政策，讓低收入群體買得起住房，住的到房。但一定要規(guī)范監(jiān)督制度防止政策實(shí)施過程中的尋租和腐敗問題造成的低效。第二，一定要大力限制炒房和投機(jī)性購房。可以制定相對(duì)較高的房產(chǎn)稅，提高房屋持有成本，但需要配合一些法律法規(guī)的出臺(tái)，真正實(shí)行購房實(shí)名制，找準(zhǔn)征收對(duì)象，避免逃稅漏稅的發(fā)生。第三，我們需要逐步改變老百姓的傳統(tǒng)觀念，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)。鼓勵(lì)人們量力而行，減少對(duì)高端大面積住房的需求，減少空置房，從而減少資源浪費(fèi)和投機(jī)行為。第四，降低地方政府對(duì)

15、土地的依賴程度。一些地方政府收入主要依靠土地買賣，這在很大程度上降低了政策實(shí)施的動(dòng)力。所以應(yīng)開辟其他合理的稅收來源。 </p><p>　　根據(jù)以上分析，我國房地產(chǎn)市場目前存在很多不足的地方，但相信隨著政策的不斷完善，加上各級(jí)政府以及各級(jí)行政管理部門對(duì)國家宏觀調(diào)控政策的有效執(zhí)行，房地產(chǎn)市場必將不斷規(guī)范，人們的住房消費(fèi)也將會(huì)越來越理性，房地產(chǎn)市場將逐漸走向成熟，為國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。</p>