我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度初探

1、<p>　　我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度初探</p><p>　　摘要：現(xiàn)代許多社會(huì)都存在著國(guó)家土地缺乏和人口快速增長(zhǎng)之間存在矛盾的問題，建筑物區(qū)分所有權(quán)是解決該問題的一個(gè)良好措施，其在物權(quán)法上發(fā)揮著重要作用。本文從建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵、內(nèi)容以及我國(guó)物權(quán)法司法解釋的一些完善之處做了較為簡(jiǎn)單的探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；成員權(quán)；專有權(quán) </p&g

2、t;<p>　　一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義 </p><p>　　所謂的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)中的一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，有以下特征：（1）復(fù)合性，即建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及成員權(quán)所三部分組成；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性，如果區(qū)分所有權(quán)人享有專有所有權(quán)，那么其

3、就同時(shí)享有了其他兩項(xiàng)權(quán)利；（3）一體性，構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)要素必須結(jié)為一體，不可分離；（4）登記公示性，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的產(chǎn)生、變更都需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于該項(xiàng)權(quán)利，也要履行相應(yīng)的登記公示程序。 </p><p>　　二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型 </p><p>　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有所有權(quán) </p><p>　　區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建

4、筑物專有部分依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即專有所有權(quán)。將專有所有權(quán)的性質(zhì)界定為空間所有權(quán)是現(xiàn)在理論界大多數(shù)學(xué)者所支持的觀點(diǎn)。從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，專有所有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人對(duì)某個(gè)特定建筑物特定局域的支配，是對(duì)建筑物空間上的一種所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人能夠獨(dú)立行使對(duì)建筑空間的支配的權(quán)利，這種權(quán)利的客體并非針對(duì)建筑物本身?！熬哂袠?gòu)造和利用上的獨(dú)立性”是衡量一個(gè)權(quán)利是否為專有所有權(quán)的界限。除此之外，在一般情況下，登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的前提

5、和基礎(chǔ)，專有部分作為不動(dòng)產(chǎn)，也需進(jìn)行必要的登記。 </p><p>　　2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán) </p><p>　　所謂的共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。如何確定共有所有權(quán)共用部分的范圍各國(guó)立法有所不同。日本現(xiàn)行法采取排除法確定。法國(guó)與法國(guó)對(duì)共用部分的確定與日本法相同，亦是采取排除法以推定方

6、式予以確定。美國(guó)采取的是列舉方式。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為我國(guó)在界定共有部分的問題上也應(yīng)吸收上述國(guó)家的先進(jìn)做法，采用列舉法、排除法和推定方式相結(jié)合的綜合處理模式。依共用部分的性質(zhì)，共用部分可分為法定共用部分與規(guī)約共用部分。因此，共用部分是指除了專有部分之外的其他法定共用部分與規(guī)約共用部分，它是由區(qū)分所有權(quán)人的一部分或者是全部人所予以共同享有的。共有部分最主要的兩個(gè)特點(diǎn)即為不可分割性和從屬性。當(dāng)對(duì)建筑物進(jìn)行處分是，不能僅僅處分共有部分

7、，而必須要同時(shí)對(duì)專有部分和成員權(quán)部分進(jìn)行處置，只有這樣才能釋放它應(yīng)有的功能。而從屬性則表現(xiàn)為共有部分與專有部分相比，更多地體現(xiàn)出一種附屬物的特征，它不能獨(dú)立存在，而是同時(shí)附屬在兩個(gè)或兩個(gè)以上的專有部分上。 </p><p>　　3、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán) </p><p>　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同

8、關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一項(xiàng)基本構(gòu)成要素即表現(xiàn)為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)。成員權(quán)本質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人的有關(guān)人法上的法律關(guān)系的范疇。從而，其不得單獨(dú)加以轉(zhuǎn)讓。 </p><p>　　三、物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度規(guī)定的不足與完善 </p><p>　　1、關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱 </p><

9、;p>　　“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”是物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的稱謂，從字面上可以看出立法者在建筑物區(qū)分所有權(quán)前面加上了“業(yè)主的”三個(gè)字。在我國(guó)的司法實(shí)踐中，“業(yè)主”往往就是指商品房的所有權(quán)人，有人認(rèn)為作為一項(xiàng)民法制度，加上這三字稍有不妥之處。本人理解為是由于兩點(diǎn)原因。第一，“業(yè)主”指“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者”。加上之后便成了“產(chǎn)業(yè)的所有者的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。立法者在制定法律概念時(shí)的一個(gè)重要原則就是要保證法律概念的清晰、簡(jiǎn)潔，而如果

10、使用了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念，由于其太過冗長(zhǎng)，必然違反法律概念簡(jiǎn)潔性的標(biāo)準(zhǔn)。第二，依據(jù)我國(guó)的風(fēng)俗習(xí)慣，“業(yè)主”一詞用法廣泛，并不僅僅局限在它本身的含義上。 </p><p><b>　　2、專有部分 </b></p><p>　　“專有部分”和“共用部分”兩者共同組成了區(qū)分所有建筑物的實(shí)體。在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分即是專有部

11、分。由于專有部分的相互關(guān)系一直是區(qū)分所有權(quán)立法的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因此備受立法者和理論學(xué)者的關(guān)注。但是，由于我國(guó)立法技術(shù)的不完善，對(duì)專有部分的相互關(guān)系的規(guī)定僅在物權(quán)法第71條有所闡述。結(jié)合我國(guó)實(shí)踐中存在的大量專有部分相互關(guān)系的糾紛案件不能得到很好的解決的現(xiàn)狀，說(shuō)明我國(guó)在對(duì)專有部分相互關(guān)系問題的規(guī)定上仍不夠完善，學(xué)者對(duì)此相關(guān)知識(shí)的研究也不夠深入和成熟。建議可以參考日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)。 </p><p><b&g

12、t;　　3、共用部分 </b></p><p>　　共用部分是供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分。理論上學(xué)者將共用部分劃分為兩個(gè)部分：（1）公共電梯、走廊等除了專有部分以外的其他部分；（2）停車場(chǎng)、車棚等屬非專有的附屬建筑物。但我國(guó)物權(quán)法中關(guān)于“共用部分”僅有三條有所涉及。此即第72條、73條和80條。這三條規(guī)定了共有部分的權(quán)利和義務(wù)、共用部分的費(fèi)用分?jǐn)傄约肮灿貌糠值姆秶仁马?xiàng)，但遺憾的是立法并沒有對(duì)專有使

13、用權(quán)的客體、共用部分所有權(quán)的內(nèi)容等作出規(guī)定，這不利于法官依法判案，也給公民尋求法律救濟(jì)造成阻礙，因此，完善共用部分的相關(guān)立法是法治社會(huì)的客觀要求。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2009 </p><p>　　[2]王利民.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概