建筑物區(qū)分所有權(quán)之構(gòu)成研究.pdf

1、隨著人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,各國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加速。城市人口的急增必然使有限的城市土地、住房資源愈顯稀缺。興建高層建筑成為世界各國(guó)解決此問(wèn)題的主要途徑。因之,民法上產(chǎn)生了一種全新的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式——建筑物區(qū)分所有權(quán)。國(guó)外對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究已經(jīng)十分成熟,而在我國(guó)這方面的研究相對(duì)滯后。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,用專章(《物權(quán)法》第六章)計(jì)14個(gè)條文對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)做了規(guī)定

2、。因而分析建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成,揭示其法律關(guān)系,明確區(qū)分所有建筑物的財(cái)產(chǎn)歸屬及事務(wù)管理,具有十分重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　筆者認(rèn)為,建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式,由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三要素構(gòu)成,是一種復(fù)合性的權(quán)利。從內(nèi)容上來(lái)看,本文主要分為以下四個(gè)部分:
　　第一部分,主要闡述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展、概念、特征、類型及客體,并在逐一評(píng)析建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的傳統(tǒng)理論學(xué)說(shuō)基礎(chǔ)上采用三元論說(shuō),將建

3、筑物區(qū)分所有權(quán)定義為:多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí),各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有權(quán),與對(duì)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分所享有的共有權(quán),以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。
　　第二部分,主要闡述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的“單獨(dú)性靈魂”——專有權(quán)的三個(gè)方面內(nèi)容:專有權(quán)的性質(zhì)與特征,專有權(quán)的客體和專有權(quán)的內(nèi)容。對(duì)于區(qū)分所有建筑物的專有部分,區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利與一般所有權(quán)人的權(quán)利基本相同,但是區(qū)分所有

4、建筑物的特殊性決定了區(qū)分所有權(quán)人較一般所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)更多的義務(wù),包括不得損害全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益的義務(wù),按照專有部分本來(lái)的用途使用專有部分的義務(wù),對(duì)專有部分的維修和必要改良,必須承擔(dān)維護(hù)建筑物安全和外觀的義務(wù),相互容忍的義務(wù)。
　　第三部分,主要闡述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的“共同性靈魂”——共有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題。包括共有權(quán)的性質(zhì)與特征、客體、共有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)以及車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題。共有權(quán)從屬于專有權(quán),專有權(quán)處于主導(dǎo)地位。筆者認(rèn)

5、為,建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)既不是單純的共同共有,也不是單純的按份共有,而是兩者的有機(jī)結(jié)合。區(qū)分所有建筑物的共有人的權(quán)利主要有對(duì)共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)和單純的修繕改良權(quán)。其義務(wù)主要包括:依共有部分本來(lái)的用途使用共有部分的義務(wù),分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù),不得將其共有權(quán)和專有權(quán)分離處分的義務(wù)和不得請(qǐng)求分割共有物的義務(wù)。針對(duì)司法實(shí)踐中矛盾集中的小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題,筆者提出,當(dāng)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對(duì)于地下車庫(kù)沒(méi)有約定或者約定不明時(shí),應(yīng)當(dāng)推定為業(yè)主共