房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理研究</p><p>　　摘要房地產(chǎn)行業(yè)在近年來的發(fā)展速度十分之快，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的行業(yè)。當(dāng)然，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程中，加強(qiáng)房地產(chǎn)的工程管理十分重要。結(jié)合自己的研究，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理進(jìn)行分析。 </p><p>　　關(guān)鍵字房地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營，工程管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)

2、識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　1．前言 </b></p><p>　　加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大的意義，同時(shí)結(jié)合我國在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理方面存在的問題，有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強(qiáng)管理。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究 </p><

3、p><b>　　2.1安全管理 </b></p><p>　?。?）項(xiàng)目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。 </p><p>　?。?）在安全管理過程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全管理制度執(zhí)行，與項(xiàng)目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識(shí)，對(duì)于需要特種

4、作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。 </p><p>　?。?）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費(fèi)用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對(duì)、有預(yù)防、有措施。 </p><p><b>　　2.2質(zhì)量管理 </b></p><p>　?。?）做好項(xiàng)目部質(zhì)量管理制度和獎(jiǎng)罰制度，跟班組長簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動(dòng)勞動(dòng)

5、者的積極性。 </p><p>　?。?）嚴(yán)把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實(shí)體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購、驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢驗(yàn)，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。 </p><p>　?。?）嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。在一個(gè)分項(xiàng)工程完工后對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)合格與否做出認(rèn)可，要求我們認(rèn)真嚴(yán)肅的對(duì)待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一

6、標(biāo)準(zhǔn)和配套的分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，分批次進(jìn)行抽查，不合格項(xiàng)目堅(jiān)決要求返工處理。 </p><p><b>　　2.3成本管理 </b></p><p>　?。?）項(xiàng)目工程承包后應(yīng)詳細(xì)的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項(xiàng)目目內(nèi)部使用的預(yù)算，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個(gè)分項(xiàng)工程所使用料、機(jī)、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進(jìn)行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額

7、預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。 </p><p>　?。?）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計(jì)劃，計(jì)劃的編制應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，不能憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細(xì)。各種人、機(jī)、材消耗量乘以其各自單價(jià)構(gòu)成工程直接費(fèi)用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目的間接成本，二者相加即為項(xiàng)目的成本計(jì)劃。 </p><p>　?。?）項(xiàng)目應(yīng)分階段的進(jìn)行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照

8、工程部位，也可按照年季月等，最后項(xiàng)目完工后進(jìn)行總的成本核算，采用國家會(huì)計(jì)統(tǒng)一用表認(rèn)真編制成本核算表。 </p><p>　?。?）對(duì)進(jìn)行成本分析，對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行比較?？偨Y(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時(shí)后續(xù)工程的成本計(jì)劃和控制提供基礎(chǔ)資料。 </p><p>　　3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程管理研究 </p><p><b>　　3.1質(zhì)量管

9、理 </b></p><p>　　3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度 </p><p>　　質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實(shí)效發(fā)揮實(shí)際作用，是整個(gè)工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對(duì)當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進(jìn)行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，按照施工的必要步驟，

10、逐步地對(duì)質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時(shí)做好各個(gè)方面的工程管理。工現(xiàn)場工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對(duì)施工材料控制，對(duì)施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對(duì)工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。 </p><p>　　3.1.2全面準(zhǔn)備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準(zhǔn)備就包括前期準(zhǔn)備以及后期

11、工作。施工前期的工程準(zhǔn)備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認(rèn)真做好工程前期的準(zhǔn)備工作，制定好切實(shí)可行的方案。事前準(zhǔn)備包括施工管理人員的工作分配、對(duì)施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對(duì)施工材料的選購、施工工具的準(zhǔn)備、對(duì)施工現(xiàn)場的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達(dá)到施工現(xiàn)場，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實(shí)際情況做好施工布置準(zhǔn)備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進(jìn)施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，將難題解決。 <

12、;/p><p>　　3.1.3加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理 </p><p>　　協(xié)調(diào)管理共有以下三個(gè)協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時(shí)候多處審查，一一將問題查出進(jìn)行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會(huì)遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題

13、。對(duì)于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)，使各部門進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。 </p><p>　　3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì) </p><p>　　工程質(zhì)量是所有參加工程項(xiàng)目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素?，F(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識(shí)也不懂就上崗，以致在施

14、工過程中容易發(fā)生一些常識(shí)失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會(huì)利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強(qiáng)的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團(tuán)隊(duì)中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念

15、，最終保證工程質(zhì)量。 </p><p><b>　　3.2開發(fā)管理 </b></p><p>　　是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)， 對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、

16、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。 </p><p>　　財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保

17、障方面由后勤部門負(fù)責(zé) </p><p><b>　　3.3施工管理 </b></p><p>　　對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Manage

18、ment）發(fā)包方式等。 </p><p>　　在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來進(jìn)行。 工程項(xiàng)目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給

19、CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。 想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查

20、、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。 另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制。 </p><p><b>　　4．結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理。 </p><p><b

21、>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業(yè)中《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》課程的教學(xué)研究今日科苑2007-06-23期刊 </p><p>　　[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的若干法律問題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士 </p><p>　　[3]宋堅(jiān) 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項(xiàng)目管理研究》課題在寧通過