自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重點

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習題選擇題：（含多選）1.從決策的含義可看出構(gòu)成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標；②有兩個以上可供選擇比較的方案；③有評價方案優(yōu)劣的標準；④有真實地反應客觀實際的信息。2.一個好的決策目標應滿足以下四點要求：①針對性；②明確性；③層次性；④可行性。3.地產(chǎn)經(jīng)營公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營公司地產(chǎn)經(jīng)營公司是政府委托在土地的一級市場一級市場上從事經(jīng)營活動的經(jīng)濟實體；地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)開發(fā)公司則

2、是在土地二級市場二級市場上從事經(jīng)濟活動的實體。4.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為五個級別：即一級、二級、三級、四級和暫時級或臨時級。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分規(guī)定：劃分條件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬平方米以上近3年15萬平方米以上5

3、萬平方米以上無規(guī)定6.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式：①職能型組織結(jié)構(gòu)；②項目型組織結(jié)構(gòu)；③矩陣型組織結(jié)構(gòu)；④混合型組織結(jié)構(gòu)。7.土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。8.獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地只有：招標、拍賣和掛牌三種方式。9.低價測算的常用方法：假設(shè)開發(fā)法。10.其他費用估算：保險費保險費屬于其他費其他費。11.靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量

4、出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值當年凈現(xiàn)金流量）12.財務內(nèi)部收益率公式：13.安全性按風險程度大小分為：ABCD4級：A級表示風險很小；B級表示風險較??；C級表示風險較大；D級表示風險極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡可能選擇風險程度為A級的籌資方案，因為他的安全性較大。14.籌資方案的經(jīng)濟性按綜合籌資成本費用率標準劃分為，共分為：ABCD4級：A級表示籌資成本最低；B級表示籌資成本較低；C級表示籌資成本較高；D級表示籌資成本很高。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級的籌資方案。15.編制投資計劃必須對開發(fā)企業(yè)建設(shè)總投資進行分解。投資的分解方法有：按照投資構(gòu)成、按照子項目、按照時間三種。P627.房地產(chǎn)市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。P698.住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風險更大。P799.完成項目的投資機會選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開

6、發(fā)就進入了實施階段，而實施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權(quán)。P8510.第四十七條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。P9411.國土資源行政主管部門應當在受理之日起30日內(nèi)完成預審工作，對符合條件的申請單位，應當出具建設(shè)項目預審報告，并將預審報告和有關(guān)資料抄送有權(quán)批準用地的人民政府國土資源行政主管部門。P9712.征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。

7、P9813.拆遷人在拆遷活動中除對被拆遷房屋的所有人給于補償外，還應對被拆除房屋的使用人給予安置，以切實保障被拆除房屋使用人的使用權(quán)。P10114.投資機會研究相當粗略，主要依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確程度控制在30%左右，研究費用一般占投資總額的0.2%—1%。P11015.初步可行性研究階段投資估算的精度可達20%。P11016.詳細可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在10%，所需費用根據(jù)項目的大小不同而

8、有所不同，小型項目約占投資的1%—3%，大型復雜的工程約占0.2%—1%。P11017.在項目建議書被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。P11218.敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析中的一種主要方法。P14319.開發(fā)企業(yè)的重點是對開發(fā)項目全過程的質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務是編制工程質(zhì)量計劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指

9、具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設(shè)、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范

10、圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。3.最大最小后悔值法：是將某個自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會感到“后悔”，這樣每個自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大后悔值”。P234.房地產(chǎn)專營企業(yè)：是指依法注冊成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營企業(yè)