非對(duì)稱(chēng)信息下房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈問(wèn)題研究.pdf

1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、承包商、融資方還是消費(fèi)者，信息在其決策中顯得尤其重要，非對(duì)稱(chēng)信息帶來(lái)的誠(chéng)信問(wèn)題也就額外突出。由于信息不對(duì)稱(chēng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)中復(fù)雜博弈關(guān)系的存在，使得消費(fèi)者的合法權(quán)益屢屢受到侵害、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間由于無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)常常陷入混亂狀態(tài)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間由于信息不對(duì)稱(chēng)使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)大幅度增加、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間由于信息不對(duì)稱(chēng)而使得承諾的質(zhì)量得不到實(shí)現(xiàn)等等。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，“信息不對(duì)稱(chēng)”現(xiàn)象的存在是導(dǎo)

2、致消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間及企業(yè)之間糾紛產(chǎn)生的主要原因。 本文以非對(duì)稱(chēng)信息及誠(chéng)信為主線(xiàn)，利用博弈論、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及進(jìn)化博弈理論等理論工具，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方之間的復(fù)雜博弈關(guān)系進(jìn)行了系統(tǒng)分析。 首先，分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題，并對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論進(jìn)行了評(píng)述，指明目前的研究現(xiàn)狀和趨勢(shì)，給出本文的結(jié)構(gòu)安排。 第二，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行、投資者及土地供給方——政府之間的博弈，在此基礎(chǔ)上指出，為避免非

3、對(duì)稱(chēng)信息下所產(chǎn)生的問(wèn)題，需要減少交易雙方的信息差異、合理解決重復(fù)抵押?jiǎn)栴}、解決好土地拍賣(mài)中的尋租行為、從宏觀(guān)及微觀(guān)兩方面盡可能減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。 第三，從質(zhì)量與價(jià)格戰(zhàn)兩方面分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)同業(yè)之間的博弈關(guān)系，指出短期內(nèi)非對(duì)稱(chēng)信息可能使企業(yè)犧牲質(zhì)量贏取利益；或者因價(jià)格戰(zhàn)而降低產(chǎn)品質(zhì)量獲得收益；但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)這種非誠(chéng)信的道德風(fēng)險(xiǎn)行為可能會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生逆向選擇而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，差異化戰(zhàn)略尤其是質(zhì)量差異化戰(zhàn)略才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在

4、競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)實(shí)行的占優(yōu)戰(zhàn)略。 第四，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與承包商就工程款所進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商與政府官員之間的尋租與耗租問(wèn)題、工程監(jiān)理方與承包商之間的委托代理問(wèn)題等進(jìn)行了詳細(xì)的討論，在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的解決措施。 第五，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系，建立了非對(duì)稱(chēng)信息前提下一對(duì)多的再生重復(fù)動(dòng)態(tài)博弈模型，將消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度用風(fēng)險(xiǎn)貼水表示，給出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)策略，解釋了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中高空置率與高價(jià)格并存現(xiàn)象的內(nèi)在原