我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中收益法應(yīng)用研究.pdf

1、隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng)，過(guò)去使用成本法來(lái)評(píng)估這些房地產(chǎn)價(jià)值的做法已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。 然而，收益法的基本原理比較簡(jiǎn)單，但操作難度較大，尤其是在我國(guó)。目前我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評(píng)估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀人為因素的影響較大。 另外，我國(guó)尚不完善的市場(chǎng)環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的重要原因。 并且對(duì)于純

2、收益的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)問(wèn)題至今沒(méi)有建立一個(gè)成熟的框架，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用中主觀性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國(guó)的應(yīng)用。 本文主要針對(duì)這種情況，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評(píng)估和收益法基本理論的基礎(chǔ)上，論述了收益法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的適應(yīng)性。 探討了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法的情形及其基本要素的確定，主要對(duì)純收益的指標(biāo)選擇、客觀純收益的確定、未來(lái)收益的預(yù)測(cè)、影響還原利率的因素以及還原利率的確

3、定方法等問(wèn)題進(jìn)行了深入地研究，并試圖運(yùn)用因素分析的方法來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)收益。 由于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有大規(guī)模并行處理和存儲(chǔ)、自組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，這使它能夠適用于處理需要同時(shí)考慮眾多因素和條件不精確和模糊的信息處理問(wèn)題，考慮到純收益的客觀性以及影響純收益因素之間的非線性、模糊關(guān)系，本文引入了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)實(shí)際純收益進(jìn)行修正以及對(duì)未來(lái)純收益進(jìn)行預(yù)測(cè)。并提出將幾種預(yù)測(cè)方法得出的結(jié)果進(jìn)行線性組合，以便使評(píng)估結(jié)果更加客觀準(zhǔn)確。