近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)研究.pdf

1、本文主要從近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營的條件、房地產(chǎn)經(jīng)營人員構(gòu)成和資金來源、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)及影響等方面對(duì)近代上海房地產(chǎn)商人的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行了研究。 中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生于近代上海的租界中，這是因?yàn)樯虾Ｗ饨鐬榉康禺a(chǎn)經(jīng)營提供了必要的政治庇護(hù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口規(guī)模，同時(shí)，道契——這種為方便洋人在上?！百U居”和經(jīng)營房地產(chǎn)而發(fā)明的土地產(chǎn)權(quán)憑證，為近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營提供了產(chǎn)權(quán)保障。近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營人員極為龐雜，有西方商人、流氓、教

2、士，也有中國傳統(tǒng)地主官僚、買辦和工商業(yè)者。這個(gè)從業(yè)人員隊(duì)伍伴隨著近代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷壯大。房地產(chǎn)經(jīng)營的資金獲取渠道是否暢通，關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模和成敗。近代上海房地產(chǎn)商為了在房地產(chǎn)經(jīng)營中獲利，不但紛紛拿出自有資本進(jìn)行房地產(chǎn)投資或投機(jī)，而且各顯神通，通過抵押貸款、發(fā)行債券和股票、非法詐騙等手段來獲取經(jīng)營房地產(chǎn)所需的資金，最終是外國人拿著中國人的錢作為本錢，再去賺更多中國人的錢。近代上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營日趨火爆，經(jīng)營

3、業(yè)務(wù)類型繁多，主要有土地房屋買賣、置產(chǎn)出租、租地造屋、代客經(jīng)租、抵押放款、道契掛號(hào)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，一些房地產(chǎn)經(jīng)營者同時(shí)開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，形成規(guī)模效應(yīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上翻手為云、覆手為雨。 近代上海房地產(chǎn)的經(jīng)營往往與政治權(quán)力資源結(jié)成利益同盟，互相利用，房地產(chǎn)經(jīng)營的政治靠山有西方帝國主義者，也有中國的官僚軍閥。房地產(chǎn)經(jīng)營在近代就顯現(xiàn)出與金融業(yè)越來越密切的關(guān)系，金融業(yè)不但向房地產(chǎn)界放款，還直接向房地產(chǎn)業(yè)投資。近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營方式非常靈

4、活，經(jīng)營策略越來越科學(xué)，主要體現(xiàn)在如下方面：房地產(chǎn)商人非常重視信息在經(jīng)營中的作用，廣開信息獲取渠道；加大廣告宣傳力度，努力提升經(jīng)營形象；追求長期投資效益并努力壟斷房地產(chǎn)；有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。在科學(xué)經(jīng)營的同時(shí)，近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營也伴隨著血與火的掠奪。西方房地產(chǎn)商人強(qiáng)買土地、迫遷租戶、哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，極盡巧取豪奪之能事。近代上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)極其混亂，房地產(chǎn)投機(jī)盛行，市道往往大起大落，這樣常常使一些經(jīng)營者陷入困境，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展危害極大。近