房地產行業(yè)經營活動營運資金需求預測研究.pdf

1、房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè),具有巨大的行業(yè)帶動性,其資金量級大、生產周期長、受政策影響明顯的特點也決定了其營運資金管理的難度和重要性。快速周轉是市場經營的王道,資金鏈斷裂是所有企業(yè)的噩夢,房地產企業(yè)更應重視流動性風險控制。資金的籌集對資金需求的保障能力,是企業(yè)流動性危機存在與否的根源。對經營活動營運資金需求的界定和預測,可以使房地產企業(yè)有效地監(jiān)控房地產企業(yè)的項目協(xié)同及資金使用情況,及時多渠道籌集資金,避免資金鏈斷裂的風險,提供了房地產

2、企業(yè)風險管理的新工具;其他利益相關者如銀行也可以據(jù)此評估企業(yè)的信用狀況及經營效率,決定授信額度。
　　房地產行業(yè)經營活動營運資金需求的預測首先應建立在對營運資金需求的科學界定上,從資金來源及運用的角度,將企業(yè)的經濟行為界定為籌資活動和營業(yè)活動;籌資活動為資金的籌集,服務于營業(yè)活動的價值創(chuàng)造行為;營業(yè)活動為資金運用,包括經營活動和投資活動。而經營活動營運資金需求界定為經營性流動資產和經營性流動負債的差額,是為了滿足經營循環(huán)需要,扣除

3、了經營性融資之外,真正需要從外部籌集的資金。然后從環(huán)境維度、組織維度和管理維度分析房地產行業(yè)經營活動營運資金需求的影響因素,包括通貨膨脹、宏觀調控政策等環(huán)境因素的影響,企業(yè)的規(guī)模、成長性及企業(yè)性質等組織層面因素的影響,以及資金管理模式、供應鏈管理方式、業(yè)務流程水平和信息化水平等管理因素的影響。宏觀經濟政策通過影響經濟預期、影響資本成本、影響信息環(huán)境來影響微觀企業(yè)經營;戰(zhàn)略性管理因素影響經營活動營運資金需求的量級,戰(zhàn)術性管理因素影響經營活

4、動營運資金需求的精度,戰(zhàn)略管理模式通過信息共享、資源共享、互信機制、決策效力來影響經營活動營運資金的需求量,而戰(zhàn)略落地的執(zhí)行精度取決于信息化契合度、人力資源質量和行政流程周期的影響,通過影響執(zhí)行效率進而影響資金周轉效率。
　　基于房地產行業(yè)經營活動營運資金需求的影響因素和影響機理分析,建立了經營活動營運資金需求預測的概念模型。從經營活動營運資金需求的三個渠道分別建立預測模型;預測模型的使用基于各房地產公司自身的特點,考慮了宏觀環(huán)境

5、因素及組織管理因素對經營活動營運資金需求的影響,選取經驗數(shù)據(jù)實證回歸系數(shù)。最后以萬科為例,進行了經營活動營運資金需求預測的案例分析。案例表明,生產渠道和營銷渠道具有較好的預測效果,而采購渠道由于土地儲備預測的政策偶然性及企業(yè)信息的可獲得性,規(guī)模增長意義較弱、預測精度較差。預測的意義在于應變,并發(fā)現(xiàn)關注點、加強管理,房地產行業(yè)經營活動營運資金需求預測研究提供了營運資金需求的真實視角、影響因素及影響機理的層次分析以及概念模型的參考借鑒,以期