論住房消費信貸的風險與控制.pdf

1、近年來，隨著住房體制改革進程的加快，金融業(yè)對住房開發(fā)和消費的競爭力度開始加強，整個住房市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平和消費觀念的變化，住房消費貸款成為了百姓實現(xiàn)安居夢想的最有效的途徑。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為我國銀行業(yè)的發(fā)展提供了契機，隨著個人住房需求的不斷增加，各家商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務蓬勃發(fā)展，競爭激烈。但是，在大力開展個人住房消費信貸業(yè)務的過程中，諸如按揭人貸款風險、抵押品貶值風險和提前還貸風險等各種風險日益積聚

2、，嚴重威脅銀行信貸資產(chǎn)的安全，而且對銀行資金體系的穩(wěn)健運行將造成不利影響。因此，如何在促進住房產(chǎn)業(yè)健康成長的同時，規(guī)避和防范住房消費信貸風險，是值得我們關(guān)注的課題。 本文采用對比分析與實證分析的方法，從住房消費信貸的基本概念入手，對我國某一商業(yè)銀行實施住房消費信貸風險管理和國外實施住房消費信貸業(yè)務的經(jīng)典案例進行了分析，在此基礎(chǔ)上，通過將美國和日本在實施住房消費信貸過程中的情況與我國情況進行對比并結(jié)合我國在實施住房消費信貸業(yè)務中風

3、險管理的不足，提出了完善我國住房消費信貸風險控制的一些政策建議。 按照以上思路，本文分為四章進行詳細地論述： 第一章為住房消費信貸及其風險概述。本章從消費信貸的基本概念入手，介紹了個人住房消費信貸的涵義及其特點，指出個人住房消費信貸是指銀行向借款人發(fā)放的滿足其以住房消費為目的的信貸業(yè)務。它具有貸款額度大、貸款期限“長”(跨度大)、安全性與風險性并存、管理成本相對較高等特點。然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合住房消費信貸的實踐情況分析了目

4、前商業(yè)銀行在開展住房消費信貸業(yè)務中面臨的主要風險，諸如：開發(fā)商的風險、借款人的風險、中介機構(gòu)的風險、抵押物的風險、銀行管理過程中存在的風險、利率和通貨膨脹風險等。 第二章為我國住房消費信貸風險的管理——以農(nóng)業(yè)銀行為例。本章從介紹農(nóng)業(yè)銀行四川省分行在開展住房消費信貸時對相關(guān)風險的管理入手，分析了我國商業(yè)銀行對住房消費信貸風險的管理措施，并對農(nóng)業(yè)銀行四川省分行的風險管理情況進行了評價：從總體上來看，農(nóng)業(yè)銀行對個人住房消費貸款中存在的

5、開發(fā)商風險、借款人風險、抵押物風險等都采取了一定的措施加以管理；就農(nóng)業(yè)銀行目前的實施結(jié)果來看，2005年末，農(nóng)行四川省分行個人住房貸款余額為125億元，不良貸款1.87億元，占比1.5％，這一比例是較低的，說明該行個人住房貸款風險管理取得了較好的成效。但是，由于個人住房不良貸款存量存在著上升的趨勢，貸款投放到貸款收回的時間跨度長，很多住房貸款還沒有真正進入風險高峰期，不良貸款的處置程序也在一定程度上掩蓋了不良貸款的真實水平。另外，在開發(fā)

6、商風險管理、借款人風險管理以及貸后管理等方面也有很多不足之處，隱藏了實際風險。因此，真實風險狀況仍然不容忽視。 第三章為發(fā)達國家實施住房消費信貸的案例及其對我國的啟示。文章首先針對美國20世紀80年代的儲貸危機的案例進行了分析，揭示出美國發(fā)生儲貸危機之前節(jié)儉機構(gòu)的貸款運作模式以及資金來源與運用結(jié)構(gòu)與目前我國商業(yè)銀行具有相似之處，而這幾點正是導致美國儲貸危機的深層次原因。在此基礎(chǔ)上提出了美國儲貸危機對我國的啟示：(1)商業(yè)銀行應積

7、極擴大信貸鏈條，增強抗風險能力。間接融資為主的住宅金融體制其信貸鏈條短的弊端直接導致了節(jié)儉機構(gòu)抗風險能力不足，我國目前大多數(shù)住房貸款也采取的是這種間接融資的方式。要增強我國商業(yè)銀行抵抗住房消費信貸的能力就必須要擴大商業(yè)銀行的信貸鏈條；(2)商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是很有必要的，但是這個缺口應當控制在一定的范圍之內(nèi)。商業(yè)銀行要通過各種渠道來擴充自己的資金來源，增強資產(chǎn)的流動性，同時運用各種金融工具減少利率風險并加強對住房

8、消費信貸的審查和監(jiān)管；(3)要做到審慎監(jiān)管和對危機的及早反應。即使在美國，金融機構(gòu)一般也不能準確地預測經(jīng)濟下滑和金融形勢的突變。因此，穩(wěn)健經(jīng)營和審慎管理，避免過高的業(yè)務風險是十分重要的。本章第二部分通過對日本20世紀80年代住專危機的案例分析，得出了住專危機的發(fā)生既有本身的制度因素，也有外部因素的結(jié)論，并在分析住專危機發(fā)生的深層次原因的基礎(chǔ)上，指出了住專危機對我國商業(yè)銀行的啟示：(1)商業(yè)銀行應加大對內(nèi)部控制重要性的認識。住專公司破產(chǎn)的

9、主要責任在公司本身內(nèi)部管理的混亂和經(jīng)營的不善。這對于我國商業(yè)銀行進行個人住房消費貸款的風險管理具有極大地警示作用；(2)應減少政府對商業(yè)銀行的干預，增加銀行體系的透明度。日本為了發(fā)展，對銀行采取了過分干預的政策，長期處于政府的干預和缺乏應有的透明度是中國金融體制與日本金融體制共有的弊病，由于政府過分干預和保護，使銀行風險意識淡薄，缺乏競爭。因此，如何強化商業(yè)銀行的經(jīng)營風險意識，提高金融機構(gòu)自我發(fā)展的能力，使它們真正成為自主經(jīng)營、自我約束

10、、自負盈虧、自擔風險的現(xiàn)代企業(yè)型金融機構(gòu)是保證中國金融安全的一個十分重要的環(huán)節(jié)；(3)商業(yè)銀行應加強對抵押品貶值風險的控制，不能過分迷信抵押品的價值。住專公司過分迷信抵押品的價值，忽視抵押品的貶值，隨著日本泡沫經(jīng)濟的破滅，住專公司的不良債權(quán)也一天天地看漲，最終走上了破產(chǎn)之路。我國目前的住房抵押市場前景頗好，很多銀行把這一塊當作優(yōu)良資產(chǎn)來看待，殊不知，抵押品也有貶值的時候，對房產(chǎn)市場不能盲目樂觀，對抵押品貶值的風險不能掉以輕心。

11、第四章為提高我國商業(yè)銀行住房消費信貸風險控制能力的思考。本章在綜合美日實施住房消費信貸過程中的案例與我國的對比分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國商業(yè)銀行在控制住房消費信貸風險中的不足，提出了對完善我國住房消費信貸風險控制的一些建議。第一部分從銀行內(nèi)部的風險控制出發(fā)，提出了商亞銀行在進行住房消費信貸風險控制時應加強的措施。該部分分為兩個方面，首先提出了銀行內(nèi)部應設(shè)置個人住房消費信貸業(yè)務風險防范屏障，其中包括嚴格借款人和開發(fā)商的準入門檻、加強對抵押物的

12、評估工作等。其次說明了商業(yè)銀行應設(shè)置風險控制線，包括加強貸后跟蹤管理、完善銀行內(nèi)部風險管理體系、對貸款客戶進行分類管理、建立健全違約處置機制、加強商業(yè)銀行流動性風險管理和利率風險管理、加大金融創(chuàng)新力度等；第二部分的措施則是從銀行與外部的合作意圖出發(fā)，控制住房消費信貸風險即實施風險轉(zhuǎn)嫁。首先提出了商業(yè)銀行應積極擴大信貸鏈條，發(fā)展抵押貸款證券化。其次提出了商業(yè)銀行要加強與保險公司的合作，建立和完善住房貸款保險機制，利用保險轉(zhuǎn)移風險；第三部分

13、則是從銀行外部環(huán)境出發(fā)，提出了政府應在保持銀行體系透明性的基礎(chǔ)上加強宏觀調(diào)控，完善法律法規(guī)等配套設(shè)施建設(shè)，為商業(yè)銀行控制住房消費信貸風險提供保障。該部分分為四個方面進行論述，其一是完善與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)，其二是加強社會住房保障機制建設(shè)，其三是建立和完善政府擔保制度，其四是應建立全國性的信用評級機構(gòu)。目前，國內(nèi)外對于住房消費信貸風險控制的研究已經(jīng)達到相當?shù)纳疃群蛷V度，但結(jié)合我國實際情況和國外經(jīng)典案例進行對比分析的文獻還較少。由于我國

14、商業(yè)銀行開展住房消費信貸業(yè)務較國外起步晚，因此我國對于風險控制方面的研究成果并不豐富，專著甚少。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，全面深入地分析我國商業(yè)銀行實施住房消費信貸業(yè)務風險控制的不足之處，并結(jié)合我國實際情況與國外經(jīng)典案例的對比分析，提出適合我國國情的政策建議。 本文的創(chuàng)新之處在于：其一，通過分析某一具體商業(yè)銀行對住房消費信貸風險的管理，指出我國商業(yè)銀行在控制此風險中的不足之處；其二，通過對比分析國外經(jīng)典案例發(fā)生的深層次原因與我