房地產(chǎn)投資項目評估體系研究.pdf

1、近年來，隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級換代加快，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐步加大，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性、支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位日益顯著。房地產(chǎn)成為當(dāng)今主要的投資熱點，投資額逐年增大，從整體看來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展向好。 由于房地產(chǎn)投資額大、投資周期長、位置固定及所處的內(nèi)外環(huán)境時刻變化等不利條件，致使房地產(chǎn)投資蘊含著極大的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資比任何其他投資行為都要更多地受到政府的規(guī)范和干預(yù)，近兩年來我國商品房價格上漲過快也產(chǎn)生

2、了一定的負面影響，政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多政策，如土地供給政策、金融政策等，各項政策對房地產(chǎn)行業(yè)將會產(chǎn)生一定影響。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于整體發(fā)展向好，短期投資風(fēng)險正在突顯的階段。投資者往往忽視了房地產(chǎn)投資項目的可行性評估，缺乏合理的投資價值評估方法，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的各類風(fēng)險因素認識不足、估計不夠。本文從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的實踐，對房地產(chǎn)投資項目建立評價指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)投資決策以及政策制定提供

3、參考依據(jù)，以期具有理論價值并具有一定實踐指導(dǎo)意義。 1、本文重要內(nèi)容： 第一章是本文的緒論部分，介紹了本文的選題依據(jù)和研究意義，國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)投資分析理論與實踐的基礎(chǔ)上，確定本文的基本思路，寫作框架，使用的理論工具及研究方法。 第二章是房地產(chǎn)投資簡介部分。介紹了房地產(chǎn)概念，系統(tǒng)分析了我國房地產(chǎn)業(yè)特點、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)流程及決策特點。房地產(chǎn)投資項目投資額巨大，收益較高，但容易受經(jīng)濟、政策

4、影響，不確定因素較多，因此，投資項目價值評估和風(fēng)險評估是項目評估的關(guān)鍵。 第三章為房地產(chǎn)投資項目價值評估研究，本章節(jié)是本文的核心之一。開發(fā)商獲得土地的使用權(quán)就擁有了對項目開發(fā)的未來選擇權(quán)，具有較強的實物期權(quán)特征，使用凈現(xiàn)值法可能會造成投資價值低估，在保留其合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上將實物期權(quán)引入房地產(chǎn)投資評估。詳述實物期權(quán)的定義、房地產(chǎn)實物期權(quán)與金融期權(quán)相關(guān)因素比較。在介紹實物期權(quán)方法一般分析框架的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)項目階段性開發(fā)特點構(gòu)造

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目實物期權(quán)定價模型，針對相關(guān)參數(shù)的確定問題進行了深入研究，重點討論標(biāo)的資產(chǎn)價值、執(zhí)行價格、波動率、期權(quán)時間等問題。 第四章為風(fēng)險評估體系部分，風(fēng)險評估也是房地產(chǎn)投資項目評估的關(guān)鍵。本章節(jié)對風(fēng)險的影響因素進行分析探討，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟形勢、宏觀政策及行業(yè)實際情況，建立了由經(jīng)濟風(fēng)險、政策風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險、項目風(fēng)險4大類的評估指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上建立起了二級評價指標(biāo)體系，并利用層次分析法確定各級指標(biāo)權(quán)重；最后，建立了模糊綜合評

6、判模型，對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險進行定量評價。 第五章為案例部分，本章節(jié)注重理論與實際相結(jié)合。利用成都某房地產(chǎn)開發(fā)項目對該模型進行驗證，指出該項目的實物期權(quán)特征，根據(jù)實際搜集的數(shù)據(jù)資料，通過實物期權(quán)模型對項目價值進行評估；并分析了可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，利用基于層次分析法的模糊綜合評判模型對項目投資風(fēng)險進行評價，根據(jù)投資價值和風(fēng)險級別給出投資可行性建議。通過實例說明本文指標(biāo)體系的可操作性和科學(xué)性。 第六章對本文研究內(nèi)容進行了總結(jié)

7、，并為以后研究方向提出展望。 2、本文觀點： 房地產(chǎn)投資項目具有投資大、收益高、風(fēng)險影響因素較多等特點；開發(fā)過程包括投資機會尋找、項目可行性研究、取得土地使用權(quán)、項目規(guī)劃與合同談判、項目建設(shè)、房地產(chǎn)租售六個階段；決策具有風(fēng)險性、時機性、階段性、收益具有不確定性等特點。此外，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于總體形勢向好，短期投資風(fēng)險不斷增大的關(guān)鍵階段，以上原因決定了投資項目價值評估和風(fēng)險評估是房地產(chǎn)投資項目評估的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目具

8、有很強的實物期權(quán)特征，實物期權(quán)模型能盡可能對投資價值進行準(zhǔn)確評估，并可以為投資者提供了較好的決策思維。風(fēng)險評估模型可以對風(fēng)險進行定性度量，為投資決策提供參考，對項目實施中的風(fēng)險因素進行有效預(yù)測，實行積極有效的項目管理，促進投資價值的實現(xiàn)。 3、本文創(chuàng)新本文的創(chuàng)新主要在于以下三個方面： 第一、把實物期權(quán)模型引人房地產(chǎn)投資項目評估之中，針對發(fā)開過程構(gòu)造實物期權(quán)模型，并給出了各參數(shù)的選取方法。 第二、價值波動率是該模型

9、關(guān)鍵變量，眾多學(xué)者對此進行了研究，以往的研究成果以蒙特卡羅模擬法或類似項目的價值波動率作為投資項目價值的波動率。為了最大限度接近真實，本文把商品房銷售價格景氣指數(shù)變動標(biāo)準(zhǔn)差作為項目價值波動率，認為波動率在一定時間內(nèi)是個常數(shù)，歷史的波動率將是未來波動率的近似估計值，商品房銷售價格景氣指數(shù)變動標(biāo)準(zhǔn)差是房地產(chǎn)投資價值波動率較為準(zhǔn)確的近似估計值。 第三、根據(jù)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)濟政策環(huán)境，對前人的風(fēng)險評價指標(biāo)進行了改進，建立起了新的風(fēng)險