房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估體系研究.pdf

1、近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代加快，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐步加大，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位日益顯著。房地產(chǎn)成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)，投資額逐年增大，從整體看來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展向好。 由于房地產(chǎn)投資額大、投資周期長、位置固定及所處的內(nèi)外環(huán)境時(shí)刻變化等不利條件，致使房地產(chǎn)投資蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資比任何其他投資行為都要更多地受到政府的規(guī)范和干預(yù)，近兩年來我國商品房價(jià)格上漲過快也產(chǎn)生

2、了一定的負(fù)面影響，政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了很多政策，如土地供給政策、金融政策等，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生一定影響。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于整體發(fā)展向好，短期投資風(fēng)險(xiǎn)正在突顯的階段。投資者往往忽視了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性評(píng)估，缺乏合理的投資價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)因素認(rèn)識(shí)不足、估計(jì)不夠。本文從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)的實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)投資決策以及政策制定提供

3、參考依據(jù)，以期具有理論價(jià)值并具有一定實(shí)踐指導(dǎo)意義。 1、本文重要內(nèi)容： 第一章是本文的緒論部分，介紹了本文的選題依據(jù)和研究意義，國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)投資分析理論與實(shí)踐的基礎(chǔ)上，確定本文的基本思路，寫作框架，使用的理論工具及研究方法。 第二章是房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介部分。介紹了房地產(chǎn)概念，系統(tǒng)分析了我國房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)流程及決策特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資額巨大，收益較高，但容易受經(jīng)濟(jì)、政策

4、影響，不確定因素較多，因此，投資項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵。 第三章為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估研究，本章節(jié)是本文的核心之一。開發(fā)商獲得土地的使用權(quán)就擁有了對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的未來選擇權(quán)，具有較強(qiáng)的實(shí)物期權(quán)特征，使用凈現(xiàn)值法可能會(huì)造成投資價(jià)值低估，在保留其合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上將實(shí)物期權(quán)引入房地產(chǎn)投資評(píng)估。詳述實(shí)物期權(quán)的定義、房地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)相關(guān)因素比較。在介紹實(shí)物期權(quán)方法一般分析框架的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段性開發(fā)特點(diǎn)構(gòu)造

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型，針對(duì)相關(guān)參數(shù)的確定問題進(jìn)行了深入研究，重點(diǎn)討論標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值、執(zhí)行價(jià)格、波動(dòng)率、期權(quán)時(shí)間等問題。 第四章為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系部分，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵。本章節(jié)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分析探討，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、宏觀政策及行業(yè)實(shí)際情況，建立了由經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)4大類的評(píng)估指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上建立起了二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并利用層次分析法確定各級(jí)指標(biāo)權(quán)重；最后，建立了模糊綜合評(píng)

6、判模型，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。 第五章為案例部分，本章節(jié)注重理論與實(shí)際相結(jié)合。利用成都某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)該模型進(jìn)行驗(yàn)證，指出該項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)特征，根據(jù)實(shí)際搜集的數(shù)據(jù)資料，通過實(shí)物期權(quán)模型對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；并分析了可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，利用基于層次分析法的模糊綜合評(píng)判模型對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，根據(jù)投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別給出投資可行性建議。通過實(shí)例說明本文指標(biāo)體系的可操作性和科學(xué)性。 第六章對(duì)本文研究內(nèi)容進(jìn)行了總結(jié)

7、，并為以后研究方向提出展望。 2、本文觀點(diǎn)： 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有投資大、收益高、風(fēng)險(xiǎn)影響因素較多等特點(diǎn)；開發(fā)過程包括投資機(jī)會(huì)尋找、項(xiàng)目可行性研究、取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判、項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)租售六個(gè)階段；決策具有風(fēng)險(xiǎn)性、時(shí)機(jī)性、階段性、收益具有不確定性等特點(diǎn)。此外，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于總體形勢(shì)向好，短期投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增大的關(guān)鍵階段，以上原因決定了投資項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具

8、有很強(qiáng)的實(shí)物期權(quán)特征，實(shí)物期權(quán)模型能盡可能對(duì)投資價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，并可以為投資者提供了較好的決策思維。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性度量，為投資決策提供參考，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，實(shí)行積極有效的項(xiàng)目管理，促進(jìn)投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 3、本文創(chuàng)新本文的創(chuàng)新主要在于以下三個(gè)方面： 第一、把實(shí)物期權(quán)模型引人房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估之中，針對(duì)發(fā)開過程構(gòu)造實(shí)物期權(quán)模型，并給出了各參數(shù)的選取方法。 第二、價(jià)值波動(dòng)率是該模型

9、關(guān)鍵變量，眾多學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，以往的研究成果以蒙特卡羅模擬法或類似項(xiàng)目的價(jià)值波動(dòng)率作為投資項(xiàng)目價(jià)值的波動(dòng)率。為了最大限度接近真實(shí)，本文把商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù)變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差作為項(xiàng)目價(jià)值波動(dòng)率，認(rèn)為波動(dòng)率在一定時(shí)間內(nèi)是個(gè)常數(shù)，歷史的波動(dòng)率將是未來波動(dòng)率的近似估計(jì)值，商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù)變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差是房地產(chǎn)投資價(jià)值波動(dòng)率較為準(zhǔn)確的近似估計(jì)值。 第三、根據(jù)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，對(duì)前人的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行了改進(jìn)，建立起了新的風(fēng)險(xiǎn)