養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國(guó)外國(guó)內(nèi)分析報(bào)告

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析,未來(lái)十年中國(guó)最賺錢(qián)的兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是藝術(shù)品投資；另一個(gè)就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——羅輯思維,世界養(yǎng)老模式分類,據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查預(yù)計(jì)，到2050年，60歲以上的老齡人口總數(shù)將近20億，占總?cè)丝诒壤秊?1%，而且世界上老年人的數(shù)目將在歷史上首次超過(guò)年輕人(15歲以下)的數(shù)目。,老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已盛行，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡

2、化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。,2、 國(guó)外老年人居住建筑模式劃分　　理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會(huì)降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化過(guò)程?！　±夏耆司幼〗ㄖＪ絼澐值囊罁?jù)是老年人所需社會(huì)服務(wù)支援的程度。1986年，國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)：　　a類：非老年專用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他們有生活自理

3、能力，因而可獨(dú)立生活在自己的寓所中。　　b類：可供富有活力，生活基本自理，僅需要某種程度監(jiān)護(hù)和少許幫助的健康老人居住的住宅?！　類：專為健康而富有活力的老人建造的住所，附有幫助老人基本獨(dú)立生活的設(shè)施，提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和公用設(shè)施。　　d類：專為體力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要醫(yī)院護(hù)理，但可能偶然需要個(gè)人生活的幫助和照料，提供監(jiān)護(hù)和膳食供應(yīng)?！　類：專為體力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能

4、需要某些個(gè)人生活的監(jiān)護(hù)和照料。公用設(shè)施同d類，但可按需另增護(hù)理人員?！　類：專為體力和智力都衰退，并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)的老人所設(shè)。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是獨(dú)立的，可為住者提供進(jìn)餐、助浴、清潔和穿衣等服務(wù)?！　類：入住者除同f類外，還有患病、受傷的，臨時(shí)或永久的病人，這類建筑中所提供醫(yī)療和護(hù)理的應(yīng)是注冊(cè)醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，住房幾乎全部應(yīng)為單床間?！　〕酥?，各國(guó)根據(jù)本國(guó)的具體國(guó)情，相應(yīng)規(guī)定了老年人居住建筑模式的劃分標(biāo)準(zhǔn)。,

5、美國(guó)老年人居住建筑模式主要有3種類型：1.獨(dú)立式老年人住宅滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住宅，后者多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價(jià)經(jīng)濟(jì)，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社交場(chǎng)所、醫(yī)療中心及交通設(shè)施。2.集合式老年人住宅有專門(mén)的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護(hù)理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。

6、3.護(hù)理型老年人住宅提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。臥室衛(wèi)生獨(dú)立，起居室和廚房共用。按照所提供護(hù)理程度的高低，又可分為養(yǎng)老院和護(hù)理院兩類，護(hù)理院的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施較養(yǎng)老院更加完善。但該模式不太受歡迎。,瑞典　　年老者專用公寓是設(shè)立在普遍公寓中的老年人專用住宅單元，室內(nèi)設(shè)備為適應(yīng)老年人專用而設(shè)計(jì)，還配備管理人員，老人生活可依靠社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)上門(mén)服務(wù)。　　服務(wù)住宅和家庭旅館內(nèi)設(shè)多套居住單元，每套單元都有廚房、浴室，住宅內(nèi)還有公共食

7、堂，老人可集體用餐，設(shè)醫(yī)務(wù)室和各種報(bào)警系統(tǒng)。　　老人之家這類住宅典型的單元是一個(gè)單人房間，帶一個(gè)盥洗室。許多還建有公共餐廳、公共休息室、圖書(shū)館和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量發(fā)展，但居室多為雙人甚至多人。,日本　　日本的老年人居住建筑，其養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的同時(shí)，注重本國(guó)孝敬老人的傳統(tǒng)，在實(shí)踐中逐漸形成以社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。老年人居住建筑模式主要有：　　兩代居，即日本在公共

8、住宅里設(shè)計(jì)的適合于老少多代共居的大型居住單元，對(duì)廚、廁、門(mén)廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對(duì)多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。　　還有養(yǎng)老院，又稱為老人之家，分為公立(養(yǎng)護(hù)老人之家和特別養(yǎng)護(hù)老人之家)、低費(fèi)(輕費(fèi)老人之家)和完全自費(fèi)(收費(fèi)老人之家)3種，老年人可根據(jù)自己各方面的條件和經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行選擇。,,美國(guó)太陽(yáng)城案例研究分析,,基本信息,,總體規(guī)劃,,住宅無(wú)障礙設(shè)計(jì),,健康配套,,休閑配套,,文化配套,,精神

9、關(guān)懷,,案例啟示,,日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)建設(shè)模式,在日本，面向老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為“設(shè)施”（日語(yǔ):介護(hù)施設(shè)）和“住宅”（日語(yǔ):住宅）兩大類。日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式分為八大設(shè)施類型四大住宅類型簡(jiǎn)述如下。,1、特別養(yǎng)護(hù)老人公寓(日語(yǔ):特別養(yǎng)護(hù)老人ホーム)2、護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 (日語(yǔ):介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）3、老人保健設(shè)施 (日語(yǔ):老人保健施設(shè))4、養(yǎng)護(hù)老年公寓(日語(yǔ):養(yǎng)護(hù)老人ホーム)5、低收費(fèi)老年公寓 (日語(yǔ):軽費(fèi)老人ホーム)6、

10、有料老年公寓 (日語(yǔ):有料老人ホーム)7、老年癡呆癥集體公寓(日語(yǔ):認(rèn)知癥対応グループホーム)8、生活援助屋 (日語(yǔ):生活支援ハウス),“設(shè)施”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為八類：,1、帶服務(wù)高齡者住宅(日語(yǔ):サービス付き高齢者住宅)2、高齡者專用租賃住宅 (日語(yǔ):高齢者専用賃貸住宅)3、面向高齡者的優(yōu)良租賃住宅(日語(yǔ):高齢者向け優(yōu)良賃貸住宅)4、分期付款自持產(chǎn)權(quán)老年住宅(日語(yǔ):シニア向け分譲マンション),“住宅”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為四類

11、：,,日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)建設(shè)模式,在養(yǎng)老設(shè)施類機(jī)構(gòu)之中，具有代表性意義的是第六種“有料老年公寓”（有料：中文收費(fèi)之意）。這種老年公寓對(duì)于現(xiàn)狀中的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，險(xiǎn)企養(yǎng)老開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是投資回收比較快的一種投資運(yùn)營(yíng)模式。,（1）健康型有料老年公寓(日語(yǔ):健康型有料老人ホーム)（2）住宅型有料老年公寓 (日語(yǔ):住宅型有料老人ホーム)（3）介護(hù)型有料老年公寓(日語(yǔ):介護(hù)付有料老人ホーム),在日本有料老年公寓之中又細(xì)分化為如下三大類型

12、：,,,,,日本“有料老年公寓”的經(jīng)營(yíng)模式解析,在日本經(jīng)營(yíng)有料老年公寓的主體多為企業(yè)，醫(yī)療法人等社會(huì)力量。在日本投資開(kāi)發(fā)、租賃房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資開(kāi)發(fā)與主體經(jīng)營(yíng)分離的模式也很普遍。,老人入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用叫“入住金”，支付入住金的目的是購(gòu)買(mǎi)“有料老年公寓”的入住者居住的房間和公共設(shè)備的永久使用權(quán)。在東京高中低端的費(fèi)用差距顯著，高端的入住金可達(dá)到一億日元以上（約600萬(wàn)RMB）；中端在5000萬(wàn)日元左右；低端在1000萬(wàn)日元一下。入住

13、金并不是固定的額度，是以入住者的年齡，健康狀況，當(dāng)?shù)厝司鶋勖雀黜?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算老人的入住年限與金額的。如果入住者提出解除合同或故去，設(shè)施會(huì)扣除老人已入住期間的費(fèi)用，余款將退還給老人或者合法繼承人。如果老人的壽命長(zhǎng)于預(yù)測(cè)年限則有權(quán)利繼續(xù)居住直到老人故去。,一次性收取入住金,根據(jù)入住老人要求的不同，采取不用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)項(xiàng)目在基本養(yǎng)老服務(wù)之上，還有一些免費(fèi)的娛樂(lè)服務(wù)。每月單項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目主要包括：管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、清潔費(fèi)等。,日

14、常性服務(wù)收費(fèi),從傳統(tǒng)的商品房產(chǎn)權(quán)銷售模式轉(zhuǎn)為永久居住權(quán)模式，在日本是合法的，也是投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的一種做法。有料老年公寓的開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收取價(jià)格不菲的入住金，把前期大部分的建設(shè)成本回籠。再通過(guò)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中收取的日常服務(wù)費(fèi)來(lái)支付運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷、折舊、以及回收其他投資成本。,,高端“住宅型有料老年公寓”案例分析,木下株式會(huì)社運(yùn)營(yíng)的豐州老年公寓是很有特色的一所機(jī)構(gòu)，它屬于高端住宅型有料老年公寓類型。,plairerove?豐州老

15、年公寓的土地、建筑物的權(quán)利形態(tài)是從2011年6月起租賃20年，到期可更新合同。公寓占地面積6578m²、建筑面積32297m²。建筑物部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),一部分使用鋼筋，是為了減震構(gòu)造。地下1層、地上23層(其中有料老人公寓為1、2、12層的部分房間和13-23層)?？倯魯?shù)是157戶。每戶可居住1或2位老人。日本法律規(guī)定，“有料老年公寓”的每個(gè)房間的使用面積必須在13平米以上，如果需要特殊護(hù)理的情況下不得低于18平

16、米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室內(nèi)攜帶廚房和浴室的結(jié)構(gòu)為主流。plaire rove?豐州老年公寓的房間總面積在46平米到109平米之間。屬于高端機(jī)構(gòu)級(jí)別。,土地形態(tài)與建筑面積,在日本，有料老年公寓通常選址在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院。公寓到車(chē)站的距離步行在10分鐘以內(nèi)。PlaireRove?豐州老年公寓地處東京都江東區(qū)美麗的晴海運(yùn)河河畔，周邊綠色環(huán)繞，交通便利，從車(chē)站到公寓步行約9分鐘,地理位置,,高端“住宅型有料老年公寓

17、”案例分析,plairerove?豐州老年公寓的入住金的額度是根據(jù)入住時(shí)老人的年齡、健康狀況等諸項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估后確定的。標(biāo)準(zhǔn)方案通常一位老人居住的入住金在3600萬(wàn)日元到15000萬(wàn)日元之間不等，如兩位老人同住則追加500萬(wàn)日元。除入住金之外，每位老人每月還需交付20萬(wàn)日元左右的管理服務(wù)費(fèi)及餐飲費(fèi)等，兩位老人通常情況下每月需要支付37萬(wàn)日元左右。,一次性收取入住金,在付款形式上，有對(duì)應(yīng)的入住金折半分期支付方案:首付1800萬(wàn)日元到750

18、0萬(wàn)日元左右（兩位老人同住再追加500萬(wàn)日元）。那么入住后老人每月所付金額也會(huì)增加，每月大約要支付10萬(wàn)到40萬(wàn)日元，除服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)外，還有一部分是分期支付的入住金。,收取入住金起算日開(kāi)始90天以內(nèi)解約，已經(jīng)收取老人的入住金全部返還。但根據(jù)合同規(guī)定,需要支付相當(dāng)于已居住時(shí)間的日租金和恢復(fù)房間原狀的費(fèi)用等。入住超過(guò)90天的情況下老人解約，入住金的一部分(根據(jù)入住的時(shí)間長(zhǎng)短不同)需要扣除支付給經(jīng)營(yíng)者,剩下的部分根據(jù)合約「重要事項(xiàng)說(shuō)明書(shū)」里

19、規(guī)定的公式計(jì)算后然后返還。,管理服務(wù)費(fèi)每月每人12萬(wàn)日元左右，兩人入住的情況下20萬(wàn)日元。管理服務(wù)費(fèi)的用途：公共設(shè)備的折舊費(fèi)、廚房膳食管理費(fèi)、事務(wù)管理部門(mén)的人工費(fèi)、有關(guān)生活支援服務(wù)的人工費(fèi)、老人消耗品備品費(fèi)用、護(hù)士定期提供的健康咨詢、體檢等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。,管理服務(wù)費(fèi),,無(wú)障礙設(shè)計(jì),公寓老人居室的床頭和浴室、馬桶旁都安裝了低位報(bào)警裝置，一旦老人發(fā)生意外，可以第一時(shí)間通知值班室。居室所有的門(mén)都是橫向推拉門(mén)，萬(wàn)一老人發(fā)生意外，求生的本能會(huì)使他們

20、向門(mén)口爬行，如果是傳統(tǒng)的平開(kāi)門(mén)，在門(mén)外施救的護(hù)理人員開(kāi)門(mén)時(shí)很容易撞傷老人或由于老人身體堵住房門(mén)而導(dǎo)致無(wú)法打開(kāi)。plaire,豐州老年公寓的居室入戶門(mén)都有高低兩個(gè)視孔，低處的視孔是為了方便坐輪椅的老人觀察。公寓電梯里也安裝了扶手，電梯的面積至少能容納擔(dān)架進(jìn)出自如?？紤]到老人體力弱，公寓走廊內(nèi)每隔20-30米就設(shè)置了可供老人休息的沙發(fā)。為豐富老人的生活和交流，plairerove?豐州老年公寓公共區(qū)域設(shè)置了多姿多彩的功能間。有接待室、護(hù)士站

21、、健康管理室、圖書(shū)室、機(jī)能康復(fù)室、多功能廳、oliver餐廳、影院室、游泳池、健身房、IT沙龍、空中酒廊等。,,無(wú)障礙設(shè)計(jì),在日本，所有老年公寓空間的設(shè)計(jì)都必須符合老年人的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，無(wú)障礙化是老年公寓設(shè)計(jì)中最重要的環(huán)節(jié)。日本有料老年公寓公共區(qū)域的無(wú)障礙設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)十分人性化，比如大多數(shù)設(shè)施都鋪設(shè)了地毯以防老人跌倒時(shí)摔傷。在走廊通道中都安裝了視覺(jué)強(qiáng)化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plairerove?豐州老年公寓采用方形大

22、扶手設(shè)計(jì)，視覺(jué)面積大于圓柱形扶手，色彩上也做了強(qiáng)化處理，不同于一般的養(yǎng)老設(shè)施里傳統(tǒng)的圓柱形扶手，方形大扶手是為了防止老人由于視力退化產(chǎn)生“扶手細(xì)化”和距離失真效應(yīng)。,1、豐州老年公寓從2011年6月運(yùn)營(yíng)至今已有三年。在日本通常情況下入住率70%是一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)指標(biāo)，入住率達(dá)到70%，基本上就可以達(dá)到運(yùn)營(yíng)收支平衡。據(jù)木下（株式會(huì)社）的管理人員介紹，目前豐州老年公寓的入住率為80.6%，今后的運(yùn)營(yíng)效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。據(jù)筆者觀察，該設(shè)施的高端

23、路線符合了日本一部分富裕階層老人的需求，但如果把入住條件限定在自理老人范圍則會(huì)影響到設(shè)施的整體入住率提高。2、日本的養(yǎng)老設(shè)施整體設(shè)計(jì)感覺(jué)很溫馨，不會(huì)像筆者參觀過(guò)的很多中國(guó)國(guó)內(nèi)的一些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，設(shè)施的確很奢華，但是總給人一種入住酒店的感覺(jué)，而不是家的溫馨氛圍，很難讓老人有一種“回家”的歸屬感。在日本的設(shè)施公共區(qū)域設(shè)施和居住房間設(shè)計(jì)上，細(xì)節(jié)很體現(xiàn)人性化、精細(xì)化，充分考慮到老年人的生活習(xí)性，生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)。養(yǎng)老服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，流程

24、化，以規(guī)范和合同的形式固定了下來(lái)。這些都體現(xiàn)了日本在先于中國(guó)數(shù)十年進(jìn)入老齡化社會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的成熟。3、在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)基本上都完成了專業(yè)化和細(xì)分化，如木下（株式會(huì)社）醫(yī)療康復(fù)護(hù)理服務(wù)外包服務(wù)商的方式。一是提高了集約化程度，提高了人力資源使用效率，二是把業(yè)務(wù)專業(yè)化細(xì)分化以后可以持續(xù)提高服務(wù)水準(zhǔn)。在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里的醫(yī)療，護(hù)理，餐飲，福祉出租車(chē)，美容，保潔等服務(wù)，由大型專業(yè)外包公司提供服務(wù)的比比皆是。專業(yè)化、細(xì)分化、外包化的模式

25、值得國(guó)內(nèi)借鑒。4、在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛拿到國(guó)有土地，開(kāi)發(fā)商面臨土地成本高、樓面價(jià)高、資金回籠壓力大等問(wèn)題。日本有料老人公寓的商業(yè)模式是向入住老人收取一次性入住金，給予老人永久居住權(quán)的方式，可把建安成本迅速回籠。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃集體所有制土地方式拿到的土地，無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，是否可以借鑒日本這種有料老人公寓的運(yùn)作模式。盡管目前中國(guó)國(guó)內(nèi)已有不少通過(guò)會(huì)員制收取高額入住金（或者以高額繳納一次性保費(fèi)、租金等形式）的項(xiàng)目

26、在運(yùn)作，但法律上仍然屬于灰色地帶，屬于法規(guī)擦邊球做法，亟待政府政策上明確，以降低開(kāi)發(fā)商和入住老人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。,日本有料老人公寓的啟示,中國(guó)主要養(yǎng)老模式定義及其優(yōu)缺點(diǎn)比較,2010-2015年中國(guó)老齡人口走勢(shì),中國(guó)60歲及以上人口占比趨勢(shì)圖,2015年中國(guó)總?cè)丝跀?shù)量超13.6億人 60周歲以上老齡人口2.1億,中國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)六大特點(diǎn),(一)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)1、定義：社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是指在社區(qū)建立一個(gè)支持家庭養(yǎng)老的社會(huì)化服務(wù)體系，即建

27、立一個(gè)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心提供居家養(yǎng)老一切服務(wù)。其和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老不同點(diǎn)在于服務(wù)是由居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的，而不是由家庭成員所提供的。 2、服務(wù)內(nèi)容：(1)提供“五助”服務(wù)：即助餐(向長(zhǎng)者提供餐飲服務(wù))，助急(為長(zhǎng)者提供代購(gòu)、代交水電煤氣費(fèi)等部提供打掃衛(wèi)生等家政服務(wù))，助醫(yī)(為長(zhǎng)者送醫(yī)送藥上門(mén))，助診(將長(zhǎng)者送往醫(yī)院診療)；(2)提供日托及全托服務(wù)。日托指白天在社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心生活，晚上回家休息的長(zhǎng)者；全托指全天生

28、活在居家養(yǎng)老服務(wù)中心的長(zhǎng)者。(3)提供文體娛樂(lè)服務(wù)：如設(shè)閱覽室、棋牌室，組織老人開(kāi)展各種健身操學(xué)習(xí)等；(4)由志愿者提供法律咨詢服務(wù)；(5)提供心理咨詢等精神慰藉服務(wù)。,3、優(yōu)點(diǎn)(1)符合政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，國(guó)家鼓勵(lì)各種形式資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，并給以一定的資金支持，如南京市規(guī)定對(duì)AAA級(jí)以上社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為75歲以上長(zhǎng)者提供助餐服務(wù)可每餐補(bǔ)助1元錢(qián)。(2)絕大部分中國(guó)長(zhǎng)者受傳統(tǒng)思想影響，普遍抱有“養(yǎng)老不離家”的思想；

29、加之，當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老“未富先老”的現(xiàn)狀決定絕大部分長(zhǎng)者退休收入較低。因而，中國(guó)長(zhǎng)者90%選擇居家養(yǎng)老模式，從而該模式養(yǎng)老服務(wù)受眾廣泛，深受長(zhǎng)者歡迎。(3)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及大型老年社區(qū)相比，此類型養(yǎng)老模式投資小，對(duì)后期運(yùn)作資金壓力不大。(4)居家養(yǎng)老服務(wù)中心其實(shí)質(zhì)相當(dāng)于微型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，可以起到鍛煉養(yǎng)老隊(duì)伍，建立并完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程作用。4、缺點(diǎn)(1)投資回報(bào)率較低，通常呈收支平衡或微利狀態(tài)。(2)服務(wù)受眾廣，因而對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求極高，所謂

30、“眾口難調(diào)”。(3)單體居家養(yǎng)老服務(wù)中心往往發(fā)展受限，最佳發(fā)展模式是連鎖化經(jīng)營(yíng)。,(二)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老1、定義：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是目前中國(guó)養(yǎng)老的一種常見(jiàn)模式，是指為老年人提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護(hù)理、健康管理和文體娛樂(lè)活動(dòng)等綜合性服務(wù)的機(jī)構(gòu)。它可以是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，也可以是附屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體或組織、綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的一個(gè)部門(mén)或者分支機(jī)構(gòu)。目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老按照不同投資主體，可分為公辦、民辦和公辦民營(yíng)三種類型，本報(bào)告重點(diǎn)研究民辦

31、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的主要類型及特點(diǎn)：(1)醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：通常運(yùn)營(yíng)方有醫(yī)療背景或能整合醫(yī)療資源及運(yùn)營(yíng)物業(yè)500米左右有二甲(含)以上醫(yī)院可定位為該類型。是指由醫(yī)護(hù)人員組成的，在一定范圍內(nèi)，為長(zhǎng)期臥床老年患者、殘疾人、臨終患者、絕癥晚期和其他需要醫(yī)療護(hù)理的老年患者提供基礎(chǔ)護(hù)理、專科護(hù)理，根據(jù)醫(yī)囑進(jìn)行支持治療、姑息治療、安寧護(hù)理，消毒隔離技術(shù)指導(dǎo)、老年保健、營(yíng)養(yǎng)指導(dǎo)、心理咨詢、衛(wèi)生宣教和其他老年醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。該類型鋼型需求

32、大，投資回報(bào)率較高且穩(wěn)定，但存在護(hù)理員難招及難留和易發(fā)生醫(yī)療糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。(2)老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會(huì)提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的范疇。,而根據(jù)老年公寓服務(wù)對(duì)象不同，又可細(xì)分為以下幾種類型：l  異地養(yǎng)老(候鳥(niǎo)式)養(yǎng)老中心：該類機(jī)構(gòu)通常建在

33、環(huán)境優(yōu)美，氣候條件獨(dú)特的地點(diǎn)興建，如海南?？?、三亞，東北哈爾濱，安徽黃山等地。主要服務(wù)對(duì)象為自理老人，實(shí)現(xiàn)老人“冬去海南避寒，夏去東北避暑”的愿望。l  收住自理、介助、介護(hù)型長(zhǎng)者養(yǎng)老中心：入住長(zhǎng)者可分為自理、介助及介護(hù)型。不同類型長(zhǎng)者入住后將分不同樓幢或不同樓層入住，并提供不同的養(yǎng)老服務(wù)需求。3、主要服務(wù)內(nèi)容：此類型養(yǎng)老院歸納起來(lái)主要提供以下服務(wù)。(1)生活照料：為長(zhǎng)者提供餐飲、助潔等生活照料服務(wù)，體現(xiàn)老有所

34、養(yǎng)的服務(wù)宗旨。(2)醫(yī)護(hù)照料：提供醫(yī)學(xué)評(píng)估、定期體檢、醫(yī)療心理咨詢、失能失智老人醫(yī)護(hù)、慢病康復(fù)等一系列服務(wù)，體現(xiàn)老有所醫(yī)的服務(wù)理念。(3)提供文化愉樂(lè)設(shè)施，組織形式多樣的文化愉樂(lè)活動(dòng)：可提供門(mén)球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、老年多媒體教室、陶藝室等一系列設(shè)施，在此基礎(chǔ)上組建各種長(zhǎng)者社團(tuán)，如老年合唱團(tuán)、老年舞蹈團(tuán)、老年書(shū)法班、老年攝影班。從而，體現(xiàn)老有所學(xué)、老有所樂(lè)的服務(wù)宗旨。(4)部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尚提供創(chuàng)作室，為退休前有一技之長(zhǎng)的長(zhǎng)者

35、提供發(fā)明創(chuàng)造的便利，真正體現(xiàn)老有所為的理念。,3、優(yōu)點(diǎn)(1)長(zhǎng)者集中居住便于管理和服務(wù)。(2)便于各種養(yǎng)老附加產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，如組織機(jī)構(gòu)內(nèi)自理老人異地旅游、營(yíng)養(yǎng)保健品的營(yíng)銷、老年介助介護(hù)產(chǎn)品營(yíng)銷等營(yíng)銷模式，從而形成多點(diǎn)開(kāi)花的營(yíng)利模式。(3)當(dāng)服務(wù)提升到一定水準(zhǔn)后，可形成良好的口碑效應(yīng)，從而可進(jìn)一步提高入住率，為營(yíng)利打下良好的基礎(chǔ)。(4)可促使養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)快速成長(zhǎng)及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系及流4、存在問(wèn)題(1)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老若自建物業(yè)往往投資大，成本

36、回收周期長(zhǎng)；若租賃物業(yè)往往面對(duì)租金壓力和租期的不確定性等因素困繞。近期南京某媒體報(bào)導(dǎo)：統(tǒng)計(jì)南京十四家租賃型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老盈虧情況發(fā)現(xiàn)7家處于虧損狀態(tài)。(2)政策措施落實(shí)不到位。一方面是促進(jìn)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的法規(guī)政策不健全；另一方面是扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的優(yōu)惠措施落實(shí)不到位。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在獲取土地劃撥等方面還有許多困難和制約。這在一定程度上影響了社會(huì)資本投入興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的積極性。(3)法律制度不健全。對(duì)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的機(jī)構(gòu)內(nèi)的傷病、死亡等重大問(wèn)

37、題沒(méi)有相應(yīng)明確的解決辦法，時(shí)有糾紛困擾經(jīng)營(yíng)者。(4)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難。醫(yī)屬于衛(wèi)計(jì)委管理，而養(yǎng)則屬于民政部門(mén)管理，而大部分民辦機(jī)構(gòu)規(guī)模小，軟硬件設(shè)施跟不上，入住的老年人看醫(yī)用藥無(wú)法就地刷醫(yī)保IC卡，造成看病難，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)入住率難以保證，致使經(jīng)營(yíng)困難重重。,(三)大型養(yǎng)老社區(qū)(持續(xù)照料退休社區(qū)，國(guó)外稱CCRC社區(qū)（ ContinuingCare Retirement Community）)1、定義：通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體

38、化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。2、服務(wù)人群：(1) 自理型老人 —— 居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理。社區(qū)為這一部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔和洗衣、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時(shí)，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會(huì)組織各種形式的活動(dòng)，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會(huì)等，豐富自助型老年人的日常生活。(2

39、) 介助型老人 —— 當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時(shí)，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理。介助型的居住個(gè)體是分開(kāi)的，但設(shè)施在同一個(gè)區(qū)域。介助老人得到的服務(wù)內(nèi)容除社區(qū)服務(wù)之外，還包括日常生活照護(hù)，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護(hù)理等，社區(qū)還會(huì)為介助型老人提供與他們的身體狀況相適應(yīng)的各類活動(dòng)，豐富其日常生活。(3) 介護(hù)型老人 ——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時(shí)，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型

40、護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時(shí)有專業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。通常介護(hù)型的居住者年齡在80歲以上，同時(shí)在特殊的單元里居住,3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)(1)環(huán)境優(yōu)美、安全便捷CCRC社區(qū)充分融合了普通社區(qū)和一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)，在選址上關(guān)注生態(tài)環(huán)境和自然氣候，大量運(yùn)用園林景觀和水系營(yíng)造出人與自然和諧的居住環(huán)境，使老人在城市中享受到田園生活，達(dá)到怡情養(yǎng)性、延年益壽的目的，十分適合老年人居住和生活。(2)無(wú)障礙與安全設(shè)計(jì)輪椅坡道、寬敞房門(mén)、醫(yī)用電梯、

41、連廊、無(wú)處不在的扶手、安全監(jiān)控和報(bào)警裝置等設(shè)計(jì)讓老人體驗(yàn)到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。(3)配套設(shè)施齊全老年醫(yī)院、餐飲中心、娛樂(lè)活動(dòng)室、老年用品商店，為老年人的餐飲、購(gòu)物、休閑、健身、娛樂(lè)等日常生活帶來(lái)極大的方便。4、對(duì)中國(guó)養(yǎng)老的啟發(fā)（1） 滿足了老人對(duì)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求；（2） 在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；（3） 經(jīng)營(yíng)方式上的可取之處：①&#

42、160;通過(guò)會(huì)員費(fèi)的收取，迅速回籠資金；② 開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進(jìn)一步擴(kuò)張所需的資金支持；③ 通過(guò)年費(fèi)（或月費(fèi)）獲得日常經(jīng)營(yíng)收益；④ 通過(guò)出租店面獲得租金收益。,5、CCRC社區(qū)優(yōu)勢(shì)(1)可以提供完備的健康照護(hù)服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進(jìn)入CCRC的重要理由，是因?yàn)樵贑CRC社區(qū)可以得到長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。CCRC社區(qū)針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護(hù)人員定期入戶

43、巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評(píng)估，并且針對(duì)老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理、住房改善、長(zhǎng)短期照護(hù)機(jī)構(gòu)、特殊房屋和活動(dòng)場(chǎng)所等等。 (2)可以提高生活質(zhì)量。除了對(duì)健康方面有益之外，CCRC能改善生活質(zhì)量，提供各式各樣活動(dòng)與社交達(dá)到居民的自我實(shí)現(xiàn)，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區(qū)能充分利用各類休閑娛樂(lè)、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進(jìn)居民對(duì)社區(qū)的歸屬感和家庭感。有的

44、老年社區(qū)還為年輕家庭提供適合的居所，實(shí)現(xiàn)各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實(shí)與滿足。 (3)可以獲得連續(xù)性的照顧。CCRC社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動(dòng)，不會(huì)因?yàn)榻】禒顩r衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)。老人們可以在社區(qū)里購(gòu)房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無(wú)陪護(hù)

45、型、陪護(hù)型、特護(hù)型等不同的類型，能滿足不同年齡、財(cái)力層次老人的需求。 　　可見(jiàn)， CCRC社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會(huì)平均水平高出8歲至10歲，同時(shí)醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國(guó)全國(guó)共有超過(guò)2100個(gè)CCRC，總共照顧約 62.5萬(wàn)退休老人，其增長(zhǎng)速度比養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總

46、和都要高。,6、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的挑戰(zhàn) (1) CCRC養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，如果沒(méi)有長(zhǎng)期政策和資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。   （2）價(jià)格昂貴，面臨曲高和寡的局面。 雖然CCRC能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但這種心靈的寧?kù)o卻來(lái)之不易。根據(jù)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)及護(hù)理行業(yè)投資中心（NIC）的調(diào)查數(shù)據(jù)，CCRC的入住費(fèi)用一般從2

47、萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等，平均為25萬(wàn)美元。這僅僅是一張進(jìn)入CCRC的門(mén)票。如果一位老人獨(dú)立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用，從入住到去世，在CCRC花費(fèi)的總費(fèi)用會(huì)在60萬(wàn)美元左右。 我國(guó)很多社會(huì)資本進(jìn)入CCRC時(shí)不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動(dòng)輒上萬(wàn)元。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運(yùn)營(yíng)商無(wú)法盈利的一個(gè)重要原因(3)CC

48、RC在我國(guó)目前其盈利模式尚模糊不清。  （4）資源缺乏，醫(yī)療問(wèn)題難解決 　　目前，國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)多數(shù)沒(méi)有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開(kāi)辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求，并且社區(qū)內(nèi)護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作?！　。?）管理難度大，缺乏行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)監(jiān)管 　　一方面CCRC是一項(xiàng)復(fù)雜的事業(yè)，不僅要整合各項(xiàng)老人所需的資源，還需及時(shí)提供各項(xiàng)橫跨生活和醫(yī)療層面

49、的服務(wù)，因此管理起來(lái)并不容易。同時(shí)對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多進(jìn)入CCRC的企業(yè)也理解不到位。“能盈利的機(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的?！?，而人才不足是目前發(fā)展CCRC遇到的瓶頸之一。,案例參考：韓國(guó)The Classic 500,The Classic 500項(xiàng)目法人是建國(guó)大學(xué)財(cái)團(tuán)，因此與建國(guó)大學(xué)在很多學(xué)校配套上進(jìn)行共享，尤其是建國(guó)大學(xué)醫(yī)院與項(xiàng)目?jī)H一路之隔

50、，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所困惑的醫(yī)療問(wèn)題也便迎刃而解。?高層建筑打破傳統(tǒng)觀念，酒店與公寓相輔相成，老年公寓戶型面積一致?The Classic 500項(xiàng)目是由地下6層、地上分別為兩棟50層（A樓）和40層（B樓）的高層建筑組成，與傳統(tǒng)觀念里的老年公寓低密化低層化截然相反。,老年公寓位于A樓的21-50層（5-20層六星級(jí)賓塔酒店），有170戶，B樓的5-40層，有210戶，共380戶。每戶均為184平米，兩款精裝供選擇。主要面向健康老人， 5

51、層以下裙樓及部分地下空間是酒店配套和各種服務(wù)設(shè)施。,A、B兩棟樓老年公寓每層均有相同面積的6戶，分兩種戶型，戶型均為184平方米（專用面積約125平方米）,奢侈型大一居，每個(gè)房間面積很大，且有大量的儲(chǔ)藏空間，避免給客戶臨時(shí)居住的印象，強(qiáng)調(diào)家庭居住功能。,老年公寓內(nèi)部裝修，以沉穩(wěn)的色調(diào)為主，地面平整方便使用輪椅，設(shè)有緊急呼救鈴，老年人發(fā)生意外或感覺(jué)身體不適時(shí)服務(wù)人員能第一時(shí)間迅速趕到,屋內(nèi)裝飾簡(jiǎn)潔，功能齊全。公寓內(nèi)采用自動(dòng)馬桶、防水地臺(tái)以

52、及推拉門(mén)，最大限度保證老人安全及舒適度。,沙發(fā)、床邊、衛(wèi)生間均配備緊急呼叫鈴，方便老人身體不適時(shí)呼叫看護(hù)人員。,該公寓內(nèi)還配有設(shè)施完備的一站式醫(yī)療護(hù)理中心。,TheClassic 500物理理療室,看護(hù)室,心理治療室，一應(yīng)俱全，滿足不同老人的就醫(yī)需求。,酒店式配套、24小時(shí)醫(yī)療護(hù)理中心、高質(zhì)量服務(wù)提供品質(zhì)保障The Classic 500老年公寓不僅可共享酒店的配套和建國(guó)大學(xué)的相關(guān)配套，并且設(shè)有老年人專用食堂，以自助式為主，也可以點(diǎn)餐，

53、餐費(fèi)以早餐為例是9000韓元（約合人民幣55元），用專用的智能鑰匙可以刷卡。,除此之外，還有對(duì)外運(yùn)營(yíng)的高級(jí)餐廳老年人亦可以自由出入消費(fèi)，目前有三家高檔餐廳，可進(jìn)行宴會(huì)、家族聚會(huì)等。,餐飲方面，老人可在房間做菜，也可在自助餐廳用餐。,AB座之間的露天 游泳池，在高樓間暢游別有一番滋味。,地下一層設(shè)有9000平方米的健身中心和SPA，均以高級(jí)配置進(jìn)行設(shè)置，,考慮到多數(shù)老年客戶有打高爾夫球的經(jīng)歷，室內(nèi)設(shè)有模擬高爾夫球場(chǎng)，并配有休息空間、換衣間

54、等。,健身完后即可進(jìn)行SPA溫泉療養(yǎng)，因設(shè)置在同一層也避免了跑上跑下的麻煩。,文化設(shè)施有圖書(shū)室、學(xué)堂、棋牌室、影音室等，定期組織興趣小組進(jìn)行書(shū)畫(huà)、合唱、美術(shù)、學(xué)英語(yǔ)、工藝品制作、舞蹈、看電影、打臺(tái)球等活動(dòng)，同時(shí)聘請(qǐng)內(nèi)部或者外部的專業(yè)人士進(jìn)行各種講座。,此外The Classic500還會(huì)定期舉辦文化活動(dòng)，豐富老人生活。,收費(fèi)高卻實(shí)現(xiàn)100%入住率，問(wèn)詢者絡(luò)繹不絕，均為高知高收入人群從上面的介紹可以看出，作為位于市中心的高級(jí)老年公寓，其高

55、收費(fèi)是必然的結(jié)果，老年公寓5年的入住期限內(nèi)每戶保證金高達(dá)8億8千萬(wàn)韓元，折合人民幣約為530萬(wàn)元，此外每月固定的管理費(fèi)用及生活費(fèi)、餐飲費(fèi)等，一般每位老人每月至少需要200萬(wàn)韓元（約合人民幣12000余元）。即便收費(fèi)很高，但從2009年正式營(yíng)業(yè)到第五個(gè)年頭時(shí)，也就是去年實(shí)現(xiàn)了100%入住率，而后續(xù)排號(hào)等位的老年人非常多。入住到The Classic 500老年公寓的均為韓國(guó)頂尖高收入人群，有企業(yè)家、律師、教授、藝術(shù)家等，很多老人的子女

56、在國(guó)外，他們看中便利的交通、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、互相溝通交流的環(huán)境及高品質(zhì)的居住環(huán)境。老年公寓入住資格條件是夫婦中有一人年齡在60歲以上，如果是單人入住需要年齡達(dá)到60歲以上。入住老年人中74%為夫婦，也有姐妹一起入住的情況，因此總體男女比例是45：55，平均年齡70歲，而其中約有40%的老年人仍然活躍在工作一線上，有充足的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。韓國(guó)目前開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的老年公寓項(xiàng)目并不多，但針對(duì)不同老年人群的需求，進(jìn)行了不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， The