維修培訓講義新

1、維修培訓講義,一、分店維修現(xiàn)狀二、分店維修管理要點三、維修保養(yǎng)四、分店維修的處理方式五、維修工程師工作圖解,目 錄,分店維修的現(xiàn)狀,,被動維修、無計劃緊急突發(fā)事件比較多不熟悉該從何下手，喜歡“等、靠、要”自己解決問題的意識和能力不夠不能充分利用好施工單位及供應商的力量不熟悉公司的管理流程 維修技師更換頻率比較快設備、資料交接混亂……,急需要改變這種現(xiàn)狀,一、分店維修現(xiàn)狀,,熟悉維修技師的崗位職責和工

2、作內容；熟悉施工單位、供應商的保修責任和義務，在平時的維護保養(yǎng)工作中充分利用資源；建立長期、合理的維修保養(yǎng)制度；熟悉公司維修管理流程，能夠找對人，解決問題；提高維修技師發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力；,本次培訓的目的,二、維修管理要點,,1、維修技師應該熟悉“維修技師的崗位職責” 應急維修、維護保養(yǎng)、節(jié)能降耗，保證酒店物業(yè)設備正常運作。2、不斷加強維修對各類設備的原理的掌握，記錄和匯總各類工程問題，總結經驗教訓；3、熟

3、悉酒店各系統(tǒng)管路、電路開關、管道閥門的走向和控制部位；4、分店維修管理制度的落實;,維修技師的責任意識和應該了解知識,二、維修管理要點,,客房區(qū)域自用設施系統(tǒng)（冷水、熱水、電梯、消防、監(jiān)控、強弱電、網絡、 話務系統(tǒng)、空調、有線電視、暖氣、化糞池）,維保項目的分類,二、維修管理要點,,維修技師每日使用《維修技師客房維保表》至少檢查保養(yǎng)三間以上的客房，一個月檢查完分店所有客房。檢查表有專門文件夾歸檔，以便查閱。每日對分店設備進行巡查

4、，且在相關設備檢查卡上簽名，店長每周檢查所有設備檢查卡，并簽名。,日常巡查要求,二、維修管理要點,以下設備均需要在設備明顯位置張貼《設備檢查卡》,（所有表格下載位置IN網-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,,維修技師按照《分店維護保養(yǎng)項目計劃》排定分店設備設施的維護保養(yǎng)計劃；打印維修保養(yǎng)時間計劃表張貼在維修工作間，隨時提醒下次的跟進時間；嚴格按照預先制定的計劃執(zhí)行；保養(yǎng)完成后，在《設備檔案》上詳細記錄；維護效果的檢查和

5、跟進（店長抽查、維修自查）；,設備檔案卡建立,二、維修管理要點,以下設備需要建立《設備檔案》，維修技師有專門的工作夾對維修資料進行保存。,（所有表格下載位置IN網-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,,若分店是籌建店，分店維修技師要按照《分店維護資料交接清單》與相關供應商做好資料交接，且認真填寫相關內容。當分店有新維修進店，維修與維修之間要按照《分店維護資料交接清單》對分店的維修資料進行交接。,維修資料交接,二、維修管理要點,

6、（所有表格下載位置IN網-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,重要合同項:1、裝修施工單位的保修義務;2、消防施工單位的保修義務;3、熱水器、電梯、空調、木地板、淋浴房和五金潔具等供應商的維修保養(yǎng)義務；4、其他分項工程的保修義務：網絡、監(jiān)控、廣告等，一般保修期一年，詳見合同,各施工單位和供應商的維修保養(yǎng)義務,三、維修保養(yǎng),維修按處理方式可以分為以下三種：1、分店自行維修——依靠分店的力量解決一些日常的維修問題；2、施

7、工單位或供應商保修——保修期內的維修；3、另外找施工單位維修——保修期外或保修范圍外的維修，又分為分店維修、工程維修和大修三類；,分店維修的處理方式,四、分店維修的處理方式,1、發(fā)現(xiàn)問題，自己能處理的自己處理，如燈泡更換、花灑軟管更換、門碰、隔音條、踢腳線脫落，如果不是普遍問題和集中發(fā)生的問題，建議分店維修自行處理，可要求施工單位配備一部分易耗備用材料放在分店 ；2、分店應該有一定的維修備用材料庫存，參考“維修備用材料庫存表”，定期

8、進行材料清點，補充庫存，分析哪些材料損耗比較大；3、因產品質量問題，而導致?lián)p耗的材料如燈泡、花灑軟管等，應把損耗的產品退回給供應商，免費更換新的產品；4、保修期內的維修要利用好施工單位的力量，但不能完全依賴施工單位，要加強自身動手解決問題的能力。,一、分店自行處理,保修范圍內的維修處理方式,1、對于裝修、消防以及分項工程，發(fā)現(xiàn)問題，處理難度很大的，如水電系統(tǒng)故障、衛(wèi)生間漏水等，按保修合同電話通知施工單位在規(guī)定時間進行維修，并做好記錄

9、；2、非緊急維修，如大面積的踢腳線、隔音條脫落，大面積墻壁、天花開裂等，定期書面通知施工單位結合分店運營情況，限期出方案有計劃地進行保修；3、如施工單位配合，按要求進行驗收，如不配合，發(fā)文給施工單位和維修統(tǒng)籌，維修統(tǒng)籌共同跟進，如能配合，則按要求進行維修和驗收，如仍不配合，則另外安排維修施工單位維修，書面通知施工單位扣除質保金；4、 保修期到期前應對施工單位保修范圍內的所有內容進行全面檢查；5、維修時如果會產生維修房，由店長事先

10、向維修統(tǒng)籌郵件報備；,二、施工單位保修,保修范圍內的維修處理方式,報修主要分2類：1、分店升級（大修），半年統(tǒng)一安排1次，請注意查收維修統(tǒng)籌郵件通知。2、分店日常維修的主要操作指引如下：一、4000以下分店按財務要求自行走報銷流程。二、4000—5000元，請?zhí)峁┦┕挝幻Q、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、報價明細，發(fā)郵件維修統(tǒng)籌審核。三、5000元以上工程流程：（參照維修統(tǒng)籌郵件）。,非保修范圍內的維修處理流程,1、客房維護；2、系統(tǒng)

11、維護；3、應急處理；影響顧客感受的任何維修問題都要第一時間解決。,五、維修工程師工作圖解,,打印客房檢查項目表，每天最少全面檢查三間客房,玻璃門合頁是出現(xiàn)故障機率最高的點維護要點：固定螺絲收緊、轉動部位加注潤滑油，檢查是否有開裂變形情況，如果有要及時進行更換。 。維護周期：每月檢查一次，不管螺絲有沒有松動都要進行收緊操作，確保所有房間一個月內輪檢一遍。玻璃門：門頁開啟自如，擋水條密閉，拉手不松動,1、客房維護,洗手間排氣扇噪音

12、原因分析：1、排氣扇直接固定在天花板上，產生共振；2、排氣管道過長，導致管道排氣阻力增加，廢氣無法排出；3、同一排氣管道連接的排氣扇數(shù)量太多，產生竄氣現(xiàn)象；4、排氣管道管徑太小，排氣壓力增加。5、排氣扇故障。處理方法：1、加裝固定支架，不要將排氣扇直接固定在天花板上；2、縮短排氣管路，或在排氣管末端加裝集中抽風機，減少管道內排氣壓力；3、減少排氣扇數(shù)量或在排氣管路末端加裝抽風機；4、加大排氣管徑；5、加注潤滑油，更換電機；6、更換天

13、花時按新標準做天花檢修口。,1、客房維護,客房洗手間潔具維護：水龍頭、洗手盆去水疏通、馬桶按鈕的固定收緊、 防水處理、沖水干不干凈、去水定期疏通。邊縫處理：使用塑鋼泥、中性耐候玻璃膠，邊縫處理平整光滑。燈具更換：定期檢查，發(fā)現(xiàn)閃爍、變暗的要提前更換，不要等到壞才換，要保證標準。,1、客房維護,X,V邊縫處理效果,客房家私椅子螺絲定期檢查和收緊，每月輪檢一遍；床架內部固定木板螺絲每月定期收緊；家具螺絲收緊和鐵件的防銹處

14、理每月檢查一次；門鎖、門合頁、晾衣架、門碰、鏡子、窗簾桿是每月重點檢查項目，有松動、有異常響聲或開關比較緊時要在相應部位進行收緊或加注潤滑油。,1、客房維護,要認真細致地檢查！,空調系統(tǒng)外機每年清洗一次、在夏天來臨之前，專業(yè)空調維修保養(yǎng)公司進行操作；主要是外機的側面和背面要清洗干凈。內機塵網的清洗：正常運營店每月要清洗一次，另外還要根據特殊情況增加清洗次數(shù)，比如周圍環(huán)境差、灰塵比較多的場合。內機盤管清洗每半年一次。,2、

15、系統(tǒng)維護,防水處理排水管周圍滲水：打通排水管周圍水泥重新敷設水泥，并刷防水劑，試水后再安裝潔具；衛(wèi)生間外墻滲水：將衛(wèi)生間地面瓷磚和墻壁瓷磚打掉，地面鑿平后重新做防水，閉水試驗通過后再鋪設瓷磚，留意保證衛(wèi)生間地漏排水坡度，不可以有積水；窗臺滲水：注意窗臺的排水坡度，或室外平臺的排水坡度，保證平臺位置無積水，并做好防水處理；天臺滲水：針對特殊情況進行特殊處理，面積大的情況下可請專業(yè)公司處理。,2、系統(tǒng)維護,化糞池、排水系統(tǒng)、

16、天臺避雷帶、維護要點：定期每半年清理一次，找專業(yè)抽糞公司，特殊情況單獨清理。天面排水：雨季來臨之前檢查所有天面和平臺的排水口，不可以有堵塞的情況。天臺避雷帶：每年除銹刷防銹漆一次，不可以有斷裂。,2、系統(tǒng)維護,消防硬件維保要點：器材是否齊全、閥門有沒有損壞生銹無法開啟、有沒有滲漏。消防泵維護：定期開啟試驗，定期加注防銹油漆和潤滑油、定期出水試驗、檢查出水壓力、有無異常響聲，每月一次。正壓風機、排煙風機：每月定期開啟試驗、檢查

17、工作情況，有無異常響聲。煙感探頭：定期除塵。滅火器：指示針是否指示綠色位置、保險插銷、每個區(qū)域最少兩個。,2、系統(tǒng)維護,,消防主機維護要點： 地址核對； 編碼表編制和張貼； 每天檢查報警情況； 測試打印機和音響報警的使用； 每天主機自檢一遍； 電池每月保養(yǎng)和放電一次； 不可以有屏蔽探頭和點位； 主機平時處于手動狀態(tài)；,2、系統(tǒng)維護,電話、網絡、電腦系統(tǒng)維護要點：計費系統(tǒng)（每天每班次）檢查運

18、行情況，網絡機柜檢查工作情況，散熱情況，線路整理、除塵；電腦系統(tǒng)：每月定期除塵、風扇檢查、垃圾文件清理、通風散熱情況檢查；上網設備：通風狀況、工作環(huán)境溫度、除塵等項目的定期維護；電腦UPS：每月放電一次，除塵、溫度、工作環(huán)境保持良好；,2、系統(tǒng)維護,給水系統(tǒng)：維護要點：管道、固定支架防腐防銹處理、電熱器每月開啟試驗，熱泵翅片的定期清洗、管道過濾器的定期清理、水箱的定期清理；冷水系統(tǒng)：壓力、水位、泵、管道、自動補水

19、、水池溢水報警；機房環(huán)境：設備維護、防潮、通風、干凈、無塵；,2、系統(tǒng)維護,查看電梯：如有人員被困，立即按電梯故障處理預案解救人員。了解停電原因：如外網停電，要切斷配電柜各支路開關，防止突然來電造成設備及人身傷害；如酒店內部停電，查明故障原因，斷開故障設備電源，恢復非故障部位的電源，降低影響范圍?；謴凸╇姾螅阂冗M行安全檢查，逐個區(qū)域恢復。避免電壓不穩(wěn)再度跳閘。重啟熱水水泵及整個系統(tǒng)、前臺服務器監(jiān)控、話務臺等設備。留意

20、電梯是否運行正常。,3、應急處理,停電——停電后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。,3、應急處理,了解停水原因：如外網停水，立即與相關部門聯(lián)系，確認停水性質和時間,如酒店內部供水系統(tǒng)故障造成停水，查明故障位置、原因。密切關注：水泵房水箱水位及設備運行情況。與前臺做好充分溝通：適時將維修進度報告值班經理?；謴凸┧螅壕S修技師檢查供水設備有無正常,停水——停水后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。,3、應急處理,將電梯停位至樓層：并防范電梯突

21、然啟動，造成人員傷亡。用緊急鑰匙開啟電梯門，救出客人。如有人員傷亡，應立即組織搶救。查找原因：由電梯供應商負責檢修。電梯維修中，要嚴防電梯突然啟動，導致誤傷。在每層樓電梯口告示客人電梯暫停使用，并擺放“正在維修中”的警告牌，以防客人誤入。跟蹤維修情況：盡快恢復正常運營。維修結束后，應由維修人員出具檢修報告并簽字。,電梯困人——維修技師攜帶工具和電梯緊急鑰匙馬上趕赴現(xiàn)場。,3、應急處理,1、查看報警地址和區(qū)域； 2、

22、主機消音，即刻安排現(xiàn)場查看； 3、攜帶機械鑰匙現(xiàn)場查看，按開門程序開門確認； 4、有火情，按程序處理； 5、報警區(qū)域復位（煙感拆開吹干凈、碎玻按鈕復位）； 6、主機復位；,火警—— 提高警惕，迅速反應,3、應急處理,1、快速關閉控制總閥 2、快速修復（更換零配件） 3、總結原因，避免下次再次發(fā)生,水管爆裂,原因 排氣扇噪音 排水管噪音 空調噪音 樓頂設備產生的

23、噪音 電梯噪音 施工噪音 隔壁房間噪音 走廊噪音,異常響聲,處理方法查找聲源、針對性制定方案。有噪音的施工限在10~12點和14~18點期間房間噪音要注意電器開關接線盒的隔音處理、墻壁縫隙的填補等。,,4、常見問題處理,原因 水泵故障 熱水主機故障 補水故障 控制電路故障 回水管閥門開啟度小,熱水不熱,處理方法對癥治理（開啟輔助加熱設備）加強巡