重慶市主城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)研究.pdf

1、城市土地資源是國(guó)家最重要的財(cái)富，國(guó)家對(duì)土地資源的分配，已經(jīng)由計(jì)劃分配轉(zhuǎn)到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。如何管理好、利用好這一巨大財(cái)富，為發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平服務(wù)，是土地管理者的重要任務(wù)。地價(jià)作為土地市場(chǎng)運(yùn)作的重要經(jīng)濟(jì)杠桿和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，其在現(xiàn)實(shí)土地經(jīng)濟(jì)生活中的核心地位，在調(diào)節(jié)城市土地利用，在優(yōu)化土地資源配置等方面的作用日趨明顯。它涉及到土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、擔(dān)保等產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)，不僅是政府課稅、產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)，也是企業(yè)投資和資產(chǎn)核定不可缺

2、少的數(shù)據(jù)。作為土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資者和土地使用者，他們迫切需要了解和掌握城市土地的市場(chǎng)價(jià)格和地價(jià)分布，以利于其確定土地資產(chǎn)量和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)投資；作為土地所有者和管理者，要制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控和宏觀(guān)管理，也需要把握城市地價(jià)的分布和地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化，以便進(jìn)行科學(xué)決策。因此，建立我國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是深化我國(guó)城市土地使用制度改革和健全我國(guó)城市土地市場(chǎng)的必然要求。而建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，把握城市地價(jià)水平和

3、地價(jià)分布，及時(shí)監(jiān)測(cè)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化，是地價(jià)管理發(fā)展的必然要求。 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀(guān)測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。指在城市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，在一定土地級(jí)別，一定地價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)置的，地價(jià)水平、地塊形狀、土地面積、臨街狀況、利用狀況、開(kāi)發(fā)程度等方面能夠代表區(qū)段同類(lèi)用途土地平均狀況的宗地作為地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，按照地價(jià)監(jiān)測(cè)程序，參照土地市場(chǎng)交易狀況，運(yùn)用

4、一定的地價(jià)監(jiān)測(cè)程序和方法，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)價(jià)。 本文以重慶市主城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立為研究對(duì)象，在國(guó)內(nèi)外地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際對(duì)重慶市主城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的定量、定位配置以及監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)更新評(píng)估的關(guān)鍵技術(shù)做進(jìn)一步的探討，主要包括以下內(nèi)容： 通過(guò)對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的研究和地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)功能特征分析，結(jié)合重慶市主城區(qū)的實(shí)際情況，在監(jiān)測(cè)點(diǎn)定量配置時(shí)采用中心地理法，在前人研究的基礎(chǔ)上，突破其監(jiān)測(cè)點(diǎn)覆蓋半徑固定的局限性，通過(guò)

5、對(duì)級(jí)別內(nèi)土地均質(zhì)程度分析來(lái)確定各級(jí)別內(nèi)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)覆蓋半徑，滿(mǎn)足重慶市主城區(qū)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，地塊破碎、級(jí)別多、級(jí)別面積差別大的實(shí)際情況； 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定位配置方面，采用標(biāo)志地價(jià)法和標(biāo)志分值法相結(jié)合。交易案例多的級(jí)別內(nèi)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定位配置采用標(biāo)志地價(jià)法，交易案例少或沒(méi)有交易案例的級(jí)別內(nèi)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定位配置采用標(biāo)志分值法，從而揚(yáng)長(zhǎng)避短，更加合理配置地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)； 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估研究，采用多因素權(quán)重法建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)更新的數(shù)學(xué)模型，以專(zhuān)

6、家確定影響因素權(quán)重和估價(jià)師對(duì)各因子變動(dòng)比例打分的形式，掌握土地條件變化引起的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化，更加準(zhǔn)確、方便、快捷地更新監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)。 重慶市是中國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。作為直轄市，其土地制度、房地產(chǎn)政策十分靈活，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善。其主城區(qū)是重慶市城鎮(zhèn)化水平較高，城市人口相對(duì)集中的地域，也是重慶市土地市場(chǎng)最發(fā)達(dá)，地價(jià)水平最具代表性的區(qū)域。研究重慶主城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)，是搞好重慶土地管理的重要步驟，