附件3－北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司15周年

1、萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略,目錄,產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列,,,,,,,房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn),延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶,以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔,根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分 首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè),,萬科確立了鎖定

2、終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細(xì)分。萬科關(guān)注客戶的需求差異，并認(rèn)為目前中國城市消費(fèi)者70％以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實(shí)已經(jīng)存在。這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細(xì)分，使其集團(tuán)各項(xiàng)目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項(xiàng)目不再是孤立的、單獨(dú)的個(gè)體，而成為一個(gè)有機(jī)整體，項(xiàng)目間互為補(bǔ)充，互為依托，使其集團(tuán)形成完整充實(shí)的產(chǎn)

3、品鏈。,,,,,,是否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn),萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的,萬科模式：客戶需求導(dǎo)向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個(gè)產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費(fèi)者需求,金地模式：項(xiàng)目為導(dǎo)向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點(diǎn)、熱點(diǎn)的打造也是非常重要的,萬科的對產(chǎn)品的衡量標(biāo)準(zhǔn)是“客戶的滿意程度”，考

4、量項(xiàng)目成功與否的最重要指標(biāo)、同時(shí)也是考核項(xiàng)目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與客戶滿意度掛鉤，那就意味價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變和整個(gè)經(jīng)營思路的調(diào)整。,萬科產(chǎn)品形象,萬科產(chǎn)品形象,產(chǎn)品范圍,專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，也成為消費(fèi)者購買的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素,功能特性,位置地段不理想小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅親情、人生的物管,使用者,白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士

5、,質(zhì)量/價(jià)值,出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費(fèi)者帶來了很高的性價(jià)比品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽(yù)給消費(fèi)者帶來較高的附加值,產(chǎn)地/起源,來自深圳的全國知名品牌,,營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會(huì)影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響,物管服務(wù)入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié)品牌效應(yīng)帶來的尊貴感受,2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價(jià)值取向進(jìn)行多維度細(xì)

6、分,,基本情況,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭(25%),,生活形態(tài),,房屋需求,關(guān)注晚年家庭(6%),職業(yè)新銳家庭(29%),彰顯成功家庭(9%),望子成龍家庭(31%),工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩,在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動(dòng)最豐富,對房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，好的戶型很重要,收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn),有著強(qiáng)烈的家庭觀念,這類家庭對房

7、屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性,處于社會(huì)中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)地位,工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多,房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等,有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時(shí)又較為關(guān)心自身的生活。,進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng),房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素,收入不是很高，對價(jià)格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事

8、業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房,價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省,購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān),新的客戶細(xì)分使得萬科關(guān)注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計(jì)劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域——從為中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅。客戶細(xì)

9、分帶來的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線,2007年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別,萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分,萬科對客戶進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟(jì)因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價(jià)值觀、支付能力三個(gè)緯度11個(gè)類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時(shí)，服務(wù)于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類,

10、萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商業(yè)模式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 ……,,從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬科城……產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格日趨細(xì)致,創(chuàng)造階段,集中力量于面向新興白領(lǐng)階層的住宅產(chǎn)品：

11、萬科以一種白領(lǐng)文化為中國城市白領(lǐng)階層做產(chǎn)品,,,,,,,,最早的天景花園，到榮獲“魯班獎(jiǎng)”的荔景大廈,從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院,起步階段,成長階段,,,90年代中期形成，專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的中檔住宅區(qū)90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū),03年開始，發(fā)展自然人文系列，高端產(chǎn)品個(gè)性化處理同時(shí)，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研究,確定專注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專

12、業(yè)化路線,萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階級(jí)為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主,1993年在對跨區(qū)域管理模式的探討中，產(chǎn)品策略走上 “減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部的大眾住宅開發(fā),2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。,萬科提出了“標(biāo)準(zhǔn)化” “專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。,萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)

13、品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高,萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)示意圖,蘭喬圣菲系列等特點(diǎn)：高端≠豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象,兩限房、廉租房特點(diǎn)：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會(huì)參與度有一定的推動(dòng)作用代表項(xiàng)目：北京豐臺(tái)紅獅兩限房,鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品,低端產(chǎn)品積累社會(huì)影響和政府資源,2004年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商

14、集體“向上”時(shí)，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。2006年“國六條”和九部委《意見》，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設(shè)力度，2005年10月，萬科啟動(dòng)關(guān)注城市低收入人群住房問題的“海螺計(jì)劃”，成就“新式圍屋”的廉租房構(gòu)想。2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。,高端產(chǎn)品保證利潤,萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向

15、上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。2006年11月21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項(xiàng)目，一舉進(jìn)入城市核心地帶，實(shí)現(xiàn)了上海萬科14年來的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場。在萬科區(qū)域布局的大部分市場，萬科都已經(jīng)進(jìn)入了高端市場。,能夠把握一輪很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，分散風(fēng)險(xiǎn)。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時(shí)間去驗(yàn)證。,萬科以

16、城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制,,在城郊結(jié)合部拿地的價(jià)格低，難度小各個(gè)城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識(shí)到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個(gè)大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。 上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識(shí)到了城郊結(jié)合部住宅開發(fā)的無窮潛力,近幾年新興白領(lǐng)發(fā)展成為住宅市場的主導(dǎo)性顧客群體。新興白領(lǐng)受經(jīng)濟(jì)能力的制約，中檔戶型是他們的最

17、佳選擇萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。,中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅(jiān)持走萬科精品路線，同時(shí)希望把萬科水準(zhǔn)提升到一個(gè)新的高度，讓萬科品牌有一個(gè)更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個(gè)更高的美譽(yù)度。,,萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險(xiǎn)最小的住宅市場,資料來源：公司年報(bào),萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo),2004—2007三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長，住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未

18、來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速?zèng)Q定了未來我國房地產(chǎn)業(yè)尤其全國區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商業(yè)模式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品

19、選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (2) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (3) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 ……,,產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構(gòu)成互動(dòng)式發(fā)展模式,企業(yè)品牌系統(tǒng),子品牌1：產(chǎn)品品牌,子品牌2：物業(yè)管理品牌,城市花園系列,四季花城系列,金色系列,創(chuàng)新產(chǎn)品系列,,,,,品牌產(chǎn)品,,,,,,子品牌3：企業(yè)文化,子品牌4：客戶關(guān)系管理,,,,,,復(fù)制擴(kuò)張,互動(dòng)式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)

20、的品牌管理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的運(yùn)作上，形成以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，再通過企業(yè)品牌帶動(dòng)多項(xiàng)目的良性互動(dòng)式發(fā)展,一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山,全國性思維本地化運(yùn)作,2006年開始，隨著客戶細(xì)分而延伸產(chǎn)品線，目前萬科產(chǎn)品線的劃分標(biāo)準(zhǔn)基本還是按照八個(gè)產(chǎn)品品類，依據(jù)土地性質(zhì)來進(jìn)行的，未來的發(fā)展方向?qū)⑹歉采w客戶生命周期的產(chǎn)品線,四大產(chǎn)品系列,以距離城市中心遠(yuǎn)近劃分城

21、市花園系列四季花城系列金色家園系列創(chuàng)新系列,八大產(chǎn)品品類,結(jié)合項(xiàng)目所處位置和客戶需求特點(diǎn)進(jìn)一步歸納細(xì)化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C： 城郊改善T1：郊區(qū)棲居 T2：舒適養(yǎng)老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區(qū)高端,,Golden系列,,City系列,,TH系列,,Top系列,,,全產(chǎn)品線,針對客群：第一次購房第一次換房第二次換房老年用房,,鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線,

22、專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力:產(chǎn)品創(chuàng)新策略,產(chǎn)品創(chuàng)新策略 在細(xì)分客戶價(jià)值的基礎(chǔ)上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)； 通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質(zhì)和性價(jià)比； 推進(jìn)節(jié)能省地型產(chǎn)品的研究和應(yīng)用； 以和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更多的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。,產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展,1994年11月，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為

23、開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫。,1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計(jì)，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。,1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。,2000年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格，其中北京萬科

24、星園被聯(lián)合國人居委員會(huì)評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎(jiǎng)。,2002年3月18日，國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”設(shè)計(jì)的實(shí)用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合,涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系,產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)）,2002年1月投資4000萬元的萬科

25、建筑研究中心大樓落成。作為萬科對建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地，大樓本身就包含多項(xiàng)新技術(shù)產(chǎn)品的應(yīng)用,研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位。至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進(jìn)行了詳細(xì)的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項(xiàng)目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項(xiàng)

26、目,研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計(jì)研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時(shí)與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機(jī)構(gòu)建立了密切聯(lián)系。美國麻省理工大學(xué)為深圳萬科四季花城進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)；瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會(huì)向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對

27、深圳金域藍(lán)灣項(xiàng)目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設(shè)計(jì)的見解……通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術(shù)引進(jìn)到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來。以領(lǐng)先的技術(shù)持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。,,99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化, 王石是第一個(gè)也是唯一一個(gè)響應(yīng)者,2005年10月，萬科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)1號(hào)樓破土動(dòng)工,2006年4月，高薪聘請外籍專家伏見文明（原豐田建設(shè)技術(shù)總監(jiān)）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜

28、；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負(fù)責(zé)萬科信息化標(biāo)準(zhǔn)化的工作,,住宅產(chǎn)業(yè)元年,,起步期,成長期,,2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場化項(xiàng)目“上海新里程” 進(jìn)入市場八年的努力，萬科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，并開始投入市場未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快,99,05,06,07,萬科致力于住宅標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟,,萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的

29、手段進(jìn)行推進(jìn),,住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展,1000億的營業(yè)收入需要每年1000萬平米的生產(chǎn)規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產(chǎn)100萬平米住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)十年千億目標(biāo)的重要手段,傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求,傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端,住宅規(guī)?；枰⑵甬a(chǎn)業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路提高生產(chǎn)效率、提高住宅

30、質(zhì)量、減低生產(chǎn)成本日本、美國都已經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術(shù)革命,住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化,標(biāo)準(zhǔn)化試驗(yàn)產(chǎn)品定型化,構(gòu)件工廠化預(yù)制,現(xiàn)場裝配化實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn),工業(yè)化生產(chǎn)如同生產(chǎn)汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在“非工地”的“配件工廠”里生產(chǎn)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件”，然后，將這些“配件”運(yùn)輸?shù)健肮さ亍边M(jìn)行組裝,《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》,完成住

31、宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系,住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐與最新動(dòng)向——全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系,未來趨勢,第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子,第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性,萬科全面家居解決方案,單個(gè)產(chǎn)品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）,隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，成品房在提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房萬科利用其較完善的產(chǎn)

32、品體系和成本控制上的優(yōu)勢，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產(chǎn)品競爭力,萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系,裝修對象：毛坯房沒有完整的產(chǎn)品體系裝修與室內(nèi)設(shè)計(jì)脫節(jié)設(shè)計(jì)只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力,精裝修/全裝修,,全面家居解決方案,,裝修對象：成型的戶型具有完整的產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)并行設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是實(shí)用性，設(shè)計(jì)的復(fù)雜性和技術(shù)

33、要求更高,,萬科的作用,系統(tǒng)和平臺(tái)的搭建者,資源集成者,全面家居解決方案＝“共生體系”,全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房為主,2007年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到50%,2008年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到80%（除別墅）,2010年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到100%,50%,80%,100%,在未來2-3年將全面實(shí)現(xiàn)全家居解決方案，提升萬科產(chǎn)品的品質(zhì)和市場競爭力,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商

34、業(yè)模式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 ……,,萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個(gè)產(chǎn)品品類中，實(shí)際上八個(gè)產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定,金色GOLDEN系列(城市住宅),城花CITY系列(城郊住宅),四季TOWN系列(郊區(qū)住宅),高檔

35、TOP系列自然人文,經(jīng)過幾個(gè)階段萬科已經(jīng)形成幾個(gè)主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列,第一代產(chǎn)品：起步階段時(shí)間：1988-1998特點(diǎn)：處于產(chǎn)品開發(fā)初級(jí)階段，并沒有形成規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的產(chǎn)品系列代表項(xiàng)目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎(jiǎng)”）,第二代產(chǎn)品：成長階段時(shí)間：1999-2002特點(diǎn)：集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅的產(chǎn)品系列代表項(xiàng)目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大

36、產(chǎn)品系列,第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段時(shí)間：2002年至今特點(diǎn)：在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計(jì)更加注重客戶需求代表項(xiàng)目：金域藍(lán)灣、東海岸、17英里、萬科城,從1992年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：,90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：,1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：,,2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：,,萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金

37、色家園和自然人文系列,舉例,產(chǎn)品特色,產(chǎn)品線（形成時(shí)間）,產(chǎn)品系列,深圳萬科四季花城、萬科·東海岸、武漢萬科四季花城,地處城市郊區(qū)或城市結(jié)合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。,四季花城系列（1999年開始）,,上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園,城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶；能適應(yīng)城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅

38、，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀,城市花園系列花園新城系列（1992年開始）,,深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科·金域東郡,城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。,金色家園系列（90年代末期形成）,,深圳萬科17英里花園、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城,特別地塊，特別處理；高端客戶定位；住宅購買已超越“住”的意義，追求的是高尚生活方式

39、。,自然人文系列（2003年開始）,,,,,,,,,,,,,四個(gè)主流成熟產(chǎn)品系列城市布局過程,城市花園,金色家園,四季花城,,92,上海,,,,,,,,,北京天津,沈陽,深圳,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07,00,,成都,長春,武漢,大連廣州鞍山,,92,,,,,,,,,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07

40、,00,,南昌成都武漢,上海沈陽,深圳,北京（在售）,,92,,,,,,,,,深圳,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07,00,,南京,沈陽,成都,佛山,天津,寧波（在售）蘇州（在售）武漢（在售）,共11個(gè)項(xiàng)目，269萬平米,共7個(gè)項(xiàng)目，260萬平米,共9個(gè)項(xiàng)目，168萬平米,,城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產(chǎn)品特點(diǎn)四季花城系列已經(jīng)覆蓋一線城市，規(guī)

41、?；潭雀呓鹕盗兄饕诙€、三線城市布局,四個(gè)主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個(gè)產(chǎn)品系列取決于地快屬性,主流成熟產(chǎn)品系列要素分析,成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實(shí)現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo),以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大,多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80%,距離市區(qū)越遠(yuǎn)，但是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域,萬科2007年