我國房地產(chǎn)稅制改革的前期研究

1、我國房地產(chǎn)稅制改革的前期研究,林家彬,主要內(nèi)容,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度的基本概況及存在的主要問題房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗改革的基本思路對房地產(chǎn)市場的可能影響,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景,不動產(chǎn)稅是完善我國市場經(jīng)濟現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容 我國現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關的稅種。目前的房地產(chǎn)相關稅制仍具有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，存在諸多問題。 推行不動產(chǎn)稅不是簡單地增加一

2、個稅種，而是稅制的重新設計。,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景,不動產(chǎn)稅將對我國市場經(jīng)濟體制產(chǎn)生深遠的影響 對企業(yè)與居民的不動產(chǎn)開征財產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)稅，將有力地推動各級政府加強對財產(chǎn)權的保護，而這是市場經(jīng)濟的基石。 不動產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有利于建立“與事權相匹配”的財政管理體制，理順各級政府間的關系，增強政府的執(zhí)政能力。,不動產(chǎn)稅可以實現(xiàn)多重目標,不動產(chǎn)是居民財富最主要的形式，財富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會

3、收入差距。不動產(chǎn)稅將提高不動產(chǎn)閑置與投機的成本，有利于促進土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。開征不動產(chǎn)稅還能為將來開征遺產(chǎn)稅、贈與稅打下基礎。,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問題,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，目前實際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。針對房地產(chǎn)保有

4、環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅。,直接針對房地產(chǎn)本身的稅收,------城鎮(zhèn)土地使用稅------房產(chǎn)稅------土地增值稅------城市房地產(chǎn)稅------耕地占用稅------契稅,城鎮(zhèn)土地使用稅

5、：,1988年開征，為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地，適當調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國內(nèi)企業(yè)、單位和個人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。稅額標準：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟發(fā)展狀況實行等級幅度稅額標準。按年計算，分期繳納。地方稅務局征收，收入歸地方政府所有。,房產(chǎn)稅：,1986年開征。納稅人包括房屋產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管

6、人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。計稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%--30%以后的余值，按照1.2%稅率計算。（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計算。按年征收，分期繳納由地方稅務局征收，收入歸地方政府所有。,城市房地產(chǎn)稅：,1951年開征適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺同胞，在中國境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權所有人、承典人等。計稅方法

7、和稅率：分為兩種：-----按照房產(chǎn)價值，適用稅率1.2%。-----按照房租收入，適用稅率18%。按年計征，分期繳納。地方稅務局征收，收入歸地方政府。,土地增值稅：對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。,1994年開征納稅人：在中國境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。計稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項目，稅率按照四級超率累進計算。納稅人在房

8、地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報納稅，一次性繳納。地方稅務局征收，收入歸地方政府所有。,耕地占用稅：對占用耕地征收的一種稅。,1987年開征納稅人包括在中國境內(nèi)占用國有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。計稅標準：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展狀況實行有地區(qū)差別的幅度稅率。納稅人在土地管理部門批準其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。地方財政稅務部門征收，收入歸地方政府所有。,契稅：土地、

9、房屋權屬轉(zhuǎn)移時，向其承受者征收的稅收,為地方稅，2004年契稅收入約占當年中國稅收總額的2.3%。計稅依據(jù)為成交價格，實行3%到5%的幅度比例稅率。省級政府在上述幅度內(nèi)自行確定。,房地產(chǎn)收費制度,中國目前與房地產(chǎn)相關的收費項目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費項目在數(shù)十種之多。收費一般進入地方財政的預算外資金，成為地方財政收入的重要補充。 從收費環(huán)節(jié)看，可分為立項規(guī)劃（含報批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介

10、服務與物業(yè)管理）等，從費項性質(zhì)看，可分為設施補償型、勞務補償型、工本補償型及其他。,現(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費制度存在的主要問題,城市土地管理制度存在的主要問題土地產(chǎn)權制度方面的問題城市土地使用制度方面的問題農(nóng)地征用制度方面的問題房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,土地產(chǎn)權制度方面的問題,城市土地所有者權能虛置雖然《憲法》和有關法規(guī)明確規(guī)定城市土地國家所有，并且具體規(guī)定了各級政府對土地征用和土地出讓的行政審批權利，然而卻并未明

11、確規(guī)定誰是國有土地所有權的法定代表人，形成各級政府和各政府部門都是所有者代表，實質(zhì)上導致所有者權能虛置。此外，國有土地缺乏人格化的產(chǎn)權代表，使得城市國有土地管理中政府部門職能交叉、政出多門、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場管理混亂。,土地產(chǎn)權制度方面的問題,城市土地產(chǎn)權關系模糊現(xiàn)行法律雖然明確了國有土地所有權只能由中央政府即國務院代表行使，但實際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔的。在現(xiàn)行土地制度下，地

12、方政府在承擔土地資源公共管理職能的同時，也承擔著城鎮(zhèn)國有土地所有者的職能。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權能的虛置，在處理國有土地有關問題時，各級政府之間，各政府部門之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機構、國有資產(chǎn)管理機構、城市建設管理部門、各專業(yè)管理部門等都有理由要求行使國有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級政府或政府部門對國有土地事實上的控制權之爭。,土地產(chǎn)權制度方面的問題,土地使用權和所有權邊界模糊就城市土地所有權與

13、使用權來說，我國民法規(guī)定，財產(chǎn)權是由若干權利組成的權利束，使用權只是所有權利束中的一項權利。而我國的《憲法》和《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權可以出售、交換、贈予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用權時，不僅獲得了對土地的一定處置權，而且還獲得了對土地的一定收益權和占有權。在這里，土地使用權和土地所有權就成了同義詞。尤其在地方保護主義激勵下，國家有關法律法規(guī)形同虛設，有法不依、執(zhí)法不嚴的現(xiàn)象也較為普遍，對國有土

14、地的實際控制權逐漸演變成地方政府事實上的所有權。,城市土地使用制度方面的問題,土地市場不夠完善目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標拍賣等多種形式。其中招標拍賣形式是市場化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國土地勘測研究院的統(tǒng)計，2002年，全國土地使用權有償出讓的面積12.42萬公頃，占出讓總面積的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了86.5%。但其中招標拍賣掛牌的為1

15、.81萬公頃，僅占總出讓土地面積的14.57%。這意味著在國有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過大，缺乏應有的市場競爭。,城市土地使用制度方面的問題,土地有償使用方式單一目前出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問題：首先，從土地所有者角度來看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來可以一次性為政府帶來豐厚的收入，但實際運行結果卻嚴重影響土地所有者的利益，也為未來政府帶來財政上的困

16、難。其次，從用地者角度來看，不少用地者難以一次拿出大量資金購買土地使用權，其結果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價出讓，甚至妨礙土地市場化進程。,城市土地使用制度方面的問題,“雙軌制”用地制度導致的問題“雙軌制”用地制度造成大量不平等事實：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權的，無需支付土地出讓金，且使用權是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權的，使用期限有年限限制，從40年到70年不等。近年來許多經(jīng)行政劃撥的

17、土地實際已經(jīng)進入市場，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司未補交土地使用權出讓金就私下與外商進行交易；有些利用無償劃撥的土地進行投機、從事房地產(chǎn)開發(fā)，使國有土地收益大量流失。,城市土地使用制度方面的問題,土地使用權出讓年限相關法律規(guī)定引發(fā)問題《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權的年限，依該法，土地使用權出讓期滿產(chǎn)生兩項法律后果：一是土地使用權國家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權由國家無償取得。其后果可能引發(fā)開發(fā)商的短期

18、行為和投資購房者的顧慮，對于推進住房商品化和建立完善的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。,農(nóng)地征用制度方面的問題,現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權成為殘缺不全的權利在現(xiàn)行制度下，集體經(jīng)濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，而沒有處分權，農(nóng)村土地只能通過國家的征用才能改變所有權主體和所有權性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，“任何單位和個人建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的

19、原屬于農(nóng)民集體的土地”, “農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”,農(nóng)地征用制度方面的問題,征地目標泛化且補償標準不合理憲法規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用，并給予補償。”雖然有關法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對“公共利益”尚無明確的界定，事實上征地目的早已遠遠超過公共利益的需要。根據(jù)16個?。▍^(qū)市）國土資源部門對2000年至2001年各類建設項目用地

20、的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目占了22%。即使在基礎設施項目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費的企業(yè)經(jīng)營行為，卻以每畝幾千元的地價征地，明顯不合理。,農(nóng)地征用制度方面的問題,征地目標泛化且補償標準不合理根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10-16倍，最多不超過30倍。現(xiàn)行補償制度無法與國家賦予農(nóng)民的長期而有保障的使用權、收益權和轉(zhuǎn)讓權相對等。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補助費，讓農(nóng)

21、民自謀職業(yè)的安置方法。但對農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于“務農(nóng)無地，經(jīng)商無本，低保無份”的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會穩(wěn)定的潛在因素。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,1．稅費種類繁多，稅租費概念混淆不清目前我國實際征收的與房地產(chǎn)直接有關的稅種多達12種，占我國實際征收稅種數(shù)量的一半。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。稅、租、費性質(zhì)不同。我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜，三者之間

22、界限混淆，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,2．稅制結構不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。如對土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級差收益，促進高效、集約用地的作用；

23、對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達30%-60%，若再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實際平均稅負水平達到40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機行為多發(fā)，使稅收的嚴肅性受到挑戰(zhàn)。,我國

24、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,3．稅制本身存在有欠公平之處主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負高于外資企業(yè)，有悖于WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進農(nóng)村土地的集約化利用。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,4．計稅依據(jù)不科學，征管漏洞大由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得

25、房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對房地產(chǎn)的嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會，而稅務機關對此又無法查實。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題,5．房地產(chǎn)行政事業(yè)收費體系混亂各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設重復收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費，有的地方還要以實物向有關部門提供居委會、派出所、中小學

26、校舍等設施，類似的配套設施費用往往占繳納總費的70%-80%。（2）征地費與土地使用費重疊。（3）對土地轉(zhuǎn)讓收益重復計征。（4）某些管理費重復收取，部分收費項目不合理。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,土地稅收的設置宗旨政策型：稅收的開征目的是通過征收保有稅，提高占有土地的成本，從而促進土地的流動和更有效的利用，預防和制止土地投機。法國和我國臺灣省為代表。財政型：稅收開征的目的是保證地方政府的財政收入，與國家的土地政策基本無關。美國和加

27、拿大為代表。混合型：開征目的兼顧滿足地方財政收入和推行國家土地政策的目標，日本為代表。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 財產(chǎn)課稅非主體稅種 房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的重要組成部分。財產(chǎn)課稅曾是各國財政收入的主要來源，但目前財產(chǎn)課稅的主體地位已被所得稅和商品稅所取代，在全部財政收入所占的比重較小。從長遠來看，由于財產(chǎn)課稅在保證地方政府收入，公平社會財富分配，促使閑置財產(chǎn)投入使用，減少投機等方面，具有所得課稅和商品課稅所沒有

28、的功能和優(yōu)點，仍是一國稅收制度的重要組成部分。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 在全部財政收入中所占的比重 發(fā)達國家財產(chǎn)課稅收入約占全部財政收入的10%-12%。如美國財產(chǎn)稅占稅收總額的11%左右，英國財產(chǎn)稅占整個稅收收入的8%左右。發(fā)展中國家平均僅為5%-6%。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,稅收在各級政府間的歸屬情況土地課稅由于其課稅對象的位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管

29、便于掌握和控制稅源。因此，多數(shù)國家將其作為地方稅，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。一般地，房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，是地方財政收入的主要來源，且呈上升趨勢。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)稅的征稅重點與配套體系稅收的分布結構：各國重視對房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少。強化房地產(chǎn)保有課稅會刺激土地、房屋的經(jīng)濟供給和頻繁的交易活動發(fā)生，避免業(yè)主低效率使用財產(chǎn)，推動房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 征收房地產(chǎn)稅

30、所需要的配套體系：一是規(guī)范而嚴密的財產(chǎn)登記制度，以有效獲取財產(chǎn)信息和征管資料；二是完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度，包括建立專門機構和專業(yè)人員以及完善的法律體系，并把計算機技術引入估價管理以提高估價質(zhì)量和效率。,房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗,各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點 “正稅、少費”是重要特征大多數(shù)國家都以土地稅收作為房地產(chǎn)稅費制度的核心。對于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價值的2%左右

31、。即便如此，在西方許多國家都把收繳的規(guī)費列入地方財政預算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預算的規(guī)費一般都被設置特定的作用，對于使用費的征收，充分體現(xiàn)了“誰受益，誰納費”的公平原則。,各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點,土地稅收主要是地方稅種，并且是地方財政收入的主要來源。這樣做的目的是把地方政府的事權和財權有效地結合起來，一方面激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面擴大地方基礎設施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長的良性循環(huán)。這

32、在美國體現(xiàn)的最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當?shù)氐幕A設施建設，其房地產(chǎn)稅一般要占地方稅收收入的50%—80%。,各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點,從稅收的總體結構來看，各國的土地稅都由土地保有課稅、土地經(jīng)營課稅、土地取得課稅三個環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結構來看，各國重視對房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少。,各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點,各國在調(diào)節(jié)土地資源配置過程中，都是運用多種稅、多次征的復稅制

33、，而不是借助單一稅種來實施。在市場經(jīng)濟條件下，土地作為生產(chǎn)要素運用于社會再生產(chǎn)過程中，土地所有權、使用權等等都是分離的，從而土地運用于社會再生產(chǎn)過程中，會給不同主體帶來不同利益，只有對與土地有關的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達到合理利用土地資源之目的。所以，各國在土地稅制建設中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關土地的復稅制體系。,各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點,從稅負水平來看，國外房地產(chǎn)財稅政策堅持“寬稅基、少稅種、

34、低稅率”的基本原則。寬稅基，即對除公共、宗教、慈善等機構的房地產(chǎn)實行免征外，其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。少稅種，即國外設置的有關房地產(chǎn)的稅收種類較少，避免因稅種復雜而導致重復征稅等稅負不公現(xiàn)象發(fā)生，降低稅收征管成本。低稅率，能夠在稅基較寬、征收效率較高的前提條件下，為地方財政創(chuàng)造相對充足和穩(wěn)定的收入來源。這樣的稅制設計可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。,改革的基本思路,1．基本原則改革的基本原則應當是“簡化

35、稅制、方便征管，有利于兼顧效率與公平”。,改革的基本思路,2．“明租、正稅、清費”應當成為改革的基本方向在目前的房地產(chǎn)稅費制度與土地使用制度之下，與房地產(chǎn)相關的稅、租、費三者之間界限不清，利益相關者各方對于各自應當具有的權 利、責任、義務亦缺乏明確的認識。另外，當前一個比較普遍的認識誤區(qū)是，認為即將開征的物業(yè)稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別。,改革的基本思路,在考慮新的房地

36、產(chǎn)稅費制度設計時，以下幾點是值得重視的：一是土地出讓金收取方式的改革應同步進行，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確，此為“明租”；二是在充分借鑒國際經(jīng)驗和考慮國情的基礎上合理設計新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行方向上靠攏，此為“正稅”；三是對收費項目進行嚴格清理，除少數(shù)確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消，或者合并為某一個固定

37、的稅種，此為“清費”。,改革的基本思路,3．房地產(chǎn)稅的開征需要房地產(chǎn)估價體系、房籍地籍管理體系的配套根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)土地的評估價值。發(fā)達國家都有一套完整和成熟的房地產(chǎn)估價體系以及房籍地籍管理體系，這是其房地產(chǎn)稅稽征的重要基礎。中國目前的房地產(chǎn)估價體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎還比較薄弱，且與稅務部門之間也還沒有建立起業(yè)務協(xié)同關系。因此，盡快完善房地產(chǎn)估價體系和房籍地籍管理體系等，是開征新型房地產(chǎn)稅重要的前

38、提條件。同時，稅務機關也要加快完善有關管理制度和信息化建設的步伐，并加強與各有關部門的工作配合。,改革的基本思路,4．對新稅制施行前后的新舊房產(chǎn)需要區(qū)別對待由于在現(xiàn)行制度下，購房者實際上相當于在購房款中一次性支付了地價和相關稅費，因此如果在新型房地產(chǎn)稅開征后對這部分房產(chǎn)不加以區(qū)別對待將會有失公平。建議在健全和完善房籍管理體系的基礎上，實行“新房新辦法，老房老辦法”，對于舊房在其土地使用權期限內(nèi)適用差別稅率。,對未來房地產(chǎn)市場的可能影響