我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的前期研究

1、我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的前期研究,林家彬,主要內(nèi)容,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本概況及存在的主要問題房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革的基本思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能影響,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景,不動(dòng)產(chǎn)稅是完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容 我國(guó)現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。目前的房地產(chǎn)相關(guān)稅制仍具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，存在諸多問題。 推行不動(dòng)產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地增加一

2、個(gè)稅種，而是稅制的重新設(shè)計(jì)。,提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景,不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。 不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。,不動(dòng)產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo),不動(dòng)產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式，財(cái)富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)

3、收入差距。不動(dòng)產(chǎn)稅將提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，有利于促進(jìn)土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。開征不動(dòng)產(chǎn)稅還能為將來開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅打下基礎(chǔ)。,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問題,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。針對(duì)房地產(chǎn)保有

4、環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。,直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收,------城鎮(zhèn)土地使用稅------房產(chǎn)稅------土地增值稅------城市房地產(chǎn)稅------耕地占用稅------契稅,城鎮(zhèn)土地使用稅

5、：,1988年開征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。按年計(jì)算，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。,房產(chǎn)稅：,1986年開征。納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管

6、人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。計(jì)稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%--30%以后的余值，按照1.2%稅率計(jì)算。（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計(jì)算。按年征收，分期繳納由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。,城市房地產(chǎn)稅：,1951年開征適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞，在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人等。計(jì)稅方法

7、和稅率：分為兩種：-----按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%。-----按照房租收入，適用稅率18%。按年計(jì)征，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府。,土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。,1994年開征納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。納稅人在房

8、地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。,耕地占用稅：對(duì)占用耕地征收的一種稅。,1987年開征納稅人包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。地方財(cái)政稅務(wù)部門征收，收入歸地方政府所有。,契稅：土地、

9、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向其承受者征收的稅收,為地方稅，2004年契稅收入約占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的2.3%。計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，實(shí)行3%到5%的幅度比例稅率。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。,房地產(chǎn)收費(fèi)制度,中國(guó)目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費(fèi)項(xiàng)目在數(shù)十種之多。收費(fèi)一般進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。 從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，可分為立項(xiàng)規(guī)劃（含報(bào)批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介

10、服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費(fèi)項(xiàng)性質(zhì)看，可分為設(shè)施補(bǔ)償型、勞務(wù)補(bǔ)償型、工本補(bǔ)償型及其他。,現(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度存在的主要問題,城市土地管理制度存在的主要問題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問題城市土地使用制度方面的問題農(nóng)地征用制度方面的問題房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問題,城市土地所有者權(quán)能虛置雖然《憲法》和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明

11、確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。此外，國(guó)有土地缺乏人格化的產(chǎn)權(quán)代表，使得城市國(guó)有土地管理中政府部門職能交叉、政出多門、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場(chǎng)管理混亂。,土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問題,城市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊現(xiàn)行法律雖然明確了國(guó)有土地所有權(quán)只能由中央政府即國(guó)務(wù)院代表行使，但實(shí)際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔(dān)的。在現(xiàn)行土地制度下，地

12、方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有者的職能。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國(guó)有土地有關(guān)問題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門、各專業(yè)管理部門等都有理由要求行使國(guó)有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級(jí)政府或政府部門對(duì)國(guó)有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭(zhēng)。,土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問題,土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊就城市土地所有權(quán)與

13、使用權(quán)來說，我國(guó)民法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是由若干權(quán)利組成的權(quán)利束，使用權(quán)只是所有權(quán)利束中的一項(xiàng)權(quán)利。而我國(guó)的《憲法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土

14、地的實(shí)際控制權(quán)逐漸演變成地方政府事實(shí)上的所有權(quán)。,城市土地使用制度方面的問題,土地市場(chǎng)不夠完善目前，國(guó)有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。其中招標(biāo)拍賣形式是市場(chǎng)化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的面積12.42萬(wàn)公頃，占出讓總面積的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了86.5%。但其中招標(biāo)拍賣掛牌的為1

15、.81萬(wàn)公頃，僅占總出讓土地面積的14.57%。這意味著在國(guó)有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過大，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,城市土地使用制度方面的問題,土地有償使用方式單一目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問題：首先，從土地所有者角度來看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來可以一次性為政府帶來豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來政府帶來財(cái)政上的困

16、難。其次，從用地者角度來看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價(jià)出讓，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。,城市土地使用制度方面的問題,“雙軌制”用地制度導(dǎo)致的問題“雙軌制”用地制度造成大量不平等事實(shí)：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，無需支付土地出讓金，且使用權(quán)是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從40年到70年不等。近年來許多經(jīng)行政劃撥的

17、土地實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就私下與外商進(jìn)行交易；有些利用無償劃撥的土地進(jìn)行投機(jī)、從事房地產(chǎn)開發(fā)，使國(guó)有土地收益大量流失。,城市土地使用制度方面的問題,土地使用權(quán)出讓年限相關(guān)法律規(guī)定引發(fā)問題《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)的年限，依該法，土地使用權(quán)出讓期滿產(chǎn)生兩項(xiàng)法律后果：一是土地使用權(quán)國(guó)家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權(quán)由國(guó)家無償取得。其后果可能引發(fā)開發(fā)商的短期

18、行為和投資購(gòu)房者的顧慮，對(duì)于推進(jìn)住房商品化和建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。,農(nóng)地征用制度方面的問題,現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)成為殘缺不全的權(quán)利在現(xiàn)行制度下，集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有處分權(quán)，農(nóng)村土地只能通過國(guó)家的征用才能改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，“任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的

19、原屬于農(nóng)民集體的土地”, “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?農(nóng)地征用制度方面的問題,征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理憲法規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。”雖然有關(guān)法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對(duì)“公共利益”尚無明確的界定，事實(shí)上征地目的早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公共利益的需要。根據(jù)16個(gè)?。▍^(qū)市）國(guó)土資源部門對(duì)2000年至2001年各類建設(shè)項(xiàng)目用地

20、的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目占了22%。即使在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費(fèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，卻以每畝幾千元的地價(jià)征地，明顯不合理。,農(nóng)地征用制度方面的問題,征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10-16倍，最多不超過30倍。現(xiàn)行補(bǔ)償制度無法與國(guó)家賦予農(nóng)民的長(zhǎng)期而有保障的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)相對(duì)等。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)，讓農(nóng)

21、民自謀職業(yè)的安置方法。但對(duì)農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于“務(wù)農(nóng)無地，經(jīng)商無本，低保無份”的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。,我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,1．稅費(fèi)種類繁多，稅租費(fèi)概念混淆不清目前我國(guó)實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)12種，占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。稅、租、費(fèi)性質(zhì)不同。我國(guó)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜，三者之間

22、界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長(zhǎng)了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。,我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,2．稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。如對(duì)土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，促進(jìn)高效、集約用地的作用；

23、對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，起不到作為財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入分配進(jìn)行調(diào)節(jié)的作用。,我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費(fèi)種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達(dá)30%-60%，若再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機(jī)行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。,我國(guó)

24、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,3．稅制本身存在有欠公平之處主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個(gè)方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于WTO的國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，也不利于促進(jìn)農(nóng)村土地的集約化利用。,我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,4．計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大由于我國(guó)尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得

25、房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格的注冊(cè)登記制度，使納稅人在納稅申報(bào)時(shí)有弄虛作假的機(jī)會(huì)，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此又無法查實(shí)。,我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題,5．房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂各地的行政收費(fèi)不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，有的地方還要以實(shí)物向有關(guān)部門提供居委會(huì)、派出所、中小學(xué)

26、校舍等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納總費(fèi)的70%-80%。（2）征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊。（3）對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征。（4）某些管理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),土地稅收的設(shè)置宗旨政策型：稅收的開征目的是通過征收保有稅，提高占有土地的成本，從而促進(jìn)土地的流動(dòng)和更有效的利用，預(yù)防和制止土地投機(jī)。法國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣省為代表。財(cái)政型：稅收開征的目的是保證地方政府的財(cái)政收入，與國(guó)家的土地政策基本無關(guān)。美國(guó)和加

27、拿大為代表?；旌闲停洪_征目的兼顧滿足地方財(cái)政收入和推行國(guó)家土地政策的目標(biāo)，日本為代表。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 財(cái)產(chǎn)課稅非主體稅種 房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分。財(cái)產(chǎn)課稅曾是各國(guó)財(cái)政收入的主要來源，但目前財(cái)產(chǎn)課稅的主體地位已被所得稅和商品稅所取代，在全部財(cái)政收入所占的比重較小。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于財(cái)產(chǎn)課稅在保證地方政府收入，公平社會(huì)財(cái)富分配，促使閑置財(cái)產(chǎn)投入使用，減少投機(jī)等方面，具有所得課稅和商品課稅所沒有

28、的功能和優(yōu)點(diǎn)，仍是一國(guó)稅收制度的重要組成部分。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 在全部財(cái)政收入中所占的比重 發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)課稅收入約占全部財(cái)政收入的10%-12%。如美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅占稅收總額的11%左右，英國(guó)財(cái)產(chǎn)稅占整個(gè)稅收收入的8%左右。發(fā)展中國(guó)家平均僅為5%-6%。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),稅收在各級(jí)政府間的歸屬情況土地課稅由于其課稅對(duì)象的位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管

29、便于掌握和控制稅源。因此，多數(shù)國(guó)家將其作為地方稅，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。一般地，房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，是地方財(cái)政收入的主要來源，且呈上升趨勢(shì)。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)稅的征稅重點(diǎn)與配套體系稅收的分布結(jié)構(gòu)：各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有課稅會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，避免業(yè)主低效率使用財(cái)產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 征收房地產(chǎn)稅

30、所需要的配套體系：一是規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，以有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料；二是完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，包括建立專門機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員以及完善的法律體系，并把計(jì)算機(jī)技術(shù)引入估價(jià)管理以提高估價(jià)質(zhì)量和效率。,房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) “正稅、少費(fèi)”是重要特征大多數(shù)國(guó)家都以土地稅收作為房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的核心。對(duì)于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右

31、。即便如此，在西方許多國(guó)家都把收繳的規(guī)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預(yù)算的規(guī)費(fèi)一般都被設(shè)置特定的作用，對(duì)于使用費(fèi)的征收，充分體現(xiàn)了“誰(shuí)受益，誰(shuí)納費(fèi)”的公平原則。,各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn),土地稅收主要是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來源。這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。這

32、在美國(guó)體現(xiàn)的最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方稅收收入的50%—80%。,各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn),從稅收的總體結(jié)構(gòu)來看，各國(guó)的土地稅都由土地保有課稅、土地經(jīng)營(yíng)課稅、土地取得課稅三個(gè)環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。,各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn),各國(guó)在調(diào)節(jié)土地資源配置過程中，都是運(yùn)用多種稅、多次征的復(fù)稅制

33、，而不是借助單一稅種來實(shí)施。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為生產(chǎn)要素運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)等等都是分離的，從而土地運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，會(huì)給不同主體帶來不同利益，只有對(duì)與土地有關(guān)的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達(dá)到合理利用土地資源之目的。所以，各國(guó)在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。,各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn),從稅負(fù)水平來看，國(guó)外房地產(chǎn)財(cái)稅政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、

34、低稅率”的基本原則。寬稅基，即對(duì)除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對(duì)象。少稅種，即國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類較少，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象發(fā)生，降低稅收征管成本。低稅率，能夠在稅基較寬、征收效率較高的前提條件下，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來源。這樣的稅制設(shè)計(jì)可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。,改革的基本思路,1．基本原則改革的基本原則應(yīng)當(dāng)是“簡(jiǎn)化

35、稅制、方便征管，有利于兼顧效率與公平”。,改革的基本思路,2．“明租、正稅、清費(fèi)”應(yīng)當(dāng)成為改革的基本方向在目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度與土地使用制度之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅、租、費(fèi)三者之間界限不清，利益相關(guān)者各方對(duì)于各自應(yīng)當(dāng)具有的權(quán) 利、責(zé)任、義務(wù)亦缺乏明確的認(rèn)識(shí)。另外，當(dāng)前一個(gè)比較普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是“把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別。,改革的基本思路,在考慮新的房地

36、產(chǎn)稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)時(shí)，以下幾點(diǎn)是值得重視的：一是土地出讓金收取方式的改革應(yīng)同步進(jìn)行，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確，此為“明租”；二是在充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和考慮國(guó)情的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國(guó)際通行方向上靠攏，此為“正稅”；三是對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其他收費(fèi)項(xiàng)目或者取消，或者合并為某一個(gè)固定

37、的稅種，此為“清費(fèi)”。,改革的基本思路,3．房地產(chǎn)稅的開征需要房地產(chǎn)估價(jià)體系、房籍地籍管理體系的配套根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)土地的評(píng)估價(jià)值。發(fā)達(dá)國(guó)家都有一套完整和成熟的房地產(chǎn)估價(jià)體系以及房籍地籍管理體系，這是其房地產(chǎn)稅稽征的重要基礎(chǔ)。中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，且與稅務(wù)部門之間也還沒有建立起業(yè)務(wù)協(xié)同關(guān)系。因此，盡快完善房地產(chǎn)估價(jià)體系和房籍地籍管理體系等，是開征新型房地產(chǎn)稅重要的前

38、提條件。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也要加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，并加強(qiáng)與各有關(guān)部門的工作配合。,改革的基本思路,4．對(duì)新稅制施行前后的新舊房產(chǎn)需要區(qū)別對(duì)待由于在現(xiàn)行制度下，購(gòu)房者實(shí)際上相當(dāng)于在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，因此如果在新型房地產(chǎn)稅開征后對(duì)這部分房產(chǎn)不加以區(qū)別對(duì)待將會(huì)有失公平。建議在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”，對(duì)于舊房在其土地使用權(quán)期限內(nèi)適用差別稅率。,對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能影響