淺談經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型

1、目前的中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，開始進入居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。面對房地產(chǎn)市場的迅速變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實施的限購政策，截至目前只剩下北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結構的特殊性仍在執(zhí)行。一、房地產(chǎn)企業(yè)轉型的必要性綠地集團2014年以全球2408億元的總銷售額取

2、代蟬聯(lián)多年的萬科成為全行業(yè)規(guī)?！袄洗蟆?，仔細對比銷售細分數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠地之所以超過萬科，是因為其商用物業(yè)和海外房地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅超過了萬科，而在住宅銷售領域，綠地仍然少于萬科。萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發(fā)為主的行業(yè)規(guī)模已見頂?？梢哉f，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“白銀時代”。2014年中央經(jīng)濟工作會議提出“把轉方式調(diào)結構放到更加重要位置…強化風險防控，加強民生保障，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)

3、展和社會和諧穩(wěn)定”?？v觀會議內(nèi)容“只字未提房地產(chǎn)”，但是不代表不涉及房地產(chǎn)，如保障房問題涉及“穩(wěn)增長”和“惠民生”；旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)涉及“調(diào)結構”；房地產(chǎn)庫存消化涉及“防風險”；通過信息化、智能化來推進建筑行業(yè)的現(xiàn)代化涉及“轉方式”。由于金融機構為了控制投資風險，中小房企很難獲得開發(fā)貸，抓住市場機遇，覓得一線生機也不是沒有可能。所以，中小房企要根據(jù)自身不同定位，練好內(nèi)功，加強管理，確立商業(yè)模式，打造特色，加快戰(zhàn)略轉型。二、房地

4、產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉型方向隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地、迅速轉化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。2014年，金融機構收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款，信托、房地產(chǎn)基金等新興融資渠道資金成本居高不下，銷售業(yè)績欠佳，去庫存周期變長，房地產(chǎn)企業(yè)資金承受壓力明顯增加，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金崩潰的邊緣。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)轉型成了大勢所趨。1.輕資產(chǎn)運營模式成為必然2014年，包

5、括萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)相繼提出了“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉型。萬科宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務等業(yè)務，保利地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺。萬科的小股操盤屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以最少的占用自己的資金來達到利潤最大化。這種轉型將非常有利于公司股本回報率的提升，輕資產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率都能提高到20%以上。隨著利潤水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產(chǎn)發(fā)展模式是一個必然的趨勢。2015年輕資產(chǎn)運營模式將漸成氣候。2.