房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件審理實(shí)務(wù)初探

1、1房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件審理實(shí)務(wù)初探房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件審理實(shí)務(wù)初探內(nèi)容提要：新企業(yè)破產(chǎn)法確立了重整這一破產(chǎn)預(yù)防制度。重整制度有助于挽救那些雖已陷人債務(wù)困境但仍具有挽救價值與希望的企業(yè)，并可以更好地維護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)益。目前在司法實(shí)踐中，破產(chǎn)重整程序被廣泛適用并呈增加態(tài)勢。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)如何具體適用破產(chǎn)重整程序以及司法實(shí)踐中存在的相關(guān)法律難題進(jìn)行探討，以總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整之經(jīng)驗(yàn)。新企業(yè)破產(chǎn)法確立了破

2、產(chǎn)重整法律制度，彌補(bǔ)了舊破產(chǎn)法在破產(chǎn)預(yù)防制度方面的立法空白，完善了破產(chǎn)法的體系。理論界和司法實(shí)務(wù)界對重整制度的立法本義、制度價值判斷、具體程序適用等問題不斷進(jìn)行深入的探討，以求正確的適用法律。在破產(chǎn)重整制度的實(shí)務(wù)研究中，需要耐一些具有不同典型特征的企業(yè)的重整案件進(jìn)行分類研究，如金融機(jī)構(gòu)、上市公司、房地產(chǎn)企業(yè)等特殊企業(yè)，要考慮到其業(yè)務(wù)類型、財產(chǎn)特點(diǎn)等，解決法律的針對性適用問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，對其適用重整程序的一些司法實(shí)踐問題

3、提出解決思路和立法完善建議。一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)與破產(chǎn)重整程序的適用(一)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，管理和服務(wù)活動的企業(yè)，其營業(yè)內(nèi)容涉及建設(shè)、出售、出租、物業(yè)管理等圍繞房地產(chǎn)開展的各項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)。在實(shí)踐中，主要是從事房地產(chǎn)開發(fā)及包租經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)。開發(fā)商需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目在較短的時間內(nèi)投入較大的資金，如遇到經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)形勢、市場業(yè)態(tài)等方面因素的不利影響，則很可能導(dǎo)致其資金回收

4、困難，出現(xiàn)因資金鏈斷裂而不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況。此外，也有部分從事商業(yè)房地產(chǎn)包租經(jīng)營的企業(yè)，可能由于對出租率預(yù)期錯誤、包租成本過高等原因發(fā)生不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件具有以下一些特點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是開發(fā)商主要是因資金鏈斷裂、不能清償債務(wù)而破產(chǎn)，但其資產(chǎn)實(shí)際價值并不一定不足以清償全部債務(wù)，如果能夠緩解支付閑難，解決不動產(chǎn)變現(xiàn)的實(shí)際障礙，可能避免破產(chǎn)清算。3多元化價值取向，即需從債權(quán)人利益、債務(wù)人利益以及企業(yè)存續(xù)與

5、否對社會經(jīng)濟(jì)秩序的影響等多方面價值衡量，而對債權(quán)人或者債務(wù)人權(quán)益的適度限制也是因?yàn)榭紤]到所維護(hù)的社會利益更為重要。因此，當(dāng)債務(wù)人破產(chǎn)所造成的對社會利益、社會經(jīng)濟(jì)秩序的不利影響較為嚴(yán)重，而其又具有挽救價值與希望時，就可以適用破產(chǎn)重整程序，適度限制債權(quán)人或者債務(wù)人的權(quán)利。其次，破產(chǎn)重整程序的高成本特點(diǎn)對其適用范圍的確定具有一定影響。相對于破產(chǎn)和解以及破產(chǎn)清算程序而言，重整程序較為復(fù)雜，其費(fèi)用高昂且通常周期較為漫長，所以對其適用范圍應(yīng)有所側(cè)重

6、，以大型企業(yè)為宜，較小型的企業(yè)可以適用更為簡單的和解挽救程序。實(shí)踐中，對是否適宜重整的判斷，應(yīng)綜合以上關(guān)于確定重整制度適用范圍的各因素予以確定，重點(diǎn)在于考慮債務(wù)人有無挽救價值與希望，以及企業(yè)破產(chǎn)對債權(quán)人、債務(wù)人尤其是社會利益的影響。2房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)應(yīng)注重進(jìn)行重整程序筆者認(rèn)為，對于出現(xiàn)破產(chǎn)原因的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重重整程序的適用。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)看：破產(chǎn)清算程序在財產(chǎn)的變現(xiàn)、財產(chǎn)的數(shù)額確定、無財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人尤其是消費(fèi)者購房者利

7、益保護(hù)等方面存在許多復(fù)雜的問題，往往難以充分保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的正當(dāng)利益，同時在維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定方面也不具有優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所引起的社會問題缺乏有效的全面解決途徑。因此，破產(chǎn)清算并非最優(yōu)的選擇方案，而重整程序的適用則在解決這些問題方面更具有優(yōu)勢。其次，從重整程序適用的考量因素看：破產(chǎn)重整更符合房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對社會利益本位價值的要求，在符合法律規(guī)定的情況下，依照法定程序?qū)鶆?wù)人進(jìn)行重整，雖然可能在一定范圍內(nèi)限制了債權(quán)人權(quán)利的