房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題及政策解析

1、1房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題及政策解析主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、土地增值稅方面存在的問題二、營業(yè)稅方面存在的問題三、企業(yè)所得稅方面存在的問題四、個(gè)人所得稅方面存在的問題五、其他稅收方面存在的問題一、土地增值稅方面存在的問題一、土地增值稅方面存在的問題1.土地增值稅清算的類型問題（自行清算、通知清算）《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全

2、部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是何時(shí)？正確答案：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的

3、；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）

4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。是否一次清算？國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積分析提示：清算時(shí)要完整歸集扣除項(xiàng)目。2.單純銷售地面建筑物是否繳納土地增值稅《土地增值稅

5、暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。《實(shí)施細(xì)則》第三條條例第二條所稱的國有土地是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.第四條條例第二條所稱的地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。征稅對(duì)象及范圍土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物

6、及其附著物所取得的增值額。分析：一是僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。3象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅問題國稅函〔2000〕687號(hào)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽

7、州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。國稅函[1997]700號(hào)關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、關(guān)于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經(jīng)營期限中部分

8、的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨(dú)立核算的電廠，其不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因此，對(duì)投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。二、關(guān)于土地增值稅問題。對(duì)陜西電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號(hào)）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程

9、中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。5.地下車位是否繳納土地增值稅國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。問題：房地產(chǎn)

10、開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？其成本費(fèi)用能否作為開發(fā)成本項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？『正確答案』根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)

11、移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”項(xiàng)目繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司國稅發(fā)[2006]187號(hào)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國稅發(fā)[2006]187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積

12、計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積清算案例分析：我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？『正確答案』國稅發(fā)