深圳城市更新項目初步篩選指引

1、1深圳城市更新項目排雷指引深圳城市更新項目排雷指引引言引言拿地，就是投資，就會存在投資失誤的風險！我們土地拓展的人要做的，就是提前排查這些潛在的風險，提前做好布局，準備好化解風險的路徑，把風險降到最低。因此，拿地之前，首要任務就是先摸查項目基本情況，研判項目可行性，排查各種雷。有的雷暴露在外面，易于發(fā)現(xiàn)排查。而有的雷卻埋藏在深處，難以察覺；有的雷，能提前引爆，誤踩最多會讓你折騰半天，延誤你進攻的時間。而有的雷，弄不好會讓你付出沉重代價，

2、得不償失！一、核查權利人（業(yè)主）一、核查權利人（業(yè)主）核查權利人，就跟買二手房是一樣的，得先要搞清楚房子是誰的！拿地也是一個理，你連真正的業(yè)主是誰都沒整明白，更別談跟業(yè)主接洽談合作了。二、核查五類用地二、核查五類用地按照城市更新政策規(guī)定，申請拆除重建的，拆除范圍內(nèi)，合法權屬用地占比不低于60%。1、國有已出讓用地。、國有已出讓用地。2、城中村用地。、城中村用地。城中村用地，原特區(qū)內(nèi)的幾乎都好說，原特區(qū)外的也幾乎好說。就是項目在出現(xiàn)五類用

3、地占比不夠的情況下，需要增加合法用地面積解決（例如調入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權、房地產(chǎn)登記歷史遺留問（例如調入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理等）題處理等），但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法，對非農(nóng)建設用地調入城市更新項目，大家規(guī)定但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法，對非農(nóng)建設用地調入城市更新項目，大家規(guī)定各不相同。各不相同。盡管有的社區(qū)，非農(nóng)臺賬上仍然有很多未使用的非農(nóng)指標，但要按照所在區(qū)的非農(nóng)辦法，能調用的非農(nóng)

4、用地就沒那么多了。所以在城市更新拿地時，要提前做好工作還是蠻多的，否則將會拖長項目納入計劃、規(guī)劃的時間。3、舊屋村。、舊屋村。在判斷項目可行性時，有的區(qū)已提前盤查了各街道的舊屋村的體量，可直接用于合法權屬五類用地中舊屋村用地面積的計算。38號文將舊屋村的范圍擴大至原特區(qū)內(nèi)，原特區(qū)內(nèi)的幾個區(qū)，幾乎都沒有這樣的數(shù)據(jù)，那么就只能去項目現(xiàn)場走訪一下，結合衛(wèi)星圖及地形圖根據(jù)舊屋村認定辦法來估算一下舊屋村用地的面積了。4、兩規(guī)用地。、兩規(guī)用地。好像

5、有些人對兩規(guī)用地是什么及為什么叫兩規(guī)用地不是很明白。所謂“兩規(guī)用地”，只是個簡稱，是根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房實施辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑實施辦法》處理的用地，因為是兩個規(guī)定，所以簡稱“兩規(guī)用地”，再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠房再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠房。這部分要注意權利人是否確認給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其繼受單位的且權屬未轉移的，根據(jù)38號文地價有所不同。另外特別說明一下，另外特別說明一下，3838號文提

6、到合法權屬不足號文提到合法權屬不足60%60%但大于但大于50%50%時可進行簡易處理，簡易處理實則是對符時可進行簡易處理，簡易處理實則是對符合兩規(guī)處理條件的用地的一個處理，必須是原已申報過兩規(guī)處理且有申報編號的用地，其它的情況不在簡易合兩規(guī)處理條件的用地的一個處理，必須是原已申報過兩規(guī)處理且有申報編號的用地，其它的情況不在簡易處理范圍里，其它的就等處理范圍里，其它的就等“三規(guī)三規(guī)”實施辦法出臺再說了。實施辦法出臺再說了。關于兩規(guī)用地，

7、要說的太多，不在此詳述！5、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地這部分地，可能很少人會關注，這也是增加五類用地合法比例的途徑之一，但該用地確權所需資料認定要求較為嚴格，程序較為繁瑣，需要一定的時間，對急著申報城市更新項目立項的公司，不太會選擇，但前提得項目內(nèi)是符合此情況的，具體還是視項目情況而定。32、規(guī)劃二類、三類用地性質兼容情況、規(guī)劃二類、三類用地性質兼容情況法圖對地塊規(guī)定了三類土地利用性質（如圖），其

8、中一類是指“規(guī)劃確定的土地利用性質”；二類是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準方可變更的土地利用性質”；三類是指“須經(jīng)市規(guī)劃委員會批準方可變更的土地利用性質”。由于強區(qū)放權，審批專項規(guī)劃的職權從市規(guī)劃國土部門，下放到各區(qū)城市更新職能部門。由于強區(qū)放權，審批專項規(guī)劃的職權從市規(guī)劃國土部門，下放到各區(qū)城市更新職能部門。各區(qū)更新局若將法定圖則二類用地性質作為更新主導方向的，應先行征求規(guī)劃主管部門意見。若將三類用地性質作為主導功能，須走法定圖則個案調整程

9、序明確地塊的規(guī)劃功能導向。舉個例子：某項目現(xiàn)狀工業(yè)，規(guī)劃為一類工業(yè)用地，二類兼容商業(yè)，那則有可能工改商方向，相對比三類兼容要簡單，可通過專項規(guī)劃落實。相關項目案例：沙井德普更新項目、沙井芙蓉工業(yè)區(qū)項目。兩個項目改造前現(xiàn)狀都為工業(yè)區(qū)，規(guī)劃為M1、二類兼容C，改造后結果為：德普項目改成M0C、芙蓉工業(yè)則直接改成了C。3、規(guī)劃限高、規(guī)劃限高規(guī)劃限高主要是微波通道限高和機場航空限高。建筑物限制高度，注定會影響項目容積率，建筑高度撥不高，設計時就

10、受到約束，從而間接影響項目算賬。限高是所有項目必須高度重視的問題，尤其是外來企業(yè)要留心。尤其是航空限高，對機場周邊影響那是一大片的項目！隨著飛行技術的提高，機場凈空限高可做一點放寬，但絕非毫無條件突破。當年，深圳為將前海打造成與紐約等高大上的世界灣區(qū)相媲美的大灣區(qū)，高容積率出讓土地，欲打造珠三角地標群，結果企業(yè)在拿地后的項目報批時，民航中南局不予審批。深圳市政府也多次出面與民航中南局溝通，結果無功而返，此事后來冷處理了?？上攵?，不給批

11、的原因很簡單，屁股決定腦袋，涉及公眾生命財產(chǎn)安全！不管是對政府還是對企業(yè)，一旦批準了，萬一因為建筑高度引發(fā)了飛行事故，誰也背不起這個鍋！光明滑坡事件是深刻的教訓！因航空限高而調整建筑設計高度的案例很多，深圳最高樓平安金融大廈同樣是因為高度影響到航空安全，建筑高度硬是從原設計667米被削到600米；某禾在尖崗山高價拿的地也是因航空限高問題，導致網(wǎng)上流傳的“擎天柱”方案夭折，原設計方案要做重大調整，至今未見開賣。關于微波通道的規(guī)劃限高問題，