深圳城市更新項(xiàng)目初步篩選指引_第1頁(yè)
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1、1深圳城市更新項(xiàng)目排雷指引深圳城市更新項(xiàng)目排雷指引引言引言拿地,就是投資,就會(huì)存在投資失誤的風(fēng)險(xiǎn)!我們土地拓展的人要做的,就是提前排查這些潛在的風(fēng)險(xiǎn),提前做好布局,準(zhǔn)備好化解風(fēng)險(xiǎn)的路徑,把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。因此,拿地之前,首要任務(wù)就是先摸查項(xiàng)目基本情況,研判項(xiàng)目可行性,排查各種雷。有的雷暴露在外面,易于發(fā)現(xiàn)排查。而有的雷卻埋藏在深處,難以察覺(jué);有的雷,能提前引爆,誤踩最多會(huì)讓你折騰半天,延誤你進(jìn)攻的時(shí)間。而有的雷,弄不好會(huì)讓你付出沉重代價(jià),

2、得不償失!一、核查權(quán)利人(業(yè)主)一、核查權(quán)利人(業(yè)主)核查權(quán)利人,就跟買(mǎi)二手房是一樣的,得先要搞清楚房子是誰(shuí)的!拿地也是一個(gè)理,你連真正的業(yè)主是誰(shuí)都沒(méi)整明白,更別談跟業(yè)主接洽談合作了。二、核查五類(lèi)用地二、核查五類(lèi)用地按照城市更新政策規(guī)定,申請(qǐng)拆除重建的,拆除范圍內(nèi),合法權(quán)屬用地占比不低于60%。1、國(guó)有已出讓用地。、國(guó)有已出讓用地。2、城中村用地。、城中村用地。城中村用地,原特區(qū)內(nèi)的幾乎都好說(shuō),原特區(qū)外的也幾乎好說(shuō)。就是項(xiàng)目在出現(xiàn)五類(lèi)用

3、地占比不夠的情況下,需要增加合法用地面積解決(例如調(diào)入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權(quán)、房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)(例如調(diào)入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權(quán)、房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理等)題處理等),但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法,對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目,大家規(guī)定但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法,對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目,大家規(guī)定各不相同。各不相同。盡管有的社區(qū),非農(nóng)臺(tái)賬上仍然有很多未使用的非農(nóng)指標(biāo),但要按照所在區(qū)的非農(nóng)辦法,能調(diào)用的非農(nóng)

4、用地就沒(méi)那么多了。所以在城市更新拿地時(shí),要提前做好工作還是蠻多的,否則將會(huì)拖長(zhǎng)項(xiàng)目納入計(jì)劃、規(guī)劃的時(shí)間。3、舊屋村。、舊屋村。在判斷項(xiàng)目可行性時(shí),有的區(qū)已提前盤(pán)查了各街道的舊屋村的體量,可直接用于合法權(quán)屬五類(lèi)用地中舊屋村用地面積的計(jì)算。38號(hào)文將舊屋村的范圍擴(kuò)大至原特區(qū)內(nèi),原特區(qū)內(nèi)的幾個(gè)區(qū),幾乎都沒(méi)有這樣的數(shù)據(jù),那么就只能去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)走訪(fǎng)一下,結(jié)合衛(wèi)星圖及地形圖根據(jù)舊屋村認(rèn)定辦法來(lái)估算一下舊屋村用地的面積了。4、兩規(guī)用地。、兩規(guī)用地。好像

5、有些人對(duì)兩規(guī)用地是什么及為什么叫兩規(guī)用地不是很明白。所謂“兩規(guī)用地”,只是個(gè)簡(jiǎn)稱(chēng),是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房實(shí)施辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑實(shí)施辦法》處理的用地,因?yàn)槭莾蓚€(gè)規(guī)定,所以簡(jiǎn)稱(chēng)“兩規(guī)用地”,再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠(chǎng)房再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠(chǎng)房。這部分要注意權(quán)利人是否確認(rèn)給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其繼受單位的且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的,根據(jù)38號(hào)文地價(jià)有所不同。另外特別說(shuō)明一下,另外特別說(shuō)明一下,3838號(hào)文提

6、到合法權(quán)屬不足號(hào)文提到合法權(quán)屬不足60%60%但大于但大于50%50%時(shí)可進(jìn)行簡(jiǎn)易處理,簡(jiǎn)易處理實(shí)則是對(duì)符時(shí)可進(jìn)行簡(jiǎn)易處理,簡(jiǎn)易處理實(shí)則是對(duì)符合兩規(guī)處理?xiàng)l件的用地的一個(gè)處理,必須是原已申報(bào)過(guò)兩規(guī)處理且有申報(bào)編號(hào)的用地,其它的情況不在簡(jiǎn)易合兩規(guī)處理?xiàng)l件的用地的一個(gè)處理,必須是原已申報(bào)過(guò)兩規(guī)處理且有申報(bào)編號(hào)的用地,其它的情況不在簡(jiǎn)易處理范圍里,其它的就等處理范圍里,其它的就等“三規(guī)三規(guī)”實(shí)施辦法出臺(tái)再說(shuō)了。實(shí)施辦法出臺(tái)再說(shuō)了。關(guān)于兩規(guī)用地,

7、要說(shuō)的太多,不在此詳述!5、房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理的用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理的用地這部分地,可能很少人會(huì)關(guān)注,這也是增加五類(lèi)用地合法比例的途徑之一,但該用地確權(quán)所需資料認(rèn)定要求較為嚴(yán)格,程序較為繁瑣,需要一定的時(shí)間,對(duì)急著申報(bào)城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)的公司,不太會(huì)選擇,但前提得項(xiàng)目?jī)?nèi)是符合此情況的,具體還是視項(xiàng)目情況而定。32、規(guī)劃二類(lèi)、三類(lèi)用地性質(zhì)兼容情況、規(guī)劃二類(lèi)、三類(lèi)用地性質(zhì)兼容情況法圖對(duì)地塊規(guī)定了三類(lèi)土地利用性質(zhì)(如圖),其

8、中一類(lèi)是指“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”;二類(lèi)是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”;三類(lèi)是指“須經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”。由于強(qiáng)區(qū)放權(quán),審批專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的職權(quán)從市規(guī)劃國(guó)土部門(mén),下放到各區(qū)城市更新職能部門(mén)。由于強(qiáng)區(qū)放權(quán),審批專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的職權(quán)從市規(guī)劃國(guó)土部門(mén),下放到各區(qū)城市更新職能部門(mén)。各區(qū)更新局若將法定圖則二類(lèi)用地性質(zhì)作為更新主導(dǎo)方向的,應(yīng)先行征求規(guī)劃主管部門(mén)意見(jiàn)。若將三類(lèi)用地性質(zhì)作為主導(dǎo)功能,須走法定圖則個(gè)案調(diào)整程

9、序明確地塊的規(guī)劃功能導(dǎo)向。舉個(gè)例子:某項(xiàng)目現(xiàn)狀工業(yè),規(guī)劃為一類(lèi)工業(yè)用地,二類(lèi)兼容商業(yè),那則有可能工改商方向,相對(duì)比三類(lèi)兼容要簡(jiǎn)單,可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)。相關(guān)項(xiàng)目案例:沙井德普更新項(xiàng)目、沙井芙蓉工業(yè)區(qū)項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目改造前現(xiàn)狀都為工業(yè)區(qū),規(guī)劃為M1、二類(lèi)兼容C,改造后結(jié)果為:德普項(xiàng)目改成M0C、芙蓉工業(yè)則直接改成了C。3、規(guī)劃限高、規(guī)劃限高規(guī)劃限高主要是微波通道限高和機(jī)場(chǎng)航空限高。建筑物限制高度,注定會(huì)影響項(xiàng)目容積率,建筑高度撥不高,設(shè)計(jì)時(shí)就

10、受到約束,從而間接影響項(xiàng)目算賬。限高是所有項(xiàng)目必須高度重視的問(wèn)題,尤其是外來(lái)企業(yè)要留心。尤其是航空限高,對(duì)機(jī)場(chǎng)周邊影響那是一大片的項(xiàng)目!隨著飛行技術(shù)的提高,機(jī)場(chǎng)凈空限高可做一點(diǎn)放寬,但絕非毫無(wú)條件突破。當(dāng)年,深圳為將前海打造成與紐約等高大上的世界灣區(qū)相媲美的大灣區(qū),高容積率出讓土地,欲打造珠三角地標(biāo)群,結(jié)果企業(yè)在拿地后的項(xiàng)目報(bào)批時(shí),民航中南局不予審批。深圳市政府也多次出面與民航中南局溝通,結(jié)果無(wú)功而返,此事后來(lái)冷處理了??上攵?,不給批

11、的原因很簡(jiǎn)單,屁股決定腦袋,涉及公眾生命財(cái)產(chǎn)安全!不管是對(duì)政府還是對(duì)企業(yè),一旦批準(zhǔn)了,萬(wàn)一因?yàn)榻ㄖ叨纫l(fā)了飛行事故,誰(shuí)也背不起這個(gè)鍋!光明滑坡事件是深刻的教訓(xùn)!因航空限高而調(diào)整建筑設(shè)計(jì)高度的案例很多,深圳最高樓平安金融大廈同樣是因?yàn)楦叨扔绊懙胶娇瞻踩ㄖ叨扔彩菑脑O(shè)計(jì)667米被削到600米;某禾在尖崗山高價(jià)拿的地也是因航空限高問(wèn)題,導(dǎo)致網(wǎng)上流傳的“擎天柱”方案夭折,原設(shè)計(jì)方案要做重大調(diào)整,至今未見(jiàn)開(kāi)賣(mài)。關(guān)于微波通道的規(guī)劃限高問(wèn)題,

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